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中国房市“拐点”来了？恒大物业利润大增43%！突然喊声：明年6月前偿债资金稳了……

FX168财经报社(香港)讯中国恒大集团陷入违约风暴后，旗下恒大物业(Evergrande Property Services Group)上周在纽约根据美国破产法第15章申请破产保护。恒大物业周四(8月24日)晚间提交文件，上半年利润大增43%，维持生计能力增强，将有足够的营运资金来履行截至明年6月的财务义务。公司坚信短期阻力不会阻碍公司长期增长趋势，将刺激投资者开始评估中国房市“拐点”。根据周四向香港证交所提交的文件，截至6月份的六个月中，公司所有者应占净利润增长43%，达到7.813亿元人民币，约合1.074亿美元，收入增长6.2%至61亿元人民币。文件显示，截至6月底，恒大物业的合同总建筑面积约为8.12亿平方米，但较3月底的8.17亿平方米有所下降。恒大物业提到，将有足够的营运资金来履行截至明年6月的财务义务。公司在文件中表示：“我们坚信短期阻力不会阻碍公司长期增长趋势。集团正在采取各种措施来改善流动性，董事们在考虑了所采取的措施后，认为该集团有能力继续持续经营。” 该公司还声明，将继续积极、勤勉地采取各种措施，帮助中国恒大集团挽回损失。恒大物业上周四在纽约根据美国破产法第15章申请破产保护后，恒大物业发布了财报。此举旨在进行重组协议时保护其美国资产免受债权人的侵害。恒大曾经是中国最大的房地产开发商，目前负债超过3000亿美元。几个月来，恒大一直在努力说服其海外债权人接受债务重组计划。根据香港证交所规则，该公司下个月还面临从香港股市退市的风险，届时其股票将停牌超过18个月。中国房地产业的危机日益恶化，包括中国恒大和佳兆业集团在内的数十家开发商出现境外债券违约，房屋销售也大幅萎缩，挤压了主要融资渠道。另外，中国国家支持的开发商碧桂园控股正处于违约边缘。中国房地产咨询公司CRIC数据显示，7月份中国销售额前100名开发商的合同销售额同比下滑33%，至3504亿元人民币。恒大物业此前在满足香港交易所的要求后恢复交易，其中包括发布最新财务业绩、对挪用首次公开募股收益的情况进行独立调查，以及审查内部控制。该公司表示，董事会不建议派发截至6月止六个月的任何中期股息。截止6月底，恒大物业银行存款和现金为16.73亿元，按年增增1%，当中有6250万元乃受限制银行存款。恒大物业指出，因134亿元存款质押事件出现了重大损失，其持续经营能力取决于能否拥有充足运营资金以应付未来12个月内到期的财务责任，已采取一些措施解决，包括精简营运成本、与供货商及收购公司洽谈应付款展期协议，以及提升内部控制等。该公司指，将继续积极采取各种措施，向中国恒大及相关方追讨损失，但受限于其流动性危机，追回损失尚存在重大不确定性。恒大物业主席段胜利指，面对物业行业资本退烧、上市热度降温、“跑马圈地”减速等现象，认真反思了物业行业的本质，不再盲目追求规模快速扩张，告别粗放增长，转而追求高质量、高品质、有良好效益的可持续发展。他指出，将坚定不移地走稳高质量发展之路，以稳中求进的工作思路审慎经营。但值得关注的是，核数师上会柏诚在恒大物业业绩上发出“不发表审核意见”，指出该公司净流动负债25.26亿元，以及净负债7.49亿元，连同其他财务责任显示存在重大不确定因素，可能对其持续经营的能力构成重大疑虑。上会柏诚提到，恒大物业指其正实施各种措施来改善流动性，并认为具备维持持续经营的能力，但上会柏诚的意见未作修改。

圈内人 1评论2023-08-25

恒大物业：将拥有充足营运资金以满足直至2024年6月的财务责任

恒大物业在周四发布的中期业绩公告中表示，在与部分债权人达成延长还款期限协议并严格控制成本后，将拥有充足营运资金以满足直至2024年6月30日的财务责任。截至6月末，集团流动负债净额和负债净额分别约为25.3亿元和7.49亿元人民币。相比之下，截至2022年底，分别为33.2亿元和15.1亿元。公司将需确保在可预见的未来取得大量资金，以拨付合约及其他安排项下的有关财务责任。

