解密中国房地产市场危机——一只球队可以告诉你的事实lg...

FX168财经报社(北美)讯 就在几年前，恒大集团还是民族的骄傲。这家房地产巨头一度是中国最大的建筑商，迄今为止在 280 个城市拥有 1,300 多个项目。通过体育运动，特别是足球，它成为中国统治新时代的典范。广州恒大足球俱乐部赢得了8次中超冠军，其中包括 2011 年至 2017 年间的七次背靠背冠军，以及两次亚洲冠军联赛冠军，这要归功于众多收入丰厚的欧洲和拉丁美洲球星。它还经营着世界上最大的足球学校2016年，校长刘江南在他的办公室告诉《时代》杂志，其“目标是振兴中国足球，培养足球明星，不仅是为了恒大集团，也是为了我们的国家”。

当时，投资足球在政治上是明智的。恒大甚至支付了前意大利主帅马塞洛·里皮2016年至2019年担任中国队主教练期间的大部分薪水。2020年4月，恒大在广州破土动工，耗资18亿美元建造一座可容纳10万人的最先进的新体育场，该体育场将成为恒大的主场。 “可与悉尼歌剧院、迪拜哈利法塔媲美的世界级新地标”，董事长许家印告诉记者。

8月，恒大在美国申请破产保护，上周许家印因涉嫌与其公司急剧倒闭有关的“非法犯罪”在中国被捕。自 2020 年 7 月的高点以来，由于房地产市场低迷和监管机构对过度负债的打击，全球负债最重的开发商恒大的股价已暴跌 99%，市值蒸发近 470 亿美元。许家印仍在接受调查。与此同时，这座半完工的“地标”体育场已被当地政府征用，用于偿还该公司估计 3000 亿美元的债务。

恒大的全球形象在很大程度上要归功于其所向无敌的足球队，但这只会向世界放大中国严峻的经济困境。与此同时，投资者已经因对咨询公司和会计师事务所的惩罚性调查而感到震惊，银行家被迫进行意识形态学习而不是生产性工作，外国公司的高管公司被禁止离开该国，以及新的严厉控制措施关于导出数据。野村金融服务集团的数据显示，今年第二季度，中国的外商直接投资仅为 49 亿美元，较 2021 年同期下降 94%。

许家印的被拘留只会加剧这种不安，尽管这是完全可以预见的。每当中国大企业陷入财务困境时，一把手被捕的事就不远了——看看安邦、海航集团、华融、复星等等。澳大利亚国立大学中国政治专家宋文迪表示，许家印被捕表明中国“跨部门协调工作仍在进行中”。“正当经济部委试图通过放弃大量要求来重振房地产市场时，更多以安全为导向的投资组合正在追求一个引人注目的目标，这可能会让外国投资者保持警惕。”

恒大的困境导致估计有 150 万客户面临未竣工的房屋，但问题还更深层次。由于房地产约占全国 GDP 的 30%，以及高达 80% 的家庭财富，因此这场危机正在蔓延至更广泛的经济领域。Gavekal Research 的数据显示，中国的房地产开发商总共欠各供应商超过 3900 亿美元。Trivium 中国政策研究小组中国市场研究主管Dinny McMahon表示：“房地产行业所发生的事情确实才刚刚开始。” “真正的痛苦和压力将会给普通人和企业带来。”

问题是如何解决问题，分析人士一致认为，在中国根据需求而不是投资潜力缩小房地产行业之前，需要进行痛苦的调整。为此，中国已经决定让某些危险企业逐渐消失，同时为6家通常被认为经营良好的企业提供外币贷款等福利支持，以履行其离岸债务义务，并为这些企业提供国家担保。国内债券。然而，危机如此严重，连像开发商碧桂园这样的企业也陷入了困境。

这场危机的根源是多方面的：中国人通常认为财产是比养老金或股票更好的价值储存手段，这受到将拥有住房视为婚前先决条件的文化观念的支持。国有钢铁和水泥企业的大规模产能过剩（2008 年金融危机后政府的刺激措施加剧了这种情况）意味着材料价格低廉，从而激励开发商继续建设。与此同时，国家向建筑业注入资金以提振经济。

但如今，结婚率和城市化率以及中国总人口都在下降。当中国的银行监管机构试图通过减少流入房地产行业的信贷来平息市场时，中国的“影子银行”——信托、证券、资产管理公司——却介入，借出现金。2020 年发生的变化是，监管机构对开发商本身的借贷额度施加了严格限制，引发了严重的信贷紧缩。

如今，中国正试图通过削减利率、强制存款和其他繁文缛节来鼓励购房。但问题是，房价还需要下降到买家再次将房地产视为一项良好投资的程度。在中国，地方政府确实不喜欢房价下跌，因为房价下跌可能会损害投资者信心和社会稳定。更不用说向房地产开发商出售土地占地方政府预算的很大一部分——地方政府预算目前深陷12.8万亿美元的债务之中，这主要是由于北京严厉的零新冠封锁和检测要求。

因此，房地产开发商通常最多只能降价 15%。5月，上海附近昆山市的两家公司提供高达25%的折扣，并被处以巨额罚款。但如果不允许价格下降，就很难刺激需求。尤其是因为中国的房地产市场 85%～90% 是新建房（而美国通常为 20%），大多数新建房都是通过预售模式出售的，但随着整个行业的信心下降，说服买家就更难了当开发商本身可能在几个月内不复存在时，这些都是一项合理的投资。

新加坡国立大学中国问题专家庄家彦表示，问题在于中国领导人通过加强控制来解决所有问题的冲动。“这对于列宁主义体系和组织内的个人来说可能有效，”他说，“但它并不完全适用于市场。”

但即使允许房价下跌，也会出现另一个问题。中国已经有至少 5000 万套空置房屋，占全部住房存量的 12.1%，业主们为了资本增值而不是出租以换取微薄的收入。（在中国，新房的价值一旦被占用，就会直线下降，就像把汽车从经销店开走一样。）如果开发商新建房屋的价格大幅下降，这些现有业主将有动力降低价格。他们的损失和抛售导致市场泛滥并延迟了复苏。

当然，对于关注广州恒大的人来说，中国房地产市场的崩溃并不令人意外，更广泛地说，中国足球的命运长期以来与房地产行业的健康状况息息相关。2021 年，中超 16 支球队中有 11 支球队归房地产开发商所有，而现在几乎所有球队都面临资金危机。自2020年以来，中国至少有39家职业足球俱乐部倒闭，另有8家因拖欠球员工资等财务违规行为而被禁止参加今年的赛季。曾经辉煌一时的广州恒大去年从中超降级。

它的学院也从未像刘校长在 2016 年声称的那样为国家“培养足球明星”。只有一名毕业生曾为广州恒大队踢过中超联赛（象征性地踢了5分钟），而且没有一名毕业生为中国国家队效力过。去年卡塔尔世界杯，球队再次无缘。然而，恒大足校却因其与其著名母公司的竞争而引发争议：去年12月，恒大足校卷入假球丑闻，当时对方球队在15岁以下锦标赛决赛中停止尝试，导致六名学院工作人员被禁赛从足球到生活。

最终，中国足球的雄心壮志建立在与五分之四的人民财富相同的房地产泡沫之上。如果后者走同样的路，那就是大问题了。