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高盛发布中国房市重磅报告！2008年美国房市崩盘表明中国房地产危机才过去一半

》周三(2月14日)撰文称，2008年美国房地产市场崩盘是经济史上最严重的崩盘之一，其教训在中国应对自己的房地产危机时依然具有现实意义。中国今年面临着一条通向经济反弹的狭窄政策道路，国际货币基金组织(IMF)警告称，中国正处于历史性的房地产低迷之中，只有过去30年来最严重的崩盘才能与之匹敌。 (截图来源：美国《商业内幕》) 高盛(Goldman Sachs)分析师在2月12日发布的一份报告中警告称，房地产市场一旦恶化，将需要很长时间才能触底——美国次贷危机就说明了这一点。高盛分析师表示：“我们估计，从2021年第三季的峰值到2023年第三季，中国实际房价下降16%。假如说美国的经验有什么指导意义的话，那就是在当前的房地产低迷中，我们只进行了一半的价格向下调整。” 高盛表示，美国房价在2006年达到峰值，比公允价值高出约40%。然而，由人口、收入、职位空缺和其他指标决定的“昂贵”程度，仍然远远低于中国今天所面临的水平。看不到底高盛表示，就目前情况来看，始于2021年年中的中国房地产市场低迷依然看不到尽头。自2020年底达到峰值以来，中国的新屋开工和新屋销售分别下降64%和52%。高盛分析师预计，中国房市库存过剩将使这两项数据在未来几年都处于低迷状态。作为背景，美国实际房价在2006年初见顶，在2012年触底。随后，美国房屋空置率在2008年达到峰值，直到10年后才回落至长期平均水平。 2016年，中国政府采取措施，收紧抵押贷款要求，并实施其它限制措施，这些措施在短期内是有效的。然而，新冠大流行扭转了这些努力。房价加速上涨，碧桂园(Country Garden)和恒大(Evergrande)等主要开发商也遇到了麻烦。如下图所示，高盛推导出的中国实际房价跌幅，仅为美国6年崩盘期间跌幅的一半。 (图片来源：高盛) 高盛分析师表示：“非常宽松的抵押贷款标准和过多的抵押贷款债务——这是美国次贷危机的核心问题——不适用于中国。相反，植根于独特的土地供应机制的过高房价，是许多经济扭曲背后的原因。换句话说，美国的房地产问题变成金融问题，而中国的房地产问题从根本上说是一个需要解决的财政问题。” 溢出效应高盛分析师坚持认为，中国政府必须优先考虑控制其他经济领域的传染效应。美国次贷危机通过被称为债务抵押债券(Collateralized Debt Obligation，简称CDO)的产品蔓延到更广泛的金融领域，放大广泛的抵押贷款违约的影响。由于房主无力偿还或再融资抵押贷款，房屋止赎率飙升，这进一步压低房价。高盛表示，为了防止类似的螺旋式下降，中国政府必须实施有力的政策措施，支持地方政府和银行，并确保预售房屋的交付。高盛分析师在报告中写道：“假如没有这些果断行动，负面溢出效应可能会延长房地产低迷对经济的损害。”