金融界2023-08-25

华尔街日报：六张图表看中国的信心危机

追讨他们的其他资产。 2021 年，当恒大等财务状况紧张的大型开发商开始拖欠家庭贷款时，购房者的反应是放弃市场并偿还债务。2023 年上半年，个人住房抵押贷款未偿债务实际上直接减少了 2000 亿元，约合 280 亿美元。就业艰难更糟糕的是，住房危机发生时，中国经济的主要就业引擎，服务业，已经受到了中国政府封锁政策和对互联网平台经济监管打击的威胁。根据官方数据，在2020年之前，服务业一直是中国自2012年以来就业岗位净增长的主要来源，并吸纳了大多数受过高等教育的毕业生，但在2020年至2022年期间，服务业将净减少1200万个就业岗位。强劲的出口暂时掩盖了裂缝，但随着中国终于在2023年初重新开放，大流行时期的出口热潮正在逆转。因此，进入2023年第二季度后，中国的服务业和建筑业元气大伤，制造业也面临停滞不前的威胁。就业市场一直在努力寻找自己的立足点，创纪录的大批大学应届毕业生，其中许多人在 2021 年和 2022 年逃离就业市场，转而接受高等教育，使青年失业率超过了 20%。信心危机饱受打击的就业和房地产市场，催生了普遍的悲观情绪：家庭储蓄水平远高于疫情爆发前，进一步增加消费或购房都不是优先选项。央行对城市银行储户进行的一项长期调查发现，第二季度约有58%的受访者表示倾向于增加储蓄存款，略低于2022年12月的62%，但自2019年年中以来上升了近15个百分点。只有 24.5%的人倾向于促进消费。根据研究咨询公司龙洲经讯(Gavekal Dragonomics)的数据，储蓄存款的实际增长率也仍然很高：三个月的年化增长率超过 15%。而科维德事件前的平均增长速度约为 10%。恶性循环中国经济仍在增长，有工作的人的收入也在增加。但是，只要中国仍然陷于开发商倒闭、房价下跌和家庭恐慌的负反馈循环中，就很难阻止经济下滑。这有可能使悲观预期变得根深蒂固，进而促使储蓄增加，经济动力减弱。随着开发商和地方政府及其银行业者努力填补紧缩家庭在融资生态系统中留下的缺口，这还可能引发金融系统的更大问题。为了打破恶性循环，中央政府可能需要通过向家庭进行大额财政转移来调整自身的资产负债表，或间接救助房地产开发商，同时扭转一些已疏远外国投资者和部分国内企业家的激进监管措施。但目前仍不清楚中国政府是否会采取这些措施。首先，中国政府可能会对大规模的直接支出持谨慎态度，因为中国政府的实际负债，地方政府债务数额巨大。近年来，中国政府一直把住房投机、科技大亨和依赖外国人等问题描绘成社会弊病，如果现在明确扭转这种局面，可能会带来巨大的政治风险。从本质上讲，这意味着承认领导层的更多标志性政策已经失败。

加美财经2023-08-25

华尔街日报：中国家庭财务状况恶化债务迅速增长，可能对经济造成深层影响

房者离开，银行仍然可以追讨其他资产。当恒大等财务紧张的大型开发商在2021年开始拖欠家庭债务时，买家的回应是放弃市场，偿还债务。2023年上半年，个人住房抵押贷款余额实际上减少了人民币2000亿元。更糟糕的是，住房危机发生之际，中国经济的关键就业引擎服务业已经受到“新冠清零”政策和监管部门对互联网平台经济的打击的威胁。据一些人估计，互联网平台经济约占城市就业岗位的四分之一。官方数据显示，自2012年以来，服务业一直是中国就业岗位净增长的全部来源，直到2020年，服务业吸收了大部分高学历毕业生，但在2020年至2022年间，服务业净减少了1200万个就业岗位。强劲的出口帮助掩盖了一段时间的裂缝，但随着中国最终在2023年初重新开放，新冠疫情时期的出口繁荣正在逆转。进入2023年第二季度时，中国的服务业和建筑业严重受损，制造业引擎面临熄火的威胁。就业市场一直在努力寻找立足点，而创纪录的新大学毕业生已将青年失业率推高至20%以上。受到重创的就业市场和房地产市场已经转化为普遍的悲观情绪，家庭的储蓄水平远高于疫情前，并对进一步增加消费或购房深表怀疑。中国央行对城市银行储户进行的一项长期调查发现，约58%的受访者表示，第二季度倾向于增加储蓄存款，这一比例略低于2022年12月的62%，但自2019年中期以来上升了近15个百分点。只有24.5%的人倾向于刺激消费。研究咨询公司Gavekal Dragonomics的数据显示，中国储蓄存款的实际增长率也很高:按年率计算，三个月的增长率超过15%。相比之下，疫情前的平均增速约为10%。中国经济仍在增长，有工作的人的收入也在增加。但只要中国仍陷在开发商失败、房价下跌和家庭不安的负反馈循环中，就很难阻止经济下滑。悲观预期可能进而导致储蓄进一步增加，经济增长动力减弱。从而引发金融体系更大的问题。为了打破这种恶性循环，中国政府可能需要调整资产负债表，向家庭进行大规模财政转移，或者间接救助房地产开发商，改变一些激进的监管措施。

