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【深度长文】贸易战再次升温、中国亟需结束房地产低迷！大规模救市行得通吗？

，而且显然只动用分配资金的一小部分。#中国房地产危机# 在全国范围内推行这项新举措的风险很高。就在贸易战再次升温之际，中国政府需要结束房地产市场的低迷，以免其失控，威胁到国有支持的万科等主要开发商的生存。目前房地产行业的低迷导致经济危险地依赖于出口。在试点城市发生的事情，以及其他各种地方举措，暗示了未来的挑战。事实证明，很难为关键参与者制定激励措施：地方政府担心增加更多债务，开发商和房主不愿折价出售，银行在整个行业中看不到太多利润。 “收购现有库存需要进行大量谈判，以平衡不同利益相关者的利益，”法国巴黎银行首席中国经济学家Jacqueline Rong说。她说，意识到问题的复杂性，北京一直很“谨慎”——保持自愿参与，并停止为购买房屋数量设定目标。中国人民银行为试点计划设定1000亿元人民币(合138亿美元)的额度。目前尚不清楚贷款的具体数额。一位知情人士说，目前的总规模已大大超过中国央行3月底公开披露的人民币20亿元。根据中国人民银行的另一份公告和官方媒体的报道，五个试点城市——福州、济南、天津、青岛和重庆——总共借贷至少44亿元人民币。地方政府必须把他们购买的房产变成负担得起的出租房——这已经成为一个障碍。根据该计划，中国人民银行以1.75%的利率提供资金，银行向城市提供贷款的利率必须低于3%。但据天风证券Sun Binbin等分析师的计算，即使在补贴压低了借贷成本的情况下，北京、广州和深圳等地的租金回报率甚至更低。他们在周二的一份报告中写道，当考虑到管理和维护房地产的成本时，这一差距才会扩大，这表明中国人民银行新计划“在早期阶段可能会受到限制”。如果中国人民银行的全国计划成功地刺激5000亿元的新增信贷目标，那么地方政府可能需要再借5000亿元来支付“补充投资”，法国巴黎银行的Rong说，已经负债累累的地方政府可能不愿承担。她说，当地官员可能会发现，通过建造新住房来提供经济适用房比购买旧住房更有吸引力，前者可以创造更多的就业机会和经济增长。还有另一个阻碍因素：当一个建筑群的一部分被改造成社会保障房时，它将降低同一项目中其他住宅的价格。这可能引发贬值房产所有者的抱怨，给地方政府和开发商都带来麻烦。与试点不同的是，全国计划赋予地方政府选择权出售自己购买的住宅，而不仅仅是将其出租——但在当前低迷的市场中，这一好处可能有限。相比之下，从中国各银行的角度来看，全国范围内的计划可能不如试点那么有吸引力。它们将只能得到其中60%的支持，而不是用廉价的央行资金来支付100%的贷款。这意味着利润空间将会缩小，从而降低银行放贷的动力。可以肯定的是，中国政府出台的新住房政策——以及7月份高层领导会议上可能出台的进一步措施——让希望结束长期低迷的投资者感到振奋。彭博中国地产股指数已从4月份的低点反弹约50%，万科是涨幅最大的个股之一。当然，也有取得进展的报道。据官方媒体《证券时报》上周报道，在新计划宣布后的第一个周末，全国库存过剩最严重的城市——深圳的新房销售量比一周前增长了90%。澳新银行分析师Xing Zhaopeng在上周的一份报告中写道，央行支持的购买将为住房设定“价格下限”，防止进一步抛售。在早期的救援行动中的一个关键问题是：底部有多低？由于不能收取太多租金，地方政府在买房时面临着谈判大幅折扣的压力，这导致了与开发商旷日持久、激烈的讨价还价。郑州就是一个例子，当地政府打算购买住宅出租给技术工人。据一位知情人士透露，他们试图通过瞄准最初被指定为商业用途、后来被改造为住宅的建筑(通常是一种更便宜的房产)，来降低购买成本。这位人士说，即便如此，大多数购买的价格还是比市场价低了15%。该计划在中国央行试行之前就开始实施，目前尚不清楚该计划后来是否得到了央行的支持。大幅折扣的前景一直是其他城市在中国央行计划之外选择更市场化方式的举措的障碍。一种流行的模式是，开发商(通常是国有开发商)收购老房子，条件是业主再购买由同一家公司建造的新房子。由南京市政府全资拥有的南京安居建设集团有限责任公司在4月底宣布一项试点计划，将在市中心购买2,000套住房。卖家可以用这笔钱支付新住宅高达80%的成本。据一位知情人士透露，已有超过3,400名符合条件的房主签署协议，但迄今为止只有52笔交易达成。由于没有获得公开发言的授权，这位知情人士要求不具名。这位人士说，许多想买房的人都在犹豫，因为他们在问自己一个关键问题：等到市场转好、他们能以更好的价格卖出时，是不是更好？许多人仍对房价能否反弹持怀疑态度。在一篇有关楼市复苏前景的文章下，一名用户在中国的微博平台上评论道：“如果你今年不这么做，你就再也没有机会花这么多钱买房了。”这条评论获得了14000多个赞。

