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万亿大象连续起舞再摸新高，大数据、数字经济概念掀涨停潮，港股互联网大幅回暖！

产的银行Sivergate，以及违约的黑石集团，颇有“山雨欲来风满楼”的流动性风险预兆。部分在公共卫生防控期间资产负债表快速扩张，久期错配严重的银行，风险问题不容忽视，仍需密切关注FRA-OIS以及TED利差等相关流动性指标。不过，美国出现大面积债务违约的概率仍低，预计极端风险事件的影响有限，FOMC被迫转向的概率仍不高。展望后市，国泰君安认为，短期“东升西落”逻辑遭遇些许逆风，港股仍在震荡磨底期。未来催化剂还需等待国内政策加码，信贷持续扩张，经济延续复苏，以及海外消费物价回落，经济下行，FOMC政策转向，“东升西落”再度演绎。建议多看少动，逢低加仓。资料显示，港股互联网ETF（513770）跟踪中证港股通互联网指数（931637），权重股汇聚腾讯控股、美团、小米集团、快手等不同互联网细分赛道龙头公司，备受南向资金青睐，经济复苏大势下经营业绩有望迎来回暖；指数长期业绩优于恒生科技指数等同类指数，收益弹性突出，为去年11月港股行情的“反弹王”。数据来源：Wind，统计周期：2022.10.31~2022.12.31 风险提示：大数据产业ETF被动跟踪中证大数据产业指数，该指数基日为2012.12.31，发布日期为2016.10.18；金融科技ETF被动跟踪中证金融科技主题指数，该指数基日为2014.6.30，发布日期为2017.6.22；港股互联网ETF被动跟踪HKC港股通互联网指数，该指数基日为2016.12.30，发布日期为2021.1.11。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，港股互联网ETF风险等级为R4-中高风险，大数据产业ETF、金融科技ETF风险等级均为R3-中风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-03-13

港股全线反弹，后市怎么走？国泰君安：仍在震荡磨底期，逢低加仓

产的银行Sivergate，以及违约的黑石集团，颇有“山雨欲来风满楼”的流动性风险预兆。部分在公共卫生防控期间资产负债表快速扩张，久期错配严重的银行，风险问题不容忽视，仍需密切关注FRA-OIS以及TED利差等相关流动性指标。不过，美国出现大面积债务违约的概率仍低，预计极端风险事件的影响有限，FOMC被迫转向的概率仍不高。展望后市，国泰君安认为，短期“东升西落”逻辑遭遇些许逆风，港股仍在震荡磨底期。未来催化剂还需等待国内政策加码，信贷持续扩张，经济延续复苏，以及海外消费物价回落，经济下行，FOMC政策转向，“东升西落”再度演绎。建议多看少动，逢低加仓。春节后港股震荡回调，资金面表现积极，3月尚未过半南向资金当月累计流入239亿港元，已超2月整月流入额，呈加速布局态势。板块方面也越跌越买，港股互联网ETF（513770）最近20个交易日有17日获净流入，合计流入近1.1亿元，显示市场对板块后市的乐观预期。资料显示，港股互联网ETF（513770）跟踪中证港股通互联网指数（931637），权重股汇聚腾讯控股、美团、小米集团、快手等不同互联网细分赛道龙头公司，备受南向资金青睐，经济复苏大势下经营业绩有望迎来回暖；指数长期业绩优于恒生科技指数等同类指数，收益弹性突出，为去年11月港股行情的“反弹王”。数据来源：Wind，统计周期：2022.10.31~2022.12.31。风险提示：港股互联网ETF产品风险等级：R4-中高风险(此为管理人评级，具体销售以各代销机构评级为准)。港股互联网ETF跟踪标的指数中证港股通互联网指数（931637），该指数基日为2016.12.30，发布于2021.1.11，该指数的历史业绩是根据该指数目前的成份股结构模拟回测而来。其指数成份股可能会发生变化，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-03-13

硅谷银行的暴雷,是全球金融市场崩溃的一个开始？

不到的位置。从瑞士信贷，到商业地产的黑石，再到现在的硅谷银行，各种雷在慢慢引爆。今年的资本市场不会太平，大家一定要小心谨慎，尽可能不要全仓或大仓位投资，如果没有大的下跌，尽可能多留现金，不要多持有风险资产，尽量以观望为主。各种黑天鹅、灰犀牛事件会持续发酵，不要追高，多留现金，就是今年最好的投资策略。来源：金色财经