Sue2023-08-24

不要再问可不可以买了、几大指标让你抄底逃顶不求人

ce X被揭露去年脱手部分比特币持仓、恒大破产的宏观市场的影响，再加上联准会不排除继续升息的消息，比特币在8 月18 日睽违两个月再次下探两万六千美元，据闻总爆仓金额高达十亿美元，也创造今年度最大跌幅。历经了超过一年的加密货币市场寒冬，你一定时常常听到有人说：这个熊市只差最后一跌。然而，如今的818就是那一跌了吗？到底什么时候可以开始抄底？这篇文章，我们将介绍几个历来被用以判断是否适合进出场的讯号指标供你参考，让你未来抄底逃顶不求人！什么是比特币指标比特币指标是透过追踪不同的数据表现建立模型，预测比特币趋势的交易工具。常见的追踪标的有交易量、交易所流入流出量、市场超买超卖表现、矿工屯币卖出量、社群热度等等。不同的指标有不同的数据基础和分析模型，但几乎所有的指标都是用来协助判断一件事：现在适合买入还是卖出。用户可以根据自己的资金量、交易策略和投资期望来选择要使用哪一种指标，或者多方参考不同指标，掌握更接近准确的趋势。 Ahr999 指数：价值投资屯币指标 Ahr999 目前数值：0.44 Ahr999是两个数字的乘积。一个是比特币的200天定投平均价格成本（几何平均值），另一个是比特币指数成长估值。并根据从2010 年以来的比特币价格历史记录，通过对数函数进行计算，并推估出比特币适合定投和抄底的区间。如何根据Ahr999 指标进行资产配置当指数高于1.2 时，表示比特币价格正在牛市中上涨，此时入场压力较高，有较高的机会套牢。当指数介于0.45～1.2 时，表示比特币的平均投资成本处于合理区间，适合考虑定投。当指数低于0.45 时，表示比特币价格正被低估，是一个相对确定性较高的筑底区间，适合考虑抄底。两年MA 乘数：市场抄底逃顶工具两年MA 乘数目前数值：2YMA：32,172、2YMA x5：160,864 透过评估市场处于过度兴奋导致价格过度上涨，还是过度悲观导致价格过度下跌的时期，来判断适合买入还是卖出。使用移动平均线（MA），以及2 年MA x5 来作为趋势模型。如何根据两年MA 乘数指标进行资产配置当价格跌破2 年均线（绿线）的时候，购买比特币风险较低，更有可能带来正向回报，适合考虑抄底。当价格高于2 年均线x 5（红线）的时候，持有比特币风险较高，是一个逃顶卖出信号，适合考虑卖出。相对强弱指标：超买超卖判读指标 RSI 目前数值：47.59 RSI 是一种衡量比特币价格变动的速度和幅度的指标，以观察的月份的前12个月表现计算出RSI 分数，用来判断市场走势强弱，正处于超买还是超卖的区间。上涨的力道越强，RSI 就会越接近100，而高RSI 也表示价格变动在过去的12 个月内较为正面；反之下跌的力道越强，RSI 就会越接近0，低RSI 值意味着价格变动相对较负面。如何根据RSI 指标进行资产配置 RSI 数值为70 或以上（越接近绿色）表明比特币正在超买，可能很快就会面临下跌，适合考虑卖出。 RSI 数值为30 或以下（越接近红色）表明比特币已经超卖，或者可能很快就会面临超卖。适合考虑抄底。未实现净损益指标：市场恐慌贪婪指标 NUPL 目前数值：21.9％ NUPL 指标是一种用于追踪比特币市场情绪表现的指标，用市场价值、已实现价值和未实现损益作为基准，来判断整个比特币市场的盈亏表现。NUPL 指标以0 作为基准点，大于0 代表整体市场正在盈利，反之则正在亏损状态。当NUPL 在于0 到-150 ％以下的区间，表示市场处于相对恐惧的状态；而当NUPL 大于50％或以上，则显示市场处于相对贪婪的状态。如何根据NUPL 指标进行资产配置当NUPL 数值为75 或进入红色的区间，代表市场已经过热，适合考虑卖出。当NUPL 数值为0或以下，代表市场处于亏损、清冷的状态，适合考虑抄底。文末需要注意的是，大部分的趋势指标追踪、预测的都是长期表现，对交易频繁、喜欢做短线或套利的人来说，可能只适合参考部分资讯。最重要的是，要认知到这些根据历史数据表现来制作的分析模型最终都只能当作参考，无法百分之百预测未来。当然，有了一些数据和趋势上的依据，绝对比纯靠感觉交易胜率更高，下次遇到行情波动，想知道还能不能买，或者现在是否是跳车好时机，先看看这些指标的表现就对了！后期会给大家带来其他赛道的龙头项目分析。感兴趣的可以点个关注。我也会不定期整理一些前沿资询和项目点评，欢迎各位志同道合的币圈人一起来探索。有问题可以评论提问或者私信来源：金色财经

