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加拿大经济陷入悖论！房价还会继续反弹！但衰退已不可避免……
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ardins发布的最新报告显示： 1、加拿大房地产市场将继续反弹。 2、但经济衰退不可避免，预计时间为2024年。图自betterdwelling，2023年7月这两个预测放在一起，就像告诉一个人你马上就要失业了，但建议他赶紧买一部豪车。衰退中现金为王，房子应该降价。但现在房子继续升值，而经济却要开始衰退。难道加拿大已经成了平行时空，过日子的普通人和买房子的人并不生活在同一时空？ Desjardins首席经济学Marc Desormeaux和Hélène Bégin更新了他们对加拿大各省的展望，将经济放缓的时间推迟到2024年。因为在利率上升后，经济仍保持弹性。经济衰退时间线的修正是由于房地产市场的强劲反弹，特别是在安大略省和BC省，以及所有省份的“严重劳动力短缺和人口飙升”。黄三水说，这段话也许是说房价反弹延缓了衰退的到来，但并没有正面说明衰退到来时，房价还不会继续反弹。没有说清楚因果关系，让广大群众很难决定买不买房啊。 Desjardins在报告中写道：“尽管这些发展有助于2023年的增长，但并不能完全排除经济衰退的可能性——只是将其推迟到2024年。”他们补充说，在加拿大央行恢复货币紧缩政策后，多伦多和温哥华的房屋销售下降，表明增长势头正在放缓。 “货币政策的作用是滞后的，未来几个月，所有地区都应该越来越多地感受到利率大幅上升的抑制作用。” 虽然经济放缓的时间被推迟了，但人们对哪些省份将出现最严重的经济衰退的预期仍未改变。经济学家指出，即将到来的经济衰退在全国范围内所产生的影响并不一样，安大略省和BC省等受住房影响的省份将出现更明显的放缓。预计到2024年，安大略省的实际GDP增长率将降至0.1%，BC省将降至0.2%。该报告还指出，人口增长一直是众所周知的上升趋势，列出了到目前为止2023年所有省份的增长率。经济学家预计，只要加拿大联邦政府继续关注提高移民水平，这种趋势就会持续下去。尽管经济学家没有直说，但新移民是包治百病的良药，只要远远不算的新韭菜涌入加拿大，就能实现房价反弹和经济衰退两不误。黄三水说，就算持续强劲的人口增长将在刺激商品和服务需求方面能发挥作用，但听起来总像是饮鸩止渴。最后提醒大家，如果你相信加拿大会衰退，那就暂时不要买房，如果你相信加拿大房价继续反弹，那就不要相信加拿大经济会衰退。这两件事同时发生有点难。 0
加拿大乐活网2023-07-28
尽管10次加息，加拿大房价还上涨，卖家仍占主导，但最惨是这类房主
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6月7月连续2次加息后，加拿大房地产市场的春季购买热潮可能已经结束，不过，尽管经历史无前例的10轮加息的冲击，但是，房价还在上涨，卖家继续在加拿大许多城市占据主导地位。加拿大皇家银行RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）认为，最近几周销售增长放缓标志着加拿大房地产市场复苏趋势出现了转变。 6 月份加拿大全国销售量较 5 月份小幅增长 1.5%，但是，安大略省同期则下降 1.3%，与全国趋势背道而驰。霍格指出，加拿大央行恢复加息活动以及春季市场房价出人意料的强劲上涨是买家热情减弱的两个原因。霍格在给客户的一份报告中表示：“在大多数市场上，买家仍然面临选择稀缺的问题，这使得市场规模向有利于卖家的方向倾斜。” 霍格表示，目前房价继续快速上涨，并指出 6 月份 MLS HPI综合房价指数较 5 月份上涨了 2%。他预计，随着利率上升削减许多买家的购买预算，房价这一上涨速度将在 2023 年剩余时间内放缓。