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新世界发展(00017.HK)：有风须得驶尽帆，行业拐点时刻，静待佳音

高增长潜力区域的布局，区域的经济活力和人口流入为当地房地产市场提供了坚实的基础。而长远来看，优质的土储布局，也为公司长期的发展奠定了基础。财报显示，截止2024年6月30日，新世界发展在香港持有应占总楼面面积约774万平方尺的土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约395万平方尺。与此同时，其于新界持有合共约1584万平方尺待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于“北部都会区”范围，将持续受惠于香港政府的发展规划。（香港土地储备，来源：公司公告）同时，内地区域来看，新世界发展持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米可作即时发展，其中约198.8万平方米为住宅用途，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、宁波、杭州、北京等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约312.3万平方米，约58%位于大湾区及长三角地区，住宅约为145.9万平方米。（中国内地土地储备，来源：公司公告）另一方面，新世界发展凭借其长期以来在市场上积累的良好声誉，以及对高品质住宅项目的精准定位，成功满足了市场的需求。结合行业发展趋势来看，不可否认，中国房地产市场的供需格局已经发生了深刻变化。截至2023年，中国的人均住房面积已经超过了40平方米，累计建成的住房面积达到了500亿平方米，这标志着中国房地产行业已经从满足基本居住需求转变为追求更高品质的居住体验。新世界发展正是顺应了这一市场趋势，专注于提供更优质的住宅产品，以满足人们对于更好居住条件的追求，这也是支撑其项目能够获得市场认可的关键所在。再次，随着今年来一系列政策的出台，如限购政策的放松、首付比例的下调等，新世界发展也积极抓住了政策红利带来的窗口期，抓销售、促回款，为实现年度目标提供了有力支持。从销售层面来看，也验证了公司取得的良好成绩。过去一个财年，公司内地整体物业合同销售额达124.8亿元人民币，合同销售面积约31.3万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过4.4万人民币每平方米。此外，以大湾区为首的南部地区及长三角地区为首的东部地区贡献最大，超过85%。（来源：公司财报）值得一提的是，截止2024年6月30日，公司中国内地未入账之物业合同销售总收入约为163亿元人民币，将于2025及2026财政年度入账。这也为其后续兑现业绩增长提供了确定性的预期。在财务方面，新世界发展采取了稳健的财务管理策略，通过去杠杆和降低负债来优化财务状况。截至2024年6月30日，公司的资产负债率为49.33%，仍然处在可控水平。公司流动性充裕，抗风险能力良好。截止到2024年6月30日，新世界发展可动用资金合共约463亿港元，包括现金及银行结余约280亿港元及可动用的银行贷款约183亿港元。总体来看，新世界发展在面对市场挑战时，通过合理的项目布局、积极的市场策略和稳健的财务管理，实现了业绩的稳定增长。当前，随着政策环境的改善和市场需求的逐步回暖，公司有望在未来继续保持稳健发展势头。 2、政策驱动行业拐点确认，市场复苏之际凸显“阿尔法”能动性在当前的宏观经济和政策环境下，新世界发展正站在一个新的发展起点上。 a、政策顺风阶段，供需两端支撑，释放贝塔机会近期，最高层对房地产提出了新要求，“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次出现在中央政治局会议中。与此同时，一系列政策大礼包也在加码落地，从调整住房限购政策，降低存量房贷利率，推进城市房地产融资协调机制、“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地等。可以看到，政策围绕供需两端都在积极发力，为市场复苏提供了有利条件。同时，从资本市场层面来看，市场向上的窗口也已经全面打开。近期，港、A房地产板块持续热络，其中，新世界发展在财报发布次日，更是大涨22%。短期来看，房地产板块的催化在于政策，而中期层面，则更在于楼市的量价企稳。相信随着后续市场不断验证基本面修复潜力，房企估值与业绩共振的行情也将值得期待。（来源：富途行情） b、稳固的基本盘，业绩弹性足，凸显阿尔法优势回到公司层面，在行业顺风阶段，市场也将更关注于有较大预期差，同时兼具安全性的房企。就新世界发展自身的经营情况来看，公司有着稳固的经营基本盘，将持续受益外部环境的向好，以及自身经营能动性，业绩弹性释放可期。一方面，公司的高品质项目定位和合理的市场布局，使其能够在市场回暖时迅速抓住机遇。值得一提的是，从限购层面来看，截至目前，仅有北京、上海、广州、深圳、天津和海南仍在不同程度的执行限购政策。