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霍顿房屋现在算是个好买卖吗？
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在综合因素的作用下，美国房地产也不景气。然而，有外国分析师指出，或许现在的是一个抄底的好机会。作者：Ironside Research 本文仅作分享，不作为投资建议。请读者自行核实相关内容。背景过去两年，房地产市场一直以其抗压性令投资者和经济学家大为困惑。人们普遍认为，加息环境将抑制房价上涨：但事实并非如此。人们认为，通货膨胀上升将侵蚀对房屋的需求，因为美国人推迟了搬家：但这也没有发生。事实上，几乎每一个新兴的宏观趋势似乎都使房地产开发商更加强大，而不是更弱。请考虑房地产巨头霍顿房屋的股票走势：图：DHI vs SPY，1年；来源：Koyfin 在过去的一年里，这只股票在总回报方面轻松击败了标普500指数，为投资者创造了44%的回报。然而，从7月25日的高点起，该股已下跌约20%，因为人们担心长期较高的利率和投资者普遍认为消费者无法保持他们疯狂购买的步伐。然而，这次的下跌提供了一个购买机会，而且从最基本的供需层面来看，市场的结构对霍顿房屋是长期利好。让我们深入研究一下！待售房屋在住房市场的供应一侧，最大的问题是供应不足。现有房屋的销售速度已经减缓到极低的水平，这并不难理解。以下是二手房市场供应水平较低的两个主要原因： 1）如今，大多数房主拥有较低利率的抵押贷款。搬家意味着找到新房屋，并（可能）以更高的利率获得新的抵押贷款。除非有人不得不搬家，否则这显然不具吸引力。 2）中老年人（婴儿潮一代）选择购买入门级房屋或在当前住房中居住更长时间，以避免居住在养老院或社区。鉴于中老年人相对于年轻购房者（主要是千禧一代和X一代）拥有更多的财富，这是一个强大的市场力量。由于二手房屋难以获得，新房屋是明显的选择，而霍顿房屋是最大的新房屋建筑商，适用于这一买家群体。图：霍顿房屋市场份额；来源：公司IR网站很容易看出霍顿房屋在一个分散的市场中占据多大的市场份额。上图回溯到1992年，显示公司管理层灵活地管理了公司的增长：霍顿房屋甚至在2008年的房地产泡沫中没有经历所有房屋销售中的百分比下降（当然，绝对数量在2006年至2011年之间下降了，但这是由于公司无法控制的宏观问题），截至2022年，该公司现在负责约13%的全国新家庭住宅销售。来源：投资者介绍该公司还做了很好的工作，以保持对市场定价态度的敏感。随着利率上升，购房者能力有限。霍顿房屋的新房屋中有66%的房屋标价低于40万美元（如上所示）。该公司还成功吸引了另一批财力雄厚的购房者：大规模购房以出租的机构。图：霍顿房屋租赁业务；来源：投资者介绍截至2023年第三季度结束前的12个月内，该公司从其租赁业务中报告了5.89亿美元的收入，远远高于截至2022年第三季度的3900万美元的12个月收入，但与该公司过去12个月的346亿美元总收入相比，这只是一小部分。管理层在最新的电话会议中承认，短期内租赁利润率有望下降，但考虑到高利率和通货膨胀的结合，这并不令人意外。分析师认为，霍顿房屋租赁业务的扩张有望在未来提供缓冲，也展示了管理层的灵活性和探索新的公司收入来源的意愿。估值房地产开发商作为一个周期性行业的一部分，从未享受过溢价估值。图：DHI前瞻性EV/EBITDA和P/E；来源：Koyfin 从前瞻性角度看，该股目前的交易价格为7.6倍市盈率和6.2倍EV/EBITDA。这低于该股五年平均水平分别为9倍和7.2倍，这是一个积极的迹象，因为价格的上涨（以及最近的回调）没有将该股拉入历史估值的上限范围。图：DHI分析师价格目标；来源：Koyfin 分析师的价格目标也远高于当前水平，自2022年以来没有下调过目标。就目前情况而言，今天的股价低于中位数价格目标144.33美元的38%。总结尽管霍顿房屋的股票在过去三个月内下跌并不令人意外，但分析师们认为它面临的阻力在很大程度上是暂时的，而且估值仍低于五年平均水平，支持了这样一个观点，即在这些阻力消失时，股票可能还有上涨动力的空间。当然，美国衰退超出预期，或者高利率继续持久，这都是巨大的风险！ $霍顿房屋(DHI)$
老虎证券2023-10-08
美银：美国楼市不会重演2008年式崩盘，但将出现类似1980年代的“动荡”
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学家本周警告称，由于抵押贷款利率高企，美国房地产市场将出现更多“动荡”。他们写道：“我们预计不会出现2008年那样的房地产崩盘。”因为现在没有像当时那样出现住房开发过剩的明显迹象，美国家庭也不像以前那样背负抵押贷款债务。但“由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”