金色财经2023-08-24

覆巢之下安有完卵！经济学家：中国通缩恐蔓延至全球，人民币将进一步走弱

桂园处于违约边缘，负债累累的房地产巨头恒大集团本月早些时候在美国申请破产保护。中国7月份总体消费者价格指数(CPI)同比下降0.3%，两年多来首次出现通缩，这与西方主要经济体面临的问题截然相反。尽管CPI整体通胀的疲软部分可归因于能源和猪肉价格下跌等暂时性因素，但由于房地产行业不景气，住房和相关类别的价格不断下跌，也拖累了核心通胀。太平洋投资管理公司(Pimco)经济学家兼董事总经理Tiffany Wilding说：“尽管中国与全球经济之间的联系正在发生变化，因为北京试图向消费拉动型增长模式转型，而与西方的贸易紧张局势仍然加剧，目前中国仍然是世界制造商。” “因此，中国经济疲软和价格下跌(尤其是中国生产者价格)可能会蔓延到全球市场——这对西方央行对抗高通胀来说短期内是个好消息。” 西方经济体在供应受限和需求复苏的情况下摆脱新冠大流行，但自结束严格的零新冠措施以来，中国并没有经历同样的过程，因为其国内制造业力量帮助缓解了供应瓶颈，全球大宗商品价格也有所放缓。然而，在上周的一份研究报告中，Wilding和Pimco中国经济学家Carol Liao指出，自那以后，国内需求开始萎缩，导致产能闲置，而房地产和地方政府融资部门的去杠杆化加剧了通缩压力，打击了国内投资，导致“制造业产能普遍过剩”。 Pimco的经济学家补充道：“此外，政府对基本面走弱的反应远远不够。事实上，政府主导的通过宽松信贷刺激和稳定增长的努力，特别是对国有企业和基础设施投资的宽松信贷，还不足以抵消房地产市场的拖累，因为过去一年流向经济的新信贷已经收缩。” 人民币跌势难止中国央行上周五加大力度遏制人民币快速贬值，原因是经济数据黯淡，消费者信心不断减弱，但市场似乎仍不相信北京方面在扭转近期趋势方面做得足够。 TS Lombard高级全球宏观策略师Skylar Montgomery Koning在上周的一份研究报告中表示，市场的失望情绪可能会持续下去，因为任何政府财政刺激措施都将是“当前宽松措施的更强版本”，而不是“恢复价格信心所需的广泛刺激措施”。 Montgomery Koning说：“中国令人失望的反弹现在对全球情绪和经济增长产生了负面影响。这与相当温和的全球背景和非常强劲的美国经济形成了对比，但风险资产存在微妙的平衡，因为美元大幅走强也是有害的。” 她说，尽管北京当局试图阻止做空人民币的单向贬值押注，但方向是明确的，TS Lombard维持美元兑人民币的多头头寸。 “增长放缓、刺激措施有限、贸易下滑和资本外流都表明，本季度人民币将进一步走弱，”Montgomery Koning补充道。溢出效应：进口和出口尽管中国正在重新调整经济，减少对房地产和制成品出口这两大传统支柱的依赖，但中国制成品仍主导着消费品市场，尤其是在美国。 Wilding和Liao指出：“根据美国人口普查局截至6月份的数据，从中国进口的商品价格与去年相比平均下降3%，而以美元计算的中国消费品生产者价格下降5%。” 他们指出：“重要的是，这些下降正在传递给美国消费者；7月是新冠疫情初期以来，美国消费者零售商品价格首次连续三个月出现年化下降。” 他们认为，这种温和的动态可能会传导到其他发达市场，因为自大流行以来，美国的通胀趋势通常处于领先地位。其次，最近几个月中国的出口有所减弱。随着中国经济增长的下行风险成为现实，Wilding和Liao暗示，中国政府可能会寻求利用财政政策提振出口，并解决国内供应过剩的问题，从而向全球市场提供大量廉价消费品。他们补充称：“这种情况似乎已经在德国发生，因为中国低成本电动汽车的出口最近激增，而国内降价可能会蔓延到其他国家。” 除了与贸易相关的溢出效应，全球共同的通缩压力还来自大宗商品价格。作为大宗商品的巨大进口国，中国的国内需求仍是一个关键因素。 Wilding和Liao说：“中国国内投资疲弱、制造业产能普遍过剩，以及新房和土地销售疲软，可能会继续抑制全球大宗商品需求。” TS Lombard的Montgomery Koning也认同这一观点，他指出，中国政府在本轮经济周期中的刺激措施是由消费者驱动的，而非投资驱动的，这意味着“对工业大宗商品的新需求低于预期。” Pimco的Wilding和Liao总结道：“中国经济基本面的恶化已经产生通缩压力，这已经缓和了中国和中国商品服务的全球市场的通胀。” Wilding和Liao说：“考虑到通常的滞后性，通缩溢出效应可能才刚刚开始影响全球消费市场，未来几个季度的折价可能会加速。” 他们补充称，通胀压力是否会持续更长时间、更明显，取决于政府未来几个月的财政政策反应。他们认为，刺激国内需求的适当措施可能会重新加速通胀，而不适当的政策措施可能会导致“恶性循环”。近几周，中国经济复苏潜力的不确定性给全球市场蒙上了一层阴云。德意志银行策略师Maximilian Uleer和Carolin Raab周三在一份研究报告中说，中国央行的降息和政府进一步财政刺激的承诺，对缓解欧洲的担忧作用不大。他们强调：“欧洲公司严重依赖中国的需求，大约10%的利润来自中国。” 他们补充称：“我们仍然认为，中国经济有可能在第四季度企稳。不幸的是，“有可能”是不够的。我们等待数据好转，然后才会再次看好市场。”

