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硅谷银行暴雷 , 投资市场何去何从？

业界大部分人士否认了这种担忧，反而担忧美国房地产会出问题。后来黑石集团爆出的问题印证了这种担忧，而且现在看来这种担忧还在发酵。因为就在本月初，黑石集团被报道违约。虽然违约金额不大，但我觉得这同样只是开始。现在不仅人们曾经担忧的房地产出现了问题苗头，连传统银行也正式暴雷。这后面可能连带发生的一连串事件实在让人无法乐观。以往美联储在大放水然后加息后，一般都是大面积拉垮其它金融体系脆弱的国家，而这次美国国内的各个领域也开始受到冲击。恐怕这里面潜藏的问题比我们想象的要严重得多。所以除非美联储的政策彻底转向，否则后果难以预料。可现在通胀居高不下，美联储如果此时转向那意味着通胀不仅会维持还有可能继续升高，进而引发民怨甚至影响美国社会的稳定。这实在是个两难的尴尬处境。如果说去年是一个让人觉得压抑和郁闷的年份，恐怕今年将是一个让人感受动荡和波折的年景。来源：金色财经

金色财经2023-03-11

SVB危机敲响警钟加密市场或迎来至暗时刻？

破了美国的银行系统危机。 2008 年美国房地产市场次级贷款大量违约导致的全球金融海啸仍历历在目。而当下由于美国银行大量投资的债券在本轮加息中的价格下跌，叠加因经济衰退预期引发的个人和公司挤兑潮，银行不得不亏本出售债券以换取现金。这样的恶性循环或将使得银行业再次面对自雷曼兄弟破产以来来自金融市场最严重的冲击。对加密市场而言，其诞生到成长的过程中，并没有经历过真正意义上的全球性金融危机，而即便是 2018-2019 年短暂的流动性危机，对于加密市场的「伤害」仍然历历在目。对于这个极度依赖流动性的早期市场而言，如若雷曼兄弟破产后全球金融市场哀鸿遍野的境况再现，摆在我们面前的，将是一条完全未止的道路。来源：金色财经

金色财经2023-03-10

比特币两万关口失守加密市场或迎「有生以来」最严峻挑战

美国的银行系统危机。 2008 年美国房地产市场次级贷款大量违约导致的全球金融海啸仍历历在目。而当下由于美国银行大量投资的债券在本轮加息中的价格下跌，叠加因经济衰退预期引发的个人和公司挤兑潮，银行不得不亏本出售债券以换取现金。这样的恶性循环或将使得银行业再次面对自雷曼兄弟破产以来来自金融市场最严重的冲击。对加密市场而言，其诞生到成长的过程中，并没有经历过真正意义上的全球性金融危机，而即便是 2018-2019 年短暂的流动性危机，对于加密市场的「伤害」仍然历历在目。对于这个极度依赖流动性的早期市场而言，如若雷曼兄弟破产后全球金融市场哀鸿遍野的境况再现，摆在我们面前的，将是一条完全未止的道路。来源：金色财经

金色财经2023-03-10

历史总在重演！鲍威尔被迫转向宽松的恐慌：对冲基金押注“雷曼风暴大空头”

