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4万亿！100万套！能否有新一轮行情？

居民手里有了钱，除产生新购房需求、刺激房价上涨之外，房产增值也让居民有更多的消费能力，加上移动互联网技术的发展，衍生出很多新的消费产品和消费模式，直接或者间接催生出史无前例的消费热潮。甚至可以说，那一轮货币化棚改，成功地让中国经济摆脱了后金融危机时代的低迷，造就新的繁荣。当然，过快的刺激也产生了一些副作用，最典型的就是房价过快上涨，使得居民家庭总负债率上升，提前透支一部分未来的消费能力。不过，总的来说，效果还是很明显的，这也是市场和业界一直期望能够再来一次货币化棚改的原因。今天，国家正式宣布启动地产行业的货币化改造，有了新的购买力，地产库存清理，房价止跌回稳也就增加了可能性。了解国内经济状况的人都知道，地产是目前所有经济问题的关键。即使经历了数年的下行，地产占GDP的比重仍然在20%左右。这么庞大的产业，国内尚找不到另外一个。也正因如此，地产问题不解决，经济也很难重新起来。当然了，地产问题是很复杂，三言两语说不清楚。最容易看的指标，就是房价。换句话说，只要房价不跌了，那基本可以看做经济的触底信号。虽然也有一些人说，这次的改造规模跟当年比要小，但在目前的财政环境下，能够做到这样的规模，实属不易。而且，要知道，经过2015年的货币化棚改，还能够符合改造条件的小区已经减少了，简单地线性对比意义并不大。接下来，就看实施效果和房价表现了。这个啊，大家拭目以待就是了。需要提及的是，关于资金效果，当年的PSL发行传导至基本面改善，滞后约3个季度。如PSL在2015 Q2 大规模实施后，三四线城市的销售面积在2016 Q1才迎来明显增长。2016Q1-Q3是PSL发行高峰，每个季度的规模分别达到3136、2807、2526亿元，对应的商品房销售高峰则发生在2016Q4--2017Q2 , 销售面积同比分别为18%、28%、19%。因此，真正的销售数据有反应，要等到明年了。大家不必过分纠结现在的销售数据，耐心等待明年数据出炉时再看即可。 02慢牛，会有吗？回到股市，随着地产政策陆续出台，炒政策预期将告一段落，接下来就是看销售业绩说话了。所以，接下来地产股冲高回落，是不可避免的，不过也不会一下子就崩下来，如果没有其他大的利空影响，反复拉、震荡下行的可能性比较高。目前的市场，总的来说，牛市的第一阶段，即疯牛阶段，也就是闭着眼睛买都能赚大钱的阶段，已经过去了。剩下应该期待什么？慢牛！但是，慢牛到底是什么，未必每个人都清楚。这里就简单科普一下。对于慢牛是什么，每个人的定义当然不一样，但取个最大公约数，大家大概都会认可，慢牛就是基本面驱动的行情。这里的基本面，包含两个方面，一个是宏观的，也就是国民经济；另一个是微观的，企业业绩。两者是相辅相成的，谁也离不开谁。宏观经济好，整体的企业盈利也不会差到哪里去，反过来，整体企业盈利好，宏观经济也没有理由不好。美股其实是一个很好的观摩对象。