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历史总在重演！鲍威尔被迫转向宽松的恐慌：对冲基金押注“雷曼风暴大空头”

结果是，卡尔·伊坎赚13亿美元，而其他商业房地产空头，如当时在MP Securitized Credit Partners的Daniel Mcnamara，收益超过110%。忙于在“大空头2.0”上收集利润的同时，新的“大空头3.0”交易正在出现，在2020年8月时，酒店业已迅速成为受大流行影响最严重的行业，酒店的异常敞口很可能成为下一个大空头。 ZeroHedge写道：“没错，大空头3.0迭代都是关于酒店的，在各个部分之间潜伏着一个新的大空头，尤其是在冠状病毒关闭之后，这不仅会削弱零售店，还会削弱餐馆的一切，到多户住宅，城市租房者逃往郊区，再到办公室和酒店。” “从技术上讲，我们说的是写字楼和酒店，这将被证明是有预见性的，因为虽然酒店空头在最初走高后通过CMBX 9 BBB-部分下滑至2年低点后也产生了可观的利润。” 市场注意力现在转向另一个空头，即“大空头3.0”，它可能对更广泛的金融体系产生更具破坏性的后果，并且是最终导致许多人臭名昭著的信贷事件交易，这些都预测这是不可避免的，并且是最终结束熊市所必需的，因为它迫使美联储恐慌。 “是的，大空头3.0就是做空办公室。而且有充分的理由，根据Green Street数据，在过去的12个月里，办公楼价值暴跌25%，而更高的利率只会增加痛苦。抵押贷款银行家协会主席马特·罗科(Matt Rocco)表示，最终写字楼价格的降幅，可能会普遍超过商业房地产价格的降幅。” 随着美联储将其基准利率提高得更高，更多写字楼业主的时间在流逝，整个美国写字楼供应的空置率超过17%，另有4.3%可用于转租。这些数字令人震惊：根据抵押贷款银行家协会的数据，非银行贷款机构为这些房产提供的债务将在今年到期，其中近920亿美元将在2024年到期，而2024年将有580亿美元到期。深入挖掘行业面临的挑战，会发现一个核心问题是浮动利率贷款的泛滥，利率重置频率更高。根据Newmark Group的数据，今年到期的办公物业债务中约有48%的利率是可变的。由于美联储加息，房东被迫购买利率上限，这限制了利率上升时支付的增加，并且也变得更加昂贵。根据Chatham Financial的数据，利率上限为2%的2500万美元贷款的一年保护价格，从2022年3月初的33000美元，飙升至2月份的819000美元。当然，更高的利率只是写字楼市场的最新困境。一个结构性的后新冠问题是，许多建筑物在大流行之后一直在努力吸引工人回来，随着公司裁员和削减房地产，这个问题变得更加严重。Cushman & Wakefield计算出，到2030年，需求下降将使美国的办公空间供应过剩3.3亿平方英尺。 “在市场找到平衡之前，这将是非常艰难的两年，”投资公司Northwind Group创始人Ran Eliasaf说。“与此同时，会有很多伤害，不幸的是，会损失很多钱。” 这让金融想到了下一个甚至更关键的问题：当办公部门的问题，迄今为止一直孤立于可再生能源领域，开始蔓延到更广泛的银行部门时会发生什么？ “现在情况发生了变化，投资者突然开始关注美国银行中谁最容易受到崩溃的商业房地产，尤其是写字楼的影响。目前，投资者正在采取散弹枪的方式，大量抛售区域性和小型银行，KRE ETF跌至两年来的最低水平，”ZeroHedge分析称。问题在于，这就是对即将到来的“信贷事件”的讨论开始的地方，尽管大型银行的资本金仍然非常充足，但小银行像是KRE指数的核心成分，却陷入了大麻烦，因为如下图所示从TS Lombard显示，他们的储备占总资产的百分比，作为贷款资金来源已经崩溃，并回到美联储需要实施量化宽松以重新加载储备的水平。 (来源:TS Lombard) TS Lombard策略师Steven Blitz解释了为什么我们可能离另一场银行业危机如此之近：“银行尤其是小型银行，现在的准备金几乎处于最低水平存款人决定在商业房地产和其他领域的贷款过多，即将变坏。美联储将提供资金来维持这些银行的运营，但由于银行存款越来越集中在数量越来越少的银行中，仅此一项就会遭到国会的一些反对。” 他继续补充：“由于减轻小型社区银行监管负担的政治方向，小型银行可能已经低于承诺的宏观监管雷达。人们认为，它们不应受到与G-SIBs相同的报告要求的约束。” 硅谷金融机构SVB Financial Group突发爆雷，被迫贱卖价值210亿美元的证券，亏损18亿美元，同时还从风投公司General Atlantic筹集5亿美元。爆雷一响，由VC传奇蒂尔共同创立的风险投资基金Founders Fund建议公司撤资，强调将他们的资金从银行取出没有任何不利之处。#硅谷银行爆雷# 延伸阅读：美银行“爆雷”可怕一幕！VC传奇蒂尔与多家风投：快从硅谷撤资分析师却喊逢低布局？ “在根植于不良贷款的任何银行业问题转变为融资问题之前，银行将以更快的速度撤回贷款。” 简单来说，不仅银行的准备金再次受到限制，而且小银行尤其急需准备金。总之，即使没有写字楼房地产危机，小型银行也已经面临资金减少和不良贷款增多的令人不安的组合。再加上一连串的坏账暴露在办公室房地产中，你可能会看到 2009 年小银行银行业危机的重演。 “这只是开始，因为一旦小银行倒闭，大银行就不会落后太多。” 上一次大银行发现自己“准备金受限”是在2019年9月，当时美国金融体系因摩根大通引发的回购危机而动摇，迫使美联储推出宽松政策。这次的问题是，小型银行接二连三倒闭的风险是否足以迫使美联储改变其紧缩路径，或者全球摩根大通，以及美联储主席鲍威尔是否希望达成一个在美联储最终崩溃，并向系统注入流动性之后，小银行之间会出现级联式崩溃，这只会使大银行变得更大、更强大。