二的，但它们都有一个共同特征，即“都与美国房地产有关，无论是住宅还是商业”。第一个“大空头1.0”当然是2007/2008年的RMBS空头交易，在同名电影中不朽，购买ABX CDS或者RMBX及其表兄弟CMBX，在各种次级住宅和商业抵押贷款支持证券上为当时极其凸出的交易创造了巨额利润。美联储前主席本·伯南克(Ben Bernanke)最近才表示，美国房地产不存在房地产泡沫，而且在历史上从未下降过，而市场很清楚知道，接下来会发生什么。下一个大空头，2017年3月首次提出的“大空头2.0”，是对由位于较弱地区的购物中心支持的证券进行押注，这些地区的商店可能会迅速连续关闭，从而引发债务违约。包括卡尔·伊坎在内的许多人已经买入做空CMBX Series 6的交易，由于其大量暴露在大流行到来之前很久就受到伤害的购物中心，多年来一直没有动静，然后在疫情之后突然崩溃，新冠疫情期间一夜之间关闭并导致购物中心普遍违约。最终结果是，卡尔·伊坎赚13亿美元，而其他商业房地产空头，如当时在MP Securitized Credit Partners的Daniel Mcnamara，收益超过110%。忙于在“大空头2.0”上收集利润的同时，新的“大空头3.0”交易正在出现，在2020年8月时，酒店业已迅速成为受大流行影响最严重的行业，酒店的异常敞口很可能成为下一个大空头。 ZeroHedge写道：“没错，大空头3.0迭代都是关于酒店的，在各个部分之间潜伏着一个新的大空头，尤其是在冠状病毒关闭之后，这不仅会削弱零售店，还会削弱餐馆的一切，到多户住宅，城市租房者逃往郊区，再到办公室和酒店。” “从技术上讲，我们说的是写字楼和酒店，这将被证明是有预见性的，因为虽然酒店空头在最初走高后通过CMBX 9 BBB-部分下滑至2年低点后也产生了可观的利润。” 市场注意力现在转向另一个空头，即“大空头3.0”，它可能对更广泛的金融体系产生更具破坏性的后果，并且是最终导致许多人臭名昭著的信贷事件交易，这些都预测这是不可避免的，并且是最终结束熊市所必需的，因为它迫使美联储恐慌。 “是的，大空头3.0就是做空办公室。而且有充分的理由，根据Green Street数据，在过去的12个月里，办公楼价值暴跌25%，而更高的利率只会增加痛苦。抵押贷款银行家协会主席马特·罗科(Matt Rocco)表示，最终写字楼价格的降幅，可能会普遍超过商业房地产价格的降幅。” 随着美联储将其基准利率提高得更高，更多写字楼业主的时间在流逝，整个美国写字楼供应的空置率超过17%，另有4.3%可用于转租。这些数字令人震惊：根据抵押贷款银行家协会的数据，非银行贷款机构为这些房产提供的债务将在今年到期，其中近920亿美元将在2024年到期，而2024年将有580亿美元到期。深入挖掘行业面临的挑战，会发现一个核心问题是浮动利率贷款的泛滥，利率重置频率更高。根据Newmark Group的数据，今年到期的办公物业债务中约有48%的利率是可变的。由于美联储加息，房东被迫购买利率上限，这限制了利率上升时支付的增加，并且也变得更加昂贵。根据Chatham Financial的数据，利率上限为2%的2500万美元贷款的一年保护价格，从2022年3月初的33000美元，飙升至2月份的819000美元。当然，更高的利率只是写字楼市场的最新困境。一个结构性的后新冠问题是，许多建筑物在大流行之后一直在努力吸引工人回来，随着公司裁员和削减房地产，这个问题变得更加严重。Cushman & Wakefield计算出，到2030年，需求下降将使美国的办公空间供应过剩3.3亿平方英尺。 “在市场找到平衡之前，这将是非常艰难的两年，”投资公司Northwind Group创始人Ran Eliasaf说。“与此同时，会有很多伤害，不幸的是，会损失很多钱。” 这让金融想到了下一个甚至更关键的问题：当办公部门的问题，迄今为止一直孤立于可再生能源领域，开始蔓延到更广泛的银行部门时会发生什么？ “现在情况发生了变化，投资者突然开始关注美国银行中谁最容易受到崩溃的商业房地产，尤其是写字楼的影响。目前，投资者正在采取散弹枪的方式，大量抛售区域性和小型银行，KRE ETF跌至两年来的最低水平，”ZeroHedge分析称。问题在于，这就是对即将到来的“信贷事件”的讨论开始的地方，尽管大型银行的资本金仍然非常充足，但小银行像是KRE指数的核心成分，却陷入了大麻烦，因为如下图所示从TS Lombard显示，他们的储备占总资产的百分比，作为贷款资金来源已经崩溃，并回到美联储需要实施量化宽松以重新加载储备的水平。 (来源:TS Lombard) TS Lombard策略师Steven Blitz解释了为什么我们可能离另一场银行业危机如此之近：“银行尤其是小型银行，现在的准备金几乎处于最低水平存款人决定在商业房地产和其他领域的贷款过多，即将变坏。美联储将提供资金来维持这些银行的运营，但由于银行存款越来越集中在数量越来越少的银行中，仅此一项就会遭到国会的一些反对。” 他继续补充：“由于减轻小型社区银行监管负担的政治方向，小型银行可能已经低于承诺的宏观监管雷达。人们认为，它们不应受到与G-SIBs相同的报告要求的约束。” 硅谷金融机构SVB Financial Group突发爆雷，被迫贱卖价值210亿美元的证券，亏损18亿美元，同时还从风投公司General Atlantic筹集5亿美元。爆雷一响，由VC传奇蒂尔共同创立的风险投资基金Founders Fund建议公司撤资，强调将他们的资金从银行取出没有任何不利之处。#硅谷银行爆雷# 延伸阅读：美银行“爆雷”可怕一幕！VC传奇蒂尔与多家风投：快从硅谷撤资分析师却喊逢低布局？ “在根植于不良贷款的任何银行业问题转变为融资问题之前，银行将以更快的速度撤回贷款。” 简单来说，不仅银行的准备金再次受到限制，而且小银行尤其急需准备金。总之，即使没有写字楼房地产危机，小型银行也已经面临资金减少和不良贷款增多的令人不安的组合。再加上一连串的坏账暴露在办公室房地产中，你可能会看到 2009 年小银行银行业危机的重演。 “这只是开始，因为一旦小银行倒闭，大银行就不会落后太多。” 上一次大银行发现自己“准备金受限”是在2019年9月，当时美国金融体系因摩根大通引发的回购危机而动摇，迫使美联储推出宽松政策。这次的问题是，小型银行接二连三倒闭的风险是否足以迫使美联储改变其紧缩路径，或者全球摩根大通，以及美联储主席鲍威尔是否希望达成一个在美联储最终崩溃，并向系统注入流动性之后，小银行之间会出现级联式崩溃，这只会使大银行变得更大、更强大。