云涌2023-08-24

恒大物业上半年净利润7.813亿元，同比增长43%

恒大物业上半年营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%；净利润7.813亿元，同比增长43%。

金融界2023-08-24

第五届SmartProp智慧地产与物业峰会8月17日在沪圆满举行！

。目前公司员工有来自微软、华为、阿里、恒大、万科等大型企业，有超过 10 年的相关行业经验，现场有超过200人的实施服务团队，为80个城市，200+个公司提供数字化、智能化的建设与运营服务。五、企业走访 2023年8月18日星期五金地企业走访+高管私享会与会嘉宾：金地集团陈自水信息事业部首席产品官，北京时代恒吉节能科技吉雅 CEO，金地集团孙屹科技公司CEO，第一服务控股贾岩执行董事，金地集团陈自水信息事业部首席产品官，高地城市服务朱晓露市场发展总监，华福证券李琪投资经理，华之门资本周学明信息科技总监，尽慎企业李鹏合伙人，京东曹琦区域代理，京投发展股份杨俊维运营管理部助理总监，凯德地产杨恩铭产品设计及研发中心机电总监，凯德地产张春明经理，朗诗集团从琨绿色管理产品中心总经理，绿城中国唐禹数字化规划与架构管理总监，上海北导城乡建设发展中心张冰毅董事长，旭辉集团股份有限公司熊川产品总监，景瑞陈阳华信息科技总经理，上海井行钢结构工程有限公司吴德玮董事长，泛微刘远宏副总经理，上海有个机器人有限公司朱良华东区商务总监，上海地产集团有限公司戴立异投资总监，中财招商投资集团有限公司王蒙霞业务主管，上海敏听智能科技有限公司徐笠洋市场负责人 13:50-14:30 企业走访（集合-参访）集合地点：金地威新·8号桥滨江园---上海市黄浦区打浦路603号 14:30-15:00 开幕致辞主题演讲邵光信金地集团副总裁 15:00-15:30 分享话题：地产数字化技术的跨界应用孙屹金地集团科技公司CEO 15:30-16:00 主题分享贾岩第一服务控股执行董事 16:00-16:20 茶歇 16:20-17:30 头脑风暴（前15分钟自我介绍环节）以数字化转型为基础，地产行业如何寻求新的增长点，促进"智慧+品质力"共生共荣 1、智能建造与数字建筑 2、行业数字化转型驱动产业变革、绿色建筑六、合作媒体 1、组委会开设了：行业私享会、CIO高管研讨会、实地企业走访等活动，目前项目征集中，如有意向可随时联系组委会！ 2、如您有意向参与或赞助峰会，请联系：Kevin Xiao，TEL:13585646614，EMAIL:kxiao@qwworld.com.cn