金色财经2023-03-12

硅谷银行的暴雷，是全球金融市场崩溃的一个开始？

不到的位置。从瑞士信贷，到商业地产的黑石，再到现在的硅谷银行，各种雷在慢慢引爆。今年的资本市场不会太平，大家一定要小心谨慎，尽可能不要全仓或大仓位投资，如果没有大的下跌，尽可能多留现金，不要多持有风险资产，尽量以观望为主。各种黑天鹅、灰犀牛事件会持续发酵，不要追高，多留现金，就是今年最好的投资策略。

区视crypto2023-03-12

硅谷银行暴雷 , 投资市场何去何从？

忧，反而担忧美国房地产会出问题。后来黑石集团爆出的问题印证了这种担忧，而且现在看来这种担忧还在发酵。因为就在本月初，黑石集团被报道违约。虽然违约金额不大，但我觉得这同样只是开始。现在不仅人们曾经担忧的房地产出现了问题苗头，连传统银行也正式暴雷。这后面可能连带发生的一连串事件实在让人无法乐观。以往美联储在大放水然后加息后，一般都是大面积拉垮其它金融体系脆弱的国家，而这次美国国内的各个领域也开始受到冲击。恐怕这里面潜藏的问题比我们想象的要严重得多。所以除非美联储的政策彻底转向，否则后果难以预料。可现在通胀居高不下，美联储如果此时转向那意味着通胀不仅会维持还有可能继续升高，进而引发民怨甚至影响美国社会的稳定。这实在是个两难的尴尬处境。如果说去年是一个让人觉得压抑和郁闷的年份，恐怕今年将是一个让人感受动荡和波折的年景。来源：金色财经

金色财经2023-03-11

黑石、汤森路透等投资者出售24亿美元伦敦证交所股票

　　禁售期结束后，黑石、汤森路透及其他投资者抛售了约20亿英镑（24亿美元）的伦敦证券交易所股票。　　根据一份声明，上述公司通过York Holdings II Ltd．以每股71.50英镑的价格卖出了2,800万股伦敦证交所股票，较后者周二收盘价折让约4％。　　伦敦证交所股价周三一度跌2.6％。伦敦时间8：27，跌幅收窄至0.2％，报74.3英镑。　　伦敦证交所的一位发言人对此不予置评。

金融界2023-03-09

警惕！美联储史诗级加息恶果到来，6万亿全球资管巨头违约，美国楼市进冰河时代，购房贷款申请降至28年低点

华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头黑石集团，被传出一只5.62亿美元（约合人民币39亿元）的芬兰商业房地产按揭贷款支持证券已违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。　　据媒体知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期。　　截至去年四季度末，黑石集团的管理资产规模高达9746亿美元（约合人民币6.73万亿元）的全球最大另类资产管理公司，其中投资于不动产的基金总规模为3261亿美元，私募股权的规模为2889亿美元，信贷组合为2799亿美元。　　　　而这一切似乎在去年就已经埋下隐患。　　2022年年中，欧美各国房地产周期普遍见顶。美国地产价格指数于去年7月见顶，其同比增速于2022年3月见顶于20.8％，随后持续回落。　　而从去年10月房地产利率飙升到7％时开始，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，黑石不得不宣布限制赎回，12月限制赎回份额从2％降到0.3％，短期内积压了数十亿美元的赎回请求。今年1月底，黑石集团2022年四季度报告出炉时，黑石管理层证实其第二只房地产基金（BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求。　　为了应对蜂拥而来的赎回请求，黑石正在疯狂处置资产：　　1月25号，黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元（约17.5亿元人民币）。　　1月29日报道称，黑石以4亿英镑（约34亿元人民币）的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。　　此外，黑石正在洽淡将印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售给贝恩资本，交易价值达4.8亿美元（约32.6亿元人民币）。　　购房贷款申请降至28年低点美国楼市进入冰河时代　　美联储史诗级加息使得房贷利率飙升，直接打击了民众的购买欲望，让美国楼市进入冰河时代。　　最新数据显示，美国30年房贷利率已经飙升至6.65％，直逼前期高点7％。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）的数据显示，美国30年期抵押贷款利率已连涨四周，上周已升至6.65％，明显高于一年前的3.92％左右。而去年10月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至7％以上。　　与此同时，美国购房贷款申请降至28年低点，房地产销售数出现明显下滑。数据显示，美国1月成屋销售跌至12年来的最低水平，而美国抵押贷款银行协会（MBA）发布的季节性调整指数显示，上周的购房抵押贷款申请量和前一周相比下降6％，和一年前的同一周相比下降了74％，而成交量也同比下降了44％。　　　　而美国达拉斯联储的研究显示，目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20％。　　华泰宏观曾在研报中指出，黑石集团违约和英国LDI事件看似是孤立的风险事件，背后其实有着相似的逻辑。黑石集团违约是商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS），而英国LDI事件则是养老金的LDI产品，两者看似是孤立的风险事件，但是背后逻辑是类似的，即金融体系的底层资产价格趋势、波动率、出现几十年一遇的结构性变化时，金融市场面临一些“信仰”打破带来的局部风险和“阵痛”。　　全球资金流动性急剧紧张　　在美国楼市岌岌可危的同时，全球资金流动性也急剧紧张。　　3月6日（周一），全球主要基准贷款利率——3个月期美元Libor（伦敦银行间同业拆借利率）突破5％，最高触及5.008％，为2007年以来首次。Libor在全球金融市场中有广泛的应用。作为全球基准利率，它影响着数百亿美元的债券、工商业贷款、住房抵押贷款、利率衍生品等的定价。　　除了3个月期美元Libor外，近期还有两项关键的指标也都创下了2007年以来的新高——今年，2月初以来，美债遭遇了大规模的抛售潮，目前，1年期美债收益率已经突破5％，2年期美债收益率也上破4.85％，均创下2007年以来最高。　　更令市场担忧的是，2年期与10年期美债收益率倒挂幅度已高达90个基点，倒挂深度创40年最高，远超2000年互联网泡沫破裂以及2008年全球次贷危机的时候。　　与短期美债收益率一样，Libor近来的大幅上涨，显然也主要受到了市场对美联储政策收紧的预期推动。华尔街不仅预计美联储本轮加息周期的利率峰值会更高，还预计美联储会在这一高利率水平上，维持比之前预期更长的时间。　　流动性急剧紧张、楼市泡沫破裂在即、通胀高企等诸多问题摆在了美联储主席鲍威尔的面前，考验鲍威尔的时刻要来了。　　

