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TD：安省房市发出危险信号，迹象几乎与1990年代崩盘时一样！

经济衰退之前，房地产投机活动激增，导致房地产泡沫膨胀。当经济陷入衰退时，房屋建筑商面临库存过剩，导致价格进一步下跌。今天，加拿大投资者活动非常活跃，占第一季度全国购房量的 30%，创 2014 年以来的新高。桑迪说，由于缺乏数据，无法进行直接比较，但迹象令人不安。他表示：“我们确实知道，利率上升给新房市场带来了困难，让买家更难交接之前所购买的房产。” 尽管不太可能出现 90 年代那样严重的衰退，但到 2024 年中期，安大略省的房价可能会再下跌 10%，因为借贷成本上升削弱了需求，而房主在压力下屈服，市场上出现了更多的供应。桑迪表示：“至少到 2025/26 年，房主将继续面临这种压力，届时那些以超低利率申请抵押贷款的房主将面临显著的房贷还款冲击。” 当利率上升时，贷款者就必须做出一些让步。穆迪分析公司检查了不同类型贷款的拖欠率，以确定加拿大人如何确定还款的优先顺序。房贷抵押贷款似乎是排在第一位，拖欠率低于历史平均水平，逾期付款比例仅为金融危机后的三分之一。其次是信用卡还款，随着加拿大人减少借贷，信用卡拖欠率也低于平均水平。汽车贷款是加拿大人最后考虑的偿还项目，穆迪表示，在过去三个月中，汽车贷款拖欠率已超过大流行前的水平，并且比任何其他信贷类别的历史平均水平还要高。这也不是小事，因为汽车价格上涨和借贷成本上升增加了汽车贷款的规模。图：汽车（蓝线）、信用卡（绿线）和房屋按揭贷款（黄线）拖欠率走势。 TD银行现在发出警告，将现在的房市和2008年房市、甚至是1990年代的房市比较，称迹象几乎一样，大家认为，多伦多房市真的会崩盘吗？作者：丁其

超级生活2023-12-07

中国正试图拆除一颗“金融定时炸弹”！华尔街日报：中国庞大的隐性债务问题已经到紧要关头

华尔街日报》指出，中国经历了长达数年的房地产泡沫破裂和数十起房地产开发商债务违约，但银行没有遭受巨大损失。这在很大程度上是因为许多房地产开发商通过向国际投资者出售债券在海外筹集资金，对银行贷款的依赖程度较低。地方政府融资平台的情况则不同。它们的大部分债券由中国的商业银行持有，这些银行也向它们提供贷款。瑞银(UBS)最近的一份报告说，截至去年底，中国国内银行对地方政府融资平台的敞口总额约为6.9万亿美元，约占银行业总资产的13%。十多年来，中国监管机构一直在努力解决中国隐性债务的风险。上一轮重大努力发生在2015年至2018年之间。在那段时间里，中国地方政府还出售了新的公共债券来交换隐藏的债务，有效地为后者提供了明确的政府支持。中国财政部还告诉地方政府今后要更加负责任地借贷。然而，在刺激增长的压力下，地方政府又掀起一轮借贷狂潮。万得资讯的数据显示，到11月底，地方政府融资平台的未偿债券激增至2018年的两倍多。在房地产市场严重低迷导致地方政府卖地收入大幅下降后，一些城市和省份开始出现财政紧张。为遏制新冠疫情而进行的三年巨额支出也耗尽了它们的现金。