FX168活动资讯2023-08-24

北大国发院院长姚洋：应及时停止限购限价措施，允许房企降价自救

跌造成的需求不足是一个重要原因。 2、恒大、融创、碧桂园等民营房企巨头都遇到了流动性问题，而在今年拿地榜单中主要都是央国企背景，未来房地产市场会形成怎样的格局，会不会出现“国进民退”的大分化？姚洋：民营房地产公司融资出现了困难，是因为房子不能及时出手。房地产企业的现金流转不动了，银行就不给贷款，这其中房子卖不动是最大问题。不能说所有房企都出现了问题，有些经营还是不错的。现在很多房企出问题纯粹是因为经济大环境不好，需求减少，房子卖不动，导致现金流出问题。房地产企业现金流出问题，银行就停贷，一停贷企业就无法运转，由此进入一个恶性循环。民企流动性出现问题，没钱买地，地方政府要发展，就把土地卖给国资背景的房企，甚至这其中也不排除左手倒右手的嫌疑，就是政府要求一些地方国有企业把地买下来，但未必去盖房，造成“虚假繁荣”现象。大量国企背景企业拿地，民企退出，我想这是一个短期现象，未来的地产行业，不太可能都是“央企国企的天下”。 3、今年以来，楼市出台了很多调控政策，甚至存量房贷也在松动，但为什么都不见效？市场到底出了什么问题？有人建议，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。你有什么政策建议？姚洋：现在的房地产政策有一些理论和操作层面上的混淆，把长期问题和短期问题混在一起，想用短期的办法解决长期的问题。从长期来说，房地产要回归常态，回归以居住为主，同时具有一定的金融属性。房子主要是用来住的，不过，也不能否认房地产具有一定的金融属性，一种不动产只要标价，就会波动。经过这一轮洗牌，房地产的金融属性在下降，老百姓也慢慢明白了，把资产押注在房子上，恐怕未来增值空间没有那么大。房子主要还是以居住为主，这其中也包括改善性居住，这是一个长期的目标。但过去两年对房地产的调控，试图以短期的方法达到长期目标。比如“三条红线”，银行对房地产的贷款，包括对企业、购房者的贷款，都有一定比例约束，比如针对开发商，银行放出去的地产开发贷款不能超过总额的15%。过去两年，房地产行业的负增长，我个人觉得是政策造成的，并不是房地产自身规律导致的。有人把中国目前的经济状况，比作上世纪90年代的日本，一个相似点是，日本在90年初房地产泡沫破灭了，中国的房地产泡沫也破灭了，中国会像日本经济一样，陷入长期衰退。我觉得这个判断是错误的，因为我们的房地产泡沫、负增长，是政策有意调节形成的。它就是要用一种比较激进的、短期的办法，也就是收紧信贷，把房地产的预期调回来，一方面不能让开发商用无穷的资金建房子，另一方面，也要让购房者明白房地产的金融属性过重，不能期待房价永远涨下去。所以，这就是房地产为什么下跌的最重要原因。这个窗户纸要捅破，捅破了有什么好处？第一，这是政策调控造成的，现在需要再调整回来，解铃还要系铃人。第二，要让国际上明白，中国经济现在的下行压力不是中国经济本身的问题，是政府部门想对房地产进行调整造成的，中国经济还是很有希望。只要我们的政策再调回来，中国经济增长是没有问题。我们现在用短期的办法解决长期的问题，思路是不对的，会拖累经济发展。房地产企业现金为什么不足，民间投资增长为什么零增长，是因为预期太差。我们一直在强调增强民营企业家信心，但最简单、最直接的就是经济要增长，他们企业的营收、利润要有所增长。如果，营收都是负增长了，利润就更惨，那谁还有信心？绝大多数企业都是活在当下，能把今天熬过去就不错了，空谈未来有多美好是没用的。这是一个关键性的理解误区，需要纠正。说到措施，我觉得有几个方面是短期内应该做的。第一是放弃对房地产信贷的限制措施，说得激进一点就是明确三条红线是错的，需要尽快取消。第二，对那些经营不善导致资金流出问题的企业，进行破产重组。