金融界2023-10-07
吓坏房市投资人！全球大量热搜“卖掉我的Airbnb” 《富爸爸穷爸爸》作者预言果然应验……
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的负担能力带来了进一步的压力。 “影响美国房地产市场的动态似乎持续对普通美国人不利。”Attom首席执行官罗布·巴伯(Rob Barber)表示：“影响美国房地产市场的动态似乎持续对普通美国人不利，甚至可能开始对房价产生重大影响。” Attom估计，一套房屋的典型每月付款为2053美元，其中包括抵押贷款、房主保险、抵押贷款保险和财产税。该公司表示，这一比例达到2007年以来的最高水平。巴伯补充说：“由于基本住房所有权现在占据了平均工资的1/3以上，一些潜在买家可能会因为价格过高而被淘汰，这将减少需求和价格上行压力。随着2023年购买高峰季的结束，我们将看到情况如何发展。” 事实上，这已经发生了。房地产经纪公司Redfin在9月初发布的调查显示，约18%的千禧一代和12%的Z世代表示，他们认为自己永远无法拥有自己的房子。根据CoreLogic周二(10月3日)发布的报告，与2022年同期相比，8月份美国房价上涨3.7%。8月份单户住宅的中位售价为375000美元。美国劳工统计局表示，8月份所有私营非农雇员的实际平均每小时收入同比增长0.5%。但各地区的房价和工资增长存在巨大差异，年房价增长超过工资的人口最多的县包括库克县、圣地亚哥县、靠近洛杉矶的奥兰治县、迈阿密戴德县和金县。 Attom根据美国劳工统计局的工资数据，以及中等价格单户住宅的住房拥有费用来计算住房负担能力。他们还假设买家首付为20%，最高债务收入比为28%。 30年期抵押贷款利率逼近8%，这无助于房地产市场的承受能力。截至10月3日，利率徘徊在7.72%。该公司表示，这些数据预示着负担能力下降的更广泛趋势，因为它表明“对于美国普通工薪阶层来说，拥有住房的两年模式变得越来越困难”。一些市场的工资增长实际上超过了房价，包括洛杉矶县、哈里斯县、马里科帕县。 Attom提到说，购买中等价位房屋所需的年薪在位于阿伦敦郊外的宾夕法尼亚州斯库尔基尔县最低。但在一些昂贵的房地产市场，有抱负的房主需要设定更高的目标，例如曼哈顿的潜在买家每年必须赚取407125美元才能买得起一套典型的房屋。其次是圣克拉拉县357889美元，以及圣马特奥县356519美元。
小萧2023-10-06
美股大类资产类ETF多数收跌
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1%，纳指100 ETF涨1.36%，美国房地产ETF涨1.22%，美国投资级公司债涨0.87%，标普500 ETF涨0.73%，美国国债7-10年ETF涨0.63%，欧元做多涨0.49%，大豆基金、农产品基金则至少收跌超0.1%，日元做多跌超0.2%，做多美元指数和新兴市场ETF跌0.3%，恐慌指数做多跌超5.0%，美国布伦特油价基金跌5.45%。
金融界2023-10-05
美股收盘：道指跌超70点创四个月新低中概股走势分化蔚来汽车跌超3%
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联储银行行长Tom Barkin表示，美国房地产市场的强势可能意味着，美联储需要使其他经济领域的表现更大程度放缓，以遏制通胀。过去，房地产市场是紧缩货币政策向经济传导的机制中的重要一环，因为其对利率高度敏感，且在经济活动波动中占很大比重。但Barkin称，尽管30年期抵押贷款利率突破7%，升至了22年高点，但疫情使人们对住房的想法发生了“长期变化”，给房价和建筑活动构筑了底部。随着美联储寻求令整体经济的供需取得平衡，这意味着除了楼市之外的行业可能需要进一步放缓。高盛料大型科技股继9月大跌之后将出现反弹盈利预测仍在上升继纳斯达克100指数创下今年以来单月最大跌幅之后，高盛集团策略师认为，美国科技股可能即将迎来转机。他们表示，盈利预测仍在上升之际，此次抛售已导致科技股估值处于历史低位。他们特别提到了计算市盈率相对于长期盈利增长比率的PEG比率指标。高盛的分析显示，市值最大的七支科技股PEG比率为1.3，低于标普500指数成份股中值1.9，折价程度为2017年1月以来最大，而且过去十年中只有五次达到过这一水平。美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困根据最新的Markets Live Pulse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。