tqttier2023-12-06

未来10年，中国能否在高投资的推动下保持高GDP增长率？

上升。自2021年以来，中国长期存在的房地产泡沫收缩，对中国制造业的投资受到需求疲软的制约，而不是稀缺的资本，但政策驱动的投资已经从房地产行业转向制造业，因此对制造业的更多投资意味着产能过剩的进一步增长。这可能会给世界其他地区带来问题。虽然中国占全球GDP的18%，仅占全球消费的13%，但目前占全球制造业的31%。如果中国保持4%至5%的GDP年增长率，同时保持制造业在其经济中的作用，其在全球GDP中的份额将在十年内上升不到3个百分点，达到21%，而其在全球制造业中的份额将上升超过5个百分点，达到36%。更重要的是，如果由于投资从房地产行业向制造业的大规模转移，中国制造业的GDP份额从目前的28%上升到30%，那么中国在全球制造业中的份额将上升到39%。为了适应这种情况并防止全球生产过剩危机，世界其他地区将不得不允许其制造业占GDP的份额下降0.5至1.0个百分点。它还必须允许中国的贸易顺差激增——目前相当于世界其他地区GDP的近1%——因为中国在全球制造业中的份额增加5-8个百分点，而中国在全球消费中的份额将增加2个百分点。鉴于中国决心增加对制造业的依赖以推动增长，佩蒂斯预计未来几年全球贸易关系将急剧恶化，因为世界主要经济体将争夺各自的制造业。现有的“基于规则”的全球贸易体系对经济体将国内资源用于制造业出口供应侧扩张的能力几乎没有限制，即使这些政策也抑制了消费和进口的任何同等需求侧扩张。如果这种情况发生在一个期望投资受到稀缺资本限制的世界里，就像19世纪的情况一样，至少可以预期，限制消费的政策将通过增加可用于期望投资的储蓄额来促进生产性投资。但是，由于这些经济体的预期投资主要受到疲软的消费需求的制约，而不是稀缺的储蓄，因此投资不太可能出现平衡增长。最终结果将是全球需求持续面临下行压力，因为主要经济体通过以牺牲消费为代价来补贴生产来竞争。这只会恶化全球贸易关系，因为最终，只有愿意保护其制造业或最大限度地向国内制造商提供补贴的经济体，才能防止其制造业在GDP总量中所占份额的收缩。佩蒂斯认为，虽然世界上大部分人都在讨论中国的增长战略，认为今天的全球限制因素并不比十年或二十年前更重要，但当时中国在全球经济中所占的份额要小得多，但很明显，在未来几年内，这些限制因素可能会变得非常严格。如果它们引发了一场涉及美国、欧盟、印度和日本的全球贸易冲突，那么对于像中国这样依靠巨额贸易顺差来平衡疲软的国内需求和过度依赖制造业来推动增长的国家来说，其结果将尤其痛苦。这是因为如果没有持续的贸易顺差，一个国家只有两种方法可以平衡供应过剩和国内需求疲软。一种方式是痛苦的、可能具有破坏性的生产崩溃，就像1930年代初美国最有名的情况一样，当时美国不得不试图解决其巨大的贸易顺差，而世界经济的萎缩又因以邻为壑的贸易和货币政策而加剧。另一种方式是尽快提振内需。佩蒂斯指出，如果中国要在未来十年保持高增长率，但又无法在保持其高投资和制造业占GDP份额的同时做到这一点，唯一的选择就是大幅提高消费占GDP的比重。尽管一些中国经济学家和政策制定者认为，中国经济增长的驱动力没有迫切需要从过度依赖投资转向更多地依赖消费，但大多数中国经济学家越来越一致认为这种需求。但这也不容易。佩蒂斯对中国的再平衡过程可能是什么样子做了两个简单（而且相当慷慨）的假设。第一个假设是关于中国可持续投资占GDP的份额。在经历了四十年的超高投资之后，人们可能会合理地认为，中国目前的可持续投资份额可能处于全球平均水平的低水平，特别是考虑到过去十到十五年中国债务与GDP的比率飙升。毕竟，中国花了几十年时间将其极高的储蓄率投入到国内投资中，因此，中国遭受了大量未利用的财产和未充分利用的基础设施的困扰。但是，佩蒂斯并不认为中国投资必须接近或低于全球平均水平，而是假设中国可持续投资占GDP的份额可能高达33%至34%。这比目前的投资份额低了近四分之一，但即使在这些水平上，中国仍将在未来十年内成为世界上投资最高的经济体。佩蒂斯的第二个（相当慷慨的）假设是，中国有十年的时间将其投资占GDP的份额提高到更可持续的水平。这意味着，在未来十年内，中国的GDP增速将超过投资增速，使投资占GDP的比重下降近10个百分点，达到34%的高位。正如佩蒂斯在《中国金融市场》的一篇文章中所指出的，中国要想在十年内将其占GDP的比重降低10个百分点，GDP增长必须每年超过投资增长2-3个百分点。这也意味着，在GDP增长滞后数十年之后，消费增长（大型经济体的另一个主要需求来源）将不得不加快步伐，并在未来十年的每一年引领GDP增长，同样是2-3个百分点。在这种情况下，在几乎任何GDP增长水平上，投资占GDP的比重都将在十年内下降10个百分点，而消费占比将上升10个百分点。鉴于这些条件，很明显，实际GDP增长率将主要取决于消费增长率。佩蒂斯指出，如果中国想保持4%至5%的GDP增长率，中国将不得不制定政策，使消费每年至少增长6%至7%，投资每年增长约1%。任何较低的消费增长率都意味着中国无法在十年内实现经济再平衡，同时仍保持目前的GDP增长率。如果中国实现这一目标，到十年结束时，其GDP将占全球GDP的21%（高于2022年的18%）。其经济将更加平衡，投资占全球投资的29%（低于2022年的31%），消费占全球消费的18%（高于2022年的13%）。在这种情况下，由于其占全球GDP的比重将上升近3个百分点，其在全球投资中的份额将下降2个百分点，而其在全球消费中的份额将上升5个百分点。在疫情之前，消费每年增长约4%（此后则更少），消费增长6%～7%是否有可能？历史上没有一个国家在发展模式的这个阶段能够阻止消费下降，更不用说导致消费激增了，但这并不意味着这是不可能的。随着投资增长放缓，这意味着建造桥梁、火车站和公寓大楼的工作岗位减少，可持续加速消费增长的唯一途径是通过转移支付加速家庭收入增长——无论是直接的（如通过工资和其他收入）还是间接的（如通过更强大的社会安全网）。佩蒂斯指出，转移支付的问题在于，必须支付转移支付费用，而理论上只有三个部门可以有意义地支付转移支付费用。一个可以支付的部门是富人，他们消费的收入份额远低于普通家庭。然而，正如佩蒂斯两年前所解释的那样，虽然富人的财富转移在美国这样的经济体中非常重要，但它们对提高中国消费的影响较小。第二个可能被迫支付的部门是商业部门。例如，企业可以通过提高工资、提高税收、货币升值或提高借贷成本（如果这些与家庭储户的更高存款利率相匹配）的形式来支付这些转移支付。问题在于，由于中国制造业的竞争力主要基于中国工人相对于其生产率所占收入的极低份额，这将严重损害中国制造业。唯一可以支付的其他部门是政府。事实上，中国有两级政府：国家和地方政府。鉴于中国的支付和社会转移支付结构，以及北京明确拒绝承担各种债务和调整成本，国家不太可能愿意承担转移支付的全部成本，这主要需要中央政府借款。这使得地方政府成为最有可能吸收成本的部门。根据佩蒂斯的计算，如果中国迫使地方政府每年将GDP的1.5%左右转移给家庭，那么家庭收入和家庭消费的年增长率就有可能达到7%左右。这并不像乍看起来那么难。尽管近年来现金流压力巨大，但地方政府拥有的资产可能占中国GDP的20%至30%。佩蒂斯表示，这种大规模的转移将在政治上引起争议，需要在地方和区域层面对广泛的精英商业、金融和政治机构进行转型。毕竟，如果中国经济的结构是围绕着四十年来家庭直接和间接转移来补贴制造业和投资——以宽松和廉价的信贷、疲软的工资增长、被低估的货币、过度的基础设施支出、薄弱的社会安全网以及其他显性和隐性转移支付的形式——那么，如果中国的制造业竞争力和参与大规模基础设施支出的能力不是也非常深刻，那将是非常令人惊讶的围绕这些转移构建。佩蒂斯认为，除非世界其他国家愿意改变其战略经济优先事项以适应中国的增长雄心，否则全球限制意味着，如果不大幅降低投资和制造业的增长率，中国就无法继续增长其在全球GDP中的份额。在不大幅下降GDP增长的情况下减少这些增长的唯一方法是通过消费增长的急剧上升。反过来，这将需要扭转过去的转移支付方向，唯一能够为这些转移支付提供资金的部门是政府。但这必然导致中国和地方政府在中国经济中的角色发生急剧变化。这种改变将是困难的。在快速增长的时代，当收入从家庭转移到补贴首选经济部门时，主要的政治问题是决定谁是企业和政府的赢家。既然再平衡需要将收入转移回家庭部门，那么政治问题就是决定谁是这些部门中的输家。挑选赢家比挑选输家的破坏性要小得多，它要么需要政府结构的转变，要么需要接受低得多的增长率——就像大多数其他面临这个问题的国家一样。

