资产35亿美元的加拿大房产金融家Stephen Smith：我不炒房，只通过抵押贷款规则赚钱lg...

FX168财经报社(北美)讯 加拿大金融家Stephen Smith在全球最大的房地产热潮中积累了自己的财富，据彭博社估计约为36亿美元。

这在很大程度上要归功于他在过去30年里对加拿大抵押贷款市场的投资，他做空了包括美国卖空者在内的许多人已经预料到的崩盘。去年随着加拿大央行(Bank of Canada)提高利率，价格真正开始下跌时，大多数空头已经放弃了。

2022年Smith同意斥资17亿加元(合12.6亿美元)收购抵押贷款机构Home Capital Group Inc.，由于市场对房地产市场下滑的担忧，公司股价大跌，而加拿大借款人已经是发达国家中负债最多的国家之一。

Smith从来不看好加拿大房地产的价值，而是看好其抵押贷款规则的谨慎性。他表示，他是少有的为拥有监管机构而感到“幸运”的金融人士。“加拿大的抵押贷款实际上是通过官方监管机构直接或间接完成的，这就是我的赌注。”

联邦政府通过各种方式对抵押贷款业务施加影响，比如鼓励贷款机构对整个行业的承销标准保持一定的下限。至少到目前为止，这使得加拿大的房地产市场更具弹性，贷款机构也不太容易遭受损失。

Smith和合伙人Moray Tawse在1988年成立了抵押贷款企业First National Financial Corp.。在20世纪90年代初的经济衰退中，该公司一直规模不大，但仍在盈利。加拿大的抵押贷款规定：即使在基础抵押品(房屋)出售之后，贷款人也可以追索借款人的损失。加拿大人有强烈的动机继续支付抵押贷款，即使情况变得艰难。抵押贷款违约保险通常要求首付低于20%的借款人投保。

随着美国房地产市场在2006年和2007年开始崩溃，加拿大监管机构逐渐实施了更严格的承销规则。抵押贷款的最长还款期从40年降至35年，有保险的借款人的最长还款期为25年。风险最高的借款人被禁止继续使用房产价值的收益来为贷款进行再融资，而不是偿还贷款，新的借款人被要求接受压力测试，以确保能够以更高的利率偿还贷款。

2010年美国金融危机爆发后，美国国际集团(AIG)被迫出售加拿大抵押贷款保险业务，Smith与安大略省教师养老金计划(Ontario Teachers ' Pension Plan)合作收购了该业务。他在2021年收购消费贷款机构Fairstone Financial，从市场融资转向吸收存款，这需要遵守更多的监管规定。

在当前房地产市场低迷的情况下，Smith在评估Home Capital的购买情况时也考虑了同样的因素。全国房价已经从去年的峰值下跌了16%。加拿大规定确保借款人有收入支付抵押贷款，即使在目前的利率，假设他们有工作，Smith不认为有很多人会被迫出售房子。即使房价还会进一步下跌，或者只是从现在开始反弹，Smith预计房地产市场最糟糕的调整已经结束。他相信，人口增长和住房供应受限的结合迟早会刺激经济复苏。

“人们仍在支付抵押贷款，” Smith说：“有压力吗？不。我认为这是一个机会。”在全国范围内，2月份房价跌至近一年来的最低水平，多伦多和温哥华的最新数据显示，房价已经开始反弹。

Smith还在寻找进一步的收购机会。虽然他说他对收购不同类型的企业持开放态度，但他仍倾向于坚持金融服务。