金融界2023-10-03
美联储Barkin：或需其他经济领域的进一步放缓来抵消楼市的强势
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联储银行行长Tom Barkin表示，美国房地产市场的强势可能意味着，美联储需要使其他经济领域的表现更大程度放缓，以遏制通胀。过去，房地产市场是紧缩货币政策向经济传导的机制中的重要一环，因为其对利率高度敏感，且在经济活动波动中占很大比重。但Barkin称，尽管30年期抵押贷款利率突破7%，升至了22年高点，但疫情使人们对住房的想法发生了“长期变化”，给房价和建筑活动构筑了底部。随着美联储寻求令整体经济的供需取得平衡，这意味着除了楼市之外的行业可能需要进一步放缓。 “为了恢复均衡，可以通过以非常不同的方式进行定价的许多商品和服务来实现。不仅仅需要其中的一环改善。楼市占经济的很大比重，如果租金缓和，楼市缓和，那将很有助益。” “但相对价格时刻都在波动。如果发生的是长期的变化，变为对住房的需求增加，那么可能意味着房价回落的幅度会相对较小，其他一系列的物价就要缓和更多。”
金融界2023-10-03
美国大类资产ETF多数收跌
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涨0.77%，大豆基金涨0.41%。而美国房地产ETF跌1.84%，美国布伦特油价基金跌1.78%，美国国债20+年ETF跌1.67%，罗素2000指数ETF跌1.51%，黄金ETF-SPDR跌1.05%，欧元做多跌0.98%，美股投资级公司债ETF跌0.92%，美国国债7-20年ETF跌0.81%。人民币做多跌0.78%，通胀债券指数ETF与美国高收益债ETF各跌0.61%，标普500价值指数跌0.60%，新兴市场ETF跌0.50%。
金融界2023-10-03
美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困
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入将比现在低10%。 “当利率变动时，美国房地产有一个缓慢的吸收消化过程，”巴克莱的Overby说。“写字楼市场正处于严重困境，需要很长时间才能走出来。” 除了高利率，办公楼还面临租户搬出或要求降租的问题，尤其在美国，这一趋势特别明显，因为比起欧洲或亚洲，美国的企业员工不太愿意回到办公室，部分可能与通勤麻烦有关。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果公共交通更快或更可靠，他们会愿意更经常去办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期把家搬到离办公室更远的地方，只有3%的人后悔这么做。近三分之一的人表示，与疫情前相比，他们现在的通勤时间更长，可能是因为他们搬家或疫情期的交通服务被削减。
金融界2023-10-02
华尔街投资者预测：美国这类房地产将严重崩盘
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Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。
金融界2023-10-02
调查称大部分投资者认为美国写字楼价格将暴跌最早明年下半年才触底
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Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。写字楼部门深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意入住写字楼。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们才会更频繁地来办公室。约20%的受访者表示，他们在大流行期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期的交通服务削减。
金融界2023-10-02

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