而伴随高层释放的积极信号后，不排除后续上述城市将会根据自身情况，进一步对住房限购政策进行优化调整。在这一背景下，可以看到，新世界发展在北上广深均有项目布局，随着政策面释放的积极信号，也将有望为公司在销售端带来更乐观的预期。另一方面，尽管港资地产通常维持较低的杠杆率，但新世界发展的杠杆率则较高于传统香港房企，这种相对较高的财务杠杆在市场低迷时期对公司的估值造成了压力。然而，随着行业进入顺风期，这一特点反而成为公司的优势，将其带来更大的增长潜力和弹性。与此同时，公司物业投资业务基本盘持续巩固，商业模式不断彰显优越性。从财报不难看到，新世界发展的物业投资业务基础正不断得到加强，其商业模式的竞争优势也日益明显。对此，此次新上任的行政总裁马绍祥提到，K11作为集团旗下的资产和品牌，其商业模式和品牌价值在零售市场的波动中表现出了强劲的韧性。即便在过去五年零售业面临挑战的环境下，K11的利润仍然实现了10%的复合年增长率。这一成绩凸显了其商业模式的优越性和品牌的吸引力。从过去一个财年来看，不论是香港市场还是内地市场，公司在物业投资业务上均展现出不俗的表现。香港市场方面，K11 MUSEA销售额及总客流量分别按年上升17%及20%，整体出租率达97%。K11 Art Mall 销售额及人流分别按年上升16%及10%，整体出租率维持99%。内地市场方面，上海K11整体出租率于年末达94%。武汉光谷K11 Select全年销售总额按年增长近一成，全年客流量双位数增长，出租率进一步增长至94%。天津K11 Select实现销售与客流分别大涨22%和41%。此外，广州云门 NEW PARK，截至2024年6月30日，项目整体出租率保持90%以上，自2018年正式亮相至今，项目日均客流更是接近10万大关。除了物业投资外，公司在酒店业务方面，也持续兑现复苏动能。截至2024年6月30日，新世界发展在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业，提供约6560间客房。财报显示，过去一个财年，公司在香港、内地以及东南亚的酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年分别增长60%、76%以及25%。可以看到，通过在核心区域持有运营高质量的物业，新世界发展实现了稳定的收入和良好的投资回报。如今随着宏观经济的向好，市场需求的逐步回暖和政策层面的支持，公司有望持续兑现业绩增长，并为其带来更加稳健的盈利能力和市场竞争力。最后，新世界发展的财务稳健性得到加强，受益融资环境改善，持续缓解财务压力。尽管公司过去一段时间面临着一定的财务压力，但可以看到，管理层已经采取了一系列措施来优化财务状况，包括出售非核心资产、降低负债、延长债务平均年限等方式有效改善了财务状况。特别是近期的再融资活动，不仅缓解了公司的财务压力，还为未来的稳定运营提供了保障。对此，瑞银的分析也指出，与2023年12月相比，新世界近期的再融资压力已有所改善，现时资本资源足以应付短期债务。与此同时，近期花旗提到，新世界发展致力再融资，出售非核心资产及透过与国企合作把农地折现。该行估算美联储每减息1厘，按公司六成负债为浮动利息及平均利息成本5%计算，公司将可节省9亿元利息成本。可见，随着宏观经济环境的改善和市场需求的逐步回暖，新世界发展的财务状况有望进一步得到加强，为公司的长期发展奠定坚实的基础。 3、结语正如开头提到此次业绩公布之际一个重要的市场关注点在于公司的“换帅”动作。同时，新世界发展也向前任行政总裁郑志刚出售了K11品牌业务。从换帅动作来看，市场普遍期待新管理层能够带领公司实现更好的业绩与发展。同时注意到，在内地市场方面，新世界中国地产有限公司行政总裁黄少媚女士仍然将继续担任现时职务，全面负责集团在中国内地的业务并直接向新世界集团主席郑家纯博士汇报。可见，新世界“换帅”，并不影响内地地产业务的发展。从此次业绩会上也可以看到，公司管理层对当下内地市场的发展仍然充满期待。对此，黄少媚表示，“我们投资内地的决心是坚定的。从世界各地来说都很难找到一个市场，可以连续投资40年都保持增长。短期遇到一些困难，未来依然有发展空间，值得我们继续投资。” 另外，再关注到出售K11品牌业务这一动作，对此新任行政总裁马绍祥介绍提到，在商业的角度，地产商或业主将物业外判与专业公司管理是世界大势所趋，不少酒店集团也是这个做法，营运成本及管理上可以发挥更大的效益，管理公司及业主的目标一致，提升项目回报率，达致双赢的效果。实际上，考虑到郑志刚作为K11品牌的创始人，通过这次出售，其将能够利用K11的品牌力量，采用轻资产模式进一步扩展业务，探索更多的商业潜力。而对于新世界发展而言，这次出售是一次战略性的资本运作，它为公司带来了即时的资金流入，同时保留了K11品牌的相关权益和资产的升值潜力。此外，通过聚焦主业，也将有助于提高公司的运营效率和资产回报率，使其能够更快速地响应市场变化，抓住新的增长机会。总的来看，如今，随着行业迎来新的发展契机，公司管理层调整到位，有理由相信新世界发展将持续顺风而行，带给市场更多的期待。