会员

小萧2023-03-10

中美婚姻殿堂空荡！少子化下的全球金融危机：房市泡沫、就业人数暴跌、国家结构老龄化

房地产市场的价值是该国GDP的4倍，而美国房地产市场的价值是GDP的1.6倍。据The Japan Times评论，中国现在面临两难境地，如果房地产泡沫不破裂，年轻夫妇将无力抚养两个孩子。但如果泡沫真的破裂，中国经济将放缓，全球金融危机将爆发。同样，为了提高生育率而将家庭可支配收入提高到GDP的60%-70%可能会削弱破坏政策方针的经济基础。考虑到这些艰难的权衡，中国的政策制定者可能更倾向于复制日本的政策来降低育儿成本，例如降低学费和为年轻夫妇提供便利的儿童保育、生育补贴和住房补贴。但事实证明，日本的做法代价高昂且无效：该国的生育率暂时得到提升，从2005年的1.26升至2015年的1.45，然后在2022年回落至1.23。此外，由于“未富先老”，中国缺乏效仿日本的财力。报道继续补充：“即使中国成功将其生育率提高到1.1并阻止其下降，到2050年其人口也可能下降到10.8亿，到2100年下降到4.4亿。中国占世界人口的比例从1820年的37%下降到22%，到2050年将降至11%，到2100年将降至4%。” “这种人口下降的影响将因快速老龄化而加剧，这将减缓中国的增长并可能增加政府债务。中国65岁及以上人口的比例将从2020年的14%上升到2050年的35%。虽然到2020年每名65岁及以上的老年人有5名20-64岁的工人供养，但这一比例将继续下降到2035年的2.4名工人，以及2050年的1.6。” “到那时，中国的养老金危机将发展成为一场人道主义灾难。女性平均比男性长寿6-7岁，而且通常比她们的配偶年轻几岁，她们最终将为这种痛苦的人口变化付出代价。”

圈内人2023-03-09

警惕！美联储史诗级加息恶果到来，6万亿全球资管巨头违约，美国楼市进冰河时代，购房贷款申请降至28年低点

　　而美国达拉斯联储的研究显示，目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20％。　　华泰宏观曾在研报中指出，黑石集团违约和英国LDI事件看似是孤立的风险事件，背后其实有着相似的逻辑。黑石集团违约是商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS），而英国LDI事件则是养老金的LDI产品，两者看似是孤立的风险事件，但是背后逻辑是类似的，即金融体系的底层资产价格趋势、波动率、出现几十年一遇的结构性变化时，金融市场面临一些“信仰”打破带来的局部风险和“阵痛”。　　全球资金流动性急剧紧张　　在美国楼市岌岌可危的同时，全球资金流动性也急剧紧张。　　3月6日（周一），全球主要基准贷款利率——3个月期美元Libor（伦敦银行间同业拆借利率）突破5％，最高触及5.008％，为2007年以来首次。Libor在全球金融市场中有广泛的应用。作为全球基准利率，它影响着数百亿美元的债券、工商业贷款、住房抵押贷款、利率衍生品等的定价。　　除了3个月期美元Libor外，近期还有两项关键的指标也都创下了2007年以来的新高——今年，2月初以来，美债遭遇了大规模的抛售潮，目前，1年期美债收益率已经突破5％，2年期美债收益率也上破4.85％，均创下2007年以来最高。　　更令市场担忧的是，2年期与10年期美债收益率倒挂幅度已高达90个基点，倒挂深度创40年最高，远超2000年互联网泡沫破裂以及2008年全球次贷危机的时候。　　与短期美债收益率一样，Libor近来的大幅上涨，显然也主要受到了市场对美联储政策收紧的预期推动。华尔街不仅预计美联储本轮加息周期的利率峰值会更高，还预计美联储会在这一高利率水平上，维持比之前预期更长的时间。　　流动性急剧紧张、楼市泡沫破裂在即、通胀高企等诸多问题摆在了美联储主席鲍威尔的面前，考验鲍威尔的时刻要来了。　　