从1990年之后，美股大概经历了三波慢牛，第一波是1990-2000年，第二波是2002-2007年，第三波是2009年至今。每一次都有对应的基本面驱动因素。如：第一次有PC互联网，第二次有互联网+地产，第三次是移动互联网、AI。现在很多人都是美股的估值很高，但你仔细查一下会发现，那些指数的中流砥柱，像苹果、微软、谷歌等大型科技公司，PE大多都是二三十倍，这个估值并不高，属于合理范围。股价的两大决定性因素，估值和盈利。美股涨了这么多年，仍能够保持在合理估值，说明企业盈利在过去多年的增长也是很客观的。基本面驱动的行情，最大的好处就是一路向上，速度未必会很快，但胜在持久，长阳状态是让尽可能多的人赚到钱最好的方式，没有之一。当然，慢牛也有“坏处”，在于慢，没有足够的时间，效果是呈现不出来的。在慢牛行情中亏钱的人，大部分都耐不住寂寞，当然也守不住繁华。这点和A股不同，A股的牛市一般比较快速，论短期的赚钱效率，那确实会比美股高。但是拉长时间看，又未必比得上美股。不过，相信已经经过比较大的制度性改革，以及随着投资者逐渐成熟，慢牛行情也会发生在 A股市场。其实，慢牛的分析框架和观测指标都比较简单，那就是宏观经济。回归到国内，重点就是房地产。一言以蔽之，什么时候房地产问题都解决了，那经济的问题也就解决得差不多了。经济好，那慢牛就会有。在这点上，我们应该多一点信心。大家也都看到，国家在努力，解决房地产问题的举措也在持续推进。风物长宜放眼量！ 03流动性行情来了当然，慢牛是比较远的事情，还是说说当下的机会吧。从行情的走势来看，随着疯牛结束，分化是免不了的，有些预期落空的板块在持续回调，但也有一些有逻辑支撑的板块继续上涨。虽然疯牛没了，但好消息在于，流动性起来了。美联储进入降息周期，我们这边已经没有最后的货币宽松障碍，随着全球流动性宽松周期开启，接下来的市场是不差钱的，流动性行情实际上已经来了，区别只是在于热钱会流向哪里。大致的方向有两个，一个是基本面好、业绩好的公司，另一个就是成长概念公司。这也能够解释为何一些科技板块最近的走势不错，即使有回撤，但幅度较小，有的已经重回上涨。之前炒作的题材，在目前流动性环境下，很有可能会重新拿出来再炒一波。比如新质生产力、人工智能、低空经济、半导体国产替代、机器人，等等。这些板块依然值得重点关注，哪个有利好刺激，哪个行情就会起来。当然，也需要注意可能出现的过热现象，因为这些板块聚集了大量游资，快上快落，波动率通常会比较高。如果是一般投资者，比手速是快不过游资的。游资通常会猛拉几个板，搞得散户眼巴巴看着上涨，自己却买不进，干着急。待钓足散户胃口后，突然开板，散户冲进去的时候，其实已经涨了60%、80%，还怎么买？老手死在抄底，新手死在追高。很多人一看到股价暴涨，就担心自己不上车就没有机会了。但实际上，类似的情况已经在股市演绎过无数次，即使错过，也不用可惜，耐心等到下一次低位的出现就是，因为这些板块会持续走波段行情，上去、下来，再上去，再下来，根本没有错过一次就再无机会一说。最后想说的，是多点耐心，等待慢牛，不要盲目追高，在一个相对低位去布局，总会赚到钱的。