格隆汇09-30 15:27

重磅政策继续出台！A股再爆发，这里有一份快速跟上市场行情指南

利率，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。另外，上海宣布调整限购、降首付、降住房交易税收成本，深圳也降低了最低首付款比例调整，并且优化分区住房限购政策，广州更是直接取消了居民购房限购政策。众所周知，最近一段时间经济增速受限的一大拖累项正是房地产的快速下行，而本轮房地产政策的真正放开，有望是带动百业经济复苏的“先锋”，也是提振市场信心的重要触发点。信心比黄金重要。加上此前的政治局会议传递高层态度与部署，以及一系列降息降准降房贷、稳消费、稳就业措施，情绪已经触底回升，经济复苏曙光已现，更多利好还在路上…… 市场剧烈反弹，怎么才能快速跟上行情呢？指数基金以其高仓位运作的方式、低廉的费率、分散投资的较低风险性、以及简单清晰的特性，成为更多人参与市场的好方式。天弘基金表示，投资者可根据自己的偏好选择指数基金，具体可分为三类：第一类，想省心布局可以选择宽基，均衡配置大盘；第二类，把握稳消费结构性利好板块，可以选择内需主线，第三类，高弹性赛道机遇可以选择细分行业指数基金。第一类，宽基方面，沪深300、创业板、MSCI中国A50是代表。比如代表整个大盘例如天弘沪深300ETF联接基金(A类：000961；C类：005918)，A股基本款，紧跟行情；天弘创业板ETF联接基金(A类：001592；C类001593)，反弹急先锋，投成长股拐点；天弘MSCI中国A50互联互通指数基金(A类：015037，C类：015038)，打包优质龙头，备受外资青睐。第二类，内需主线是历史长牛赛道，也是大资金布局的优选，比如天弘中证食品饮料ETF联接基金(A类：001631，C类：001632)，受益于促消费政策频出，有望强者回归；天弘国证生物医药ETF联接基金(A类：011040，C类：011041)，刚需行业+超跌反转，后续走势值得期待。第三类，当下阶段高弹性赛道以制造、科技、金融为代表。比如天弘中证光伏指数基金(A类：011102，C类：011103)，因行业竞争格局改善，触底回升空间大；天弘中证新能源汽车指数基金(A类：011512，C类：011513)，受益于销售旺季和新车陆续发布，行业曙光已至。天弘恒生科技指数基金((A类：012348，C类：012349))，是全球流动性放宽的重要受益方，刚度弹性优势凸显。天弘中证芯片产业指数基金(A类：012552，C类：012553)，行业景气反转+国产替代突破，资金青睐的超跌板块；天弘中证全指证券公司ETF联接基金(A类：008590，C类：008591)，行情急先锋，是抓行情的好品类。以上上支付宝APP搜“天弘创业板“、“天弘沪深300”、“天弘恒生科技”等产品简称即可查看。天弘基金自2015年起开始布局天弘指数基金系列，目前已形成了87只权益指数基金的产品矩阵，涵盖宽基、行业、主题、策略和跨境指数等各个方面，产品全，价值成长一键打包；费率低，省到即是赚到便宜买指数；跟踪误差小，紧抓市场反弹机遇。天弘的工具箱越来越丰富，也得到了投资者的广泛认可，目前天弘指数基金系列用户数超过3000万人。想快速跟上行情，可以关注天弘指数基金。注:数据来源wind。创业板指(399006)近5年完整会计年度收益率2023年-19.40%、2022年-29.37%、2021年+12.01%、2020年+64.96%、2019年+43.78%。风险提示:观点仅供参考，不构成投资建议。指数基金存在跟踪误差，基金过往业绩不代表未来表现。QDII基金主要投资于境外证券市场，除了需要承担与境内证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险外，还将面临汇率风险、境外证券市场风险等特殊投资风险。请选择适合自己的产品。本基金可投资港股通的股票，需承担港股通机制下因投资环境、投资标的、市场制度及交易规则等差异带来的特有风险。购买前请阅读《基金合同》《招募说明书》等法律文件。请根据白身风险承受能力、投资目标等选择适合自己的产品。市场有风险，投资需谨慎。