金融界2023-03-07

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

商业地产标杆基金，Blackstone黑石集团的BREIT暴雷。在2022年房地产备受打击之后，公募REITS迅速的对市场做出反应，一路走低，而黑石的私募REITS却依然上涨。这个巨大的反差导致投资者认为这只基金有问题，因此黑石公司遭遇了“投资者大量赎回”和被迫“限赎”的风波。在去年10月的时候，BREIT收到了高达18亿美元的赎回请求，占公司净资产规模的2.7%。由于赎回额度过大，黑石不得不变卖部分资产来满足投资者的赎回需求。然而房地产短时间内很难变现，再加上赎回压力过大，黑石集团不得不限制投资者的赎回规模。BREIT这只基金设立以来投资者每月最多能赎回2%的份额，而去年12月，公司只允许赎回0.3%。被迫“限赎”这一举动进一步引发了投资者对公司陷入流动性危机的担忧，更加想要赎回自己的资产。整个基金现金流陷入了恶性循环。以小观大，黑石BREITS暴雷事件其实代表着整个房地产行业的发展趋势。本文将通过分析近年来房地产行业的发展，以及加拿大房地产的变化，来讨论2023年，投资人是否还能介入房地产行业？近代房地产市场 19世纪末开始，随着时代和经济的不断发展，房子的需求越来越大，形成了专门的房地产行业，在越来越多的资本参与到房地产行业后，房地产市场有了突飞猛进的发展。房地产业的发展也带动了相关产业的腾飞，拿商业房地产最大的市场——美国来说：作为一个建造周期长，需要众多资源共同参与的房地产市场，资金是保证这个产业运营的重要因素。这也就促成了房贷业务的蓬勃发展。房贷业务，从最初19世纪末的个人放贷，到20世纪初的政府政策干预放贷，以及再到20世纪70年代后，通过金融手段和政策来放贷。从这样一个过程可以看到，房地产市场促使金融产业有了崭新的经济增长点。比如，在1970年，美国国会批准成立了住宅贷款抵押公司，来帮助各个金融机构来开辟二级抵押市场。由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