格隆汇2024-10-17

美国经济突传重磅！“美联储传声筒”：降息未能提振房市抵押贷款利率升至8月来最高

利率。” 即使抵押贷款利率低于一年前，房价上涨仍对负担能力产生负面影响。房利美周二报告称，截至2024年第三季，美国单户住宅价格上涨5.9%。这低于第二季6.4%的年化增长率，但这家政府支持的企业表示，潜在买家可能更看重价格，而不是利率或可用库存。 “事实上，消费者已经表达了同样的看法，9月份，高房价取代高抵押贷款利率成为受访者对购房条件极度悲观的首要原因，”房利美首席经济学家马克·帕利姆(Mark Palim)在一份声明中表示。“总体而言，最新房价指数的强劲表现证实了供应紧张的持续挑战。然而，该指数的持续减速表明，我们正在慢慢走向供需平衡。”

颜辞2024-10-17

一座陷入困境的城市准备复兴，川普破坏了它

问题。自疫情发生以来，斯普林菲尔德的房价上涨与全美的情况类似，按照全国的标准，斯普林菲尔德的房价仍然很便宜。移民人口的突然增加会给当地的服务带来压力，包括学校和医院。 10 但学校和医院系统是可以扩建的，尤其是当移民增加了当地政府的收入时。与人口减少的地区相比，斯普林菲尔德在基础设施方面面临的挑战不是坏事，因为在人口减少的地区，医院和学校的关闭会造成医疗和教育荒漠。 11 斯普林菲尔德一名 11 岁男孩因校车被一名无证驾驶的移民撞了而致死，人们对此事的担忧是可以理解的。但这并不能成为妖魔化整个移民社区的理由。 12 总的来说，移民迁入一些小城市是非常有益的，是这些城市经济复苏的最大希望之一。但如果移民被仇恨气氛吓跑，这种希望就会消失。 13 我已经提到过德国，那里的一些商界领袖担心右翼极端主义的崛起将导致德国东部的“经济灾难”，而德国东部需要移民来维持其经济。同样的事情会发生在美国吗？会的。 14 关于我们正面临移民犯罪潮的虚假说法，以及关于移民吃宠物的荒谬指控，都很可能加剧美国内陆一些地区的经济困境。如果没有提及这种说法和指控，对这个政治事件的描述就不算完整。 * 为便于手机阅读，编辑进行了较多断行分段处理。来源：加美财经

加美财经2024-10-11

投资者失望情绪导致中国股市周三暴跌日经:中国领导人们终于承认经济“困难”

是用来炒的。”他的观点是，应该通过遏制房价上涨，让普通民众负担得起住房。然而，中央政治局最近发出的信息似乎走向相反的方向。在房地产价格触底企稳之前，必须解决潜在因素。其中包括库存膨胀，以及地方政府和开发商被沉重的债务负担拖累。还有一些法律障碍需要清除。一项政府规定实际上限制了可以提供的折扣幅度。但责任似乎落在了基层官员身上，他们必须决定如何行动，因为高层给了他们一项不可能完成的任务，即不惜一切代价立即阻止房地产价格暴跌。一位房地产行业人士指出，目前官僚们可能会“捏造与住房和房地产相关的统计数据”。毕竟，他们承受着巨大的压力，如果不能实现目标，就意味着要承担责任。在中国，拥有最高权力的最高领导人的任何指示都必须得到彻底执行。各大媒体也纷纷附和，打出了“扭转房地产市场低迷，稳定房地产市场”的口号。中泽克二在文章最后写道，中国经济要想再次好转，就需要新的政策处方。不过，在不确定性笼罩之际，中国领导人的回答似乎与之前大体相同，即坚定不移地坚持当前的基本政策，同时表达对实现5%增长目标的信心。

tqttier2024-10-10

会员

Q3财报来袭：经济放缓的警钟敲响，科技巨头面临新挑战

贷款利率不会立即降低，这可能仍然会推动房价上涨，因为购房者试图利用更低的借贷成本。 Pathstone的投资战略董事总经理约翰·沃克曼（John Workman）表示，由于美联储在第三季度末才降息，影响更大的变化将发生在第四季度及之后。但他指出，美联储也会试图保持灵活。 “因此，我认为我们在看待这些降息时需要保持谨慎，”他说。银行与大型科技公司财报来袭对于摩根大通和其他大型银行来说，财报一如既往地将提供一个更广泛的视角，揭示推动经济的借贷和支出情况。分析师将关注贷款、首次公开募股和交易市场的前景，尤其是在企业客户日益谨慎的背景下，利率下调带来的影响。在接下来的几周里，我们将开始听到所谓的“七巨头”的财报——Meta Platforms（META.O）、Alphabet（GOOGL.O）、英伟达（NVDA.O）、苹果（AAPL.O）、微软（MSFT.O）、亚马逊（AMZN.O）和特斯拉（TSLA.O）。这些财报将在这些公司加大对人工智能投资的背景下发布，提出了关于这一技术成本、能否兑现期望以及何时能够获得回报的问题。在7月份被问及其人工智能支出时，谷歌首席执行官桑达尔·皮查伊（Sundar Pichai）表示：“对于我们来说，低估投资的风险远远大于过度投资的风险”，因为这一技术有潜力改变工作方式。然而，摩根士丹利（MS.N）上个月的一份报告对人工智能投资者发出了警示。该报告指出，历史上当新技术出现时，投资者“过于关注原始公司”，而低估了新公司“能够利用其他公司资本支出，生成新产品和服务”的潜力。贝尔顿表示：“我认为市场的讨论或辩论变得更加复杂。我会把市场描述为在人工智能主题上变得有些疲惫。” 他后来补充道：“这场双面辩论……源于市场上几乎存在囚徒困境的悲观观点，企业感觉被迫在这一技术上投入大量资金，尽管在另一端尚未产生收入。” 随着利率降低减轻其他公司的压力，投资者可能会相应地转移注意力。但分析师表示，“七巨头”仍然有充足的增长空间。北方信托的国家投资顾问布拉德·彼得森（Brad Peterson）表示：“我们认为这些公司仍然有很大的增长潜力，但其他公司也将增长。因此，投资者将会扩展他们的投资范围。”