证券之星09-30 12:37

重磅政策再振市场信心，牛市已在路上？快速跟上行情就选天弘指数基金

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金融界09-30 12:17

重磅政策继续出台！A股再爆发，这里有一份快速跟上市场行情指南

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有连云09-30 11:48

重磅！彭博社：中国加速“十四五”规划102个重大项目政策将研究增量经济措施

。会议强调，建设普惠托育服务体系是促进人口长期均衡发展的重要支持措施。要统筹考虑经济发展、人口结构和托育实际需求等因素，科学规划托育服务体系，大力发展托幼一体服务，优化托育服务精准供给，努力为群众提供就近就便的托育服务。李强发表上述言论的几天前，中国政府刚刚出台了一系列刺激措施，以重振经济增长。这些举措上周提振了投资者的信心，导致股市上涨。中国人民银行(中国央行)行长潘功胜、国家金融监管局局长李云泽、中国证监会主席吴清上周二在北京举行联合新闻发布会。分析人士表示，中国央行宣布的这一系列举措“按历史标准来看是大胆的”，因为这是中国央行首次同时采取降息、下调存款准备金率和结构性货币政策的组合举措。延伸阅读：中国重磅刺激政策7大重点一次看：短期利率政策下调是“最重要的举措”！李强表示，中国政府“需要听取各方面意见，不断优化完善政策措施”。中国央行周日在另一份声明中表示，“要准确有效实施稳健的货币政策，更加注重逆周期调节”。另外，中国央行还重申了降低现有抵押贷款利率并促进房地产市场“平稳健康发展”的计划。中国央行周日宣布，固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。