超启05-28 09:39

会员

《金融时报》深度：从商业到住宅，香港房地产市场全面惨痛低迷、很难复苏

所知，恒基兆业似乎只接受顶级租户。”#中国房地产危机# 但据熟悉该项目的三位房地产经纪人称，目前该项目的租户仅占其可出租面积的60%左右。在距离该项目一个街区远的在建的41层高的长江集团中心二期，经纪人表示，由于与潜在租户的谈判拖延，3月份的入住率停留在10%左右。（图源：金融时报）恒基兆业地产确认了目前的入住率，但表示该项目将进一步“巩固集团在香港中央商务区的立足点，并增加（我们的）经常性收入来源”。长江实业中心二期的开发商长江实业没有回应有关出租的问题。根据高纬环球的数据，香港各地优质写字楼租金较2019年的峰值下跌了近40%，政府数据显示空置率创下16%的历史新高。在这种不容乐观的背景下，高纬环球预计未来五年将有约670万平方英尺的新办公空间（相当于恒基兆业总建筑面积的 14 倍）投放市场。高力国际香港租户服务主管颜菲奥娜 (Fiona Ngan) 表示，香港优质写字楼租赁市场“尚未触底”。她说：“受经济疲软影响，许多跨国公司都在缩减规模……而由于预算限制，中国大陆公司进入香港的速度并不像之前预期的那样快。” 住宅市场的情况也类似。政府数据显示，已完工但未售出的房屋数量较2018年增长了134%，而价格较2021年的峰值下跌了约四分之一。去年，新加坡的中位房价超过了香港。房地产在香港仍然非常重要。香港许多知名商业家族都是通过房地产发家致富的。恒生指数中包含12家房地产或建筑集团，政府定期拍卖土地用于开发，为香港管理者筹集了大笔资金。香港以前也经历过房地产市场崩盘——例如，在1990年代末的亚洲金融危机之后，房价下跌了一半以上。但房价总是会反弹，而且反弹幅度往往非常惊人。一些房地产专家担心，这一次情况可能会有所不同。美国利率“长期走高”的理念——香港的借贷成本通过与美元挂钩的汇率制度与美国利率挂钩——此前香港实施了三年严格的零新冠政策，并打击了异见人士，导致一些国际公司和一些当地居民考虑离开。瑞银分析师Mark Leung预测：“住宅价格和写字楼租金都很难像以前那样上涨。” 香港人口密度高、地形复杂、经济活力强，长期以来一直是世界上最昂贵的房地产市场之一。受低利率和中国大陆企业及个人需求不断增长的推动，泰国最近的房地产繁荣也是最持久的繁荣之一。大亨的家人、房地产经纪人和经济学家谈到2010年代的“疯狂”时代，受香港强劲的资本市场和大手笔投资者的推动，房价和优质写字楼租金飙升。根据C&W的数据，香港中环商业区的商业租金在三年内上涨近20%，于2018年底飙升至每平方英尺每月166港元（21美元）的历史新高。根据中原地产的数据，2003年至2021年间，住宅价格上涨了500%。（图源：金融时报）但调整正在加速。商业租金平均较峰值下跌了37%。世邦魏理仕香港咨询和交易服务主管Ada Fung表示：“在家办公文化并没有直接拉低香港的写字楼租金。”这与其他全球商业城市形成了鲜明对比。“主要原因之一是商业信心（较弱）。” 到2022年12月香港零新冠政策结束时，美联储已经加息七次，增加了开发商和购房者的借贷成本。地缘危机也已促使一些原本打算削减成本的跨国公司重新考虑其在香港的地位。中国自身的经济也已放缓，削弱了中国富裕个人和企业在香港投资的兴趣。高力国际指出，许多中国内地公司不再在香港进行首次公开募股 (IPO)，“导致律师事务所等相关专业公司面临越来越大的压力……许多公司都缩减了规模”。瑞银表示，目前香港中央商务区写字楼租金仍比新加坡滨海湾高出约35%。在住宅市场，从2023年5月到2024年2月的10个月中，房价每个月都在下跌。当时，香港取消了所有额外的印花税，非居民的印花税最高时为30%。3月份房价环比上涨1%。但分析师和经纪人表示，利率需要大幅下降，或者房地产收益率需要上升，房地产才能再次成为投资吸引力。法国外贸银行高级经济学家Gary Ng质疑，既然银行定期存款“可以轻松获得5%的收益率”，为什么还会有人购买收益率约为3%的房产。香港的开发商一直对新建住房提供15%或更多的折扣，以清理不断增加的未售出公寓库存，这给二手房市场带来压力。截至2022年的两年内，约有14万居民离开香港，导致购房者数量减少，而随着北京加强对香港的控制，越来越多的中国富人将目光投向东京等城市，寻求“避风港”房地产投资。