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黑石集团“内爆”警讯！房市大量违约恐出现：美国小银行占商业房地产贷款70%

X168财经报社(香港)讯黑石集团(BlackStone)在逾10亿美元的商业地产抵押证券(CMBS)违约，甚至旗下710亿美元的房地产投资信托基金BREIT存在流动性短缺。银行业危机后，摩根大通提出，美国小银行占商业房地产贷款70%，房市大量违约恐怕将出现。摩根大通计算出，根据美联储的每周数据，相对于大型银行，小型银行占CRE的最大份额。截至2023年2月，小银行占CRE未偿还贷款总额的70%，不包括多户家庭、农田和建筑贷款。 (来源:摩根大通) 考虑到该时期写字楼商业地产贷款(CRE)交易量的下降，这一份额尤其值得注意。 (来源:摩根大通) 另一方面，CMBS发行量在2022年全年追踪CRE交易量下降，并且一直低迷。这是一个问题，因为CRE借款人的信贷可用性在今年已经受到挑战，因为CMBS的发行速度已经放缓。在后全球金融危机时代，CMBS每年约占CRE贷款发放量的20%。规模较小的银行也可能撤退，这可能导致二级/三级CRE市场出现信贷紧缩，在这些市场中，CMBS和资产负债表规模较小的贷款机构如银行，可能主导发起活动。在CMBS中，虽然典型证券化中最大的贷款是由位于主要市场的房产支持的，但市场知道大部分CMBS贷款是针对位于二级/三级市场的房产。如果两个喷口都关闭，那么这些市场上还剩下谁放贷？大型银行似乎不太可能以有意义的方式解决闲置问题。机会主义的私人债务基金可能会参与进来，但融资成本可能会高得多，而且不太可能达到所需的规模。 (来源:摩根大通) 需要强调的是，现在随着银行倒闭蔓延，规模较小的银行肯定会进一步撤退，这将导致二级/三级CRE市场出现严重的信贷紧缩。对于美国那些寻求租房的人来说，有一些好消息，根据Zillow观察租金指数(ZORI)的最新数据，全国租金水平增长在2022年2月达到顶峰，此后同比继续减速。当然，这对房地产公司和CMBS证券持有人来说也是个坏消息，由于办公空间需求下降的双重打击以及小型银行贷款逐渐减少供应突然下降的双重打击，他们将看到大量违约。黑石集团“内爆”违约回顾黑石集团这段时间以来的违约事件，可谓是层出不穷。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户住宅投资组合开始，该机构拖欠2.7亿美元的CMBS最终违约。该组合总共有637套公寓，大约96%的单元以市场价格出租，最近曼哈顿的租金飙升。然而，即便是那些飙升的租金，也无法阻止贷款进入特殊服务期。另外，黑石集团价值5.62亿美元的北欧CMBS也违约，该CMBS组合用于他们在2017年收购芬兰公司Sponda Oy使用的房产，这是一个主要位于赫尔辛基地区的多元化商业地产组合，甚至赫尔辛基土地价值的飙升也没有提供多少缓解。最后，黑石集团前往拉斯维加斯时，显然也没有为集团带来更多的利益。《商业观察报》报道了该公司3.25亿美元的休斯中心CMBS进入特殊服务期。在这条街上，该公司出售其在One Liberty的权益，对该物业的估值比峰值低30%，约合5亿美元。黑石集团超级受欢迎，且价值710亿美元的BREIT可能存在流动性问题。该公司连续第四个月停止赎回，拒绝投资者的提款请求。1月份，投资者试图提取信托价值的25%。2月份，投资者试图撤资39亿美元，但只完成35%，也就是仅完成14亿美元的赎回请求。 ZeroHedge评论称，现在，轮到摩根大通惊慌失措了，正如该银行在其每周CMBS周报所写的，在硅谷银行(SVB) 倒闭前的一周，IG Mezz的利差扩大事件已经感染AAA评级的CMBS证券。 “简单来说，在最近的小银行危机之前，CRE问题就持续挥之不去，现在已经蔓延到整个CRE风险堆叠，现在是一个定时炸弹，威胁到整个小银行部门的偿付能力，迄今为止，它们的问题一直是限于流动性，也就是存款外逃，储户挤兑的风险。” 举例而言，截至上周四收盘价，10年期LCF AAA本周宽30个基点，收于T+168，略低于2022年10月下旬宽T+171，这也是2020年新冠大流行冲击之外全球金融危机后的最宽标记。 “当然，持续时间较短的AAA也未能幸免。随着更广泛的风险市场遭到抛售，CMBS根本无处可藏，”ZeroHedge援引摩根大通数据指出。 (来源:摩根大通) 虽然有几种细微的方法可以直观地看到CMBS的持续挤压，但看到痛苦的最简单方法是拉出办公室房东Vornado的图表，在周五触及27年低点后，即使在当前，它也只是勉强处于绿色状态。 (来源:ZeroHedge) 市场从这里走向何方尚不确定，但利差可能仍然很大。正如摩根大通警告的那样，抵押贷款可能会保持广泛，因为资金经理仍将是边际买家。正在增加存款的大型银行可能会等到他们更好地了解新存款的期限需求后，再选择部署现金。如果预计抵押贷款利差将保持宽阔，那CMBS利差也将保持宽阔。机构CMBS相对于较低息票抵押贷款和类似期限的AA公司而言，看起来更广泛，但尚不清楚这些在短期内会收紧得多。由于基本面担忧沉重且流动性已从市场吸走，IG夹层仍然容易进一步扩大。在某个时候，投资级夹层债券将是不错的选择，但仍存在很多不确定性。 (来源:摩根大通) 摩根大通接下来回应市场最近几周一直在讨论的问题，即硅谷银行和其他区域性银行的倒闭，正在放大区域性银行，它们的CRE贷款簿仍然是市场和监管机构主要关注的领域，用以尝试了解这些账簿中固有的信用风险水平。