会员

小萧2023-03-10

弃Silvergate转Signature？一窥加密银行龙头的未来走向

，FHLB 持有 102.1 亿美元的商业房地产贷款和 184.5 亿美元的证券，其中部分被用来充当抵押品。从 10-K 报告来看，Signature Bank 的多元化业务是成功的，并且也并未真正放弃加密市场，其仍然保持跟大部分主流交易所的合作，目前的现金流也具备较为充足的偿付能力。但因为 Signature 限制小额活动，币安、Coinbase 和 Kraken 都在逐步针对与 Signature 合作的非企业或散户账户进行限制措施，这对散户来讲并不友好，意味着又少了一个资金出入的渠道。 3 月 3 日，Signature 公布其 2023 年Q1的财务更新说明，主要聚焦点在于存款结构的更新。2023 年Q1平均存款额为 887.9 亿美元，高于 2022 年 12 月 31 日的 885.9 亿美元，但低于 2022 年Q4的 986 亿美元。净存款额减少了约 8.26 亿美元，其中存款增加了 6.82 亿美元，但是取款达到了 15.1 亿美元。并且，持续压缩贷款规模，以缓解现金流压力，减少较大业务线的贷款余额，现货抵押贷款额减少约 17.1 亿美元，并且保证不会以加密资产为贷款抵押物。目前来看，Signature 的财务状况远比 Silvergate 要好，但收紧与加密用户的合作也成为加密圈的阵痛。来源：金色财经

