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商业地产——定时炸弹恐将引爆

1%创历史新高。在加拿大最大的城市中，多伦多的写字楼空置率攀升了约10%。从2019年第四季度的4.2%上涨到2022年四季度的14.7％；温哥华的空置率从新冠疫情前的4.1%增加到了11.5%，几乎增加了两倍。再来看看美国市场，上图是美国前十大办公室市场空置率——2019年与2022年的对比。可以看出，各大办公室市场在2022年四季度均大幅上升。美国最繁华的商业中心——曼哈顿在2022 年底，空置率也高达近16%。随着数字技术的不断发展，越来越多的公司和个人开始利用网络，进行工作和商业活动。这一趋势在过去几年中迅速蔓延。特别是在2020年新冠疫情爆发后，线上办公和商业活动的需求急剧增加。这对传统商业地产市场造成了不小的影响。这种趋势可能会在未来持续，从而进一步减缓商业地产市场的需求增长。商业地产市场的下滑也导致了空置率的急剧上升。许多商铺和办公楼出现了空置情况。最突出的例子是电子商务公司Shopify。Shopify是一家总部位于加拿大的知名电子商务公司，其在多伦多市中心的项目以其庞大的办公空间而闻名。Shopify在多伦多租赁了一处占243000平方英尺、横跨7个楼层的办公空间。然而，在2022年12月中旬，Shopify宣布不再租用这个办公空间，这是一个非常引人注目的举动。表明越来越多的科技公司正在转向远程工作和分散式办公，以适应数字化和全球化的商业环境。除此之外，疫情的爆发和全球范围内的封锁措施，对商业地产的租户造成了极大的冲击。由于疫情的影响，许多租户没有收入，资金紧张导致很多商业地产租户无法支付租金。对于业主来说，租户无法支付租金也意味着：业主无法收回租金。然而，由于商业地产资金庞大，业主也是贷款购买。当业主无法支付贷款，这种情况可能引发商业地产市场恶性循环，从而引发危机。大家可能想问，既然商业地产这颗雷早在2020年就埋下，为什么现在才有暴雷的趋势呢？这是因为在疫情期间，一些政府和业主开始提供租金减免和延期支付的政策，以缓解租户的经济压力。比如政府通过CARES Act为受到疫情影响的商业地产提高租金支持，缓解租户压力。此外，政府也采取措施来缓解业主压力，包括：推迟了商业地产税的缴纳，和减少商业地产收入的税收。这在一定程度上减轻了商业地产市场的压力，并延缓了市场的暴雷趋势。但是随着这些政策的逐渐结束，商业地产市场的问题将会再次浮现。商业地产流动性降低除了疫情空置率变高，商业地产还面临着重重危机。最具代表性的莫属华尔街，最大的商业地产业主——私募股权巨头黑石集团。以Blackstone危机为例，我们来看一下商业地产—— 严重的流动性危机。 ● 黑石的第一大危机黑石的第一大危机是：被迫“限制赎回”事件。自2022年10月份以来，黑石旗下房地产信托基金(BREIT)遭挤兑。黑石房地产信托基金BREIT，主要投资于美国相对成熟的商业地产。该BREIT规定按月分红，每月可进行申赎，月度赎回额不可超过基金净值的2%；季度不能超过5%。但自2022年10月起， BREIT 资金申赎比例多次触及上限。这是因为疫情导致REIT大幅下滑。而黑石的BREIT还在上涨，投资者认为黑石对资产的估值方法有问题，和传统的估值计算方法有偏差进而引发了赎回危机。其中2022年10月，申赎额度高达18亿美元，占黑石集团资产的2.7%。这一比例可以说是相当高。这导致黑石的资金流动受到重重一击。黑石为避免恐慌挤兑风险，安抚投资者的不安情绪，稳固投资者对黑石的信心。黑石全部批准了10月的申赎额度。本以为这一举动能成功打消投资者的焦虑情绪。然而这个时候，噩梦才刚刚开始。黑石公司没有料到，之后几个月申请赎回的请求持续增加。11月及12月，投资者对BREIT的赎回请求总额约68亿美元，但黑石仅完成约14亿美元，占21%。2023年1月，申赎金额仍高达53亿美元，黑石只批准赎回13亿美元，占25%。没办法，黑石只能通过高额融资和出售资产来应对挤兑产生的流动性危机。