小萧2023-03-21

房市大雷！黑石集团逾10亿抵押贷款“违约” 710亿信托基金流动性短缺、阻止投资者赎回套现

X168财经报社(香港)讯黑石集团(BlackStone)已在超过10亿美元的商业地产抵押证券(CMBS)违约，旗下710亿美元的房地产投资信托基金BREIT存在流动性短缺的恐慌，让原本笼罩在银行业危机的投资市场，再度蒙上一层阴影。尽管近期该基金总回报近期有所回升，但仍无法阻止一个事实，即它阻止投资者赎回套现的请求。黑石集团逾10亿抵押贷款“违约” 商业地产抵押贷款支持证券又称为CMBS，是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入，如租金、物业费、商业管理费等为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。回顾黑石集团这段时间以来的违约事件，可谓是层出不穷。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户住宅投资组合开始，该机构拖欠2.7亿美元的CMBS最终违约。该组合总共有637套公寓，大约96%的单元以市场价格出租，最近曼哈顿的租金飙升。然而，即便是那些飙升的租金，也无法阻止贷款进入特殊服务期。 “在我们与贷方就资本结构进行合作的同时，我们将继续专注于为我们的居民提供一流的体验，” 黑石发言人告诉当地媒体，但拒绝进一步置评。随着房地产行业继续应对一系列利率飙升，加上债务资本短缺，黑石集团目前正面临交易本身和更广泛市场环境特有的一些困境。具体而言，消息人士称，该投资组合目前需要比预期更高的资本支出，而该公司同时面临与浮动利率债务相关的更高借贷成本。一位消息人士提到，尽管黑石集团继续将整体多户住宅作为一个高度可信的主题，但它认为其资本的最佳用途，并不是继续为这一特定多户住宅投资组合中的现金流短缺提供资金。消息人士称，因此黑石集团将贷款转移给了特殊服务商Mount Street，以便公司有时间与其贷方合作，并决定如何在当今动荡的市场环境中最好地向前推进。另外，黑石集团价值5.62亿美元的北欧CMBS也违约，该CMBS组合用于他们在2017年收购芬兰公司Sponda Oy使用的房产，这是一个主要位于赫尔辛基地区的多元化商业地产组合，甚至赫尔辛基土地价值的飙升也没有提供多少缓解。最后，黑石集团前往拉斯维加斯时，显然也没有为集团带来更多的利益。《商业观察报》报道了该公司3.25亿美元的休斯中心CMBS进入特殊服务期。在这条街上，该公司出售其在One Liberty的权益，对该物业的估值比峰值低30%，约合5亿美元。 710亿美元BREIT存在流动性短缺黑石集团超级受欢迎，且价值710亿美元的BREIT可能存在流动性问题。该公司连续第四个月停止赎回，拒绝投资者的提款请求。1月份，投资者试图提取信托价值的25%。2月份，投资者试图撤资39亿美元，但只完成35%，也就是仅完成14亿美元的赎回请求。该公司表示，2月份BREIT赎回请求总额比1月份达到的约53亿美元低26%。以Bill Katz为首的瑞士信贷分析师在给投资者报告中表示：“虽然2月份的总赎回与之前的管理层评论一致，但总体数据继续与我们对零售导向产品有机增长普遍放缓的看法一致。” 自2022年11月以来，在请求达到BREIT预设的5%资产净值后，黑石集团一直在行使其阻止投资者提款的权利，该资产主要面向高净值个人。黑石集团总裁Jonathan Gray在2月财报电话会议上表示，该集团预计将继续处理投资者赎回问题，因为一些BREIT投资者正在提出更大的提款请求，以期缩减其规模。但他补充说，该公司希望随着时间的推移解决积压的未满足请求。但在3月15日，黑石集团公布BREIT六个月来最大的月度总回报，原因是2月份的股息支付和租金上涨，抵消了房地产估值的下跌。根据报告，BREIT收费最低的股票类别当月总回报率为0.7%，过去12个月的回报率为5.7%。该类股票在2022年全年上涨8.4%，在2021年上涨30.2%。然而值得关注的是，在投资者上个月撤回14亿美元后，BREIT的资产净值降至705亿美元。资产净值包括加州大学1月份承诺的40亿美元初始投资，但不包括该大学的5亿美元后续投资。附件：3月17日基金10-K年度报告