金色财经2023-03-07

警惕！美联储史诗级加息恶果到来，6万亿全球资管巨头违约，美国楼市进冰河时代，购房贷款申请降至28年低点

62亿美元（约合人民币39亿元）的芬兰商业房地产按揭贷款支持证券已违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。　　据媒体知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期。　　截至去年四季度末，黑石集团的管理资产规模高达9746亿美元（约合人民币6.73万亿元）的全球最大另类资产管理公司，其中投资于不动产的基金总规模为3261亿美元，私募股权的规模为2889亿美元，信贷组合为2799亿美元。　　　　而这一切似乎在去年就已经埋下隐患。　　2022年年中，欧美各国房地产周期普遍见顶。美国地产价格指数于去年7月见顶，其同比增速于2022年3月见顶于20.8％，随后持续回落。　　而从去年10月房地产利率飙升到7％时开始，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2％降到0.3％，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。今年1月底，黑石集团2022年四季度报告出炉时，黑石管理层证实其第二只房地产基金（BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求。　　为了应对蜂拥而来的赎回请求，黑石正在疯狂处置资产：　　1月25号，黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元（约17.5亿元人民币）。　　1月29日报道称，黑石以4亿英镑（约34亿元人民币）的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。　　此外，黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给贝恩资本，交易价值达4.8亿美元（约32.6亿元人民币）。　　购房贷款申请降至28年低点美国楼市进入冰河时代　　美联储史诗级加息使得房贷利率飙升，直接打击了民众的购买欲望，让美国楼市进入冰河时代。　　最新数据显示，美国30年房贷利率已经飙升至6.65％，直逼前期高点7％。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）的数据显示，美国30年期抵押贷款利率已连涨四周，上周已升至6.65％，明显高于一年前的3.92％左右。而去年10月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至7％以上。　　与此同时，美国购房贷款申请降至28年低点，房地产销售数出现明显下滑。数据显示，美国1月成屋销售跌至12年来的最低水平，而美国抵押贷款银行协会（MBA）发布的季节性调整指数显示，上周的购房抵押贷款申请量和前一周相比下降6％，和一年前的同一周相比下降了74％，而成交量也同比下降了44％。　　　　而美国达拉斯联储的研究显示，目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20％。　　华泰宏观曾在研报中指出，黑石集团违约和英国LDI事件看似是孤立的风险事件，背后其实有着相似的逻辑。黑石集团违约是商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS），而英国LDI事件则是养老金的LDI产品，两者看似是孤立的风险事件，但是背后逻辑是类似的，即金融体系的底层资产价格趋势、波动率、出现几十年一遇的结构性变化时，金融市场面临一些“信仰”打破带来的局部风险和“阵痛”。　　全球资金流动性急剧紧张　　在美国楼市岌岌可危的同时，全球资金流动性也急剧紧张。　　3月6日（周一），全球主要基准贷款利率——3个月期美元Libor（伦敦银行间同业拆借利率）突破5％，最高触及5.008％，为2007年以来首次。Libor在全球金融市场中有广泛的应用。作为全球基准利率，它影响着数百亿美元的债券、工商业贷款、住房抵押贷款、利率衍生品等的定价。　　除了3个月期美元Libor外，近期还有两项关键的指标也都创下了2007年以来的新高——今年，2月初以来，美债遭遇了大规模的抛售潮，目前，1年期美债收益率已经突破5％，2年期美债收益率也上破4.85％，均创下2007年以来最高。　　更令市场担忧的是，2年期与10年期美债收益率倒挂幅度已高达90个基点，倒挂深度创40年最高，远超2000年互联网泡沫破裂以及2008年全球次贷危机的时候。　　与短期美债收益率一样，Libor近来的大幅上涨，显然也主要受到了市场对美联储政策收紧的预期推动。华尔街不仅预计美联储本轮加息周期的利率峰值会更高，还预计美联储会在这一高利率水平上，维持比之前预期更长的时间。　　流动性急剧紧张、楼市泡沫破裂在即、通胀高企等诸多问题摆在了美联储主席鲍威尔的面前，考验鲍威尔的时刻要来了。　　

金融界2023-03-07

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

地产业的发展也带动了相关产业的腾飞，拿商业房地产最大的市场——美国来说：作为一个建造周期长，需要众多资源共同参与的房地产市场，资金是保证这个产业运营的重要因素。这也就促成了房贷业务的蓬勃发展。房贷业务，从最初19世纪末的个人放贷，到20世纪初的政府政策干预放贷，以及再到20世纪70年代后，通过金融手段和政策来放贷。从这样一个过程可以看到，房地产市场促使金融产业有了崭新的经济增长点。比如，在1970年，美国国会批准成立了住宅贷款抵押公司，来帮助各个金融机构来开辟二级抵押市场。由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