滑铁卢地区的房产经纪费萨尔·苏西瓦拉 (Faisal Susiwala) 表示，安省基奇纳-滑铁卢和剑桥的买家已经开始犹豫了。 “现在人们已经开始打退堂鼓了，他们在场边观望，等着看会发生什么。” 他补充道，除了加息的不确定性之外，七月份市场通常会变得昏昏欲睡。 “就销售而言，七月这两周几乎没有。” 但是，即使在市场低迷的情况下，一些卖家仍在继续收到多个买家报价，不过，自四月和五月以来，抢offer竞价的激烈程度已经趋于平静。苏西瓦拉先生表示，当看房人数减少和销售缓慢时，卖家会感到失望，但他建议不要在两周后降价，以示绝望。多伦多以西地区 6 月新挂牌房源数量较 5 月有所增加，但成交销售量仍基本持平。圭尔夫地区的房产经纪 Aimee Puthon 表示，在安省圭尔夫市，随着供应增加和挂牌时间延长，市场活动感觉不再那么混乱。 “感觉就像人们已经把脚从油门上拿开，坐在 Muskoka 度假屋的椅子上。” 她看到更多有条件的报价，一些升级买家甚至以出售现有房产作为买房条件进行交易，如果自己房子卖不出，那么买房合同作废。普顿女士敦促卖家保持耐心。苏西瓦拉先生看到房主因利率上升而越来越捉襟见肘，并强烈建议那些难以支付抵押贷款的房主在执法官（sheriff ）到来换锁之前与贷方合作。他指出，贷方在强制拍卖出售前，会发送许多信件并尝试与房主制定还款计划，借款人需要直面这个问题。 “如果执法官最终出现了，那么你就要被踢出局了。” 苏西瓦透露，在过去四个月里，他已根据强制销售权出售了三处房产。 “我们已经看到一些非常令人讨厌的事情正在发生。” 他解释说，问题源于这样一个事实：2018 年春季购房的房主如果签订五年期贷款，现在就需要续签了。他说，当时的利率在 2.8% 至 3.2% 之间，但今天这些房主将面临 6.25% 左右的利率。他说，每月还清房贷的房主不太可能遇到麻烦。遇到麻烦事那些在房产价值飙升后，于 2021 年申请房屋净值信贷额度 (HELOC) 的房主，用来装修、建造游泳池和购买汽车等昂贵物品。 2021 年，他们支付HELOC的利率是 1.25% 至 1.5%，但是，经过10轮加息后，现在 HELOC 的利率为 7.5%。因此，苏西瓦称，陷入困境的是这批借了大量HELOC额度的房主。如果他们需要续约或再融资，他们今天必须应对 6% 左右的抵押贷款利率，并且财务状况可能不够稳定，无法通过高出合约利率 2% 的压力测试。苏西瓦拉先生预计会看到更多此类案例，从而导致被迫上市出售房屋的数量增加。 “这就是我们进入九月将面临的悲惨现实。” 另一个压力是，那些别无选择只能出售房屋的房主正在转向租房，导致租房市场的租金上涨。苏西瓦拉先生敦促房主尽可能渡过难关，包括尽可能向家人借钱。 “现在不是恐慌和亏本出售的时候，”他说。 ref:https://www.theglobeandmail.com/real-estate/toronto/article-real-estate-market-still-tilted-in-sellers-favour/ 作者：丁其
超级生活2023-07-27
加拿大房地产市场冷却！央行“疯狂”加息，GTA新房销售“大幅低于”10年平均水平
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尽管大多伦多地区（GTA）的新屋销售量在6月份有所上升，但建筑业和土地开发协会 (BILD) 周一（7月24日），表示，销售量已“大幅低于”10年平均水平。据当地媒体报道，6月份GTA新房销售量为2,526套，比去年6月增长32%，但比10年平均水平低30%。
Dan19772023-07-25
加拿大主要城市公寓和独立屋平均价格差距越来越大！这个城市相差$124万