佳华1682023-12-05

“天高任鸟飞”？黄金多头尚有爆发空间！

ews的评论中说道，“如果我们看到商业房地产泡沫开始破灭，就会有更多的印钞活动，这将是推动如今金价涨势的一部分。另一部分是市场定价美联储不再加息，并且在不久的将来降息的可能性更大。如果确实如此，黄金可能迎来牛市，就像过去三次利率周期的情况一样。” Minter补充说，美联储过去三次暂停加息后，金价分别上涨了57%、235%和69%。他指出，自美联储转向中性立场以来，金价迄今上涨5.4%。 MKS PAMP金属策略主管 Nicky Shiels也表示，尽管经济数据仍然相当有弹性，但黄金可能会受到避险买盘的追捧。黄金金价体现了人们的内在想法。专家们谈到，“我们的经济健康和社会结构出现了裂痕，但不那么引人注意的是，人们的感觉也比以前更糟糕了，这是通过避险资产表现出来的。” 与此同时，分析师指出，尽管金价仍在继续走高，但大多数散户投资者尚未全面回归黄金市场。当这种情绪开始转变时，金价将出现真正的爆发。最新的Kitco News黄金调查显示，散户投资者对金价的乐观预期将持续到本周，而略多于一半的市场分析师也看好金价的近期前景。 Adrian Day资产管理公司总裁Adrian Day继续维持对黄金的中性立场，他预计本周金价将相对保持不变。他说：“黄金需要消化10月初，特别是11月初以来的大幅上涨。” “黄金在短期内容易受到负面消息的影响，”Day补充道。“但随着各国央行在经济陷入衰退之际接近紧缩周期的尾声，金价在未来一年甚至更长时间内强劲上涨的可能性明显更高。” Forexlive.com外汇策略主管Adam Button表示，降息即将到来，美元对金价的影响也异常强劲，因此美元回调应该会支撑金价上涨。他解释道，“美国的利率是5.50%，与其他地方相比，有很大的削减空间。因此，如果把这些因素考虑在内，未来两年，仅凭美元走软，金价就可能上涨15%。这几乎是机械性的。而在其他许多地方，金价已经创下历史新高。从技术上讲，当金价超过2100美元的范围时，那就是‘天高任鸟飞’了。” 不过，也有一些分析师建议投资者在目前的水平上对黄金保持谨慎，不要追逐涨势。德国商业银行（Commerzbank）大宗商品分析师Barbara Lambrecht表示，在周五非农就业报告公布前，金价可能受到限制。 “这是因为目前对美联储到2024年年终降息50个基点的预期更有可能落空。因此，我们还预计金价将出现调整。这可能是由本周的非农就业数据引发的。”她说。一些经济学家表示，投资者还应关注密歇根大学消费者信心调查，因为近几个月通胀预期有所上升。 Phillip Streible表示，他还认为市场有点超前了，因为美联储明年3月份加息的可能性似乎不大。他指出，在通胀接近2%的目标之前，美联储不太可能降息。