香港不香了？写字楼空置率升高、租金骤降近30% 大陆企业租赁率降至不到6%

水平相比，该公司计划将全球非分支机构的商业房地产减少40%。然而，一位知情人士透露，减少办公室占地面积的计划可能不适用于香港。

财经风云2023-03-02

美国债券巨头恐“爆雷”！鲍威尔鹰派加息的“房市灾难”：17亿美元抵押票据违约在即

可能相对不受利率飙升的不利影响，但对于商业房地产市场来说却并非如此，因为较高或较低利率的影响会被传递快多了。这也是为什么，商业地产行业正在经历前所未有的痛苦。最近的一个例子是位于百老汇1601号的标志性时代广场皇冠假日酒店破产，ZeroHedge在两个月前文章指出，据报道该地址约有88000平方英尺，或45%的办公空间空置，迫使业主Vornado Realty Trust对该物业进行了大笔投资。 (来源:ZeroHedge) “这是新冠疫情后居家工作革命之后，倒下的第一块主要商业房地产多米诺骨牌吗？” “答案显然是肯定的，而且随着利率每天都在持续上升至数十年的高位，商业房地产的头痛只会增加。” 快进到当前，彭博社指出，PIMCO控制的一家写字楼房东拖欠7栋建筑的约17亿美元抵押票据，“这是随着房地产价值下跌和利率上升挤压借款人，该行业痛苦加剧的迹象”。这些建筑位于旧金山、纽约、波士顿和新泽西州泽西城，归Columbia Property Trust所有，该信托于2021年被PIMCO管理的基金以39亿美元收购。抵押贷款有浮动利率债务，随着去年利率飙升，导致每月还款额增加。 “与大多数写字楼所有者一样，我们正在应对我们的资产类别和客户群目前面临的独特且前所未有的挑战，” Columbia Property Trust发言人Justina Lombardo在声明中表示。 “我们已经与我们的贷方，就我们更大的国家投资组合中7处房产贷款重组进行接触。我们期待一个协作过程产生深思熟虑的解决方案，以反映当前的市场状况并最好地服务于所有利益相关者的利益。” 针对这些办公室的更多详细信息，即：根据2021年的数据，建于1964 年650 California St.的旧金山大楼，是投资组合中最有价值的房产，价值4.79亿美元。其他物业包括曼哈顿229 W. 43rd St.、245-249 W. 17th St.和315 Park Ave. South、旧金山的201 California St.、波士顿的116 Huntington Ave.和泽西市的95 Christopher Columbus Drive。 (来源:ZeroHedge) 近年来，由于新冠大流行期间远程工作的兴起，以及最近的裁员热潮，美国的办公室，尤其是设施较少的老建筑，一直在努力留住租户。据Green Street称，自2020年3月大流行病爆发以来，这些房产的价值已经下跌20%。根据为部分债务提供资金的4.85亿美元CMBS贷款文件，Columbia Property Trust拥有的7座建筑物在2021年估价为22.7亿美元。高盛、花旗集团和德意志银行为最初的近19亿美元债务提供了资金。两周前，洛杉矶市中心最大写字楼房东的母公司Brookfield Corp.因美国第二大城市中心对办公空间的需求减弱，而拖欠与两栋建筑相关的贷款，两周后公司违约。一份文件显示，这两处违约的房产属于名为Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor的投资组合，分别是拥有4.65亿美元贷款的Gas Company Tower和拥有约2.9亿美元债务的777 Tower。该基金经理在2022年11月警告说，它可能面临丧失抵押品赎回权的财产。 (来源:ZeroHedge) 据巴克莱分析师称，可比办公楼的价值已大幅下跌。自大流行病使远程工作变得更加常规以来，全国各地的办公室空缺都在增加。仲量联行报告显示，2022年第四季度洛杉矶中央商务区空置率为22.7%。正如彭博社报道的那样，Brookfield可以选择延长与Gas Company Tower相关的贷款期限，但选择不这样做。该公司最新提交的文件称，它还选择不获得777 Tower房产贷款所需的利率保护，这相当于违约事件。根据2022年11月提交的文件，Brookfield DTLA投资组合的担保债务总额为22.8亿美元。其他债务到期的建筑物，包括Wells Fargo Centers North Tower在10月份到期的5亿美元债务，以及Wells Fargo Centers South Tower在11月到期的2.63亿美元。这些建筑物有大约18亿美元的浮动利率债务，通常用利率衍生品对冲，随着美联储提高利率，这可以转化为增加的支付。根据布鲁克菲尔德提交的文件，贷款人没有取消这两处房产的赎回权，也没有行使他们可用的其他补救措施。1月，在业主Coretrust Capital Partners拖欠与该物业相关的贷款后，Oaktree Capital Management夺取这座以为电视连续剧LA Law中的主办公室提供外景而闻名的大楼控制权。尽管如此，根据Trepp数据指出，尽管最近与办公室相关的违约有所增加，但办公室商业抵押贷款支持证券的拖欠率仍然相对较低，1月份仅为1.83%。如果美联储继续其政策，它不会在那里停留太久。