据瑞银估计，今年房价预计将再下跌5%。摩根士丹利表示，这可能导致“持有大量住宅库存的香港开发商利润大幅下降”。（图源：金融时报）这也会给香港政府带来影响。在经济繁荣时期，土地开发销售收入占香港政府总收入的五分之一。但最近的拍卖结果令人失望——分析师表示，这表明开发商正在失去信心。 JLL表示，2022年和2023年住宅用地招标失败的数量超过了前七年的总数，而且由于需求疲软，本财年最后一个季度没有住宅或商业用地招标。对于仍与父母同住或挤在远离中心区的公共住房楼里的年轻香港人来说，较便宜的住房会受到欢迎。根据城市改革研究所的最新数据，新加坡的房价中位数几乎是其家庭年收入中位数的19倍，远高于新加坡、英国或美国的5倍左右。随着新公寓面积越来越小，价格越来越高，居住条件也越来越差。根据政府最新数据，香港人均居住面积仅为170平方英尺左右。随着利率上升和房价下跌，截至3月底，负资产借款人数量达到20年来的最高水平，约为3.2万例。香港有超过四分之一的人口居住在公屋中，但新申请者的平均轮候时间已接近六年。随着香港贫富差距扩大，许多人不得不租住狭小的私人劏房；在香港750万人口中，有超过20万人住在所谓的“鸽子笼”里。 42岁的香港投资者Ken Lui通过住宅地产发家，目前拥有或管理着约400套公寓，这些公寓被分成1,700个小单元。“香港的住房供应量不够……无法容纳每个家庭，”他说。“一套分成三个小单元的公寓可以容纳另外两个家庭。” 政府数据显示，分割住房的平均月租金约为每套700美元，其中超过一半的单位面积在75至140平方英尺之间。香港政府正寻求扩大经济适用房建设，以配合中国倡导的“共同繁荣”政策。据两位知情人士透露，中联办（北京驻香港的官方机构）的官员也在关注香港的房地产市场。新加坡国立大学东亚研究所兼职高级研究员林泰伟表示，作为全球最自由的经济体之一，采取更加务实的做法很可能“强化公共住房政策……同时恢复私营部门的住房信心和价格”。甚至一些地产大亨的家人也承认，香港的房地产价格已经高得不健康。“香港太小了，”香港科技大学兼职教授罗宝文说。她也是鹰君集团创始人罗英硕的孙女，也是多家集团公司的董事。她说：“我认为，香港政府也不希望房价回到过去的水平。” 在香港大型开发商——恒基兆业地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展—— 的董事会会议室里，人们对此次调整的不安情绪日渐加剧。过去一年，香港基准恒生指数下跌9%，而这些公司的股价也下跌了15%至58%。（图源：金融时报）在土地价格开始下跌之前，有几家公司曾投入巨资购买土地；除了同名建筑的地块外，恒基兆业地产于2021年以创纪录的65亿美元买下了中环一块临海地块，而其竞争对手新鸿基于2018年斥资32亿美元买下了启德机场曾经占据的部分土地，该机场于1998年关闭。分析师表示，随着价格和租金下降，开发商面临更高的贷款利息，这些项目的回报可能会面临压力。“当一家公司追逐市场时，这可能是一个两难境地，”Natixis的Ng表示。“整个项目的盈亏平衡点可能会比预期的晚一点到来。” 摩根士丹利股票分析师Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估计，按照现行价格计算，开发商的营业利润率可能会从2022年约40%的峰值降至2025年的19%。开发商认为，短期内部分需求将会回升，部分原因是政府出台政策吸引人才和富人（其中许多来自中国大陆）移居香港。但分析师表示，这些大亨们并不确定如何预测未来十年左右的市场。随着香港经济与庞大邻国香港经济的融合度不断提高，未来的发展可能会更多地倾向于新界外围地区，即与中国接壤的地区。规划中的“北都会”项目和在香港沿海填海造地建造人工岛以建造更多住房的项目，让一些人担心长期需求是否能够吸收多余的供应。对于长江实业董事长、香港首富李嘉诚的长子李泽钜来说，香港的商业中心地位将是房地产行业和香港经济复苏的基础。 “香港人这几年过得挺艰难的，”他在3月份的公司业绩新闻发布会上表示。“我认为香港必须保持其全球金融中心的地位……这来之不易。我们不能失去我们的全球地位。”