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哥伦比亚省（B. C.）。该数据基于加拿大房地产协会（CREA）和房地产经纪人协会所认证的 2023年5月各城市房产市场的MLS基准价格，而基准价格是根据房产类型而非面积来确定的。以温哥华为例，独立屋比公寓平均价格贵出约 $124 万加元，相差约153%，成为了全国相差最大的城市。这里需要提及的是，House指的是独栋别墅、连体独栋别墅、联排别墅或排屋等等所有类型的房源。而差距第二大的是GTA地区的列治文山，独立屋比公寓平均价格贵出约$99万加元，相差约150%；多伦多市区则排在第三，两种房源的平均价格相差$76万加元，约为100%。根据 CREA 的最新数据，全国房屋均价为 $709,218 加元。虽然这一数字较上月有所下降，但仍高于一年前的全国房屋均价。此外，为了抑制需求和降低通胀，加拿大央行最近将关键利率提高到了 5%。随着平均房价和利率的上升，住房负担能力已成为加拿大人更加关注的问题。有些人甚至决定离开加拿大，到国外定居，以获得更实惠的住房和更低的生活成本（相关文章： “受够了！”每20分钟就有一名移民搬离加拿大！大批人出国移居）。 Point2 Homes 于7月5日发布的研究报告指出："在一个利率长期上升、需求稳定的市场中，房主不可能舒适地一举买下新房。" （多伦多市中心的一套公寓）该研究还考察了加拿大各个城市的家庭收入中位数，以确定需要多少年的工作时间才能弥补房屋和公寓之间的价格差。收入数据来自加拿大统计局 2021 年的人口普查。（卡尔加里的一套公寓）研究显示，以卡尔加里为例，将住宅的平均成本与公寓的平均成本进行比较，得出的价格差异为 $304,076 加元。以收入中位数 $89,972 加元计算，哪怕是不吃不喝也需要近 3.5 年的时间才能弥补高达30万的价格差异。与此同时，在新斯科舍省的哈利法克斯，两种房产类型的平均价格之间的净差额为 $84,400 加元。在收入中位数为 $74098 加元的情况下，要存够这一差距需要一年多一点的时间。研究显示，虽然不同城市的住宅和公寓之间的价格差距各不相同，但近年来总体差距正在扩大。大家觉得是买公寓好还是买House更好呢？作者：珩宝
加国君2023-07-22
“受够了！”每20分钟就有一名移民搬离加拿大！大批人出国移居
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时，他们发现平均房价正在迅速上涨。根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据，到2022年2月，全国平均房价达到了$816,720加元的峰值。看着安省伦敦不断上涨的房价，贝兹说，他不知道他的家人留在加拿大是否有经济意义。“ 房子在几个月内涨了几十万加元，”这位48岁的父亲在7月5日接受了电话采访，“这太令人震惊了！” 贝兹说，他还担心自己的两个女儿，一个9岁，一个12岁，长大以后能否负担得起自己的房子。尽管自2022年2月以来，全国平均房价有所下降，但最新的CREA数据显示，从2022年6月到2023年6月，房价每年都在上涨。他说:“我一直觉得我的女儿们在加拿大会有更好的生活，但我再也看不到了。我已经不再把加拿大视为最终目标，这很可悲。” 贝兹说，房价上涨最终导致他和家人在2022年3月回到了菲律宾。他说，他们现在在马尼拉租了一套三室三卫的公寓，每月租金约为$4000加元。贝兹说，虽然离开加拿大使他很难与亲戚共度时光，但他计划与妻子和女儿继续住在菲律宾。他说，在那里，他能够为他们提供更稳定的财务和更好的生活质量，感觉未来更光明了。不列颠哥伦比亚大学(University of British Columbia)尚德商学院(Sauder School of business)战略与商业经济学副教授萨默维尔(Tsur Somerville)说，加拿大人在最低工资较低的国家定居并不罕见。 “如果我带着我在加拿大积累的财富，搬到一个收入和工资都低得多的地方，那么所有东西的价格都会低得多，”萨默维尔说。柬埔寨和菲律宾等国的最低工资低于加拿大各省和地区工人的基本工资。例如，在菲律宾，最低工资约为每天$14加元。在加拿大，员工每天至少可以挣$104加元，根据省份或地区的不同，最低工资从每小时$13到$16.77加元不等。萨默维尔说，加拿大人和无数其他国家的居民一样，在生活成本危机中继续为负担得起的住房而挣扎。 “加拿大的房租和抵押贷款的涨幅远远超过了收入的涨幅，尤其是在过去的两三年里，”萨默维尔说。萨默维尔说，虽然平均房价已经从2022年2月的峰值大幅下跌，但还不足以抵消加拿大央行加息带来的抵押贷款支付增加。此外，萨默维尔说，虽然离开加拿大搬到低收入国家似乎是一种省钱的好方法，但这可能会对那些外国社区产生意想不到的后果，其连锁反应并不一定是好的。萨默维尔说，例如，在富裕购房者大量搬迁的地区，如果现有住房供应不能满足需求，这可能会推高这些地区的平均房价。 “你支付更多住房的能力……可能会对当地产生负面影响，”他说。根据加拿大抵押贷款和住房公司在2022年发布的一份报告，增加加拿大的住房供应是确保更多经济适用房的关键。该公司估计，在2021年至2030年之间，加拿大的住房存量将增加230万套。然而，为了确保加拿大人的住房负担能力，还需要建造350万套住房。大家觉得在加拿大赚钱，去小国家花的生活方式怎么样呢？作者：珩宝
超级生活2023-07-20
6月数据出炉！加拿大房地产市场迎来转折，或将强势进入下半年
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加拿大住宅建筑商在今年表现最好的一个月结束了2023年上半年，扭转了建筑活动的低迷局面。根据加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage & housing Corp.)的季节性调整数据，加拿大6月份的年化新屋开工数为28.14万套，超过了彭博社对经济学家的调查预估的22万套。
绿山墙的安妮2023-07-19
最新报告显示：加拿大需要更多新移民，以平衡人口老龄化
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关于加拿大移民水平的讨论总体上集中于对加拿大房地产市场的直接影响。”“所以我想做的就是缩小范围，提供一些有关移民的更广泛的经济背景，以及为什么移民到加拿大很重要。” 移民水平的预期上升引发了关于加拿大是否能够在住房危机中应对更多新移民的争论，以及更多人口进入会对经济产生什么总体影响。去年加拿大人口增长超过100万，创历史记录。总人口增长2.7%，为1957年以来最快增速。人口强劲增长之际，自由党政府制定了更高的年度移民目标，到2025年，加拿大每年将迎来50万移民。增加移民的支持者认为，劳动力市场能够吸收更多的工人，而且随着越来越多的人退休，国家需要更多工作年龄的加拿大人来支持税基。 Bartlett说：“实际上，我们需要相对较高的移民率，以抵消老龄化对经济的影响，以便能够支付加拿大老年人所需的医疗保健费用。” Desjardins最近的一项分析发现，如果新移民继续像最近一样成功找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值（GDP）。许多人认为它比GDP总体数据更能衡量一个国家的生活水平。新移民的就业结果，特别是通过经济移民带来的移民，与之前的移民群体相比，有所改善。这部分是由于联邦移民政策的变化。根据加拿大统计局的数据，2018年，经济移民主申请人的工资中位数超过了加拿大人口一年的工资中位数。 Bartlett说：“我们正在引进非常有才华的人才，”他补充说，他们能够找到工作，并很快产生超过加拿大平均水平的收入。但批评者认为，依靠移民为经济提供劳动力也会阻碍企业投资技术，从而提高劳动生产率并减少对工人的依赖。 