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美国房地产市场再陷崩盘迹象？！房屋销量为2008年金融危机后最慢的一年

的房地产市场放缓与上一次2000年代初房地产泡沫破裂后有很大不同。当时，经济陷入严重衰退，数百万人因丧失抵押品赎回权而失去了家园。这一次，由于借贷成本上升、房价创历史新高以及待售房屋库存非常有限，房屋销售已经放缓一年多了。最近，抵押贷款利率攀升的速度正在赶走除了最坚定的购房者之外的所有人。根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，上周30年期固定抵押贷款的平均利率升至7.57%。自8月份以来，这一数字上升了约半个百分点，当时利率近一年来首次突破7%，房屋销售跌至1月份以来的最低水平。根据抵押贷款银行家协会的数据，9月下旬抵押贷款需求跌至1995年以来的最低水平，这表明未来几个月房屋销售将继续低迷。即使在正常年份，房地产市场在秋季和冬季也会放缓，价格通常会比年初有所下降，因为许多家庭不想在学年期间搬家，而买家也会避免在假期期间购房。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，如果全年现房销售量最终低于400万套，这将标志着自1995年以来首次跌破该水平。房地产市场萎缩可能会对整个经济产生连锁反应。这可能会迫使一些想成为房主的人继续租房。租金上涨推高了9月份美国消费者价格，如果租金继续上涨，美联储可能更难结束加息。房屋销售放缓还可能限制家电和家具等住房相关物品的支出，从而阻碍经济增长，并促使房屋建筑商缩减新建筑建设。并非美国所有地区的房屋销售都以相同的速度放缓。房地产经纪人表示，位于优质社区、维护良好的房屋往往能以高于要价的价格迅速售出。但根据Realtor.com的数据，9 月份上市的房屋中近18%的价格有所下降，这是自2022年11月以来的最高水平。佐治亚州萨凡纳的房地产经纪人Steven Fischer表示：“市场肯定已经开始放缓。每个人都在开放参观，每个人都在降价，现在卖家提供了很多激励措施来吸引买家购买他们的房子。” 根据NAR的数据，今年夏天购房负担能力下降至1985年以来的最低水平，这意味着在许多市场，目前只有那些高收入或有大量现金的人才能买得起房。负担能力可能仍然是一个问题，因为虽然抵押贷款利率上升，但价格却没有下降。在抵押贷款利率较低时购买或再融资的房主不愿意搬家，导致待售房屋的供应量远低于历史正常水平。房屋建筑商上半年的销售表现强于预期，但也感受到了回落。建筑商受益于市场上现有房屋的短缺以及他们提供降低买家抵押贷款利率的激励措施的能力。但在目前的利率水平下，即使将利率降低一个百分点或更多，也可能无法吸引买家。根据全国住宅建筑商协会的数据，9月份住宅建筑商的信心连续第二个月下降，32%的建筑商表示上个月降价了。房利美9月份的调查显示，只有16%的消费者表示现在是买房的好时机，这一数据与2010年中期以来的历史新低持平。 Yonatan Hochstein和他的妻子一年来一直在寻找在新泽西州买房的机会。他说：“库存确实似乎非常有限，我们发现等待的时间越长，利率就会不断上涨，房价也会不断上涨，所以变得越来越难。”