Peng05-28 00:26

中国房产市场还有9000万至1亿套“影子供应”？英媒：3000亿人民币“帮扶资金”远远不够

示，房地产市场存在供应过剩的问题。”#中国房地产危机# （图源：金融时报）经过数十年的迅猛扩张，中国庞大的房地产行业在2021年陷入停滞，原因是恒大等大型民营开发商现金耗尽。一年前，出于对房地产市场过热的担忧，北京方面对该行业实施了杠杆限制。自那时起，更为安全的、与政府有关联的开发商陷入了经济放缓的泥潭，信心也未能恢复。北京方面对此的回应主要是鼓励完成未完工的住宅项目，在中国，这些住宅项目通常会被提前购买。中国政府发布的新举措还包括取消最低抵押贷款利率和降低首次购房者的首付比例，这些举措反映出，中国需要更紧急地重振房地产市场。几十年来，房地产市场一直是中国经济增长和家庭财富的支柱。但此举凸显了同样的谨慎态度，几年前，由于担心开发过热，政策制定者也曾对扩张性的私人开发商进行控制。新加坡Lucror Analytics高级信贷分析师Leonard Law表示：“这次的危机不像大金融危机，美联储出手收购金融机构的所有问题资产。中国试图采取的措施更有针对性”，因为它“仍需应对道德风险，并小心谨慎，避免泡沫再次膨胀”。（图源：金融时报）在中国发布该政策举行新闻发布会上，“市场化”一词被提及了15次。“市场化”是一个常用词，指政策制定需要以市场为导向的原则。 Law表示，北京方面在房地产危机期间采取的所有措施都体现了这些原则，最终意味着这些措施“对于提供援助的任何政府实体来说必须是有利可图的，或者至少不能是亏损的”。过去的政策措施，包括国有银行向开发商提供信贷额度，都未能恢复信心。摩根士丹利分析师表示，新举措“在提供一定缓冲、让房地产周期顺其自然和不扩大地方国有企业和银行风险之间取得了良好平衡”。但在房地产市场连续三年放缓的背景下，房价下跌已带来越来越紧迫的金融风险。4月份新房价格以九年来最快的月度跌幅下跌。高盛估计，除了未售出的住房存量外，中国还有9000万至1亿套“影子供应”，这些住房通常被作为投资性房产购买，并未有人入住。高盛表示：“中国的金融体系很大程度上是由银行驱动的，银行贷款很大程度上是以房地产以某种形式作为抵押的。这可能是他们认为设定房价下限很重要的原因之一。”“这或许是新方法的开始，如果他们意识到价格继续下跌，而销售量却没有回升，中央政府将不得不加大资金投入。” （图源：金融时报）瑞银估计，根据35个大城市的库存情况，政府需要花费高达2.4万亿元人民币才能将已竣工但未售出的房屋库存降至正常水平。瑞银首席中国经济学家汪涛表示，尽管中国人民银行公布的数字低于这一数字，但政策方向令人鼓舞。“我们认为这可能是一个起点，我们认为可能需要更多，但具体需要多少尚不清楚。” 汪涛补充说，这些措施不会影响她对今年GDP增长4.9%的预测。她说：“我们并不真正期望今年房地产市场出现大幅复苏或增长。我们只是在寻求稳定。” 早在宣布这一消息之前，中国政府就表示将增加社会住房数量，作为更广泛地推动再分配政策的一部分。根据2020年公布的“十四五”规划，北京承诺在40个城市提供650万套政府补贴租赁住房。美银全球研究部大中华区房地产研究主管Karl Choi表示，新举措可以“一举两得”。 “我们市场人士都在想，住房供应已经过剩了，为什么还要建造更多的社会住房呢？”他说道。他补充说，推动经济适用房建设与人口流入的高线城市有关。 Choi表示，这项再贷款业务“规模虽不大，但意义重大”，并指出其在二线城市有潜在用途。在低线城市，许多开发商为了追求更高的利润而积极扩张，保障性住房的重要性就没那么明确了。 “我们必须认识到，政府不可能买下所有库存，”高盛强调。“他们将不得不努力选择性地购买某些城市，并设计计划以实现他们的政策目标。他们现在所做的一切都远远不够。”