金融界2023-12-04

“在中国投资从未像现在这样危险”！华尔街日报：这一大风险导致投资者避开中国

况。” Vaughn补充说，他还对中国房地产泡沫破灭和消费者信心减弱感到担忧。 Vaughn指出，假如地缘政治紧张局势得不到改善，他预计国际投资者将进一步减持中国证券。投资者担心的一个问题是，他们持有股份的公司是否会受到出口禁令或其他新规定的影响。外资从中国内地股市撤出最近出现外资从中国内地股市撤出的现象。自8月份以来，国际投资者通过与香港的交易通道，从在上海或深圳上市的中国A股撤出相当于240多亿美元的资金。万得资讯(Wind Information)的数据显示，这是自2014年开通沪港通以来，规模最大、持续时间最长的一次境外资金净流出。资金外流恰逢中国经济数据疲软。MSCI中国指数今年已下跌10%，并可能连续第三年下滑。华尔街一些主要银行的市场策略师指出，在中国经济增长前景和美中关系出现显著改善之前，大多数已抛售中国股票的对冲基金和主动型基金经理不太可能回归。摩根士丹利(Morgan Stanley)策略师警告投资者，2024年将是美国和台湾的选举年，地缘政治将持续复杂。高盛(Goldman Sachs)在11月12日的一份报告中说，在该行所称的“非常严峻”的情景况下，如果美国养老基金由于政策和地缘政治原因完全出清其持有的中国股票，主动型共同基金和对冲基金恢复到最低的中国配置，投资者可能会再卖出1,700亿美元的中国股票。高盛中国股票投资组合策略师付思说，市场已经消化地缘政治方面的担忧，不太可能出现这种糟糕的情况。付思称：“确实有一些客户问我们，考虑到目前的情况，如果情况变得更糟，他们还能卖出多少？”她补充道，美中关系和中国的宏观经济前景最近出现改善的迹象。美国总统拜登最近在加州会见中国领导人习近平，他们同意就人工智能的风险展开对话，并恢复两国军方之间的沟通。

tqttier2023-12-04

会员

金市展望：大牛市来了！金价不断挑战新高，直奔2100 市场完全忽视美联储任何“鹰派言论”

一个很大的‘如果’，但如果我们看到商业房地产泡沫开始破灭，就会有更多的印钞活动。这就是我们今天再次看到的金价的一部分。定价不再加息，并且在不久的将来降息的可能性更大。那么我们就可以像过去三次联邦基金利率周期那样迎来黄金牛市。 Minter补充说，美联储过去三次暂停紧缩周期，金价分别上涨了57%、235%和69%。他指出，自美联储转向中性立场以来，金价迄今已上涨5.4%。 MKS PAMP 金属策略主管Nicky Shiels也指出，尽管经济数据仍然相当有弹性，但黄金可能会受到避险买盘的追捧。 “专家们谈论‘我们的经济健康和社会结构的破裂’，但不太引人注目的是，人们只是感觉比以前更糟糕，而这通过避风港得到了体现，”她说。与此同时，分析师指出，尽管大多数散户投资者回避市场，金价仍继续走高。分析师表示，当这种情绪开始转变时，金价才会真正波动。尽管存在这种乐观情绪，但一些分析师建议投资者在目前的水平上对黄金保持谨慎，不要追逐市场。德国商业银行大宗商品分析师Barbara Lambrecht表示，在下周五非农就业报告公布之前，金价可能会受到限制。 “这是因为目前对美联储到2024年中期降息50个基点的预期更有可能落空。因此，我们也预计黄金市场将出现调整。这可能是由美国劳动力市场报告引发的，”她说。一些经济学家表示，投资者还应关注密歇根大学消费者信心调查，因为近几个月通胀预期有所上升。 Blue Line Futures首席市场策略师Phillip Streible表示，他还认为市场有点超前了，因为在通胀接近 2% 的目标之前，美联储不太可能降息。下周经济数据：周二：ISM 服务业 PMI、美国 JOLTS 职位空缺周三：ADP 私营部门就业情况、加拿大央行货币政策决定周四：每周申请失业救济人数周五：非农就业人数、密歇根大学消费者信心调查