圈内人09-30 11:46

美国9月非农数据重磅来袭鲍威尔携美联储官员发声【一周前瞻】

(万人) 周五、美国9月季调后非农就业人口(万人) 本周美股需要重点关注的财报：周二、耐克(NKE.N)| 周三、李维斯 (LEVI) 原文链接

投资慧眼09-30 11:29

日本政坛“黑天鹅”突袭引爆大行情！日本股市暴跌超1800点究竟怎么回事？

下，进一步发展地区经济，以解决农村地区人口减少的问题。但总体而言，石破茂仍支持日本央行继续脱离超低利率，而高市早苗则认为目前进一步加息是“愚蠢的”。石破茂还表示，将支持类似于日本个人储蓄账户(Nippon Individual Savings Account)的新免税计划，并打算在任期初期解散日本众议院。此前有报道称，石破茂曾表示，他希望提高投资收益的资本利得税。 2021年，日本首相岸田文雄(Fumio Kishida)上任时，他提出的提高资本利得税的提议导致日经225指数下跌，被称为“岸田冲击”。他很快就放弃了这个计划，让市场松了一口气。在日元贬值、对公司治理改革的乐观情绪以及“股神”巴菲特(Warren Buffett)的支持下，日经225指数在今年早些时候升至创纪录水平。但在日本央行加息引发日元升值后，日本股市在8月份成为全球股市暴跌的中心。尽管自那以来股市已经收复部分失地，但市场仍容易受到日元波动的影响。石破茂还主张支持日本农村经济。 Tokio Marine Asset Management Co高级策略师Hirofumi Kasai表示：“以国内为导向的股票，尤其是那些受益于地区振兴措施的股票，将受到青睐。走出通缩期的总体方向不会改变。” 摩根士丹利三菱日联证券公司(Morgan Stanley MUFG Securities Co.)建议投资者关注以国内需求为导向的股票，直到对企业税负日益加重的担忧得到消除。巴克莱分析师Naohiko Baba和Ryuichiro Hashimoto在9月27日的报告中表示，石破茂的胜出可能标志了日本央行的货币政策正常化进程将得到支持。英国路透社援引分析师观点表示，石破茂上台为日本央行进一步加息扫清了一个障碍。农林中央金库首席经济学家南武志表示：“石破茂的胜利将使日本央行更容易实现货币政策正常化。在经济政策方面，日本正在告别安倍经济学”。高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)警告称，在石破茂澄清其“在公司治理改革和金融资产收益税率等投资者关注的领域”的立场之前，波动可能会在短期内持续。

tqttier09-30 09:37

中东战事濒临失控！以色列加大空袭，伊朗、美国准备“调兵遣将”

生，6000 人受伤，100万人（占总人口的五分之一）逃离家园。黎巴嫩总理称，这是黎巴嫩历史上规模最大的一次流离失所。胡塞武装复仇，美国、伊朗准备派兵在纳斯鲁拉身亡后，也门胡塞武装誓言为其复仇。当地时间9月28日，胡塞武装向以色列古里安国际机场发射一枚导弹，意在袭击从从美国纽约返回以色列的以色列总理所乘的飞机。不过，以军表示，这枚导弹“在以方边境之外”就被防空系统拦截。当地时间周日，以色列轰炸了也门胡塞武装的目标，以回应过去两天的导弹袭击，这标志着中东战线再次开战。对此，以军表示，包括战斗机在内的数十架飞机袭击了荷台达的发电厂和海港以及拉斯伊萨港。这是两个多月内以色列第二次对也门发动此类袭击。胡塞武装在一份声明中表示，以色列的袭击造成至少4人死亡，29人受伤。不过，胡塞武装发言人穆罕默德·阿卜杜勒萨拉姆称，以色列周日的袭击不会导致该组织“放弃加沙和黎巴嫩”。当下，伊朗准备派兵前往黎巴嫩与以色列作战。伊朗总统府“支持巴勒斯坦伊斯兰革命委员会”主席穆罕默德·哈桑·阿赫塔里表示，伊朗方面已经启动了派遣军队的征兵登记。另据多家外媒体28日报道，伊朗最高领袖哈梅内伊目前已经转移到伊朗境内安全地点，安保措施也已经加强。美国五角大楼已奉命加强美国在中东地区的防御态势和战备状态。美国军方周日表示，正在提高其在中东的空中支援能力，并让部队高度做好部署到该地区的准备，同时警告伊朗不要扩大正在进行的冲突。白宫国家安全发言人称，美国正在观察真主党如何努力填补其领导真空，并继续与以色列人讨论下一步的正确步骤是什么。拜登则一边呼吁着停火，一边表示坚决支持以色列“自卫”。当被问及中东能否避免爆发全面战争时，拜登称，必须避免；同时，他又称以军炸死纳斯鲁拉是“正义之举”。拜登表示，将与以色列总理内塔尼亚胡进行会谈。