Linlin 2评论05-27 22:51

大西洋理事会：中国政府想用3000亿来买房，麻烦并不只是这笔钱远远不够

开始着手解决这场破坏中国经济的危机。#中国房地产危机# 但现实情况是，中国政府的措施只是沧海一粟：空置或未完工的公寓楼、奄奄一息的开发商（他们拖欠了至少 1,245 亿美元的债务），以及数亿曾经押注于现已崩溃的房地产泡沫的房主。对中国经济来说，这也是一个坏消息，因为过去二十年来，中国经济的增长有 20% 至 30% 都依赖于房地产行业，以及由其带动的建筑业等行业。即使中国政府最终能够解决目前的危机，房地产引擎也极有可能无法继续保持强劲动力。人口减少、城市化进程放缓、市场变化使新房的吸引力低于现有住房，这些因素加在一起，意味着房地产开发的繁荣将成为过去。这一切对全球经济来说都不是好消息。发展中国家的自然资源供应商将感受到中国住房需求的缩减。但更令人担忧的是中国日益依赖低价出口来推动经济增长所带来的影响，这种增长已经引发了与美国、欧洲和新兴市场国家之间的贸易紧张局势。这种对工厂产出的依赖将持续下去，因为房地产泡沫已经破灭，并带走了中国国内需求的一大部分。几个月来，中国的经济指标已经反映出房地产下滑的影响。4 月份，新房和现房销售创纪录地下滑，房地产投资同比骤降近 10%。房价出现了近十年来的最大跌幅。这对房地产行业的就业造成了严重影响：自 2020 年以来，估计已有 50 万个房地产工作岗位消失。对更大范围经济的影响也很严重。消费支出受到的打击尤为严重，许多小企业未能从中国严格的 Covid-19 停产政策中恢复过来。4 月份，汽车销量创下近两年来最大单月降幅，整体零售额增长乏力。青年失业是一个挥之不去的问题，尽管政府最近在青年失业率上升到令人尴尬的 21% 之后对这一数字进行了重新计算，但这掩盖了问题的真实程度。除了上海和北京这样的特大城市，中国几乎到处都在遭受房地产崩盘的破坏。闲置楼房和楼花无处不在，尤其是在那些曾经历过建筑热潮最后阶段的较小省级城市。据彭博社和中国研究人员汇编的住房统计数据估计，截至 2 月底，100 个主要城市的未售住房存量总计达 5.118 亿平方米，低于 2022 年底的峰值 5.306 亿平方米。这大约是曼哈顿写字楼总面积的十倍。高盛上个月估计，要购买足够多的公寓，使中国的空置房库存恢复到 2018 年的水平，需要花费 7.7 万亿元人民币，这还是在当前市场价格打 50% 折的基础上假设的。这一数字大约是央行救市计划金额的 25 倍。根据同一份研究报告的计算，中国开发商需要 5,530 亿美元才能完成预售给购房者、却未能完工的住房，这相当于一个全国性的庞氏骗局。即便如此，也远远超出了新计划分配的 420 亿美元。中国在处理房地产泡沫遗留问题时面临的核心问题是，行业的私人和政府开发商、从国有银行到影子机构的金融机构以及地方政府（其中许多地方政府设立了融资工具来购买政府自己挂牌出售的土地）之间相互牵连的金融义务。随着市场的崩溃，这一基础已变得极不稳定。虽然开发商在海外发行的美元债券出现违约，导致外国投资者除了向香港法院提起诉讼外别无他法，但中国政府迄今一直在努力防止违约和人民币债务重组。如果处理不当，可能会造成不稳定后果，进一步损害经济，削弱习近平政府的合法性。迄今为止的结果是采取了一些渐进措施：为一些开发商提供资金以完成预售公寓，降息以鼓励购房者，以及释放资金，如上周央行的举措。但购房者仍持谨慎态度，部分原因是迄今为止房价并未大幅下降。更重要的是，银行对于能否借出更便宜的资金非常犹豫。例如，去年央行向开发商提供了 270 亿美元的无息贷款，用于建造公寓，但银行只贷出了很小一部分。银行担心当最终违约时，他们会被晾在一边。另一方面，历史表明，拖延的救助只会变成越来越大的救助。国际货币基金组织在帮助各国解决房地产危机方面有着丰富的经验，建议中国 “对房价进行更多基于市场的调整，并迅速重组资不抵债的开发商，以清理过剩的库存，缓解对房价将继续逐步下跌的担忧”。但尚不清楚中国政府是否愿意为此投入数万亿元人民币和政治资本。中国政府已开始发行今年计划发行的 1,380 亿元超长期债券，并宣布了发行 5,390 亿元地方政府债券的计划。但究竟有多少资金将用于缓解房地产危机，我们拭目以待。随着地方政府及其融资工具背负超过 100 万亿元的债务，中国政府正面临许多艰难的决定。最终中国政府可能只是试图蒙混过关，同时重复其在 4 月 30 日政治局会议上提出的 “要抓紧构建房地产发展新模式 “的宣言。在这种情况下，中国将继续扩大疲软的国内需求和扩大出口之间的鸿沟，这不可避免地会造成国际政治紧张局势。