Bartlett表示，联邦政府可以调整临时外国工人的流动，以鼓励此类投资。但他也承认住房是一个主要障碍。 Desjardins估计，加拿大每年需要再建造10万套公寓，以抵消永久居民数量增加带来的价格上涨压力。 BMO最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但今年房地产市场仍出现反弹。在上次利率决定中，加拿大央行将人口增长对房价的影响列为推高通胀的因素之一。央行在最新的新闻稿中表示：“移民带来的人口强劲增长正在增加经济的需求和供给。新移民有助于缓解劳动力短缺，同时也刺激消费者支出并增加住房需求。” Bartlett警告说，创纪录的人口增长导致住房负担能力下降，可能会损害公众对移民的支持，政府需要迅速采取行动。他说：“加拿大人对移民的态度可能会变得不那么开放和积极。如果这导致以有意义的方式减少移民，那么这意味着加拿大人将面临一笔巨额账单，以应对加拿大老年人的老龄化成本。”
Dan19772023-07-18
加拿大房价不会降？！房地产公司：尽管央行加息，年底房价仍将上涨8.5%
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和移民需求意味着价格压力将继续加大。加拿大房地产市场在2023年初大幅上涨。根据加拿大房地产协会 (CREA) 的数据，全国房屋均价从1月份的612,855加元上涨到5月份的728,972加元，同时销售额也大幅增长。房价反弹引起了加拿大央行的注意，并促使其继6月份意外加息后，于上周三决定再次加息25个基点至22 年来的高点。央行在加息声明中指出，经济表现“强于预期，需求动力增强”，包括房地产市场“有所回升”。尽管新屋开工量下降和整体供应不足正在“增加价格压力”。但房价和销售放缓的迹象已经开始出现。多伦多6月份的数据显示，销量较5月份9,012套的峰值下降了17% ，结束了上个月恢复加息之际连续四个月的增长。CREA上周五发布的6月份数据显示，继6月份价格较5月份下跌2.7%后，恢复加息可能会给市场泼冷水。然而，温哥华和卡尔加里各自的房地产集团表示，上个月温哥华和卡尔加里的价格和销量继续上涨。 Royal LePage认为市场将适应更加鹰派的加拿大央行。 Royal LePage首席执行官 Phil Soper表示：“尽管央行决定再次开始加息，但许多买家仍在参与其中。需求依然强劲，尤其是那些已经锁定固定利率的人。” Soper补充道：“决心今年购买的买家已经接受了初始持有成本较高的现实，理性地推测利率已达到或接近峰值，并且不久之后将变得更加实惠。” 该报告还表示，去年加息引发的调整后房价反弹，对于在市场狂热高峰期购房的加拿大人来说是个好消息。根据CREA的数据，去年年初，随着人们竞相利用超低借贷利率，房价飙升，导致全国平均价格升至816,637加元的历史新高。然而，在加拿大央行一系列加息之后，价格从2022年2月到2023年1月份的市场底部下跌了近30%。该经纪公司的报告称，目睹房产价值跌破其支付价格的新房主即将弥补这些损失。第二季度房屋总价仅比今年第一季度达到的峰值低5.6%。 Soper表示：“我们已经接近一个关键点，在高峰时购买的人即使今天卖出，也将实现收支平衡。”
Dan19772023-07-18
加拿大降息“遥遥无期”！央行连续两次加息，因“误判”通胀前景？