Dan19772023-10-18

传奇投资者警告：别投资美国，股市或暴跌50%，国际油价或跌至45美元

该是：永远不要在出现股市泡沫的同时出现房地产泡沫。” “虽然这次我们没有被荒谬的次贷冲昏头脑，但家庭收入的倍数实际上比2007年还要高。因此，就价格过高造成的实际长期脆弱性而言，今年的房地产市场价格过高，伴随着比2007年价格过高和典型泡沫的股市。” “别投资房地产，别要投资美国。如果你必须在美国投资，那么100年来，质量一直是被错误定价的资产。它们在熊市中表现优异。它们在牛市中表现不佳，因为你想拥有特斯拉，你想拥有meme股票，你想拥有正在飞涨的东西。你不会想拥有可口可乐(53.14,0.76,1.45%)，因为它太无聊了。” “在质量方面，它们的风险更小。它们的债务更少，破产更少，波动性更小，beta值更低。然而，它们的表现却更胜一筹。这是免费的午餐。” 格兰瑟姆在谈到比特币是说：“当然，比特币是一个精心设计的骗局，真的。” 他在谈到人工智能时说： “人工智能绝对是真实的。它是否足够大，足够快，足以阻止通货紧缩？不，我不这么认为。这是一个10年、20年、几十年的影响，一直持续到遥远的未来，它的影响可能是巨大的。” 油价或跌至45美元格兰瑟姆还预言油价将会暴跌，他说：“如果油价在未来五年内没有突破100美元，也许有一两次，你不应该感到惊讶。如果油价没有一个长期的支柱，你应该感到惊讶，它将下降到一个水平，沙特或其他国家能够在日落时分开采出45美元的石油。我认为这就是这场比赛的结局。”

金融界2023-10-09

霍顿房屋现在算是个好买卖吗？

公司的增长：霍顿房屋甚至在2008年的房地产泡沫中没有经历所有房屋销售中的百分比下降（当然，绝对数量在2006年至2011年之间下降了，但这是由于公司无法控制的宏观问题），截至2022年，该公司现在负责约13%的全国新家庭住宅销售。来源：投资者介绍该公司还做了很好的工作，以保持对市场定价态度的敏感。随着利率上升，购房者能力有限。霍顿房屋的新房屋中有66%的房屋标价低于40万美元（如上所示）。该公司还成功吸引了另一批财力雄厚的购房者：大规模购房以出租的机构。图：霍顿房屋租赁业务；来源：投资者介绍截至2023年第三季度结束前的12个月内，该公司从其租赁业务中报告了5.89亿美元的收入，远远高于截至2022年第三季度的3900万美元的12个月收入，但与该公司过去12个月的346亿美元总收入相比，这只是一小部分。管理层在最新的电话会议中承认，短期内租赁利润率有望下降，但考虑到高利率和通货膨胀的结合，这并不令人意外。分析师认为，霍顿房屋租赁业务的扩张有望在未来提供缓冲，也展示了管理层的灵活性和探索新的公司收入来源的意愿。估值房地产开发商作为一个周期性行业的一部分，从未享受过溢价估值。图：DHI前瞻性EV/EBITDA和P/E；来源：Koyfin 从前瞻性角度看，该股目前的交易价格为7.6倍市盈率和6.2倍EV/EBITDA。这低于该股五年平均水平分别为9倍和7.2倍，这是一个积极的迹象，因为价格的上涨（以及最近的回调）没有将该股拉入历史估值的上限范围。图：DHI分析师价格目标；来源：Koyfin 分析师的价格目标也远高于当前水平，自2022年以来没有下调过目标。就目前情况而言，今天的股价低于中位数价格目标144.33美元的38%。总结尽管霍顿房屋的股票在过去三个月内下跌并不令人意外，但分析师们认为它面临的阻力在很大程度上是暂时的，而且估值仍低于五年平均水平，支持了这样一个观点，即在这些阻力消失时，股票可能还有上涨动力的空间。当然，美国衰退超出预期，或者高利率继续持久，这都是巨大的风险！ $霍顿房屋(DHI)$

老虎证券2023-10-08

解密中国房地产市场危机——一只球队可以告诉你的事实

心壮志建立在与五分之四的人民财富相同的房地产泡沫之上。如果后者走同样的路，那就是大问题了。

佳华1682023-10-06

美元锋芒所向无不披靡交易员决定再添一把火

1美元兑155日元，为1980年代日本房地产泡沫破裂后的最低点。当然如果美国经济在利率上升的重压下跌跌撞撞，美元涨势可能会逆转，资金大量涌入美元可能意味着汇率被推得太高了。盛宝银行市场策略师Charu Chanana在本周的一份报告中表示，围绕美国经济的风险正在积聚，但她认为美元还有上涨空间。美国银行策略师们预计货币政策将持续给美元带来支撑，直到2024年年中为止。他们在最近的一份报告中强调美元已经突破了该行对年底欧元跌至1.05美元的预测。 Brothers Harriman & Co．全球外汇策略部门负责人Win ThinBrown表示，“美元正火力全开，强劲经济数据、收益率上涨以及美联储鹰派言论都对美元几位利好。”