加美财经05-26 12:27

救命稻草来了：200亿元银团贷款！万科涨疯了，A股市值重回千亿

20亿美元资金，以购买未售出的房屋。#中国房地产危机# 低廉的估值也增加了该股的吸引力，尽管该股较上月低点反弹了46%，但其市净率仍不到0.5倍。

风起05-24 10:44

中国多个城市大幅降低首付和抵押贷款利率、以刺激房地产需求

二次购房者的比例从30%降至25%。#中国房地产危机# 此外，在中国上周取消利率下限后，武汉的一些银行已将首次购房者抵押贷款利率下调30个基点(bps)至3.25%。据当地媒体报道，长沙市的一些银行将利率下调10个基点至 3.65%。北京、上海、深圳等全国多个城市的贷款机构已宣布下调住房公积金利率25个基点。中国上周五宣布了“历史性”措施，以稳定受危机打击的房地产行业，包括进一步降低抵押贷款利率和首付要求。自2021年房地产市场开始急剧低迷以来，一系列开发商违约，导致大量建筑工地闲置，并削弱了人们对几十年来一直是中国民众首选储蓄工具的信心。晨星公司股票分析师Jeff Zhang在一份研究报告中表示，这些措施对购房者和投资者来说是令人鼓舞的。尽管如此，“我们警告说，在房价下跌的情况下，潜在买家可能会保持观望，而政策的推动可能需要更长的时间才能转化为房屋销售的回升，”Zhang说。央行还宣布将设立经济适用房再贷款机制，据称这将带来价值5000亿元人民币（合690.6亿美元）的银行融资。但标普全球评级信用分析师Ricky Tsang表示，这些资金将有选择性地帮助中国开发商。 Tsang表示：“只有已完工的项目才可能被收购——这意味着陷入困境的开发商无法获益，因为他们的项目很可能尚未完工。” （1美元=7.2396元人民币）