小萧2023-03-20

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

惊了整个金融圈。美国商业地产标杆基金，Blackstone黑石集团的BREIT暴雷。在2022年房地产备受打击之后，公募REITS迅速的对市场做出反应，一路走低，而黑石的私募REITS却依然上涨。这个巨大的反差导致投资者认为这只基金有问题，因此黑石公司遭遇了“投资者大量赎回”和被迫“限赎”的风波。在去年10月的时候，BREIT收到了高达18亿美元的赎回请求，占公司净资产规模的2.7%。由于赎回额度过大，黑石不得不变卖部分资产来满足投资者的赎回需求。然而房地产短时间内很难变现，再加上赎回压力过大，黑石集团不得不限制投资者的赎回规模。BREIT这只基金设立以来投资者每月最多能赎回2%的份额，而去年12月，公司只允许赎回0.3%。被迫“限赎”这一举动进一步引发了投资者对公司陷入流动性危机的担忧，更加想要赎回自己的资产。整个基金现金流陷入了恶性循环。以小观大，黑石BREITS暴雷事件其实代表着整个房地产行业的发展趋势。本文将通过分析近年来房地产行业的发展，以及加拿大房地产的变化，来讨论2023年，投资人是否还能介入房地产行业？近代房地产市场 19世纪末开始，随着时代和经济的不断发展，房子的需求越来越大，形成了专门的房地产行业，在越来越多的资本参与到房地产行业后，房地产市场有了突飞猛进的发展。房地产业的发展也带动了相关产业的腾飞，拿商业房地产最大的市场——美国来说：作为一个建造周期长，需要众多资源共同参与的房地产市场，资金是保证这个产业运营的重要因素。这也就促成了房贷业务的蓬勃发展。房贷业务，从最初19世纪末的个人放贷，到20世纪初的政府政策干预放贷，以及再到20世纪70年代后，通过金融手段和政策来放贷。从这样一个过程可以看到，房地产市场促使金融产业有了崭新的经济增长点。比如，在1970年，美国国会批准成立了住宅贷款抵押公司，来帮助各个金融机构来开辟二级抵押市场。由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 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AI Financial恒益投资2023-03-07