Dan19772023-12-02

中国“出手”能遏制泡沫再膨胀？45%房地产公司陷入债务危机！日媒：需更强有力的政策……

力。更强有力的政策框架反过来将降低该国房地产泡沫再膨胀的风险。#中国房地产危机#

圈内人2023-12-01

经合组织2024年最新警示：全球经济负重前行中国等国家要避免“硬着陆”

4.2%。这一调整主要受到中国努力应对房地产泡沫破裂问题和消费者面临更大前景不确定性导致储蓄增加的影响。在欧元区，德国今年摆脱衰退，OECD预计其增长率将从今年的0.6%上升至2024年的0.9%和2025年的1.1%。然而，OECD警告称，由于欧元区银行融资水平较高，加息的全面影响仍具不确定性，对经济增长的影响可能超出预期。至于日本，作为当前周期中唯一尚未加息的主要发达经济体，OECD预计其经济增速将从今年的1.7%减缓至2024年的1.0%，然后在2024年回升至1.2%。 OECD同时警告，尽管各国增长前景存在分歧，但它们都面临着相似的财政压力，预计未来几年七国集团国家的债务负担将持续上升。 “各国政府需要迅速采取行动，防止不可持续的债务路径。必要的改革包括中期计划，以逐步遏制赤字、降低老龄化成本，并保持开支的有效性和高效性。” Lombardelli表示。

丰雪鑫992023-11-30

ChatGPT：“加息目的：打压房地产泡沫”