Linlin05-23 04:02

中国房地产重磅！彭博社：国有银行下令“加速”去库存化为国企购买未售出房屋提供贷款

是为了清理过剩的房地产库存，凸显了解决中国房地产危机的紧迫性。鉴于房地产估值的不确定性以及地方政府获得回报的难度，这一举措对银行来说充满挑战。#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) 中国人民银行(中国央行)上周表示，将制定一项全国性计划，释放3000亿元人民币，约合415亿美元的资金，帮助政府支持的企业从开发商手中购买多余的库存。据悉，这些房产随后将被改造成经济适用房。另外，该支持计划还包括降低购房者的首付要求。彭博社此前提到，尽管股票投资者对这一消息欢呼雀跃，但目前还不清楚该计划是否会终结房地产危机。中国央行宣布的资金只是一些分析师所说的解决住房供需失配所需资金的小部分，许多潜在买家正在等待价格进一步下跌才介入。尽管如此，上周的声明凸显了中国领导层重新把重点放在支撑经济上，中国面临着美国关税上升和青年失业率创历史新高等一系列挑战。现在的问题是，当局是否能够调动适当的金融力量和政策调整组合来提振信心，同时又不会回到过去几十年的投机过度状态。央行现金将转化为信贷总量约5000亿元，并向21家银行发放贷款，利率为1.75%。这些贷款期限为一年，可展期4次。消息人士表示，此次贷款将围绕并购贷款展开，利率将根据具体情况确定。他们表示，目前银行对国有开发商收取的年利率约为4%，对私营企业收取的年利率则是后者的2倍。知情人士表示，目前尚不清楚该指导意见是否会导致贷款大幅增加，因为工作人员也被提醒进行尽职调查，并确保贷款按预期使用。提供并购贷款的举措，是为了允许国有企业从有债务问题的开发商手中收购陷入困境的项目。政策制定者上周公布了迄今为止最有力的举措，以提振该国暴跌的房地产行业，并鼓励地方政府从开发商手中购买未售出的房屋，将其改造成经济适用房。 4月，由24名成员组成的中国政治局呼吁制定政策解决全国未售出房屋库存问题。中国的房地产危机已成为经济增长的最大拖累，负债累累的开发商未能交付预售房屋。上周的官方数据显示，4月份房价录得十年来最大幅度的环比跌幅。

圈内人05-22 13:57

中国政府同一天、同一时间一次性出台救楼市政策！分析人士怎么看……

中国房地产市场可能仍在“寻找底部”。#中国房地产危机# “上周五政策出台的意义在于，政府在同一天、同一时间一次性出台了所有这些政策，”他说，“这表明政府在稳定房地产行业方面是认真的，也是致力于此的。” 但他指出，房地产要想大幅企稳，购房者的需求和信心需要在经历了近三年的市场低迷后得到改善。金融数据库万得资讯的一个行业指数显示，上周晚些时候，在香港上市的地产股飙升，但周一几乎没有变化。中国有关部门上周五将首付最低比例从之前的20%降至15%，此外还取消了全国范围内的抵押贷款利率下限。政策制定者还试图通过向地方国有企业发放人民币3,000亿元(合422.5亿美元)的融资来提高开发商的流动性，以购买未售出的完工住宅，并将其转变为经济适用房。高盛首席中国经济学家闪辉周日在一份报告中说：“尽管其中一些措施是前所未有的(例如，最低首付要求从未低于20%)，但与我们房地产团队预估的至少1万亿元人民币资金相比，它们仍然不足以开始消化过剩库存，并使新房价格在一年内找到底部。” 野村证券首席中国经济学家陆挺在周一的一份报告中说：“我们相信，在结束这场巨大的房地产危机方面，北京正朝着正确的方向前进。” “北京方面已经从建设公共住房转向确保大量预售住房的交付，以重建购房者的信心，这标志着在清理这一巨大混乱方面迈出了重要一步，”他说，“然而，事实证明这是一项艰巨的任务，我们认为市场在等待更严厉的措施时需要表现出更大的耐心。” 上周五公布的官方数据显示，4月份房地产投资降幅大于3月份，今年头四个月新销售的商业建筑面积同比下降20.2%。数据还显示，4月份零售销售增长低于预期。在中国，大部分家庭财富都在房地产上，而未来收入的不确定性也拖累了消费者支出。重建购房者信心标普的Chan表示，购房者的信心部分取决于他们的经济前景，以及他们是否能收到已支付但尚未收到的住宅。中国的住宅通常在开工前就出售。但近年来，房地产开发商的融资困难和其他问题延长交付时间——一些买家等了好几年。 “如果房价稳定下来，我认为会有更多的购房者愿意进入市场，”Chan说。他指出，由于买房对大多数人来说是一项主要投资，他们“不希望看到自己的资金缩水”。高盛的分析显示，上周五公布的70个城市的官方房价指数4月份的跌幅大于3月份。该分析着眼于经季节调整的年化加权平均值。野村证券的陆挺估计，中国的房价在2020年和2021年从历史高点平均下跌了25%至30%。他还估计，还有大约2000万套预售住宅尚未完工，资金缺口约为人民币3万亿元(合4145.8亿美元)。陆挺预计，在接下来的几个月里，北京可能会对住宅项目进行全国调查，以估计完成建设和交付住房需要多少资金。 “在我们看来，重建购房者对预售系统的信心，是中国房地产市场真正复苏的先决条件，”他说。原文链接