格隆汇09-30 09:28

音频 | 格隆汇9.30盘前要点—港A美股你需要关注的大事都在这

贫困率飙至52.9% 新增340万贫困人口； 10、黎巴嫩真主党证实其领导人纳斯鲁拉已被杀害； 11、石破茂将成日本下一任首相； 12、日本候任首相石破茂计划于10月27日举行大选； 13、中金：石破茂在经济金融领域政策中带有“希望货币边际紧缩、日元边际升值、财政收紧”偏好；大中华区要闻： 1、央行：下调常备借贷便利利率20个基点； 2、央行：首套、二套房存量房贷利率批量下调平均降幅0.5%左右； 3、国有四大行宣布将调整存量房贷利率 10月31日前完成批量调整； 4、上海再出7条楼市新政！调整限购、降首付、降住房交易税收成本； 5、深圳楼市新政！ 6、广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策； 7、财政部：1-8月国有企业利润总额28836.8亿元，同比下降2.1%； 8、证监会：持续提高权益类基金规模和占比努力为投资者创造长期稳定收益； 9、国家发改委组织召开推动大规模设备更新和消费品以旧换新部际联席会议全体会议； 10、国家发改委：民营企业和民营企业家是我们自己人要全力帮助企业渡过难关； 11、国常会：努力完成全年经济社会发展目标任务； 12、国常会：部署加快“十四五”规划102项重大工程实施的举措； 13、国常会：研究部署一揽子增量政策的落实工作； 14、央行：降低存量房贷利率促进房地产市场平稳健康发展； 15、央行：推动证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款等新设立工具落地生效维护资本市场稳定； 16、央行：充实货币政策工具箱开展国债买卖关注长期收益率的变化； 17、金融监管总局：持续优化房地产金融政策有力促进房地产市场止跌回稳； 18、金融监管总局：要坚持干字当头加快推动支持经济高质量发展政策措施落地见效； 19、这一次真的不同！华尔街越来越多人押注：中国股票反弹还将继续； 20、知情人士：27日沪市股票在盘中已成交，因延迟确认盘后才显示交易信息； 21、沪深两市股票总市值一周增加近9万亿元增幅约14%； 22、“利息都不要了”！多家银行大额存单掀起转让潮； 23、乘联会崔东树：预计2024年国内汽车零售销量将达到2230万辆； 24、多家钢厂上调建材、板材价格； 25、广州南沙全面放开住房限购； 26、香港二手楼价升0.07% 连升两周； 27、仅剩一只！转融券股票即将清零； 28、国联证券：重大资产重组相关申请获得受理； 29、南下资金上周五减仓美团腾讯分别超24亿港元，加仓阿里近40亿； 30、公告精选︱巨星科技：前三季度净利润预增25.00%-35.00%；北京利尔：拟回购1亿元-2亿元公司股份； 31、公告精选(港股)︱复宏汉霖(02696.HK)：帕妥珠单抗生物类似药HLX11用于HER2阳性且HR阴性的早期或局部晚期乳腺癌新辅助治疗的国际多中心3期临床研究达到主要研究终点； 32、A股避雷针︱共同药业：股东丹创投、张欣拟合计减持不超3%股份；中国能建：182.06亿股限售股9月30日解禁。

格隆汇09-30 07:49

深夜房地产利好政策井喷！央行、金融监管总局四箭齐发，存量房贷利率10月31日前批量调整，住建部释放一线城市取消限购最强信号！广州快速执行取消限购，上海再出7条新政

何要特别重视一线城市？李宇嘉分析称，从人口规模、新市民、住房需求潜力等来看，一线城市房价不应该那么大幅度下跌，但今年以来一线城市二手房跌幅最大，这是没有道理的。因此，实现止跌企稳，从一线城市开始，并带动三大都市圈楼市止跌企稳，这样，全国楼市近一半的市场就企稳了。广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。上海再出7条楼市新政上海市住房和城乡建设管理委员会官微消息，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，10月1日起：一、调整住房限购政策（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。二、优化住房信贷政策（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。三、调整住房税收政策（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。 58安居客研究院院长张波分析，本次调整中“非沪籍外环外购买住宅社保年限3改1”，大大降低了在上海工作生活但暂取得沪籍人士的购房难度，同时也更有利于上海外围区域的楼市去化，更有利于市场的供需平衡。降低首付，从实际降低的幅度来看，二套受到的利好更为明显，虽然没有达到国家给定的15%最低标准，但结合差异化政策区域政策达到20%-25%水平也明显降低了改善群体的上车门槛。调整增值税征免年限5年调整为2年，这一条是市场非常期待的，大量的以旧换新需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。

金融界09-29 23:30

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