本上升，进而减缓新建住宅项目的启动。房地产泡沫和风险防范-高利率可以降低过度炒作和投机，使市场保持相对健康的发展趋势，防止可能的经济危机。与此同时，如果泡沫已经开始形成，加息的举动可以刺破房市泡沫，维持金融稳定。其他因素-房地产市场受到多种因素的综合影响，包括就业、收入、债务、住房供需等，美联储的加息政策是众多因素之一，但越是一个重要的影响因素。基于以上几点，可以看到美联储加息的举动是会影响到房地产市场的走向的，那接下来继续问一问ChatGPT，美联储具体是如何通过加息来达到打压房地产泡沫的这个目的。ChatGPT同样给出了五条说明：提高贷款成本- 当美联储提高基准利率时，商业银行通常也会提高贷款利率，使借款者面临更高的贷款成本，降低购房能力。影响抵押利率-美联储的加息通常会提高长期利率，包括抵押贷款利率，抵押贷款利率上升也会增加购房成本，对房地产市场产生抑制作用。减缓借款活动-高成本的借款不仅会降低购房者的需求，同时也可能使房地产开发项目不那么具有吸引力。投资替代选择-较高的利率可能使其他投资选项更具有吸引力，从而降低投资者对房地产的关注，令他们更倾向于其他金融工具和行业，降低对房地的投资需求。改变资本市场动态-利率的变化可能影响资本市场的动态。对房地产开发商而言，资本成本的上升很可能减少新项目的盈利潜力，从而抑制房地产泡沫的形成。通过这几条说明，我们可以看到美联储的利率调整会直接影响到整个房地产市场。除了利率影响，我们还需要问问ChatGPT，国家政策是否会对房地产市场造成影响呢？国家政策对房地产的影响这是我们问ChatGPT的第二个问题，看看加拿大的相关政策是否会对房地产市场造成影响。对此，ChatGPT回答道：国家政策会对房地产市场产生深远的影响，这些政策可以通过多种方式塑造和引导房地产行业的发展，以下是七点常见的影响。 "货币政策 "贷款规定 "税收政策 "土地用途规划 "社会保障政策 "社会和人口政策接下来，针对ChatGPT提出的七点常见影响逐一展开，加拿大政府关于房地产调控的政策措施是如何操作的。货币政策：快速猛烈加息自从去年三月份以来，美联储连续猛烈加息，可以说是连续加息了13次，导致现阶段的利息非常之高，利息升高的直接结果就是房贷的月供暴涨，大家的现金流相应吃紧。加拿大数个省长联名上书加拿大央行，希望停止加息。而加拿大央行一直跟随美联储加息的原因就是由于房地产价格的不断上涨，经济发展趋势已经不健康。央行已经发话，如果不能把房地产泡沫挤破，那加拿大央行就可能继续加息，直到把房地产泡沫刺破为止。贷款规定：贷款压力测试其实从2021年开始，加拿大联邦政府金管局OSFI已经有动作，将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，一直到2022年底，这个压力测试水平还是保持不变。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保买房人的贷款以及还贷能力，如果你的收入不够、资产负债情况不良，那你就不能获得贷款，进而不能买房。OSFI推出压力测试的目的非常明确，就是在说不要以为人人都能随便买房，进而把房地产市场炒的火热，背离了建房买房的初衷，也就是为大家提供一个可以住的场所。现阶段的贷款申请难度上升，原因就是需要通过压力测试。从早期不怎么查看收入状况到可以借到收入的十倍贷款，逐步下降到现在只能借到收入的五倍左右。而且现在申请贷款查看的不仅是收入状况，还要加上负债状况。如房贷、车贷、信用卡还款等。贷款难度的增加让投资者能借到的钱越来越少了，以至于根本没有足够的资金去购买投资房。国家就是通过这种贷款规定来限制对房地产的投机行为。税收：房屋空置税，土地税从2022年1月1日期，加拿大开始征收房屋空置税，也就是对一个日历年中有超过六个月没有组合、家庭成员、或朋友居住的房屋征收房屋价值1%的税。与此同时，土地税的比例也在不断上涨。全加拿大的主要城市都在对土地税进行增幅，国家正在通过不断出台增加成本、降低利润的政策来为房地产市场降温，恢复经济的良性发展。土地用途规划：限制外国人买房，限制Airbnb 2023年1月1日起，加拿大颁布了海外买家购房禁令。由于不断有海外买家涌入加拿大房地产市场，导致加拿大本地居民买不到房子。尤其像温哥华、多伦多等大城市更为严重，正是因为海外买家大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。 CMHC政府机构2019年的一组数据表明，BC省住房至少为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫被挤出。除了禁止海外买家购房以外，政府还限制了即使是拥有加拿大本地身份的购房者也不可以将房子用于Airbnb的短期出租，只能用于固定租客的长期出租。通过多种政策限制住购房的用途，社会保障政策：偏袒租客条款，政府廉租屋现在的房屋租赁合同条款明显是偏袒租客的，尤其是在安省，哪怕租客住在房子里面不交钱，房东也没办法赶他走。加拿大一直是一个平和的国家，对弱势群体的保护与偏袒更是严重，不允许贫富差距太过于悬殊。前段时间还出现了一个新闻，加拿大有一位副市长自己是租房住的，遭到了四次驱逐，年薪十万的女演员仅无家可归。不难看出，现阶段的加拿大已经出现了相当大的贫富差距。政府不希望这个差距进一步拉大，也就不希望大量有钱人涌入房市成为房东，这才在政策上如此偏袒房客。但问题不仅出在房东身上，而是房子不够用的问题。所以联邦政府介入，动用政府的资金新建建筑物作为廉租屋，可以大面积的提供住房来解决整个危机。CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation加拿大房屋土地管理局）官方网站上也发文表示，加拿大现在正面临严重危机，房屋价格已经上涨至普通人难以支付的水平。国家层面已经决定出手，而非散户个人对房地产市场进行投机炒作。金融监管：反洗黑钱近些日子，我们常常能在新闻上看到关于房地产公司由于违反了加拿大反洗黑钱的法规遭到重罚的新闻。以上几点综合起来，不难看出加拿大包括美国对房地产的打压。多点同时发力，政府正在明确地告诉市场：不要再炒房啦！国家在打压房地产！这是因为把房地产的资金赶出来，赶入金融市场，通过市场的再分配将资金投到实体经济中去，这样整个实体经济才能运作起来。