投资慧眼05-22 13:35

中国政府同一天、同一时间一次性出台救楼市政策！分析人士怎么看……

中国房地产市场可能仍在“寻找底部”。#中国房地产危机# “上周五政策出台的意义在于，政府在同一天、同一时间一次性出台了所有这些政策，”他说，“这表明政府在稳定房地产行业方面是认真的，也是致力于此的。” 但他指出，房地产要想大幅企稳，购房者的需求和信心需要在经历了近三年的市场低迷后得到改善。金融数据库万得资讯的一个行业指数显示，上周晚些时候，在香港上市的地产股飙升，但周一几乎没有变化。中国有关部门上周五将首付最低比例从之前的20%降至15%，此外还取消了全国范围内的抵押贷款利率下限。政策制定者还试图通过向地方国有企业发放人民币3,000亿元(合422.5亿美元)的融资来提高开发商的流动性，以购买未售出的完工住宅，并将其转变为经济适用房。高盛首席中国经济学家闪辉周日在一份报告中说：“尽管其中一些措施是前所未有的(例如，最低首付要求从未低于20%)，但与我们房地产团队预估的至少1万亿元人民币资金相比，它们仍然不足以开始消化过剩库存，并使新房价格在一年内找到底部。” 野村证券首席中国经济学家陆挺在周一的一份报告中说：“我们相信，在结束这场巨大的房地产危机方面，北京正朝着正确的方向前进。” “北京方面已经从建设公共住房转向确保大量预售住房的交付，以重建购房者的信心，这标志着在清理这一巨大混乱方面迈出了重要一步，”他说，“然而，事实证明这是一项艰巨的任务，我们认为市场在等待更严厉的措施时需要表现出更大的耐心。” 上周五公布的官方数据显示，4月份房地产投资降幅大于3月份，今年头四个月新销售的商业建筑面积同比下降20.2%。数据还显示，4月份零售销售增长低于预期。在中国，大部分家庭财富都在房地产上，而未来收入的不确定性也拖累了消费者支出。重建购房者信心标普的Chan表示，购房者的信心部分取决于他们的经济前景，以及他们是否能收到已支付但尚未收到的住宅。中国的住宅通常在开工前就出售。但近年来，房地产开发商的融资困难和其他问题延长交付时间——一些买家等了好几年。 “如果房价稳定下来，我认为会有更多的购房者愿意进入市场，”Chan说。他指出，由于买房对大多数人来说是一项主要投资，他们“不希望看到自己的资金缩水”。高盛的分析显示，上周五公布的70个城市的官方房价指数4月份的跌幅大于3月份。该分析着眼于经季节调整的年化加权平均值。野村证券的陆挺估计，中国的房价在2020年和2021年从历史高点平均下跌了25%至30%。他还估计，还有大约2000万套预售住宅尚未完工，资金缺口约为人民币3万亿元(合4145.8亿美元)。陆挺预计，在接下来的几个月里，北京可能会对住宅项目进行全国调查，以估计完成建设和交付住房需要多少资金。 “在我们看来，重建购房者对预售系统的信心，是中国房地产市场真正复苏的先决条件，”他说。

厉害啦05-22 13:05

彭博深度：中国的住房救助措施规模太小，无法结束危机

周一（5月20日），彭博社报道称，中国最新的住房救助政策针对的是空置房产，这是一场持续了近三年的危机中的一个主要痛点。但分析人士表示，一揽子措施仍然太小，不足以结束这场溃败。近几个月来，中国新房销量加速下滑，家庭越来越倾向于在二级市场购买。这导致未售出房屋和闲置土地的存量达到多年来的最高水平，阻碍了新建筑的建设，并可能导致包括大型国有企业在内的开发商出现更多违约。

Linlin05-20 23:12

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