在资产套现上：12月2日，黑石以12.7亿美元出售美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份。紧接着，于1月份接连三次出售资产：分别是1月24日，黑石将其持有的印度最大房地产投资信托公司：Embassy Office Parks，50%股份出售给贝恩资本，价值4亿美元；1月25日，2.4亿欧元出售巴塞罗那的建筑；1月29日，4亿英镑出售伦敦圣凯瑟琳码头。我们可以看出，黑石出售的都是优质资产，而且价格与之前相比优惠不少。这样的举动是因为打折的优质资产变现快，能尽快满足投资者的赎回要求。而这恰恰说明了，黑石面临的现金流危机刻不容缓。 ● 黑石的第二大危机黑石爆的第二大危机是：5.62亿美元的商业地产CMBS违约。CMBS大家可能不太理解。举个例子：黑石公司购买了一个大仓库。但是因为没办法全款支付，便向银行贷款。黑石公司,需要向银行支付利息。于是黑石公司给了银行一张大白条。银行为了盈利和分摊风险，就把这张大白条打包成一份份小白条出售给投资者。这样，投资者也是这一份份白条的拥有者。那么，黑石集团就要向投资者支付利息。 2018年，黑石旗下房地产信托基金以19亿美元收购芬兰企业SpondaOy。该公司在芬兰拥有房地产也负责租赁和开发芬兰地产。黑石的CMBS里包含：SpondaOy写字楼和商店（在SpondaOy资产中占比10%到15%左右）的抵押贷款。银行放款人为：花旗和摩根斯丹利，投资者通过投资获取固定收益，到期时间为2023年2月14日。然而，因为2022年，芬兰房地产市场低迷，租金收入下降，盈利较差。因此黑石难以支付投资者利息被判定为违约。从这两起危机事件中，我们可以明显地看出黑石公司流动性面临着重大的问题。这一问题主要是由美联储持续加息造成的，这对房地产市场造成了冲击。自2022年以来，美联储已经进行了九次加息。这种加息导致了借贷成本的提高，使得商业地产的潜在投资者望而却步。同时，商业地产所有者的债务成本也大幅增加。很多业主没有偿还高额贷款的能力。其次，远程办公已经成为常态，这导致了办公室空置率的上升。业主的租金收入也相应下降。这两大冲击造成了商业地产基金的频频违约。黑石公司可以说是商业地产的龙头企业，然而，其资产实力也难以承受这种危机。随着黑石公司面临重大流动性问题，中小规模的商业地产公司则更加容易受到冲击。因此，整个商业地产市场都在面临巨大的压力和不确定性。黑石公司的困境也反映了北美商业地产面临的挑战。随着，商业地产价格的不断缩水，投资者面临的风险和波动性也在不断加大。再看几组例子： 2023年2月，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司违约，涉及金额高达17.2亿美元；2月Brookfield Asset Management违约，涉及金额超过7. 5亿美元。CMBS的频频违约引发了投资者担忧。2023年2月，美国金融市场CMBS的成交量，为27亿美元，同比下降33.2%。以小见大，从黑石暴雷事件中我们不难看出，商业房地产市场埋藏已久的隐患已经浮出水面。商业地产贷款收紧由万亿巨头“黑石”违约引发市场对商业地产的担忧，同时引来了CMBS（商业地产抵押支持证券）产品的集中抛售和暴跌。这近一步提高了商业地产债违约的概率。然而，祸不单行，美国中小型银行业的危机也将进一步加剧商业地产的危机。在今年的加息潮下，欧美商业地产迅速降温。据摩根士丹利资本统计，去年四季度北美、亚洲、澳大利亚和欧洲，18个大城市地区的商业地产指数：13年来，除疫情特殊情况外首次下跌。北美的银行业危机正在蔓延至商业地产领域。近期，硅谷银行和Signature Bank银行的倒闭，引发了投资者对美国中小型银行的流动性危机，产生担忧。而银行业连续暴雷将导致中小银行收紧信贷投放。当银行不再轻易给商业地产贷款，持有者将面对巨大的融资压力。流动性危机，从中小银行蔓延至商业地产。举一个具体的例子：假设一个小城市有一个中小型银行A，该银行A贷款给了一家商业房地产公司B用于购买和维护办公楼和商业中心的资金。该商业房地产公司B租出了这些办公楼和商业中心，以此获得租金并还清银行的贷款。