金融界2023-10-06

比2008年更大的危机来袭！？华尔街大鳄：银行现在面临的房地产问题比2007年更严重

房贷。这迫使银行取消抵押品赎回权。随着房地产泡沫的破灭，银行无法通过出售房屋来收回贷款。 “问题是银行以零首付或负资产管理借出了很多钱，然后房价下跌，人们开始违约。由于违约，银行蒙受了损失。但绝大多数房贷并没有违约。这个比例大到足以导致这些银行破产。” 由于美国有部分准备金制度，银行几乎没有足够的准备金来支付他们的贷款，即使是一小部分。今天的情况大不相同。希夫说情况更糟。希夫指出，现在不是违约的问题。事实上，违约实际上会有所帮助。如果人们拖欠房贷，银行实际上会更好。问题在于房贷本身。银行在房贷上赔钱。银行在利率极低的时候发放了这些贷款。几年前，3%的房贷利率并不罕见。现在房贷利率已超过7%。银行在所有未偿还的房贷上都在赔钱。因此，即使人们仍在支付房贷，银行仍在亏损。 2009年，美联储大幅降息。这意味着银行持有的所有没有违约的房贷都升值了。这些房贷因为美联储大幅降息而升值。 “因此，尽管有些房贷出现了问题，但绝大多数没有出现问题的房贷都升值了。即便如此，我们仍然面临着金融危机。” 如今，违约的情况并不多。人们不必为支付3%的房贷而苦苦挣扎。虽然房价已经下跌，但大多数房主目前并没有资不抵债。即使有，人们也不会卖。他们不想放弃3%的房贷去换7%以上的房贷。这就是库存仍然紧张的原因，这也推高了价格。正如希夫所指出，3%的房贷对借款人来说是一笔巨大的资产。但这对贷款人来说是一个巨大的负债。因此，违约对银行有利。理论上，他们可以收回房子，再以更高的利率卖给别人。所以，这是一个非常不同的危机。但更糟糕的是，无论他们是否违约，他们的每一笔房贷都在赔钱。所以，这对银行来说是一个更大的问题。他们损失了更多的钱，而且他们现在的损失会比2008年还要大。这意味着我们需要更大的救助资金。所有这些“大到不能倒”的银行现在面临着比当时更大的问题，需要一轮更大规模的量化宽松来拯救它们。问题是，当通胀如此之高，而且还在继续走高时，美联储将如何做到这一点? 在这种高利率环境下，银行面临着另一个问题。他们正在失去储户。投资者想要收益。他们可以把钱从银行取出来，投入货币市场，获得5.5%的收益率。希夫说，这是"挤出效应的极致"。每个人都想把钱从银行取出来，理论上银行可以把钱借给私人部门，但他们想把钱从银行取出来，放在货币市场上，把钱借给政府。因此，私营企业无法获得信贷，因为所有的信贷都流向了政府，为这些巨额赤字融资。事实上，银行继续从美联储的纾困计划中借款，显示出潜在问题正在酝酿中。正如希夫所说，危机显而易见，但大多数主流人士却看不到它。

会员

市场焦点2023-10-04

中国房地产泡沫破裂可能并不会导致金融危机，但是会引发另一个问题

华尔街日报道说，当房地产市场陷入萧条时，银行往往紧随其后，最著名的大概是 2008 年的美国。现在，中国也正处于房地产危机之中，大开发商摇摇欲坠，房屋销售量（按建筑面积计算）降到了 2015 年的水平。这是否意味着一场金融危机正在酝酿之中？