金融界2024-10-08

万斯和沃尔兹辩论实录：政策性更强，更有风度，更少人身攻击，有认错也回避问题

万非法移民与美国人争夺稀缺的住房是该国房价上涨的最重要驱动因素之一。” 实际上，经济学家和房地产专家表示，虽然移民导致了人口增长并由此增加了住房需求，但并不是该国住房负担能力危机的主要原因，供应不足才是。万斯还高估了进入美国并定居的非法移民数量。虽然在拜登-哈里斯政府执政期间，过境人数超过 1000 万，但其中许多移民在边境被拒之门外，许多过境者都是“惯犯”。上个月的一项无党派经济研究称，特朗普的经济提议，包括驱逐800多万移民，可能导致到2028年消费价格比目前的预测高出28%。沃尔兹的反驳合乎逻辑。 “我们要在同一块联邦土地上钻探和建造住房吗？”他问道，“明尼阿波利斯及其周边没有多少联邦土地。” 不过沃尔兹并没有提出自己的政策来解决住房成本问题，而是强调：事实是，我们没有足够的天然可负担住房，但我们可以确保政府帮助推动这一进程。拥有稳定住房的人有稳定的工作，拥有稳定住房的人，他们的孩子能够上学。所有这些从长远来看，都会节省资金。辩论中最无耻的一幕出现在平价医疗法案的争论。万斯说：“我们当然会为患有既往疾病的美国人提供保险。” 万斯认为，特朗普“挽救”了奥巴马医改，而他本可以摧毁《平价医疗法案》。实际上特朗普和共和党人在 2017 年试图废除这项医改法案，但未能成功，目前他们基本上已经放弃了废除这个法案的念头。一个显而易见的事实是，越来越多的美国人，尤其是共和党的很多支持者，依赖平价医疗法案来获得保险。比如万斯表示奥巴马医改“不堪重负”。奥巴马医改现在非常受两党欢迎，使得这种攻击路线变得困难。试图将特朗普四年执政描绘成医疗保健政策的胜利，这是万斯在这场辩论中最为厚颜无耻的举动之一。特朗普一直承诺要搞一套新的医疗保健计划。至今仍未实现，这套新的计划是什么也没有人清楚，上次辩论时特朗普说他有一些概念。沃尔兹当然不会放过这一点，他表示特朗普的医疗计划“让我笑了出来” 他认为，特朗普想回到原点，多次试图废除《平价医疗法案》。如果这样做，数百万人将失去医疗保障，已有疾病的患者可能会支付更多费用，甚至无法获得保险。沃尔兹提到，特朗普曾表示，他有一个替代《平价医疗法案》的计划概念，这让沃尔兹笑了出来，称其“像是我教四年级时的感受”。他还批评万斯想回到“奥巴马医改之前”的时代，那时健康人支付的费用很少，而年长者或有任何已有疾病的人则要么得不到保险，要么支付更多的费用。沃尔兹回答时说道：“我参与了《平价医疗法案》的制定。” 他稍后又补充道：“我已经做这件事很久了。” 这个关于医疗保健的回答，显现了他与万斯在经验上的巨大差异。万斯去年才宣誓就任他的首个公职，而沃尔兹则是前国会议员和两届州长。沃尔兹甚至当场告诉万斯平价医疗是如何运作的。但是不得不承认万斯是有丰富表演经验的人，他试图回避自己最近关于为已有疾病患者建立特殊“风险池”的言论。当时，万斯似乎在为另一项废除《平价医疗法案》的努力铺路。主持人多次询问他，如何确保那些在没有《平价医疗法案》保护的情况下难以购买保险的患者能够得到保障。他的回答是：“我们有法律保护已有疾病的患者。” 这些法律正是《平价医疗法案》。在讨论儿童保育成本时，大家难得达成了一致。万斯承认，政府必须投入更多资金来吸引人们进入儿童保育行业。他指责儿童保育人员短缺导致家长负担过重。沃尔兹随后同意万斯的观点，即政府应该对教堂等替代性儿童保育提供者更加开放。沃尔兹表示，雇主应该向员工支付照顾新生儿的多长时间的工资是“可以协商的”，强调哈里斯把让父母享受带薪休假作为首要任务。