但是，由于最近发生了多起银行倒闭事件。该中小型银行A开始感到压力，不再轻易放贷。因此，当商业房地产公司B，需要贷款进行维护时，中小型银行A可能会拒绝或者提高利率。这将导致商业房地产公司B，面临更大的融资压力与成本。如果这种情况在整个城市的中小型银行中发生，商业房地产公司，可能无法从其他银行获得贷款。这将导致流动性危机，在商业地产市场上蔓延。如果商业房地产公司无法偿还贷款，这将导致更多的商业地产违约。然而这一风险并非没有可能发生。美国商业地产贷款业务中，中小地区银行占比过高，据美国银行和高盛分析，中小地区银行承担了美国多达60%至80%的商业地产贷款业务。其中。资产值低于2500亿美元的银行承担了美国约50%的商业和工业贷款。而在各小型银行之间，商业地产贷款占小型银行资产比重高达29%，比例可以说是非常大。一旦小型银行出现危机，将对商业地产造成毁灭性打击。从中，我们可见商业地产市场所面临的巨大风险。在众多商业地产类型中，办公室地产被认为是地产领域中最具风险的资产之一。瑞信指出，空头们将最大的火力瞄准了办公楼地产和相应的房地产投资信托。最近的数据显示，办公楼地产公司成为美国房地产股中跌幅最大的一个类别，标普1500写字楼REIT指数均跌超4%，刷新2009年以来的近14年最低。值得一提的是，写字楼REIT的大租户也包括一些区域性银行。例如，倒闭的SVB银行是卡津斯不动产信托的第9大租户。Signature银行是帝国房产信托的租户。而第一共和银行是PGRE的最大租户。然而，SVB银行，第一共和银行和Signature银行都已经倒闭。如果更多的区域性银行倒闭，这将对这些银行的房东产生剧烈的冲击。由此可见，目前商业房地产市场的风险非常高，特别是对于办公室地产这一类资产。大家有可能想问，这样的流动性危机难道美联储毫无察觉吗？答案是否定的。美联储旨在刺破商业地产的泡沫。加息的举动其实是有意而为。除了美国之外，加拿大的商业地产市场也不容乐观。投资者将对加拿大住房的担忧投射到了TD银行身上。前几日， TD银行被传做空。其中一大原因是因为：TD在加拿大房地产贷款的占有率高。很多选择浮动利率的业主，因为加息难以支付高昂的利息，频繁出现违约的情况。这使得众多投资者对TD银行未来发展产生担忧。在各种因素的加急下，商业地产的辉煌时代已经过去。在流动性收紧、借贷利率升高下，这些潜在的隐患就像一条条导火索。欧美商业地产这颗定时炸弹，或将引爆。事件启示疫情后空置率过高，地产流动性降低，贷款政策收紧，商业地产的问题层出不穷。在当前的经济环境下，投资商业地产已经成为一个高风险的选择。近期，北美经济过热，为调控至正常水平的一系列措施已经对商业地产市场造成了严重的影响。在这种情况下，投资者需要审慎对待商业地产投资的风险和收益。首先，商业地产市场的前景十分不确定。不断增长的商业地产债务和商业地产的供应过剩问题，都已经成为商业地产市场的重要问题。同时，经济放缓和利率上升，都将进一步加剧商业地产市场的不确定性。其次，商业地产市场需要大量的资金支持。商业地产项目需要投入大量的资金和时间。而且商业地产的租金收益不稳定，很难预测。如果投资者不能够负担商业地产项目的长期资金需求，就可能会面临巨大的财务风险。总的来说，当前的商业地产市场已经变得十分不确定和高风险。在这种情况下，投资者需要谨慎对待商业地产投资，避免盲目跟风和冒险投资。对于投资者来说，更为安全和可靠的投资选择是通过股票市场来获得收益。通过投资股票，投资者可以获得更为长期持续的收益。同时，避免了商业地产投资所带来的高风险和不确定性。而AI Financial恒益投资也一直坚持的长期价值投资则正是当下市场最稳健的发展方向。【公司介绍】 AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，主营投资贷款 Investment Loan，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。 AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。