加美财经2023-10-03

“在华运营风险越来越大”！最新民调：逾60%日本商界领袖担忧中国房地产“泡沫破裂”

在中国经营的风险将会增加。当被问及中国房地产泡沫破裂恐将引发经济灾难，30.8%的商界领袖表示强烈担忧，60.7%的商界领袖表示中等担忧。日经新闻(Nikkei Asia)对145名主要公司负责人的调查指出，随着日本公司努力提高盈利能力，大多数公司都计划将公司的股本回报率(ROE)提高到至少10%。对于在中国开展业务的风险，63.8%的受访者表示目前正在增加，比2022年6月的调查结果上升了8.1个百分点。此次，30.6%的受访者表示中国的风险保持不变，0.8%的受访者表示风险正在下降。其中79位表示风险正在增加的商界领袖被问及原因时，82.3%的人提到了中美贸易竞争，78.5%的人提到了房地产泡沫的破裂，64.6%的人表示担心中国的经济增长。伊藤忠商社社长Keita Ishii表示：“中国市场陷入停滞不仅是因为房地产问题，还因为出口下降和消费复苏缓慢，而且这种情况还将持续一段时间。” (来源:Twitter) 日媒提到，经济放缓正在影响一些日本公司的销售。三得利控股总裁Takeshi Niinami表示：“由于房地产市场低迷的影响，中国经济目前处于非常困难的境地，酒精饮料的销售也开始受到影响。” 在风险上升的背景下，商界领袖被问及对中国未来2-3年的短期计划，以及10年的长期计划。短期内，20.5%的企业表示将扩大在华业务，74.4%的企业将维持现有水平，5.1%的企业将减少在华业务。海鲜经销商Nissui总裁Shingo Hamada表示：“国家突然以不稳定的方式改变政策的风险很高，我们将尝试选择合适的合作伙伴并创建完全国内的商业模式。” 日本知名连锁便利店FamilyMart总裁Kensuke Hosomi表示：“尽管我们意识到在中国开展业务存在风险，但我们将中国和台湾定位为有前景的市场，并认为它们是值得扩张的地区。” 至于长期计划，只有10%的受访者会提高中国业务占其业务的比例，48.3%的受访者会维持目前的水平，7.5%的受访者会降低，34.2%的受访者表示不知道。 Oki Electric Industry总裁Takahiro Mori表示：“我们不认为中国是主要市场，因为我们的业务部门存在重大政策风险。” 尽管商界领袖敏锐地意识到中国的风险，但他们对全球经济未来的看法却更难以解析，57.2%的人表示，全球经济将基本持平，比上次调查上升1个百分点，创历史新高。约24.8%的人认为全球经济将扩张或缓慢扩张，上升2.6个百分点；17.3%的人认为全球经济将恶化或缓慢恶化，下降3.6个百分点。当那些表示经济将保持平稳的人被问及原因时，允许多种答案，最常见的答案是中国经济停滞，占80.7%，其次是欧洲停滞和资源和原材料价格高企，均为48.2%。建设公司Shimizu社长Kazuyuki Inoue指出，由于欧洲和美国的高通胀及其导致的高政策利率、欧洲长期地缘冲突导致的资源价格持续居高不下，以及中国经济前景的不确定性，世界经济正处于减速阶段。调查还表明，日本企业越来越重视股本回报率作为管理效率的指标。ROE是用净利润除以股东权益计算得出的，是衡量公司从股东投资中获得多少利润的指标，日本企业的资本效率普遍低于欧洲和美国同行。在2014年一份旨在提高企业价值的报告中，政府建议将ROE的最低目标定为8%，但大约10年后，一些企业的目标更高。当被问及中期ROE目标时，48.8%的受访者计划将其提高到10-15%之间，而10.7%的受访者则希望将ROE提高到15%以上。对于2023财年ROE的预测，30.9%的受访者预计超过10%，78.8%的受访者表示需要提高。当被问及他们计划如何提高这一数字时，84%的人表示他们将扩大高利润业务，54%的人将审查低利润业务。