比如有一些企业，被活活耗死了，即便它没死，被它拖欠的企业也先死掉了。如果破产重组，很多企业还有不少资产，比如可以把土地拿出来还债，那些被欠钱的供应商，可以拿地做银行抵押，但现在债务悬在空中。一些大企业，大而不倒，而那些跟它有生意往来的供应商熬不住倒闭了，不能为了几家烂企业，把好企业拖死。同时，对一些守法经营，暂时遇到困难的企业要实施救助，让他们活下去，因为一旦这些企业垮了，他们的供应商都会跟着死。这不是几家房企的问题，处理不好会有一系列的连锁反应。第三，要坚决停止各种限购限价措施。政治局会议已经明确提出，房地产的供求关系发生了根本性转变。我的理解是房地产已经回归正常，既然是个正常行业，限什么购，限什么价？现在是房企一降价，地方政府马上出面干预，认为是扰乱市场秩序。房子卖不动，价格是一个很好的调节机制，降到一定程度，就有人来买房，预期就会转变。中国的房子够不够，我们喜欢看总体情况，强调人均面积达到多少平米，跟日本一样多，但日本都是小房子，跟它对比是不对的。我们发展GDP、推动技术进步，就是为了让老百姓过上好日子。老百姓有改善住房的需求，一些人还没房住，还有一些人一家三四口人挤在50平米的房子里，这种改善性需求不能被打压。另外，未来十来年还有近一亿人要进城，我们的人口还在流动，从不发达地区流向发达地区，还有大量购房需求，房地产行业永远是朝阳产业。美国、英国、法国等发达国家的房地产行业都很兴旺。我们需要转变思路，为什么现在出台的政策没用，因为力度不够，比如认房不认贷这种措施没什么效果，就应该明确停止限购、限价，限价不光是不能限高价，也不能限低价，让市场自动调节。我觉得有了这些明确信号，老百姓的信心就会回来。我们老说老百姓没钱了，但居民存款还在增加，怎么能说没钱，只不过大家看跌房地产。现在价格应该跌下来，为啥就不跌？应该允许房地产企业降价自救，地方政府为什么还要管价格？调控失效，恰恰说明政策是乱套的，左脚绊右脚，右手捏左手，把自己反捆起来，然后喊着要往前跳，这怎么跳，跳了不就摔死了吗？ 4、过去，我们都说房地产压制了中国人的消费，房贷压力过大，导致居民的购买力下降，但现在地产预期变差了，消费有可能承担拉动经济增长的引擎吗？姚洋：这是不懂经济学的胡说八道。首先，买新房就要花几十万装修，这不是消费吗，如果没那实力，就不会买新房。买二手房更是直接消费，买价值几百万的二手房，就消费了几百万，直接推动GDP增长。另外，买房会带来财富效应，房价持续上涨，消费就会增长，居民财富增加了，就敢消费。 5、过去20年中国人主要还是买房，七成财富在房子上，但现在这个财富增长的密码似乎失灵了，股市又长期无法赚到钱，我们的钱该往何处流？姚洋：我刚说了，房地产行业并没有到头，现在下行是政府政策造成的，不是房地产自身造成的。通过这一次市场下行，应该告诉老百姓，房价不可能永远涨下去，但房地产的金融属性仍然在，不说增值，至少在大城市仍然是一个比较好的保值手段。但在一些中西部及东北城市，房地产连保值的价值都没了，不仅没有涨，甚至往下降。老百姓买房子，我觉得是无可厚非，但要推出一些长效机制加以保障。另外，长期问题和短期问题要分开，不能拿短期的手段来解决长期问题。房地产的长效机制包含以下几个方面。第一，开征房产税，而且是累进制的房产税，可以遏制炒房冲动，避免盲目买房。建议按照平米数累进，现在我们的人均居住面积是37平米，这个标准以下的免征，超过的按照累进制执行，真正炒房的人，可能就会觉得持有成本太高了，不再炒房了。第二，要加大出租房建设力度，鼓励开发商在城区建公寓。我现在住在北京郊外，接近六环区域，旁边就建了一大片出租房，很多年轻人来租住。年轻人有租住需求，可城区不批建设用地，他们只能住到五六环附近，单程通勤时间都要花一个半小时，很辛苦。那么，能不能出台一些政策，鼓励开发商在城区地段建公寓。