AI Financial恒益投资2023-05-03

多伦多房价触底反弹连续两月环比上涨，专家：这一趋势将持续下去

)讯随着更多的住房库存出现在市场上，多伦多的房价可能会在年底前上涨。今年2月和3月多伦多房价环比上涨，一些房地产观察人士表示，在可预见的未来，这一趋势将持续下去。无论房价是温和上涨还是大幅上涨，由于加拿大央行(Bank of Canada)维持利率不变，多伦多人的负担能力危机只会变得更糟。一些经济学家说，利率不变要到明年才会改变。由于抵押贷款利率已经企稳，更多的买家正在考虑进入市场。房地产中介公司Fox Marin Associates的创始人Ralph Fox表示:：除了上涨，没有别的出路。价格呈逐月上涨趋势，而库存呈逐月下降趋势。” 多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)的数据显示，3月份的平均售价从1月份的103万加元上升至110万加元。Fox预测，如果房屋库存水平继续下降，平均房价可能达到2022年2月的133万加元峰值。根据抵押贷款经纪公司Ratehub.ca的数据，如果是这样的话，按6.5%左右的可变抵押贷款利率计算，家庭收入需要达到27.7万加元，才能负担得起首付20%的住房。截至4月27日，抵押贷款利率是5大银行五年期可变利率的平均值。 “价格上涨主要是由现金买家推动的，” Fox说，“那些以现金支付大笔存款或以现金购买整个房产的人，不受5%利率的影响。” 一些专家并不那么乐观，他们预测多伦多的房价会适度上涨。如果房价涨至119万加元，家庭收入需要降至24.9万加元，首期付款20%，按揭利率可变。 “房价已经触底，过去的几个月里我们看到房价回升，”Ratehub.ca的联合首席执行官James Laird说：“我有理由相信房价不会进一步下跌，价格适度上涨是对今年下半年的合理预期。” 他补充说，今年房价不太可能达到2022年2月的峰值。房地产数据公司Edge Realty Analytics的创始人Ben Rabidoux对此表示同意，并补充说，如果今年房价再次达到2022年的高点，那将是“一个惊喜”。“这个市场非常吃紧，根本没有供应，”他说：“基于目前的市场平衡，未来几个月价格将强劲加速上涨，但我认为不会达到那个峰值。” Laird说，强劲的租赁市场是卖家不愿重返市场的原因之一，他们可能从租赁中获得比出售更多的利润。另一个原因是卖家在等待利率下降，明年加拿大央行下调隔夜贷款利率时，市场上可能会有更多库存。 “楼市调整尚未结束，”牛津经济研究院(Oxford Economics)加拿大经济研究部主任Stillo表示。“加拿大和多伦多的房价上涨可能会持续到春季，但价格可能会再下跌10%。” Stillo预计，到今年年底，多伦多房价将进一步下跌10%。即使到那时，房产对许多人来说仍然遥不可及。

绿山墙的安妮2023-05-03

太狠！多伦多租户集会罢租：受够了，今天起不交房租！房东：还我公正

本周末，多伦多房东和租客轮番上阵大游行。周日（4 月 30 日）下午，Thorncliffe Park Drive 71、75 和 79 号的租户也随后举行了一次集会，开始了他们的租金罢工，计划从今天（5 月 1 日）开始拒绝支付租金。图源：citynews 租户争辩称，公寓大楼房东 Starlight Investments 和 PSP Investments一直在寻求增加租金，2022 年上涨 4.2%，2023 年上涨 5% 或更多。集会组织者 Abdelaziz Dardake 告诉 CityNews：“我们负担不起他们要求的那种租金上涨，我们正试图向房东传达一个信息，那就是我们受够了。” 图源： citynews 租户 Khalil Aldroubi 表示，不断上涨的成本迫使许多人不惜一切代价维持生计。我们耐心等待 Food Basics 和 Costco 发出传单，为月底节省一些钱。而所有这些节省，到头来还是不够的。图源： citynews 一些租户指责业主在没有告知居民他们打算在此过程中增加租金的情况下开始装修。图源： citynews Abdul Hafeez Kham 解释说： “他们在大楼周围做了装饰，然后说他们花了太多钱，所以我们需要增加租金，但他们在公寓内部什么也没做。 ” Starlight Investments 的一位发言人告诉 CityNews，听到居民计划停止支付租金，他们感到很失望。 Danny Roth在一份声明中表示：“鉴于我们最近努力改善建筑物的结构和生命安全系统，以及我们合理和深思熟虑的方法来申请有限的高于指导方针的增加租金，我们对一些人要求扣留全额租金的呼吁感到失望，特别是考虑到该申请尚未得到审理或批准。” Roth 补充说：“此时没有租户需要多付一元的租金。他们将继续为目前难以履行财务义务的任何租户提供租金减免。” 而前一天4月29日周六，安省小房东组织 (SOLO) 刚刚组织了一场房东的集会，号召小型房东联合起来，冒雨抗议近年来受到的不公平待遇。（感谢超级生活网友Ling现场拍摄供图） 4月29日早上10点左右，在大多伦多密西沙加市政广场举行的小房东集会全是人。当时下着大雨，但游行有数百人参与，其中很多是华人房东。（回顾：多伦多华人房东们忍不了！冒雨游行“还我公正”！恶霸租客糟蹋烂房子！现场太恐怖）你方唱罢我登场，多伦多房东和租客各自均有自己的意见，大家怎么看？作者：玛里丽

超级生活2023-05-02

加拿大房价创历史最快跌幅！经济学家警告：不会出现快速回升！

加拿大国家银行地产指数在刚刚发布的报告中写道，加拿大的3月份房价创下了有史以来最大的年度跌幅。撰写这份报告的经济学家警告说，目前加拿大的房屋销售仍然过于疲软，不足以让人认为市场已经复苏。