然后，万斯被问及带薪家庭假的问题以及他是否支持带薪家庭假。他说，两党可以共同解决这个问题，年轻家庭面临着文化压力，年轻女性也面临着巨大压力。万斯说，我们应该有一个家庭护理模式来帮助家庭。这种小小的一致和背后的那点风度，倒是令人感动。双方的交流还算融洽，万斯甚至多次表示“我其实同意”沃尔兹的观点，然后会继续阐述自己的看法。然而，在美国过去几次选举周期之后，即使是这样小小的共识，也像是在特朗普主导政治话题多年以后感觉到了一股春风。总体来看，万斯利用丰富的舞台经验，弥补了自己政策不足的缺陷和特朗普随心所欲的发言所带来的麻烦。而沃尔兹而显得严肃紧张，不像平时那种平易近人的样子，在辩论开始时甚至有些磕巴，但随着辩论的进行，他逐渐进步，用适合竞选的常识性语言，为哈里斯政策建议辩护。不过，要承认万斯似乎在很多次交锋中都占了上风。总的来看，沃尔兹最强的时刻是关于1月6日国会暴乱的问题，但是这已经是最后了。对万斯来说，最麻烦的问题之一，就是他对2020年大选的态度以及他曾表示不会认证显示特朗普败选的结果的言论。万斯刚开始回答时，亲切的说，如果沃尔兹成为下一任副总统，他会为他祈祷、送上最美好的祝愿和帮助。然后这种亲切态度就随风而去，拒绝回答沃尔兹关于特朗普是否输掉了 2020 年大选的问题，说他“专注于未来”。不出所料，他也回避了关于他会不会试图挑战今年的选举结果的问题。他坚持称特朗普在1月6日当天曾要求抗议者进行和平抗议，并指出特朗普和平离开白宫，作为权力正常过渡的一部分。他试图将特朗普对 2020 年大选的反对意见，描绘成一些文明言论。事实上，特朗普及其盟友现在被指控密谋推翻选举结果，包括伪造选举人名单。最终导致亲特朗普暴徒在国会大厦发动暴力骚乱。万斯说民主党认为特朗普是对民主的威胁，而他认为民主面临的最大威胁是“审查的威胁”。他还表示，与其进行辩论，哈里斯更愿意通过审查虚假信息来让批评者沉默。沃尔兹则强调，对国会大厦的袭击以及当天的其他暴力事件，远比质疑 Facebook 上的帖子严重得多。 “否认1月6日发生的事情是严重的，这是美国总统或任何人第一次试图推翻选举，这是不可接受的，”他说。“这必须停止。它正在撕裂我们的国家。” 他还提到了2021年 1月6日特朗普支持者袭击警察导致警察死亡的事件，以及特朗普威胁要起诉批评者。他告诉万斯：“Facebook 广告并不是导致 1 月 6 日暴动的原因。” “总统的言论很重要，”沃尔兹说。这是沃尔兹在辩论中表现最出色的时刻，也是最有力的言论。在辩论结束陈词中，沃尔兹照本宣科，概述了哈里斯的“机会”经济和“欢乐政治”，美国应该远离特朗普的恐惧政治。他提到了今晚竞选团队需要他关注的问题：强调民主党广泛支持哈里斯-沃尔兹组合，这场竞选活动让美国人重拾“乐观情绪”，并谴责特朗普。 “我们都知道唐纳德·特朗普是谁，他已经告诉了我们，”他表示，并指万斯将继续支持特朗普的议程。 “卡玛拉·哈里斯给了我们不同的选择，”他说。“卡玛拉·哈里斯为我们带来了一条新的前进之路。她给我们带来了欢乐的政治。” “我谦卑地请求你们投票，”他在最后说道。万斯在最后陈词中则强调，拜登-哈里斯政府执政后，生活变得更加艰难。他认为能源、食品和住房等成本已经变得更加昂贵。他说哈里斯有近四年的时间来证明她为什么应该领导这个国家。万斯认为，在现任领导下，人们无法实现美国梦，“我们需要改变”和“新的方向”。 “我们需要一位之前已经做过这件事并且做得很好的总统。” 不得不说，万斯还是年轻，表现比特朗普强出太多。来源：加美财经