我建议地方政府可以拿出中心区域甚至黄金地段附近，让开发商低价开发出租公寓，解决大家的住房需求。这也是压制房价的有效办法。其实，差不多20年前，我和茅于轼老师就提过类似建议，那个时候，我们就说要建廉价公寓房，被人家拍砖，说你瞧不起我们，让我们住筒子楼。20年前，打工的年轻人能住上筒子楼就不错了。遗憾的是，这些建议没人听，如果20年前就做了，就不会出现今天的高房价。第三，实现子女教育的租售同权，也是一个途径。有些城市已经在做，比如上海，把租房的价格控制住了，结果出现了二手市场，能摇上号不去租住，选择去做二房东。我觉得这块应该市场化，在一些好地段，租金可以高一些，因为会有年轻人去租。另外，要规范租房市场，保护房客的利益，房主不能随便更改合同、提高价格，国外对租客权益都有相关法律，中国在这方面是缺失的。只有这些长效机制得以顺利实施，才能彻底遏制住炒房冲动，让房地产回归常态，回归它应有的价值。 6、为什么购买的期房烂尾后，老百姓拿不到房，还需要承担还贷责任，银行、房企等却不需要负责，老百姓买房为什么像是在买高风险的理财产品？姚洋：我觉得这是政策造成的。首先，这是信贷管制造成的，不给房地产企业足够信贷，他们只好搞预售制、卖楼花，这样可以事先回流一些资金进行开发。按照规定，预售款只能放在银行监管，但地方政府监管不到位，房地产公司就把钱拿去他用了。很多人没有理解，房地产是个制造货币的过程，它必须要有信贷。一亩土地，是农用地或者荒地的时候，最多也就值5万块，但变成商用特别是住房用地，那可能就是1000万以上。房地产商没那么多钱，就需要信贷支持，把土地买下来，但现在是没有土地，就不给房企贷款，这不是第22条军规吗，这就进入一个死循环，所以必须找到其他手段去融资。第二，现在为什么房企房子盖一半停工了，开发商中有没有那种坏蛋，就是来骗钱的，这种情况要坚决打击，罚他个倾家荡产，再送进监狱。但绝大多数房地产开发商是守法经营的，只是他们没有资金了，没钱了就不能继续盖。那么，以前怎么没出现这个问题？因为有银行提供资金，能把楼给盖完，这样才能活下来。现在银行不给房企资金，他们现金流断了，只好躺平。本来银行给开发商放贷，就可以把楼建完，现在不放贷了，地方政府还得去筹资保交楼，这不是左右互搏吗？老百姓付了钱拿不到房子，怪罪开发商，这个逻辑有一定问题，这是政策自相矛盾造成的结果，而不是开发商有意为之。

金融界2023-08-24

中国2.9万亿美元的信托业“爆雷”吓坏投资者高盛警告行业重大亏损

0%以上。随着房屋销售和价格下滑，中国恒大集团(China Evergrande Group)等前房地产巨头出现债务违约，中国房地产开发商陷入低迷。 (图片来源：彭博社) 尽管存在风险，但信托公司仍能吸引资金，因为它们向客户承诺了更高的回报。7月份，期限在2年以内的信托产品的平均收益率为6.6%，而银行一年期存款的基准利率为1.5%。自2017年以来，中国政府在试图控制信托业方面取得一些成功，但目前的“爆雷”可能至少是结束信托业最激进做法的开端。随着市场动荡，信托公司有数十亿美元的款项要支付给投资者。根据Use Trust的数据，仅中融信托今年就有270只产品到期，总额为人民币395亿元。尽管如此，中融信托仍然只是第九大信托企业。 (图片来源：彭博社) 澳新银行集团(Australia & New Zealand Banking Group Ltd.)的经济学家Raymond Yeung和邢兆鹏在一份报告中写道：“中融事件是始于中国房地产紧缩的连锁反应的结束。随着房地产危机的恶化，中国的金融生态系统可能会出现更多的违约。”

天马行空 1评论2023-08-24

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