tqttier 2评论02-14 11:06

商业地产市场引发区域性银行危机美联储面临两难境地

是各种因素合力引发火灾，”门萨表示，“美国房地产行业实际上相当复杂，有过繁荣，也有过萧条。”渣打的温拓思表示，美国银行业处于有利地位，可以抵御商业房地产市场的任何动荡，因为它们的资本比上次金融危机前要多得多。“美国市场形势艰难，”温拓思在会议间隙接受采访时表示，“肯定会有损失。已经出现了损失，我们在美国已经看到了损失。但我认为这一切都非常可控。” 未来展望与应对措施房地产专家约翰·史密斯表示：“企业破产与商业房地产困境之间的联系深深交织在一起。” 企业破产还会对商业地产价值施加下行压力，因为陷入困境的公司会清算资产并减少其房地产足迹。这可能导致租金收入和入住率下降，进一步加剧房地产所有者和投资者的财务困境。史密斯的分析强调了采取积极的风险管理策略以减轻企业破产对商业房地产投资的影响的必要性。美联储陷入了进退两难的境地，他们必须在通胀和金融稳定之间做出选择。一方面，持续的通胀压力要求货币紧缩和维持高利率。另一方面，崩溃的商业房地产市场的风险可能引发一波金融震荡，对更广泛的经济产生深远影响。摩根士丹利指出：“办公市场的未来前景仍不明朗，但必须适应后疫情时代的现实。” 市场参与者还表示，次级信贷不构成威胁，因为它只占金融体系中所有资产的相对较小比例。然而，金融震荡风险和企业破产的多米诺效应以及对所有房地产的影响较大。因此，美联储有可能会选择流动性和金融稳定而非降低通胀。美联储的一种可能行动是保持利率不变，并继续像2023年那样通过后门货币宽松。这可能有助于市场，但只是在没有清理2020年“一切泡沫”的情况下推迟了不可避免的问题。挑战在于，降息可能对商业房地产部门累积的问题来说太微不足道，因为问题不仅仅是利率的问题，而且还涉及膨胀的估值，而且降息也可能加剧通胀压力并助长其他资产泡沫。降息不会解决通过不必要的刺激计划和超低利率积累的经济问题。现在，通胀侵蚀了实体经济，货币政策无法掩饰过去几年过度估值的现实。商业房地产市场逾期拖欠率的上升给美联储带来了重大挑战，他们将无法用流动性来掩盖这一问题。市场似乎认为这个问题是无关紧要的。

丰雪鑫9902-13 05:16

美银和渣打高管均认为美商业地产问题并非系统性风险

行业巨头国际业务的Mensah表示，“美国房地产行业实际上相当复杂，有过繁荣，也有过萧条。” 渣打的温拓思表示，美国银行业处于有利地位，可以抵御商业房地产市场的任何动荡，因为它们的资本比上次金融危机前要多得多。 “美国市场形势艰难，”温拓思在会议间隙接受采访时表示，“肯定会有损失。已经出现了损失，我们在美国已经看到了损失。但我认为这一切都非常可控。” 他们发表上述言论之际，投资者对商业地产价值的担忧在最近几周升温，因为纽约社区银行大砍派息并大幅计提损失拨备以应对该行业相关问题贷款。新冠疫情开启了远程办公的新时代，导致写字楼入住率下降，加剧了对业主可能拖欠债务的担忧，对这个行业的仔细审查就已开始。美联储2022年开始激进加息，让情况变得更加复杂，因为这意味着，现有贷款到期时，再融资成本会更高。数据供应商Trepp称，未来两年有超过1万亿美元的商业抵押贷款到期。Mensah表示，商业地产重新定价，贷款价值比改善之后，他的公司已经发现越来越多的投资者对夹层贷款感兴趣。

金融界02-13 03:36

美国房地产重现1997年暴跌一幕！美联储鸽派突袭压制美元黄金、比特币多头吹响反攻号角

美国商业房地产暴跌行情扩大至1997年来最低水平，美联储鸽派突袭压制美元，避险资金纷纷涌向黄金与比特币。

小萧02-07 08:32

会员

美国大类资产ETF收盘多数上涨

新兴市场ETF涨2.27%，美国房地产ETF涨1.34%，美国国债20+年ETF涨0.98%，罗素2000指数ETF涨0.90%，美国布伦特油价基金、标普500价值指数ETF、巴克莱美国可转债ETF、美国投资级公司债ETF、美国国债7-20年ETF、日元做多及黄金ETF-SDDR各涨至少0.5%。恐慌指数做多则收跌2.43%。

金融界02-07 05:53

美国大类资产ETF收盘多数下跌

0.40%。恐慌指数做多跌3.94%，美国房地产ETF跌2.10%，美国国债20+年ETF跌2.02%，罗素2000指数ETF跌1.27%，美国国债7-20年ETF跌0.97%，美国投资级公司债ETF跌0.96%，标普500价值指数ETF、道指ETF、巴克莱美国可转债ETF、通胀债券指数ETF、黄金ETF-SPDR及免AMT税市政债ETF各跌至少0.5%。