颜辞2023-09-28

中国房市重磅！多地已“取消价格下限” 专家：政策松绑或引发房价暴跌市场混乱

X168财经报社(香港)讯中国巨大的房地产泡沫已经破灭，尽管市场长期低迷，但价格仍然没有大幅下跌。部分原因是过去两年，中国许多城市对住房实施了价格管制，以保持房价稳定。直到近几周，官方媒体上出现的文章表明，北京已发出信号，即各城市可以放宽或放弃价格下限。#中国房地产危机# （截图来源：华尔街日报）根据在数十个城市实施的规定，地方政府通常会阻止新房开发商对未售出的房产提供 10% 至 15% 或更高的折扣。在一些城市，官员还对现有房屋的销售价格设定了下限。不过事实上，一些城市已经开始放松这些政策。周二（9月27日），西南部城市成都取消了中心地区新出让土地项目的价格限制，并取消了现房政府指导价。价格下限的更广泛回撤可能有助于开发商清理未售出房产的库存，并增加收入以偿还巨额债务，为潜在复苏奠定基础。（来源：华尔街日报）然而，这也可能使得中国房主面临房价大幅下跌的风险，在经济增长疲软时损害消费者信心，并可能破坏金融体系的稳定。根据中国央行的数据，截至 2019 年，中国约 96% 的城市家庭拥有公寓。对许多人来说，房屋便是他们最大的金融资产。法国兴业银行首席中国经济学家姚伟表示：“合乎逻辑的做法是允许价格进一步下跌，让市场达到新的平衡。” “但这是一个冒险的选择，事情将如何发展存在很大程度的不确定性。” 中国指数研究院数据显示，8 月份中国 100 个主要城市新建住宅均价同比下降 0.2%，与两年前同期相比几乎没有变化，而二手房价格同比下降 2.4%。相比之下，2006 年至 2008 年间，美国房价下跌了近 20%。金融危机期间，凤凰城、拉斯维加斯和旧金山等市场的跌幅一度超过 30%。经济学家表示，中国的价格下限机制有助于防止房价进一步下跌，因为许多买家和卖家在无法按照房产的真实市场价值定价时不愿进行交易，进而导致许多房产被搁置。数据显示，8 月份中国 100 家最大开发商的房屋销售量同比下降 34%，延续了 4 月份以来的跌势。经济放缓带来的痛苦已经波及整个经济，抑制了消费者支出和建筑活动。变革的动力正在形成价格下限规则是中国政府控制房地产市场的遗产，在新冠大流行之前的几年里，房地产市场膨胀成了巨大的泡沫。最初，当局要求开发商在出售新单位之前必须寻求挂牌价格的批准，这一措施旨在防止他们将价格推得太高。2021 年底，当中国房地产市场陷入严重低迷时，北京要求各城市确保房地产市场继续以“稳定健康的速度”发展。许多城市（主要是小城市）的地方当局的部分反应是：禁止开发商将价格降得远远低于他们向政府登记的原始价格。一些城市将底价定为比原价低 10% 至 15%，而另一些城市则对细节含糊其辞，禁止开发商“恶意降价”，但没有具体说明具体含义。直到最近，北京已发出信号，表明各城市可以放宽或放弃价格下限，同时中央政府也采取了降低利率等支持市场的其他措施。中国住房和城乡建设部旗舰报纸《中国房地产商报》8月20日发表社论，敦促地方政策制定者取消限价。文章称，“应允许开发商通过降价促销进行自救，以尽快筹集资金。” 官方媒体的其他文章也提出了类似的案例。一些行业分析师对此进行了反驳，他们在其他媒体上表示，这样太危险了。据中国媒体报道，拥有 1500 万人口的中国南方制造业中心广州本月允许开发商开始自由销售公寓，而无需寻求销售价格批准。去年年底，该市还降低了房价下限。在西部四川省拥有 140 万人口的雅安市，当地政府 8 月份表示，能够批量出售房屋的开发商将不会受到 15% 的折扣限制；东部城市黄山市住房部门还取消了对一次销售至少 10 套住房的开发商的价格管制。开发商迫切希望房价下限能够下降。他们今年面临着价值数千亿美元的到期债务，因此急需收入。#中国经济# 官方数据显示，截至 8 月份，中国开发商未售出住宅开发面积超过 3.13 亿平方米，同比增长 20%。按平均房屋面积约 90 平方米计算，大约有 350 万套房屋。系统风险经济学家表示，很难知道如果更广泛地取消价格下限，房价会下跌多少，因为中国以前从未经历过如此严重的房地产低迷。但任何下降都会带来风险。咨询公司 Global Counsel 的副总监 Jens Presthus 表示：“最糟糕的情况是，人们继续持观望态度，因为他们预计价格会更低。” “这往往是一种自我强化的趋势。” 经济学家普遍对中国金融体系面临的房地产相关风险持乐观态度，部分原因是购房者往往会支付大笔首付。如果房价下跌，这将为他们提供额外的缓冲，这与美国不同，美国在金融危机期间出现了一波抵押贷款违约潮，削弱了银行业。澳新银行在 9 月份发布的一份报告中指出，如果价格大幅下跌，中国的情况可能会发生变化，引发减价销售并导致市场陷入螺旋式下降。澳新银行表示，如果中国的房地产价值下跌 30%（与过去经济低迷期间东京和香港的跌幅一样），该国 5.3 万亿美元抵押贷款账簿（即约 6400 亿美元抵押贷款）中的约 12% 将出现负资产，意味着这些房产的价值将低于他们的抵押贷款。如果价格下跌一半，大约 51% 的抵押贷款将陷入困境。据 Zillow 称，在美国，金融危机后，近三分之一的抵押贷款房主的资产为负。澳新银行警告说，在中国，“负资产可能会让家庭和政策制定者措手不及”。 “由此产生的任何滚雪球效应都可能成为黑天鹅。”