加国君2023-05-02

多伦多房主生活成本一年飙升58%！年薪低于12.2万“不配”生活在这个城市

168财经报社(北美)讯如果你想住在多伦多，这是个坏消息。近期，LowestRates.ca对多伦多生活成本进行了一项研究，根据他们的计算，这个加拿大最大城市的房主成本自去年以来飙升了58%。多伦多房屋的平均价格为1,054,563加元，购房者在支付20%的首付后大约有843,650加元的抵押贷款。五年期固定利率为4.24%，LowestRates.ca网站上的最低利率，则每月抵押贷款还款额为4,548加元。加上两层独立屋每月179.14加元的家庭保险，再加上每月555.34 加元的地税，住房成本为每月5,282.48美元。当然，对于拥有自己房屋一段时间的人来说，成本则更低。LowestRates.ca估计，拥有50万加元浮动利率抵押贷款的人每月将支付3,804.48加元，5固定利率抵押贷款每月支付3,531.48加元。但这只是住房。如果您拥有汽车，则再加700加元，这不包括停车费。考虑到日常生活的所有开支，包括食物、电话、互联网、流媒体服务和娱乐，新房主的总费用为每月7,133.69加元，或每年85,604.28加元。该研究称，你每年至少需要12.2万加元的收入。而且成本不仅对房主来说很高。研究发现，租房者在多伦多生活也面临着成本增加22%的问题。根据Rentals.ca的数据，由于供不应求，加拿大各地的租金在3月份上涨10.8%至2,004加元。研究称，多伦多的平均租金更高，单居室每月租金为2,506加元，比去年上涨22.2%。创纪录的移民数量、强劲的就业市场和许多人仍然负担不起的买房市场正在刺激需求并保持高租金。 LowestRates.ca的研究基于外部资源和作者的个人经历，该网站表示，人们当然有可能以更低的成本生活在多伦多，但也有可能需要更多钱。根据牛津经济研究院的数据，即使在市场出现两位数的下滑之后，加拿大的普通住宅房屋仍比中等收入家庭的借贷能力高出26%。牛津经济学家表示：“虽然房价下跌导致负担能力在过去一年稳步提高，但对于普通家庭来说，买房仍然遥不可及，部分原因是更高的抵押贷款利率。” 多伦多和温哥华仍然是加拿大最难以负担的两个市场。牛津预计，随着房价继续下跌、抵押贷款利率下降和收入增长，今年下半年住房负担能力将有所改善。但预计要到2025年才能回到可负担范围。加拿大经济在过去一周显示出放缓迹象，2 月份实际 GDP 仅微升0.1%，低于经济学家的预期。 BMO首席经济学家Douglas Porter说：“在这种背景下，假设通胀继续下降，尽管央行会对进一步加息的可能性会发表强硬言论，但预计仍将按兵不动。”

Dan19772023-05-02

多伦多妹子自爆：年薪$5w一年猛存$25,000！终于买房！就因做对五件事

多伦多的生活开支已经贵到没眼看！尤其是那些喜欢住在市中心又单身自己住的年轻人~不过，近日一名多伦多的妹子Latacka 在社交媒体上自爆自己年薪$5万但因为做对了这5件事一年下来竟然存了$25000！在接受Narcity采访时，她说，无论你赚多少钱，仍然可以省钱。她表示，只需要做出一些牺牲并有意识地省钱和花钱，存下的钱可以考虑买房。她就是之前在多伦多工作每月存下一半工资用来当首付卖房。她年薪$5万，每年能存下$2.5万。现在她已经在安省伦敦买了套公寓。以下就是她给在多伦多生活的人5种省钱方式：1找室友一起住！首先，Latacka 解决了她在多伦多最大的开销：住房。她找了室友一起住并设法在Craigslist上找到了超值的房子租。她和其他三个室友住在一套房里，每月每人只要支付$750房租。她表示，鉴于住房是在多伦多最贵的开支之一，值得花时间和牺牲好好省成本。 2多骑自行车和步行交通是她做出改变来省钱的另一个关键领域。她“很少”乘坐昂贵的Uber而是经常步行和骑自行车在城市中穿梭。她也常坐TTC公车地铁。 3只在便宜的超市购物与多伦多许多其他人一样，Latacka 转向更便宜的超市和更廉价的产品来省钱。她常去的杂货店是 Fresh CO 和 No Frills，她说她总是从这些商店买菜买东西。 4备餐为了减少外出就餐，她还开始尽量自己做饭，她还会带自制的午餐去上班。当然啦，有时候她会买些零食点心但大部分时间都是备餐。 5设定每周预算 Latacka 的主要储蓄秘诀是有意识地支出和规划。她说自己会设定一个每周$70的预算用于外出用餐、饮料和咖啡。但是，这个数字常会根据情况调整。毕竟生活在多伦多有时候应该对自己好点花钱享受这个城市的一切。作者：晓晨