下一个雷曼？黑石也爆雷了疯狂挤兑、房价大跌成为压垮巨头的稻草？

利率上升打击欧洲房地产价值，黑石公司(Blackstone Inc.)一笔5.31亿欧元(合5.62亿美元)的债券违约，该债券由芬兰办公室和商店投资组合担保。据知情人士透露，黑石于2018年收购了房产公司Sponda Oy，该公司向证券化票据持有人寻求延期，以处置资产并偿还债务。知情人士表示，债券持有人投票反对进一步延期。由于出售过程未公开，他们要求不具名。（截图自彭博社）欧洲的房地产价格正在下跌，原因是不断上升的利率让买家望而却步，在利率上升幅度的更清晰图景出现前买家旁观守望。这导致买卖价差很大，影响了交易量，并给贷款即将到期的业主带来压力。Scope Ratings今年1月发布的一项研究显示，在2023年和2024年到期的所有商业抵押贷款支持证券中，约有三分之一面临很高的再融资风险。对房价可能下跌幅度的担忧，正促使贷款机构加快出售速度，而借款人则希望有更多时间来寻求更高的报价。到目前为止，价格下跌尚未导致广泛的信贷损失，因此一些债权人押注，快速出售仍能确保债务得到全额偿还。 “这笔债务涉及Sponda投资组合的一小部分，”黑石的一名代表在一份电子邮件声明中表示。“我们对服务机构没有推进我们的建议感到失望，这反映了我们最大的努力，我们相信这将为票据持有人带来最好的结果。我们继续对Sponda核心投资组合及其管理团队充满信心，他们的首要任务仍然是提供高质量的零售和办公资产。” 在全球金融危机后的一段较长时间相对平静之后，北欧房地产一直处于欧洲房地产调整的前沿。业主锁定的债务期限较短，使他们更容易受到利率上升的影响，这吓坏了投资者。该行业的交叉持有水平(多家房地产公司相互持有)也加剧了人们的担忧。在估值下跌更为严重、利率持续较高的美国，太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)旗下哥伦比亚房地产信托(Columbia Property Trust)和布鲁克菲尔德公司(Brookfield Corp.)等业主也曾出现抵押贷款违约。美国办公室市场受到疫情导致的在家办公的影响尤其严重。根据周四(3月2日)的一份声明，黑石的票据现已到期，尚未偿还，促使贷款服务机构Mount Street认定其违约。它补充说，这笔贷款现在将转移到一个特殊的服务机构。 2018年，黑石集团以近18亿欧元收购了Sponda。惠誉(Fitch)去年12月下调了这些债券的评级，称“疲弱的宏观经济前景和对次级质量非流动性资产贷款的兴趣有限”，为再融资带来了重大挑战。这笔贷款由花旗集团(Citigroup Inc.)和摩根士丹利(Morgan Stanley)发起，以芬兰45处房产为抵押，其中大部分为写字楼。惠誉的数据显示，在评级下调时，该公司仍有2.971亿欧元的优先贷款未偿还。报告称，该投资组合空置率约为45%，在疫情期间上升了约10个百分点。随后，旅行限制阻碍了黑石的销售努力，乌克兰战争则又引发了新一轮动荡。遭遇投资者疯狂挤兑黑石出售资产自救黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，全球最大的私募股权投资公司，总部位于纽约，1985年由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)共同创建。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。不动产基金是黑石的第一大集团业务，包括一系列美洲、欧洲、亚洲的房地产基金，以及房地产收益信托REITS等等。截止2021年末，该业务规模高达2790亿美元，占黑石总规模的32%左右，超越私募股权传统业务。2022年，黑石不动产基金曾募资335亿美元，继续在扩张路上一路狂奔。如此大资金规模的黑石再次发生债券违约暴雷，令外界颇为担忧。其实，从去年10月份开始，黑石旗下的房地产信托基金(BREIT)被投资者疯狂挤兑。去年10月，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占到公司净资产规模的2.7%。虽然额度超标，但黑石仍然100%履约。到去年11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅仅受理了43%的申请，总计13亿美元。基金投资者愈发恐慌，去年12月赎回卖盘蜂拥而入，黑石将赎回额比例从2%骤降至0.3%。今年1月，投资者赎回金额继续飙升至53亿美元，黑石仅仅批准了申请量的25%。2月赎回回落至39亿美元，但仍然大幅超标，黑石只批准了14亿美元的赎回请求，占比35%。黑色遭遇挤兑已经持续4个月。如果3月份赎回请求再度反弹，按照季度赎回5%的上限规定，黑石可兑付的赎回金额可能只有仅仅7亿美元。值得一提的是，黑石集团近段时间开始密集出售手中持有的资产。 2022年12月2日，黑石集团宣布作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI。今年1月24日，据路透社报道，黑石集团正在商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks一半股份出售给贝恩资本。这笔交易的时间及定价尚未最终确定。报道称，黑石集团目前拥有Embassy REIT 24%的股份，计划出售约10%~12%的股份，交易价值或达4.8亿美元。 1月25日，黑石集团确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。该栋建筑是2018年黑石集团以2.1亿欧元的价格购入。 1月末，黑石集团完成出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价约34亿元，接盘方为新加坡房地产商城市发展(City Developments Limited)。除了自救外，黑石还向外界求救。今年年初，黑石与加州大学达成了一份协议：加州大学向BREIT投资40亿美元，期限6年，而作为回报，黑石需要保证向加州大学支付至少11.25%的年化回报率。