下一个雷曼？黑石也爆雷了疯狂挤兑、房价大跌成为压垮巨头的稻草？

)讯随着利率上升打击欧洲房地产价值，黑石公司(Blackstone Inc.)一笔5.31亿欧元(合5.62亿美元)的债券违约，该债券由芬兰办公室和商店投资组合担保。据知情人士透露，黑石于2018年收购了房产公司Sponda Oy，该公司向证券化票据持有人寻求延期，以处置资产并偿还债务。知情人士表示，债券持有人投票反对进一步延期。由于出售过程未公开，他们要求不具名。（截图自彭博社）欧洲的房地产价格正在下跌，原因是不断上升的利率让买家望而却步，在利率上升幅度的更清晰图景出现前买家旁观守望。这导致买卖价差很大，影响了交易量，并给贷款即将到期的业主带来压力。Scope Ratings今年1月发布的一项研究显示，在2023年和2024年到期的所有商业抵押贷款支持证券中，约有三分之一面临很高的再融资风险。对房价可能下跌幅度的担忧，正促使贷款机构加快出售速度，而借款人则希望有更多时间来寻求更高的报价。到目前为止，价格下跌尚未导致广泛的信贷损失，因此一些债权人押注，快速出售仍能确保债务得到全额偿还。 “这笔债务涉及Sponda投资组合的一小部分，”黑石的一名代表在一份电子邮件声明中表示。“我们对服务机构没有推进我们的建议感到失望，这反映了我们最大的努力，我们相信这将为票据持有人带来最好的结果。我们继续对Sponda核心投资组合及其管理团队充满信心，他们的首要任务仍然是提供高质量的零售和办公资产。” 在全球金融危机后的一段较长时间相对平静之后，北欧房地产一直处于欧洲房地产调整的前沿。业主锁定的债务期限较短，使他们更容易受到利率上升的影响，这吓坏了投资者。该行业的交叉持有水平(多家房地产公司相互持有)也加剧了人们的担忧。在估值下跌更为严重、利率持续较高的美国，太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)旗下哥伦比亚房地产信托(Columbia Property Trust)和布鲁克菲尔德公司(Brookfield Corp.)等业主也曾出现抵押贷款违约。美国办公室市场受到疫情导致的在家办公的影响尤其严重。根据周四(3月2日)的一份声明，黑石的票据现已到期，尚未偿还，促使贷款服务机构Mount Street认定其违约。它补充说，这笔贷款现在将转移到一个特殊的服务机构。 2018年，黑石集团以近18亿欧元收购了Sponda。惠誉(Fitch)去年12月下调了这些债券的评级，称“疲弱的宏观经济前景和对次级质量非流动性资产贷款的兴趣有限”，为再融资带来了重大挑战。这笔贷款由花旗集团(Citigroup Inc.)和摩根士丹利(Morgan Stanley)发起，以芬兰45处房产为抵押，其中大部分为写字楼。惠誉的数据显示，在评级下调时，该公司仍有2.971亿欧元的优先贷款未偿还。报告称，该投资组合空置率约为45%，在疫情期间上升了约10个百分点。随后，旅行限制阻碍了黑石的销售努力，乌克兰战争则又引发了新一轮动荡。遭遇投资者疯狂挤兑黑石出售资产自救黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，全球最大的私募股权投资公司，总部位于纽约，1985年由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman)共同创建。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。黑石集团还提供各种金融咨询服务，包括并购咨询、重建和重组咨询以及基金募集服务等。不动产基金是黑石的第一大集团业务，包括一系列美洲、欧洲、亚洲的房地产基金，以及房地产收益信托REITS等等。截止2021年末，该业务规模高达2790亿美元，占黑石总规模的32%左右，超越私募股权传统业务。2022年，黑石不动产基金曾募资335亿美元，继续在扩张路上一路狂奔。如此大资金规模的黑石再次发生债券违约暴雷，令外界颇为担忧。其实，从去年10月份开始，黑石旗下的房地产信托基金(BREIT)被投资者疯狂挤兑。去年10月，投资者赎回资金申请高达18亿美元，占到公司净资产规模的2.7%。虽然额度超标，但黑石仍然100%履约。到去年11月，更多投资者要求赎回，黑石遭遇困境，仅仅受理了43%的申请，总计13亿美元。基金投资者愈发恐慌，去年12月赎回卖盘蜂拥而入，黑石将赎回额比例从2%骤降至0.3%。今年1月，投资者赎回金额继续飙升至53亿美元，黑石仅仅批准了申请量的25%。2月赎回回落至39亿美元，但仍然大幅超标，黑石只批准了14亿美元的赎回请求，占比35%。黑色遭遇挤兑已经持续4个月。如果3月份赎回请求再度反弹，按照季度赎回5%的上限规定，黑石可兑付的赎回金额可能只有仅仅7亿美元。值得一提的是，黑石集团近段时间开始密集出售手中持有的资产。 2022年12月2日，黑石集团宣布作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI。今年1月24日，据路透社报道，黑石集团正在商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks一半股份出售给贝恩资本。这笔交易的时间及定价尚未最终确定。报道称，黑石集团目前拥有Embassy REIT 24%的股份，计划出售约10%~12%的股份，交易价值或达4.8亿美元。 1月25日，黑石集团确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。该栋建筑是2018年黑石集团以2.1亿欧元的价格购入。 1月末，黑石集团完成出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价约34亿元，接盘方为新加坡房地产商城市发展(City Developments Limited)。除了自救外，黑石还向外界求救。今年年初，黑石与加州大学达成了一份协议：加州大学向BREIT投资40亿美元，期限6年，而作为回报，黑石需要保证向加州大学支付至少11.25%的年化回报率。

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夏洛特2023-03-04

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