加美财经2024-10-03

北京也出手了！中国违约开发商在投机狂潮中飙升200%

期的措施将有助于稳定房地产市场，但推动房价上涨和恢复需求将是一个挑战。房地产行业的持续拖累将导致需求出现大幅缺口，令经济增长低于预期。” 房地产行业曾占中国GDP的25%以上，但自2020年北京打击该行业的过度债务以来，房地产市场经历了长期下滑。尽管中国官员加大了支持力度以缓解家庭的财务压力并稳定陷入困境的房地产市场，但这些先前的举措并未带来显著的转变。

风起2024-10-02

住房过剩遇上人口萎缩，中国的很多小区可能注定成为永远的鬼城

吁政府出台更多措施，来重建中国购房者对房价上涨的信心。像北京、上海和深圳这样的大城市，鉴于活跃的经济和不断涌入的移民，几乎肯定能够吸收过剩的房源。问题在于小城市。这些城市通常经济前景较弱，且人口在下降。在中国，研究人员通常将城市分为不同的等级，接近340个被分类为三线、四线和五线的城市——人口从数十万到几百万不等，在经济上面临困境。根据《华尔街日报》对官方数据的计算，从2020年到2023年，至少60%的中国三线、四线和五线城市人口有所减少。哈佛大学经济学教授肯尼思·罗格夫表示，这些城市占中国住房库存的60%以上。尽管人口下降，许多城市仍鼓励开发商继续建设，因为土地销售和建筑业增长，能够推动经济发展并充实地方政府的财政收入。随着中国经济疲软，解决不必要的房产问题变得越来越紧迫。5月，北京推出了一项救助计划，由人民银行提供高达420亿美元的低息贷款给中国银行，银行再向国有企业发放贷款，这些企业将购入空置房屋并将其转化为廉价住房。然而，截至6月底，银行仅使用了4%的额度。经济学家表示，即使有低息贷款，将空置房产转化为廉租房也没有意义，因为租金太低，企业无法盈利。北京最近加大了对低迷经济和房地产市场的支持措施，包括降低利率、下调二套房首付比例以及允许购房者再融资房屋贷款。然而，经济学家认为，还需要更多措施来帮助中国经济摆脱困境。摩根士丹利首席中国经济学家邢自强表示，中国政府应推出更全面的救助方案，购买中国30至50个最大城市的过剩房源，并转化为公共住房，而不考虑盈利问题。预计成本为4200亿美元。这一方案并不包括中国三线、四线和五线城市的空置房屋。许多经济学家认为，将更多资金投入这些房产没有意义，因为没有足够的人口居住。许多房产将成为城市和投资者的长期负担，他们将不得不面对无法出售、失去价值但仍需维护的资产。经济学家称，部分房屋最终可能会逐渐荒废。白菜价的房子在中国东北城市沈阳边缘的一个名为国宾府的废弃开发项目，展示了房地产危机可能的后果。这个项目的建设多年前就停止了，里面有超过100座未完工的欧式豪华别墅。最近一次探访中，山羊在这个废弃的住宅区内漫步。曾作为售楼展示厅的“宏伟之地”看起来像一座末日歌剧院，破旧的吊灯悬挂在天花板上。开发商因债务违约，这个项目的未来依然不明。在这个未完工的别墅区附近，牛群徘徊在建筑物之间。虽然沈阳的人口还在增长，但在与俄罗斯接壤的寒冷城市鹤岗，人口从2010年的109万下降到了94万。几年前，鹤岗的房地产市场火爆，房产爱好者在网上发布信息，称房价“便宜得像白菜”。如今，根据在线房地产经纪人的说法，房价比当时还低，销售几乎停滞。从2019年到2022年，鹤岗未售出的房屋库存增加了一倍多。根据官方数据，2022年鹤岗仅售出534套住宅，假设每套房子的平均面积为1200平方英尺（中国2020年普查的平均数据）。一套650平方英尺的市中心公寓，最近的挂牌价格不到9300美元。周永志（音）曾在鹤岗长大。他说，市中心的大多数高层公寓在晚上都是漆黑一片。“鹤岗是我的家乡，我希望它能繁荣发展。但我看不到它在未来10到20年内有太大的希望”。哈佛大学教授肯尼思·罗格夫认为，中国一些城市可能有四分之一的房屋是空置的。他表示，在这样的地方，“即使在中国，维护法律和秩序也非常困难。我认为这将在未来成为一个严重的社会和治理问题。” 复杂的问题中国的房地产过剩问题是在多年的建设热潮中逐渐形成的，直到2021年，北京因担心泡沫，收紧了对开发商的信贷。开发商很快发现，他们已经过度建设。要准确确定问题的规模非常困难。中国没有提供官方的空置单位统计数据，因此经济学家只能通过空置率、建筑许可等数据来源进行估算。