超级生活2023-05-01

多伦多华人房东们忍不了！冒雨游行“还我公正”！恶霸租客糟蹋烂房子！现场太恐怖

多伦多的恶霸租客现在是越来越过分了，不仅不付房租，有的还把房子糟蹋烂。然而，安省法律很保护租客，如果房东碰上了恶霸租客，1年内基本上赶都赶不走。安省小房东组织 (SOLO) 昨天组织了一场房东的集会，号召小型房东联合起来，抗议近年来受到的不公平待遇。（感谢超级生活网友Ling现场拍摄供图） 4月29日早上10点左右，在大多伦多密西沙加市政广场举行的小房东集会全是人。当时下着大雨，但游行有数百人参与，其中很多是华人房东。现场一些人举着大标牌，一边大声呼喊“还我房东应有的权力”，“还我公正”...等口号。这次活动的主要是由于安省现有和新出台的一系列政策，让很多拥有少量房产的小房东，在恶霸租客欠租时除了等别无他法。房东和租户委员会 (LTB) 听证会的不断拖延，可能让驱赶租客时间长达一年的时间。而在此期间，房东根本拿恶霸房客没办法。 SOLO发言人表示，这种不断发生的情况对小房东的影响在经济上是毁灭性的。很多人不得不被迫找第二份工作、加班、获得更多贷款（债务）或依靠亲戚家人经济援助来维持生计。 2020 年暂停驱逐禁令期间，政府对小房东的冷漠和不平等待遇让很多房东都忍不下去了。而大流行开始到现在已经过了3年，随着 LTB 的持续和长期延迟，每个小房东的平均驱逐租客成本高达 $50,000 加币。昨天冒着狂风大雨的游行的人们，喊出了小房东们的心声。如果要问房东们为什么会这么愤怒，损失到底会有多惨？安省有位房东近日发布的一个视频就是最好的例子。这位房东碰上了一个非常过分的房客，不仅一直不付房租，还把房子给糟蹋烂了。这名房东发布的视频近日在网上被疯狂转发评论，他写道“注意：房东租客仲裁委员会（LTB）”网名为 @nazarajeely 的房东在视频里说到，“房客刚刚搬走。没付房租。还把我的房子被彻底毁了。” 房子里全是垃圾，到处都是被毁坏的家具，甚至地板，墙壁都被搞烂了。他说，“我得花成千上万来维修，你干得太棒了。不仅免费住房，走之前还把房子弄得一团糟。” 他边摇头边说：真是太难以置信了。“大概要花1年时间来把租客赶走。租客欠一屁股租金，然后留了个烂摊子走人了。但是房东要支付房贷，地税，保险等供房开支，而且现在所有东西都在涨价。” “维修装修房子也非常贵~这太不公平了。”更可气的是，这样的租客接下来可能又去祸害下一个房子，另一个房东。免费住着房子，让房东帮他买单... 他喊话：LTB是不是该做点什么了？他说，“只有在安省，房东如果要驱赶恶霸租客需要整整一年，而在此期间，房客不付租金都没办法赶走。” 然后，恶霸租客就利用打时间差，$0元租！视频发布后，很多网友都看不下去了。应该把照片曝光！这应该被判刑事罪！加拿大房客有太多权力何止$1000，光搬走垃圾就得$2000 了吧我的房客6个月没付房租了，我也在等LTB排期，小偷在店里偷$100都会被抓，房客却可以肆意欠钱。所以我把房子卖了。本来想出租的，但看到太多可怕的故事。我最怕的噩梦！所以我永远不会买投资房出租。情愿少点钱，少点头疼。只有在安省会这样！不断出现这种事而没人去解决。一些租客就是利用这个系统，他们知道房东做不了什么。在加拿大，的确有一些恶霸租客害惨了一群房东。由于房东租客仲裁委员会对案件的拖延，有房东损失巨大。一些“专业恶霸房客”甚至会使用伪造的信用评分、工资单和雇佣信来不断不付租金租房子。有华人在超级房东群里提议大家在签约前到一个叫做Openroom的网站查一下租客。这个网站已经收集8500多份LTB的判决书，可以查到信誉差的租客。直接输入姓名即可查到TA有没有被告史。而且，如果房东们拿到判决书，也建议尽快上传来完善这个数据库，租房签约前，也最好到 Openroom 查一下，网址：openroom.ca 另一个网址是安省法庭文件的公开网站，也可以通过姓名来查到有没有官司，网址：canlii.org 昨天的游行，不知道政府有没有听到小房东的苦恼和心声。但无论如何，房东找租客，真的要小心啊！作者：晓晨