金融界2023-03-07

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

美国2月房价同比下跌0.6% 为十年来首次下跌

　　根据美国房地产经纪公司Redfin的最新数据，上个月美国房价达到一个转折点，自2012年以来首次出现同比下跌。　　截至2月26日的四周，美国典型房屋的中位数价格为350246美元，同比下降0.6％。　　随着美联储激进加息，借贷成本的飙升给房地产市场踩下了刹车，很多购房者被排挤在外，销售放缓。虽然房价下跌可能会让消费者稍微松一口气，但抵押贷款利率上升正在挤压消费者的负担能力，而待售房屋的缺乏可能会限制房价下跌的幅度。　　Redfin副首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示：“房价较一年前下跌是一个里程碑，因为自从房地产市场从2008年次贷危机中复苏以来，还没有出现过这种情况。未来几个月，房价可能会进一步下跌，但希望在今年达成交易的首次购房者可能就没那么幸运了。” 　　目前的抵押贷款利率几乎是去年同期的两倍。数据显示，美国30年期固定利率贷款的平均利率已经回升至7％以上。　　Redfin预计，随着美联储进一步加息，更高的利率可能会导致市场进入“漫长的冬天”。

金融界2023-03-03

泡沫破裂在即？美联储经济学家：房产市场面临大跌20%风险美联储恐让崩盘雪上加霜

(2月28日)的一份研究报告中警告称，美国房地产市场可能面临19.5%的回调，央行进一步加息可能会使崩盘更加严重。根据作者Lauren Black和Enrique Martínez-García的说法，自2020年以来，由于大流行期间的繁荣表现，全球住房市场已经出现泡沫，尽管有迹象表明房价增长已放缓，但住房市场仍有深度下滑的风险。这两位经济学家将美国和德国相提并论，并补充称，住房市场泡沫的部分原因可以归结为负担能力危机，不过房价与租金的比率尤其令人担忧。该比率衡量了住房作为投资机会的盈利能力。他们说：“如果观察到的房价租金比相对于根据长期利率和租金增长数据估计的基于基本面的比率呈爆炸式增长，泡沫假说就值得关注。” 他们估计，要让美国房地产市场恢复基本面，19.5%的回调是必要的。他们补充称，有迹象表明，随着房价降温速度快于租金，美国房价租金比在去年第三季度开始下降。目前，温和的房地产调整仍是基线情景，但作者警告称，更鹰派的货币政策可能引发更剧烈的调整。 Black和Martínez-García写道:“多米诺骨牌效应的可能性是，投资者从国际房地产市场撤出，到其他地方寻求安全和流动性，这也引发了对德国或美国以外的全球经济溢出效应的担忧。” 美联储激进的加息周期在过去一年中推高了房贷利率，去年10月份一度达到7%。本月早些时候，房贷利率回落至6%左右，但现在又开始回升。标普Case-Shiller周二公布的数据显示，美国房价已经连续6个月下跌，比去年6月份的峰值低4.4%。高盛(Goldman Sachs)策略师上周在一份报告中预测，随着利率走高，2023年房价将下跌6.1%。