过去20年间房地产的盛宴已经结束了，不要继续向里投入资金了。先前ChatGPT一共说了七个点，而最后一点就是社会和人口政策，也就是移民。很多人继续坚信房价会继续上涨、现在是抄底好时机的原因就是这个。加拿大是一个移民国家，很多人认为只要人口增加就需要住房，房价就必然会上涨，因为房子是刚需。其实并不是，接下来我们重点看一下这一点。席勒教授如何看待房地产为什么说房子其实不是刚需呢？这就要问问耶鲁大学的经济学教授，2013年诺贝尔经济学奖获得者，罗伯特·席勒是如何看待房地产市场的。 ChatGPT的回答是这样的，罗伯特·席勒对房地产的看法通常受到他对市场销量和行为经济学的关注影响，他鼓励投资者保持警惕，曾发表过以下这些观点：市场透明度和指数-罗伯特·席勒教授是Case-Shiller房价指数的共同创始人之一，该指数常被用于追踪美国房地产市场的变化。这一指数提供了市场透明度，帮助投资者更好地了解房地产市场的趋势。情绪和市场波动-席勒教授强调了市场参与者情绪和心理因素在房地产市场波动中的作用，他认为市场并不总是根据基本面的理性评估变动，而是受到投资者情绪的影响。长期趋势和泡沫-席勒教授肖恩研究过房地产市场中的泡沫现象。他认为，市场中可能存在过度的热情，导致房地产价格超过其基本价值，最终可能引发市场调整。金融创新和市场不确定性-席勒教授还对金融创新和市场不确定性的影响进行了研究，这些因素可以在房地产市场中产生影响。在《非理性繁荣》一书中席勒教授曾明确表示，整体看来房价并没有持续上涨的趋势，并说明房价变化与人口变化无关。由于房屋购买的频率相对较低，人们往往会记住很久以前的房屋价格，并对这种变化感到震惊，然而大部分的价格差异都可以用通货膨胀来解释。并且席勒教授认为，只要房价足够高，人们和企业就会选择离开一个地区，房屋并非刚需。当地的土地可能稀缺，但城市土地面积仅占美国土地总面积的2.6%。更别说加拿大拥有全世界第二大的国土面积了，房价本质上是无趋势的，并且从长远角度上来看不会表现出持续上涨或下跌的趋势。这样疯狂的房价，对于最需要住房的年轻人来说，是非常可怕的。在现在高通胀的情况下，本来年轻人的工资就难以支撑平时的衣食住行，想要再有多余的钱来买房子，靠自己基本是无法实现的。对年轻人来说如果想在大多伦多地区存买房首付，可能需要27年的时间，否则买不起房。要想买得起只有两个办法，要么房价在现有基础上狂降75万，要么工资在现有基础上猛涨到年薪17.2万。我们这里来看一下，去年代际公平组织Generation Squeeze发布的一份报告。按照2021年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足够的钱来支付普通房屋20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%也就是16万的首付，你的收入还要能够贷出剩余64万的贷款。我们一般用5倍杠杆来算，那么64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到，6万块！由于无法承受高昂的房价，大批的年轻人开始搬离都市。不仅在大多伦多地区如此，整个加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付。而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付。这才符合房子给人住的原初目的。年轻人常常被教导说，要节省日常开支才能支付得起房子。如果要在安省支付得起的话，相当于年轻人每天需要少喝19杯咖啡拿铁，坚持这么做5年。大多伦多的年轻人需要每天少喝24杯，大温哥华需要每天少喝26杯，同样坚持5年。当然这是开玩笑的，不过事实确实很令人心寒。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人还有未来吗，国家还有未来吗。这是一件非常恐怖的事情，这就是为什么连加拿大央行和联邦政府都出手干预了，就是为了让年轻人还能看得见未来的希望。在《非理性繁荣》一书里，席勒教授还提到，根据通货膨胀进行调整后，房价的实际回报率非常之地，每年不到1%。2023年3月席勒教授接受CNBC采访时还表示，现在的房价太高了，已经需要亮红灯了。到了今年6月，他表示房价已经到了上涨的尽头。而到了今年8月，他明确表示房价要开始下跌了。资金投房子还是投基金接下来就是第四个问题，让ChatGPT来分析一下如果有资金要如何选择投资标的。 ChatGPT分别列出了投资房地产和投资基金的优点。投资房地产的一大优点就是可以对抗通胀，因为房屋的价格通常会伴随着通货膨胀而上涨。其次，用于出租的房产可以提供稳定的现金流，是一种对冲通货膨胀的手段。且房地产可以作为投资组合的一种多元化方式，可以帮助分散风险。综上所述房地产并不是一个能帮助赚钱的投资工具，而是一个保值工具。投资基金的好处也有很多，首先就是拥有良好的流动性，相对于房地产这种不动产更容易买卖变现，且可以部分流动灵活操作。基金还可以提供广泛多元化的的投资，可以涵盖股票、债券、商品等不同的资产类别。基金还有一个专业管理的优势，由于基金通常由专业的基金经理代为管理，他们拥有做出良好投资决策的能力，适应市场环境的变化。股票型基金还能受益于经济增长。总的来说，在投资前需要确认自己的投资目标，是长期增值、稳定收益、还是其他目标。购买基金属于长期价值投资，是整体的更好选择。已经有大量投资者开始从房地产投资撤退了，接下来的情况难以预测。我们来做个简单的对比，根据Bloomberg的数据分析，在1978年到2021年的四十多年间，如果在1978年将10万美元投入房地产市场，到2021年的时候，这笔投资会增长到约72万美元，也就是涨了7.2倍左右。如果在1978年开始就将10万美元投入美股市场，并且坚持长期持有，到2021年，这笔投资可能会有1510万美元，也就是翻了150倍，差别巨大。 150 倍 vs 7.2倍，完全不在一个量级上。同样的时长，投股票基金比投地产多20倍回报。金融投资将会成为新的风口，在未来的时代里，资产管理是整个经济的引擎，将带领整个人类的经济向前发展。在加拿大最新财报发布的时候，副总理还表示加拿大的经济危机就是因为过多资金积压在房地产市场里，整个金融市场缺乏有效的竞争。想要发展需要增加储蓄和投资。