会员

夏洛特2023-03-04

高盛CEO投资者日将遇考验资产和财富管理业务成提升估值成败关键

资者和分析师，要相信公司有个迷你版的“Blackstone Inc．”，无论顺境还是逆境都能与公司同舟共济。　　高盛的资产和财富管理业务已加大力度向客户融资，但通过本身资产负债表进行投资的盈利可预测性下降，波动性加大。Hawken表示，Solomon自接手后就表示要解决这一问题，但行动不够迅速。　　“资管财富管理业务是提高估值的成败攸关之举，”这位分析师称。“没有比这更好的途径。”

金融界2023-02-27

Maverick Capital第四季度清仓英特尔及Carvana，增持动视暴雪、Meta

rfetch （NYSE:FTCH）和Blackstone （NYSE:BX）等公司的持股。　　文件显示，对冲基金买入140万股Catalent（纽约证券交易所代码:CTLT），110万股Credo Technology（纳斯达克代码:CRDO），85万股CBRE（纽约证券交易所代码:CBRE），以及206.2万股V.F. Corp（纽约证券交易所代码:VFC）。　　Maverick Capital将其对动视暴雪的持股从3200股增加至22.5万股；ImmunoGen（NASDAQ:IMGN）从355万股上涨至688万股；Meta平台（纳斯达克代码:Meta）从90.17万涨至140万股；优步科技（NYSE: Uber）从445万股增至450万股。　　该基金将其在Coupang（纽交所代码:CPNG）的持股从8125万股减持至7620万股；微软股票从60.2万股减持至46.85万股；Alphabet C类股票（纳斯达克股票代码:GOOG）从43.09万股减持至19.47万股；Visa（纽交所代码:V）从74.23万股减持至48.11万股。　　此前，老虎环球（Tiger Global）收购了ZoomInfo和TakeTwo，退出了Li Auto和DoorDash。

金融界2023-02-15

中美突发重磅消息！美媒：拜登计划限制美国公司在中国科技领域的投资

0万美元。美国私募股权巨头黑石集团(Blackstone)、KKR集团、红杉资本(Sequoia)、凯雷集团(Carlyle Group)、贝恩资本(Bain Capital)、银湖(Silver Lake)、泛大西洋资本集团(General Atlantic)在中国曝险部位都很大。国防情报公司Janes高级中国分析师Claire Chu指出，美国政府几乎无法控制和掌握资金从美国流向中国的情况。拜登政府一直在支持对此进行更多监督，“这不是会不会发生的问题，而是何时将发生的问题”。

风枫2023-02-10

怎么回事？中国资金回流房市豪宅、美国基金遇200亿房地产撤资 “中美市场分歧正在上演”