他们估计空置房数量达数千万套，这些空置房屋分为几种类型，每种都是挑战。在多达9000万套空置房屋中，约3100万套房屋已经全部或部分建成，但从未出售。这类房屋可以被推倒重建，但许多项目因开发商破产而陷入诉讼。在许多情况下，城市和开发商希望完成这些房产。另有5000万到6000万套房屋已经售出，但仍空置。由于缺乏其他投资渠道，许多中国人将多余的资金投入到投机性房产，尤其是在房价较低的小城市，但他们并没有打算居住在这些房产中。根据花旗研究的最新调查，大约74%的中国一线和二线城市家庭在全国拥有多套房产，而近20%的家庭拥有三套或更多的房产。这些房屋可能更难处理，因为主人仍希望房价升值。许多房产位于部分入住的建筑中，无法被拆除。另外2000万套房屋虽然已经售出，但由于开发商的资金问题和市场状况不佳，基本未完工。房主仍希望获得这些房屋，但开发商却没有资金完成建设。海上的威尼斯当经济形势好的时候，许多开发商将目光投向了较小的城市。大城市的房价越来越高，投资者似乎只要价格继续上涨，就愿意在任何地方购房。这些较小的城市也很积极。尽管中国人口已达到峰值的迹象明显，但许多城市仍发布了强劲的人口增长预测，因为这样有助于他们从省级政府获得更多资源，并为更多的建筑项目提供合理依据。在长江入东海的启东，当地官员多年来一直努力吸引大型投资项目，例如工厂。将土地出售给开发商帮助他们达到了经济增长目标。根据上海万得信息的数据，启东的土地销售收入从2017年的9.32亿美元翻倍至2021年的20亿美元。开发商则将启东宣传为上海的理想后花园，距上海仅两小时车程。启东市人口在2020年达到110万的峰值，随后连续三年下降。自2007年以来，当地的工作岗位数量也在减少。其中一个新项目“海上的威尼斯”拥有4万套住宅、一个人工沙滩和一个五星级度假村。居民可以享受仿威尼斯的运河和遍布希腊、罗马雕像的小径。房地产代理商向大宇（音）回忆起这些高峰年期间的狂热需求。一些买家甚至公开讨论为情人购买公寓。还有一些人愿意在未亲自检查房屋的情况下付款。但大多数人——主要是来自上海的购房者，将这些房产作为投资，长期空置。向大宇表示，如今，大多数房屋在一年中的大部分时间里都无人居住，只有在夏季高峰时，入住率才上升至约60%。许多业主正在试图出售房产，数十套房产被列在拍卖网站或通过抖音上进行推广。在最近发布的一段抖音视频中，一位房东带着房产中介参观了一套1030平方英尺的房子，房东表示他在2016年和朋友去启东度假时，以大约10.1万美元的价格购买了这套房子。 “当时我觉得这套房子视野不错，所以就买了。我从来没有住过这里，完全是为了投资。”他说道。他现在试图以约6.31万美元的价格出售。 “海上的威尼斯”由现已破产的中国恒大集团开发。其北边是另一大片几乎空置的住宅区，由已经违约的碧桂园开发；南边是中国融创集团开发的一个未完工项目，公司同样已违约；西边则是一大片农田。鬼城在其他房地产市场过度开发的国家，消化过剩房源有时需要数年，甚至可能永远无法完全吸收。在日本，1990年代的房地产泡沫破裂以及人口缩减和老龄化。导致数百万套房屋空置。拆除这些房屋变得困难，部分原因是法律障碍，比如找不到房主。空置房屋的数量从2018年的850万增长到去年的900万，遍布日本各地。在中国，许多空置房产的所有者，可能会继续维护这些房屋，因为中国的养房成本较低，房产税仅在特殊情况下征收。中国严格的个人破产法规使得房主很难放弃房产，许多人希望留住房产，以待市场反弹。然而，一些经济学家担心，这可能引发负面循环，房价下跌会促使更多房主试图出售空置房屋，从而进一步压低市场价格。根据国家统计局的数据，8月份，中国主要城市新房和二手房价格分别同比下降了5.7%和8.6%。高盛中国房地产研究负责人王毅表示，大多数城市的房价已经回到了2017年和2018年的水平。如果房价跌至2015年水平，更多房主可能会选择出售空置房屋。因为2015年是上一轮房地产繁荣的开始，早期购房者不愿看到房价跌破他们当初的购房价格。然而，考虑到中国人口的下降，这或许是不可避免的。 “我认为房地产供应过剩的问题实际上没有解决方案，”彼得森研究所的黄天磊说道。“根本问题是人口下降。鬼城将继续存在。” 来源：加美财经