超级生活2023-05-01

多伦多昨晚“炸”了！街头挤爆CN塔变蓝！人们哭成一团！脱衣狂欢，疯扯路牌……

就在昨天晚上！多伦多市中心“炸了”！万人炸街狂欢 CN塔变成了魔幻的蓝色。。。而且，很多人都喜极而泣，哭了！有人感叹，这辈子从没见过这么多大老爷们哭成一团！这一切，都是因为多伦多打破了近20年的 “魔咒”！这一次的胜利对球迷来说真的是意义非凡在近19年后多伦多枫叶队终于再一次闯过了NHL季后赛第一轮！成千上万名枫叶队的球迷在Yonge-Dundas 和枫叶广场等地从开场第一球进球欢呼到打平紧张再到加时赛屏息等待最后终于进球，尖叫，狂欢~ 人们瞬间欢呼！跳着，叫着，笑着，哭着陌生人抱成一团~ 酒吧里的球迷也一样都炸了！多伦多TTC地铁也出现了狂野的景象！一群年轻的球迷在地铁上脱了上衣“裸奔”...... 一路大叫狂奔把坐在旁边的大爷吓了一跳一看是枫叶球迷大家都露出会心笑容~ 安静居民区里也有人疯了挥舞着旗帜沿街狂奔人们高声呼喊着枫叶队的名字到处都听到 GO LEAFS GO!! 不间断的喇叭欢庆声还有人们自发燃放的烟花响彻夜空！燃炸！！简直不要太漂亮！地标CN塔和Rogers Centre 等瞬间变蓝！上一次多伦多出现类似场面可能还是猛龙夺冠NBA吧但冰球对于加拿大人来说意义是非比寻常的！本周六（4月29日）多伦多枫叶队在阿马利亚竞技场的加时赛中以2-1的成绩战胜了美国佛罗里达坦帕湾闪电队打破了19年的诅咒凭借John Tavares的加时赛进球以4-2的比分赢得了最佳七连胜在第二节还剩 6 分钟多一点的时候 Auston Matthews打进了系列赛第5个进球打破了平局上一次的欢庆还是在2004年多伦多枫叶队在第七场比赛中战胜了渥太华队当时的球迷激动到差点把车都掀了将近20年的等待经历过那么多次的激动过后又失望这次终于赢了！人们抱在一起又笑又跳整个街道都变成一片蓝色的海洋！有粉丝宣称这是自己“这辈子最疯狂的感觉” 无数人穿着蓝色的枫叶队球衣在街道上欢呼，狂跑，和陌生人击掌挥动着枫叶队的旗帜和毛巾还有人激动到控制不住自己。。。爬到电线杆上（危险勿模仿）还有人跳上去撕扯路标基本上整个的DT的人全部进入疯狂状态~ Yonge-Dundas的十字路口被堵的水泄不通多伦多警察局发布提醒让人们记得绕路真是激动人心的一场比赛！加拿大人对冰球和自己热爱的球队真是太疯狂了~ 多伦多枫叶队，加油！作者：晓晨

超级生活2023-05-01

加拿大小两口年薪$16.5w，过着神仙般生活，买房子后，一切变了

加拿大知名大学一对小两口年薪16.5万，生活非常美满，但为了组建家庭，离开父母买房，结果被房贷月供的涨幅吓呆了，为了省钱供房子，生活全变了。劳伦·吉尔伯特（Lauren Gilbert，图右）是西门菲莎大学辅导员，配偶柯蒂斯（Curtis）是一名重型机械师（heavy-duty mechanic），这小两口每年收入共有$165,000。两人本来与父母、兄弟在温哥华高贵林合租一套三居室房子，租金每月 3,000 加元。由于租金所有人平摊，大家都负担得起的，特别是劳伦和 Curtis ，每人只付了 $250 元租金。年薪16.5万每月房租500，这小两口和家人一起生活很愉快，和父母住了3年后，随着年龄增长，到2020年8月，两人都20快到尾了，是时候考虑组家庭了。于是，两人开始考虑购买属于自己的房子，想组建家庭并领养一只狗，这是作为租房者所做不到。这对一对年轻夫妇来说，年收入16.5万加元是一笔可观的收入，银行预批了 70万加元元的抵押贷款，于是，这小两口开始存钱当首付，目标是预留 50,000 元，目标是买55万加元的房子。幸运的是，Curtis 的 RRSP 中存