金融界02-06 05:54

最新｜佛州禁中国人置产，联邦上诉法院喊停：违反宪法+种族歧视

公民和实体的法案。图自：NBC 根据美国房地产商协会（National Association of Realtors，简称NAR）于2022年7月发布的数据，2021年4月至2022年3月间，外国公民在美国购置的住宅物业总价值达590亿美元，购买房屋总计9.86万套，同比增长8.5%。 NAR提供的数据还显示，海外买家的平均购房支出为59.82万美元，中位数为36.61万美元，双双刷新历史最高纪录。中国、加拿大、印度、墨西哥和巴西位列外国购房者的前五大来源国。根据报告，中国买家的平均购房支出最多，略高于100万美元，其中31%的中国买家选择在加州置业。但总体来看，佛罗里达州连续14年成为最受海外买家欢迎的置业目的地，占所有外国买家交易的24%，然后依次是加利福尼亚11%、德克萨斯州7%、纽约州4%、北卡罗来纳州4%。其实，美国大约有11个州有计划提出禁止中国人买房的法案，最初进入大众视线的是德州的147法案。但或许是为了博取政治头彩，佛罗里达的246法案后发先至。在2023年3月2日正式提出，仅仅一个月的时间就通过了1读、2读、3读，然后迅速在参议院通过。终于用了一年的时间，让我们看到了法律的公正评判。

加拿大乐活网02-04 04:01

日本银行Aozora重挫19%至三年低点预计美商业地产投资导致亏损

Tanikawa表示该行可能不需要为其美国房地产贷款额外增加准备金。这也表明一些银行可能低估了市场下滑的深度。Aozora周四表示，Tanikawa将卸任，并由副总裁Hideto Oomi接任，任命自4月1日起生效。随着借贷成本上升冲击估值，美国商业地产市场受到冲击。自疫情以来，远程办公的增加削弱了租户的需求，写字楼物业尤其面临压力。据房地产分析公司Green Street的数据，截至12月份的12个月里，美国写字楼价格下跌了25%。 Aozora以其资产负债表中海外房地产贷款敞口相对较大而闻名。在其4万亿日元的贷款账簿中，超过三分之一为海外贷款。截至去年12月，其美国写字楼贷款余额为18.9亿美元。 Matsui Securities Co．的Tomoichiro Kubota说，其他银行不太可能受到影响，并补充说Aozora比竞争对手的风险更大。他说，日本三大银行有足够的风险控制。日本金融厅一位高级官员在回答媒体提问时表示，对大银行的影响有限，因为海外房地产贷款约占他们贷款总额的3%。这位不愿具名的官员补充说，该监管部门将继续密切关注事态发展。上个月，金融厅官员Toshinori Yashiki表示，鉴于美国和欧洲房地产市场状况的恶化，该监管机构将检查银行的房地产贷款风险敞口。早在8月时，该机构就曾对海外商业地产风险敞口发出过警告。

金融界02-02 23:03

对中国越来越不耐烦：股市痛苦惨跌！今日，全球都等着这份报告

跌幅超过30%，此前该公司表示，由于与美国房地产相关的不良贷款，它将公布15年来的首次亏损。本周债券收益率的下滑使美元处于不利地位。美元指数当日小幅走低，有望迎来今年以来的首次单周下跌。 “尽管美联储对3月份降息的可能性进行了反击，但利率仍在走低。这可能是因为投资者看到美国地区银行仍面临压力，”荷兰国际集团(ING)全球市场主管Chris Turner表示，“或者更有可能的是，这反映了一种信念，即政策利率今年将会下降，对抗这一势不可挡的趋势毫无意义。这就是美元没有延续昨日早间涨势的原因。” 其他方面，油价停止连续两天的下跌，彭博新闻社报道说，为达成一项暂停以色列和哈马斯战争并释放平民人质的协议，谈判正在取得进展。而金价几乎没有变化。

厉害啦02-02 19:04

会员

美国商业地产危机波及日本青空银行股价暴跌21%

盈利240亿日元。该行表示，亏损是由于美国房地产贷款的额外计提和外国债券销售的损失。该行在第三财季为与美国写字楼房地产相关的不良贷款增加了324亿日元的准备金。青空银行的困境与隔夜暴跌的纽约社区银行类似，后者周三公布去年第四季度亏损2.52亿美元，其股价盘中暴跌46%，收盘下跌逾37%，并引发美国地区银行股集体大跌。青空银行在报告中表示，其美国写字楼贷款余额为19亿美元，占贷款总额的6.6%。该行表示，已重新评估了房地产估值，并增加了拨备，为可能出现的破产处理（包括通过出售相关房地产资产来催收债务）增加做准备。该行称，市场可能还需要一两年的时间才能稳定下来。青空银行还表示，鉴于其主要由外国债券组成的投资组合出现未实现亏损，主要原因是美国利率上升，该行决定加速出售证券。

金融界02-01 23:16

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