市场焦点2023-03-01

今年美股将暴跌50%！传奇投资者：市场陷入“短期融涨”状态泡沫崩盘前快速上涨

能给投资者带来更多痛苦的因素，他指出，美国房地产市场可能出现的重大调整以及俄乌战争结果的不确定性挥之不去，是他做出这一预测的一些主要原因。格兰瑟姆承认，50%的跌幅似乎有些极端，但他强调“与我们在2021年底超过70%的定价过高相比，与趋势线值的百分比偏差仍然要小得多。” 换句话说，市场在他看来仍然定价过高，并有大幅调整的空间。格兰瑟姆建议投资者，不要试图认为这种下跌是不必要的，因为经验证据表明情况并非如此。值得注意的是，格兰瑟姆并没有试图把握市场时机。他承认，鉴于一些可能促使熊市“暂停”的积极因素，很难评估潜在衰退的确切时间。其中包括，美国总统大选前强劲回报的历史趋势、通胀降温的迹象、强劲的就业数据，以及亚洲市场反弹。此外，美国新冠刺激计划积累的过剩现金为经济提供了支撑，但预计到年中这些计划对消费者支出的影响将逐渐减弱，从而削弱对市场的部分支撑。市场低点平均在经济衰退开始后7-8个月出现，但1929年、1972年、2000年和2008年房地产泡沫的市场低点出现时间更长，这表明该市场的最终低点可能会在2024年的历史数据。尽管人们对本周期首次降息推动市场走高的可能性感到兴奋，但市场下跌的最大部分发生在美国四大泡沫中的三个首次降息之后。格兰瑟姆提醒投资者，市场本质上是不可预测的，他们应该始终为潜在的低迷做好准备。正如格兰瑟姆所说，“投资者最重要的是为未来的波动做好心理准备”。格兰瑟姆在识别市场泡沫和警告投资者潜在市场下跌风险方面的成功，可以归功于他对市场历史模式的严谨分析，以及他对市场周期及其驱动因素的深刻理解。他经常争辩说，不了解市场周期的历史背景以及与高估值相关的风险的投资者更有可能在泡沫破灭时蒙受重大损失。在2018年关于潜在市场下跌的警告中，格兰瑟姆建议投资者应该做好痛苦的清算准备，并采取措施保护自己免受潜在损失。他建议投资者减少对美国股票和高收益债券等高风险资产的敞口，并增加对现金和国债等防御性资产的配置。格兰瑟姆还强调了制定长期投资策略和避免追逐短期收益的诱惑的重要性。他认为，保持纪律并着眼于长期的投资者能够更好地应对市场低迷并利用出现的机会。格兰瑟姆最好的投资之一是他在1990年代早期对新兴市场的押注。当许多投资者对中国、巴西和印度等国家的增长前景持怀疑态度时，他认识到它们的长期潜力并在这些市场进行了大量投资。随着新兴市场在接下来的几十年中继续在许多资产类别中提供最高回报，他的远见得到了丰厚的回报。格兰瑟姆在新兴市场的成功源于他识别其他人忽视的长期趋势的能力。他认识到新兴市场在采用新技术和商业模式时具有快速增长的潜力，他愿意耐心等待这些趋势发挥作用。此外，格兰瑟姆建议投资者在做出投资决策时密切关注估值，避免投资价格处于历史高位的资产。他认为，高估值会带来重大的下行风险，愿意耐心等待更好机会的投资者从长远来看可能会得到回报。虽然追逐短期收益可能很诱人，但重要的是要保持纪律并关注长期价值。制定明确的退出策略也很重要，以防投资表现不如预期。格兰瑟姆投资经验的另一个教训是多元化的重要性。通过将投资分散到多个市场和资产类别，他已经能够降低风险并抓住更广泛的机会。这种方法可以帮助投资者度过市场低迷期，并减少任何表现不佳的单一投资的影响。在他最近的信中，格兰瑟姆指出了一些合理的投资机会。新兴市场的价值板块价格便宜，新兴市场整体定价合理。这是熊市第一阶段的典型表现。另一个有吸引力的机会是美国价值股和成长股之间的价差，深度价值股在美国仍然相对有吸引力。美联储结束宽松货币时代的决定以及随之而来的流动性下降，引发了市场对潜在市场低迷的担忧。格兰瑟姆对可能存在的市场泡沫的警告提醒投资者保持谨慎并为潜在的市场波动做好准备。尽管无法准确预测经济衰退的时间和严重程度，但投资者应意识到这种风险并采取措施减轻风险。投资分析师Dilantha De Silva在文章中总结提到，凭借广泛的投资时间范围，他不会因为短期内预期回报看起来不佳而逃离股票。在这个整合阶段，最好的行动方案是保持耐心并寻找新的机会。 “但在我看来，关键是在以看似低迷的价格剥离现有投资时要谨慎，因为这可能导致不可挽回的潜在损失收益。”

小萧2023-03-01

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