超级生活 1评论2023-04-30

买房屡屡被坑，安省政府应出台新房标准购买合同，打击无良开发商

多伦多太阳报今天发表一篇观点文章，称安省福特政府应出台标准合同，打击无良开发商，保护屡屡被坑的新房购买者。在安大略省，当你购买现房或转售房屋时，会使用6页的标准购买合同，称为现房买卖合同（Agreement of Purchase and Sale，简称 APS）。现房买卖合同由持牌房产经纪使用，可以在安大略省房地产协会 (OREA) 的网站上找到。这是一份对消费者友好的简明语言文档。但是，当您购买新房或楼花时，却没有标准的购买合同。目前的新房合同都是有开发商所撰写，有时长达 40 到 60 页，很多买房者根本无法看完，就算发现有不平等条款，也难以与开发商争执。新房合同一般会有附录，其中会包括一份复杂的 11 页文件，这是由安省两个房屋监管机构所撰写，一个是新房保险公司Tarion，另一个是房屋建筑监管局HCRA。如果您是专家研究员，您可能会发现这个附录，以前称为 Tarion 附录，如果您甚至听说过 HCRA，这份Tarion 附录深深地埋藏在 HCRA 的官网中。安省政府这两家所谓的“消费者保护机构”在这份文件的文字解释以及随时获取方面的工作做得很差。甚至一些律师和法官也说，这份附录是一份令人困惑的复杂文件。事实上，安大略省上诉法院法官在2020 ONCA 103一案中表示，该附录是“一份令人费解且令人困惑的冗长且晦涩的文件”，“是粗心者的陷阱，尤其是粗心的外行人士……” 连法官说出这个令人震惊的评估，那安省这些纳税人支付的机构到底为保护消费者做了什么呢？负责 Tarion 和 HCRA 两个机构的安省政府厅长表示，他不能干预任何一个机构的运作。然而，安省政府有责任保护消费者。为什么安省政府让新房购买者落入“陷阱”呢？新房购买保护的另一个问题是没有冷静期，对于freehold永久产权的新房，没有强制性的 10 天冷静期，而公寓则有。这给参加过高压销售活动并收到附带协议的买家带来了问题，该协议称所有销售都是最终确定且具有法律约束力的，着实际上是买家放弃了他们事先与律师讨论合同的权利。有开发商编写的合同的另一个问题是里面可能包含“黄鼠狼条款”（weasel clauses）。这些条款可以防止购买者加入集体诉讼，或与开发商发生任何纠纷。处罚是开发商有权立即取消合同。附录中的其他条款被用来与“硬服务未按时完成”条款玩文字游戏，这也允许开发商取消合同。而过去几年，房价狂涨的时候，开发商不断取消合同。合同取消后，开发商就以更高的价格转售相同的单元，或者迫使买家签署关于临时加价的保密协议 (NDA)。但在房价跌的时候，开发商就鼓吹买家信守合约精神，破产也要完成合约买卖。 “不可接受，”福省长特和他的两位厅长克拉克（Clark）和拉希德（ Rasheed）过去一年都曾经这样说过。一些购房者向 HCRA 投诉说，他们的购房押金deposits在四年前就从律师的信托账户中被提取，但房子现在还未建成。安省怎么允许这种事发生呢？开发商这些狡猾的条款是否合法呢？有经验的诉讼律师曾建议一些购房者，如果他们能出得起几十万加元的诉讼费和几年的诉讼时间，他们可能会找到答案。但普通消费者负担不起复杂、昂贵的法律诉讼，而且法院也已经不堪重负。而且，保护消费者的责任首先在于政府，而不是法院。所以，安省政府现在是时候出台一份统一的新房购买合同，这样才能保障消费者权益。像用于转售房屋的标准合同将在双方之间创造公平的竞争环境，更容易让消费者理解，减少狡猾条款，并减少冗长且代价高昂的法律纠纷的数量。安省政府应该向 HCRA 和 Tarion 施加压力，要求他们简化他们长达 11 页的附录，正如上诉法院法官在案中所说，“无论怎么想，（ Tarion附录）都不能保护消费者”。每年，有数十万新移民来到安大略省，我们的消费者保护框架似乎不足以鼓励他们购买新房。HCRA 和 Tarion 在附录中令人困惑的沟通，以及开发商自己编写的合同中对消费者不友好的语言，正在引发更多问题。这可能会降低人们购买新房的信心，并给家庭、老年人和我们的社区带来进一步的动荡和经济困难。 ref: https://torontosun.com/opinion/columnists/captijn-the-time-for-a-standard-new-home-purchase-contract-is-now 作者：丁其

超级生活2023-04-30

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