marsh2023-09-27

知名经济学家：十大理由看空美国经济

口。他指出，现在的住房可负担性实际上比房地产泡沫高峰期还要糟糕。 6．石油和汽油价格上涨罗森伯格说，石油和汽油价格上涨也伤害了消费者。沙特和俄罗斯减产对下游的影响正在不合时宜地影响到加油站的客户，这阻止了通胀回归到更正常的水平。 7．兼职人数大幅增加为了应对这些不利因素，手头拮据的消费者正争先恐后地通过找新工作来支付账单。兼职就业人数的大幅增加听起来是积极的，但罗森伯格解释说，这实际上是经济周期后期环境中压力的一个迹象，因为这意味着人们越来越迫切地想要偿还债务。罗森伯格说：“为什么人们会故意出去找第二份工作？原因是：他们需要钱。他们需要这笔钱，因为他们看到，由于利率上升525个基点，他们的财务压力开始侵蚀他们的偿债能力。” 8．临时员工数量稳步下降罗森伯格说，这些兼职工作似乎是以牺牲职业介绍所的员工为代价的，因为临时员工数量正在稳步下降。他说，在最初看似健康的劳动力市场表面下，这是一个令人不安的先行指标。他说：“从过去的经验来看，我们都知道，当猎头开始裁员时，我们其他人通常也不会落后太多。” 9．汽车工人罢工的影响 10．政府关门的连锁反应宏观经济动态也会直接或间接地影响消费者。美国汽车行业工人罢工影响的远不止是购车者，而每个美国人都将感受到政府关门的连锁反应。一些人说，政府关门很可能会发生。这些发展可能会在关键时刻导致失业率上升和支出下降。罗森伯格说：“在财政政策的辅助轮即将脱落之际，负面冲击一个接一个地出现。因此，在我看来，一旦我们进入第四季度及以后，这将给经济描绘出一幅相当严峻的画面。”

金融界2023-09-26

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