加美财经2024-10-02

多伦多房地产泡沫风险全球排名第五

拿大央行的降息可能会再次推动这些城市的房价上涨，但“外国买家禁令、库存增加以及黯淡的经济前景，可能会阻碍房地产市场的快速复苏。” 相比之下，加拿大城市的情况要比迈阿密好得多。迈阿密在瑞银指数中以1.79的得分位居榜首。报告指出，自2019年底以来，迈阿密的房价已经上涨了近50%，其中7%的涨幅发生在过去的四个季度。温暖的气候、美丽的海景以及免征个人所得税的政策吸引了大量富裕的新移民，他们竞相抢购海边的高端房产。瑞银还指出，苏黎世是欧洲房价涨幅最大的城市之一。尽管抵押贷款利率上升，但自疫情以来，苏黎世的房价仍比疫情前高出20%。瑞银表示，由于该地区就业市场强劲、人口增长率高，住房供应紧张可能导致房价进一步上涨，使得苏黎世成为更加昂贵的城市。

Anna Sui2024-10-01

路透社独家：上海、深圳将取消住房限购

北京的三地政府同样未予回应。为了抑制房价上涨，上海和深圳分别于2011年和2010年对购房者实施限制。据报道，周四（9月26日），在中共中央政治局会议上，中国领导人承诺，力争实现 2024 年 5% 左右的经济增长目标，并遏制房地产市场下滑，之后中国计划出台放松管制措施。此举若得以实施，标志着中国决策者为遏制房地产行业长期低迷采取了最新举措，该行业已经严重拖累了世界第二大经济体的增长。这些措施将遵循中国央行周二宣布的超出预期的货币刺激和房地产市场支持措施，包括注入流动性和降息，旨在外界恢复对经济的信心。中国沪深300房地产指数周五早盘在路透社报道发布后延续涨势。该指数收盘上涨 8.28%。

Lisa2024-09-27

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