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开始，低迷的房地产市场也随之复苏，根据加拿大房地产协会的数据，1月至5月期间房屋的平均售价上涨了19%。加拿大央行上周表示，房价的上涨可能会持续到2023年底，与1月份的展望相比，通胀将上涨0.3个百分点”。 Macklem表示，“暂停是有道理的”，以评估加拿大央行历史上最快速加息的影响。但随后经济表现超出了央行的预期，他补充道，这种情况近年来屡屡发生。央行的紧缩政策是近年来在低利率时，大量持有抵押贷款、信用卡和其他债务的加拿大人的主要担忧。第一季度家庭债务占可支配收入的比例升184.5%，接近历史新高，这意味着家庭每1加元可支配收入对应1.85加元的债务。 Macklem在上周宣布加息25个基点时没有使用“暂停”一词，这是几个月来的第二次加息。 Holt说：“现在也许央行已经成熟了。” 尽管许多经济学家对是否会再次加息表示怀疑，但货币市场仍然没有像一月份那样将赌注转向可能的降息，这既是因为通胀前景的不确定性，也是因为央行威胁在必要时再次加息。 Macklem之前曾发出过误导性信息。他在疫情期间向加拿大人保证，利率只会在2023年加息，届时预计经济疲软将结束。但随着通胀飙升，加拿大央行于2022年3月开始加息。 2021年10月，Macklem预测通胀将在2022年底前恢复接近央行2%的目标，但今年1月该目标被推迟至2024年底。上周，央行进一步将该目标推迟至2025年中期。 Bannockburn Global Forex LLC首席市场策略师Marc Chandler表示，加拿大央行在宣布暂停加息后从6月份开始两次加息，这一事实表明央行知道还有必要弥补。 Chandler说：“六月份的加息不是一次性的，而且是（一个迹象）他们认为自己犯了一个错误。”
Dan19772023-07-18
难两全！加拿大引进移民填充劳动力市场，一年得多建10万套房子？
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拿大移民水平的讨论，总的来说，集中在对加拿大房地产市场的直接影响上，”Desjardins加拿大经济高级主管Randall Bartlett说：“我想做的是缩小范围，提供一些关于移民的更广泛的经济背景，以及为什么移民到加拿大很重要。” 加拿大移民水平的预期上升引发了一场辩论：在住房危机的情况下，这个国家能否应对更多的新移民，以及在这个国家拥有更多人的总体经济影响将是什么。去年加拿大人口增加了100多万，创下了该国人口增长的纪录。总人口增长了2.7%，是自1957年以来的最快增速。人口强劲增长之际，自由党政府正着眼于更高的年度移民目标，到2025年加拿大每年将迎来50万移民。支持增加移民的人认为，劳动力市场能够吸收更多的工人，而且随着越来越多的人退休，加拿大需要更多处于工作年龄的加拿大人来支撑税基。 Bartlett说：“实际上，为了抵消老龄化对经济的影响，为了能够支付加拿大老年人需要的医疗保健费用，我们需要相对较高的移民率。” Desjardins最近的一项分析发现，如果新移民继续像最近一样成功地找到工作，加拿大增加移民的计划可能会提高人均国内生产总值(GDP)。与之前的移民相比，最近移民的就业结果有所改善，尤其是那些通过经济渠道进入加拿大的移民。这在一定程度上是因为联邦移民政策的变化。根据加拿大统计局的数据，2018年经济移民主申请人在加拿大一年内的工资中位数超过了加拿大人口的工资中位数。 “我们正在引进非常非常有才华的人，” Bartlett说，他们能够找到工作，并“很快产生超过加拿大平均水平的收入。” 但批评人士认为，依赖移民为经济提供工人，也可能阻碍企业投资于技术，而这些技术将提高劳动生产率，减少对工人的依赖。Bartlett说，联邦政府可以调节临时外国工人的流动，鼓励这类投资。但Bartlett承认，住房是一个主要障碍。Desjardins估计，加拿大每年将需要新建10万套住房，以抵消永久居民数量增加所带来的价格上涨压力。蒙特利尔银行最近的一项分析发现，人口每增长1%，房价通常会上涨3%。新移民的涌入已经对房地产市场产生了影响，尽管利率处于几十年来的最高水平，但房地产市场今年出现了反弹。
绿山墙的安妮2023-07-18

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