圈内人2023-02-24

中国“政府干预”初见成效？！汇丰CEO：中国经济和房地产已有所改善

期的10.5亿美元。这是受到与其在中国商业房地产行业和英国公司的168亿美元风险敞口相关的费用的影响。占经济总量四分之一的中国房地产业去年受到严重打击，因为现金紧张的开发商无法完成建设，导致一些买家抵制抵押贷款。分析师预计中国宣布的降息和其他措施将在今年下半年启动该行业的复苏，同时数据显示市场正在企稳。 Quinn说：“在需求方面，随着时间的推移，中国在COVID-19后重新开放，将增加对商业房地产的需求。在供应方面，1月初宣布了一些重大政策措施，为商业房地产提供额外的流动性房地产行业。” 他补充说：“1月初出现了令人鼓舞的迹象。我们认为这对该行业有利，但我们认为在去年12月底采取一些额外准备金是明智的。我们现在的前景更加乐观。” 上周，渣打银行表示对中国房地产行业的前景充满挑战，并表示预计将出现“长期复苏”。该公司表示，对在建建筑物的抵押贷款风险敞口很小。渣打银行的法定信用减值费用在第四季度比去年同期增加了一倍以上，达到2.27亿美元，其中包括1.3亿美元的中国房地产风险敞口。

Elva2023-02-22

恒生银行2022年净利息收入增长22%，每股派息4.1港元

），此已计及预期信贷损失增加以反映内地商业房地产行业借款人有较高风险。于2022年12月31日，普通股权一级资本比率为15.2%，一级资本比率为16.8%，总资本比率为18.1%（于2021年12月31日，普通股权一级资本比率为15.9%，一级资本比率为17.5%，总资本比率为18.9%）。董事会宣布派发第四次中期股息每股港币2.00元，并将于2023年3月21日派发予于2023年3月8日已在股东名册内登记之股东。连同首三季中期股息，2022年之每股派息将合共为港币4.10元。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-02-21

商业地产市场“冻结” 债券交易销售量同比暴跌85% 违约风险剧增

款银行家协会的数据，与前一年相比，去年商业房地产贷款（通常被重新打包为商业抵押债券的基础债务下降了 10%，从8.91亿美元降至8.04亿美元。该贸易组织预计2023年商业抵押贷款将进一步下降15%，至6.84亿美元，再次削减可证券化和出售的贷款数量。保险资产管理公司Conning & Co结构性产品主管Paul Norris表示：“一切都被冻结了，所以没有原材料可以进行商业抵押支持证券的交易（CMBS）。” 在过去的几周里，只有少数交易完成了。银行甚至在交易结构上变得富有创意，以试图吸引投资者。上周，由德意志银行牵头的一个贷方集团为商业抵押贷款支持证券定价，总额为7.655亿美元，期限为5年，这在一个倾向于出售长期债务的市场中是一个反常现象。 Paul Norris表示：“现在很难将新交易推向市场，因为房地产市场没有发生任何事情，没有人愿意为他们的建筑物再融资，由于不确定性，买家和卖家之间的期望存在巨大差距。” 可以肯定的是，根据彭博的数据，CMBS指数的表现一直优于更广泛的投资级债券市场，今年迄今上涨1.14%，而后者的涨幅为0.85%。资本化率美联储的加息周期也导致资本化率上升，这是一种类似于债券收益率的衡量标准。最近这些数字一直在上升，因为房地产价值一直在下降，抑制了交易量。巴克莱银行CMBS策略师Lea Overby说：“如果可以的话，没有人愿意承受损失。根据 Green Street 的数据，美国商业地产价格在202年下跌了13%。但由于通胀持续居高不下且失业率处于低位，美联储可能不得不维持加息更长时间。如果经济衰退的风险变得更加严重，那对商业房地产市场来说将是艰难的。” 在今年余下的时间里，巴克莱银行估计CMBS的发行量将保持在较低水平。到2023年，该银行预测将有25万亿美元的代理债务，这是由多个资产支持的债券。它预计将有45万亿美元的单一资产、单一借款人债券或由单一财产抵押支持的证券。“市场需要学习如何在这种新的利率制度下运作，并就应该在何处定价达成共识，市场越早意识到这是新的现实就越好。”

埃尔文2023-02-18

借贷成本飙升！1月多伦多近售出3100套住房，达2020年4月以来最低水平

e Board)中有超过7万名在住宅和商业房地产市场工作的人，该委员会指出，有一些轻微迹象表明，更多买家可能开始回归，并称销售“似乎得到了一些支撑”。加拿大央行(Bank of Canada)表示，可能会暂停加息，以缓解抵押贷款利率的上行压力。

绿山墙的安妮2023-02-03

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