AI Financial恒益投资2023-11-29

敬畏市场但是不要害怕熊市、做好风险管理

沫仍将存在，就像1999年的科技泡沫和房地产泡沫一样。历史上的泡沫事件，都有着惊人的相似性。历史重演的原因在于人类对贪婪、恐惧、风险和不确定性的反应方式始终如一。如果市场从未经历衰退，人们会变得过于乐观，从而积累大量债务，最终导致衰退。稳定性本身会导致不稳定，过度的稳定会推动系统走向不稳定。每次市场崩溃或衰退后，人们总是在寻找责任人，但实际上，这些都是资本主义社会正常运作的一部分。试图消除市场周期只会使情况变得更糟。打破这种周期几乎是不可能的，但是从个人层面上仍有希望去避免。个人可以通过认识到这些重复的模式，并在自己的投资和决策中避免重蹈覆辙，从而在一定程度上摆脱这种循环。如果一个投资在一年内可以增值 5 倍，那么它同样有可能在一年内损失 80% 的价值。这在加密领域尤为明显，有时在一年内增值十倍，但也可能在零星新闻的影响下一年内跌去 80% 至 90% ，甚至有的“垃圾币”可能完全归零。许多人在牛市中期首次进入加密市场，错误地认为牛市还会持续很长时间。然而，他们很快就发现自己处于市场周期的另一端，进入了熊市，并经历了熊市的全部过程。这个过程中，有超过一半的人会离开。除非经历了亲身体验。在金融事务中，如果你从未经历过 50% 的下跌，你可能无法真正理解这种经历。每一次熊市都是独一无二的，即使你经历过多次熊市，下一次的熊市也可能完全不同。夸大收益的心理影响市场具有集体记忆，市场由参与者的集体意识构成。不同的市场参与者，根据他们的年龄和经历，会对相同的事件有不同的反应，每一代人都会以自己独特的方式理解风险。在牛市中，人们往往因为羡慕他人而不满足于自己的收益。这种羡慕是导致牛市失控的主要原因之一。另外在一些社交媒体上，人们倾向于夸大或甚至虚构自己的成功，这可能导致他人产生不切实际的期望和羡慕心理。由于社交媒体的影响，市场周期变得更加迅速。在加密领域，这种现象尤为明显，市场的上升和下降可能在很短的时间内发生。在牛市中，尤其是在加密货币市场，人们常常会展示自己的财富，这在社交媒体上尤为明显。这种行为容易导致人们羡慕他人，而不是专注于自己的进步和成就。投资策略：中平衡长期 vs 短期长期的定期投资是最稳健的方法。无论市场处于高涨还是低迷，定期投资相同的金额到相同的投资中，并计划持有。这种策略能够减少情绪对投资行为的影响。在加密领域，新现象如 NFT 和各种新兴资产的出现，对于内容制作者和投资者来说，是不可忽视的部分。这些新现象的出现和消失，是加密领域故事和演变的一部分。投资者可以采取不同的策略。一些人可能选择定期投资大型蓝筹股或加密资产，而另一些人可能更喜欢交易和尝试新的投资机会。这两种策略都可以是健康的投资方式。许多投资者会将大部分资金投入长期稳定的投资，同时保留一小部分资金用于交易和尝试新的投资机会。这种策略满足了他们对投资的需求，同时也是一种乐趣。做好风险管理投资者常常试图过度优化他们的投资策略，比如试图精确预测市场顶部和底部。然而，这种过度努力通常是不必要的，甚至可能是有害的。接受不完美和拥有错误的空间在投资中非常重要，在一个充满不确定性的世界里，追求完美意味着没有容错空间，这在危机时期可能导致严重后果。长期视角比试图短期内精确把握市场动态更为重要。提倡长期投资和持有策略，而不是频繁交易和试图预测市场短期走势。投资者应避免对市场短期波动过度反应。市场波动是正常现象，过度反应可能导致不必要的交易和额外成本。在投资中简化决策过程可以减少错误和压力。例如，定期定额投资（如每月投资相同金额）可以避免试图在最佳时机买入或卖出的压力。投资者应该培养耐心和抗压能力，以应对市场的不可预测性和波动。成功的投资往往需要时间，频繁交易通常会导致更高的成本和更低的总体回报。投资者保持策略的一致性，避免因市场短期波动而频繁调整投资组合。好事慢慢发生，坏事迅速发生好事通常来自于复利，而复利本质上是一个缓慢的过程。相比之下，损害往往是由单一的故障点引起的，这些故障点往往会立即造成灾难性的影响。好的投资回报需要时间来建立，而市场的下跌或危机可能在很短的时间内发生。投资者需要理解，建立财富是一个长期过程，而不应期望快速获得显著回报。由于负面事件可能迅速发生，投资者需要有策略来减轻这些风险，例如通过分散投资或保持一定的现金储备。市场恐慌时，投资者往往会迅速反应，导致价格急剧下跌，理解市场的周期性和波动性，让自己手里随时都有能用的子弹。无论投资者的经验有多丰富，都应保持谦逊和对新信息的开放态度。市场是复杂和不可预测的，总是有新的东西可以学习。投资决策总是基于不完全信息做出的，因此，理解并接受这种不确定性是成功投资的关键部分。后期会给大家带来其他赛道的龙头项目分析。感兴趣的可以点个关注。我也会不定期整理一些前沿资询和项目点评，欢迎各位志同道合的币圈人一起来探索。有问题可以评论提问或者私信来源：金色财经

金色财经2023-11-22

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