构基金经理的压力。与此同时，黑石集团(Blackstone Inc.)等管理公司看到散户投资者，尤其是富人，在市场动荡中从房地产押注中撤资。黑石集团最大的零售业务之一即Blackstone Real Estate Income Trust，限制了投资者在2022年12月可以取出的资金数额。 Green Street的指数显示，2022年借贷成本飙升导致商业地产价格下跌13%，而彭博社对公开交易的房地产投资信托基金的衡量指标下跌29%。资本外流既是商业地产未来问题的症状，也是其原因。默里在2022年12月的报告中写道，赎回“促使许多核心基金试图出售其最具流动性的资产，例如工业和多户家庭资产，这意味着即使是最具弹性的行业，也面临逆风”。对于机构投资者而言，退出队列至少在一定程度上是对所谓的分母效应的回应。投资经理通常对他们希望在股票、债券、房地产和其他资产上投资多少有一定的目标。随着2022年市场暴跌，他们持有的股票和债券规模缩水，而房地产则表现更好，这意味着房地产在他们投资组合中所占的份额通常比他们最初预期的要大。根据Hodes Weill & Associates和康奈尔大学房地产贝克项目的一项调查，拥有11万亿美元总资产的机构投资者中，约有32%认为他们的投资组合在2022年过度分配给房地产，高于2021年的8.7%。 PGIM房地产的全球首席运营官兼美国股票主管Cathy Marcus提到说：“房地产升值到有一个分母问题，一些投资者正在寻求撤资。” 摩根士丹利研究分析师托尼·查尔斯在2022年12月的报告中写道：“我们正在利用公共和私人市场，以及需要流动性基金之间的套利。”

秉哥说市2023-01-18

亿万富翁Chris Rokos的对冲基金去年打赢翻身仗回报高达51%

他创立了自己的投资公司，启动资金来自于Blackstone Group Inc．等投资者，其获利已经超越了上述数字。

金融界2023-01-07

华尔街顶级技术高管：公共云彻底改变我们的经营方式，让我们从根本上重新思考问题！

思考我们如何解决问题。” 从黑石集团（Blackstone）关闭其所有数据中心并完全在亚马逊 AWS 上运行，到富国银行（Wells Fargo）将其客户体验引擎的核心置于云端，这也只不过是开始。 2023 年将是许多华尔街巨头开始拥抱云计算的时机，根据顶级技术高管的说法，以下是 2023 年云计算中值得关注的五大趋势。（一）如火如荼的“人才争夺战” 金融领域的高管们都切身体会到了对顶尖技术和云人才的炙手可热。专家表示，即使技术工人的劳动力市场有所缓解，但在新的一年里，更专业的人才空缺会更加严重。摩根士丹利董事总经理 Allison Gorman Nachtigal 表示：“拥有专业技能的云安全和数据领域的高端人才，将会在市场中具备高竞争力。” 为了避免人才慌的问题，摩根士丹利从提高员工技能，到通过其技术分析师计划 (TAP) 培训入门级员工，省去了从公司外部寻找经验丰富的人才。（二）如何移动数据目前，华尔街正努力寻找简化数据基础架构的最佳方法。一旦数据进入云端，金融公司将不得不配置这些集中式数据库，以尽可能高效地布局。一些技术高管指出，从优化表结构到缓存经常访问的数据集，调用这些后端系统会增加计算成本。高盛首席信息官 Marco Argenti 表示，金融公司正试图找出减少数据移动频率的方法。无独有偶，找出一种减少数据移动的方法，避免这些成本和管理存储个人财务信息的监管负担，也是富国银行的首要任务。（三）经济持续恶化下，降低云成本将是关键如何管理云支出已逐渐成为华尔街关注的焦点。像是黑石集团就关闭未使用的程序，以削减成本。黑石首席技术官John Stecher 表示：“虽然迁移到云端确实带来了消费成本，但明显的好处是可以更快地完成新应用程序的开发。” （来源：Business Insider）（四）云安全长期以来，围绕云数据安全性的问题一直是金融公司望而怯步的关键症结所在。然而，摩根士丹利的 Gorman Nachtigal 解释：“无论是云提供商本身还是附加的金融科技公司，他们开始真正了解我们需要的更全面的数据加密级别，可用的安全产品已经达到了实质性的成熟度。” 因此，她预计安全工具的兴起将促使更金融公司积极拥抱云计算的技术。（五）改善开发者体验高管们表示，迁移到云端既关乎开发人员体验，也关乎数据管理。作为高盛的联合首席信息官，Argenti 一直积极改进公司开发人员的体验。 Argenti 表示，“要实现真正的重大成果，首先要提高了开发人员的生产力，这才是公司应该看待云支出的新方式，投资回报以开发人员的生产力和效率来衡量，而非资本支出与运营支出。” 美国第一资本（Capital One）云管理副总裁 Will Meyer也表示，投入在云计算的努力不仅针对数据存储的具体细节，还致力于寻找新工具来帮助开发人员更智能地工作。

IreneLim2023-01-05

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