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市中心不景气，加拿大写字楼商业房产苦苦挣扎，但仓库就厉害了

2023 年第一季度加拿大 12 个商业房地产市场，结果发现，由于各地DT市中心遭受重创，商业房地产受到打击最大，但仓库类就厉害了。据 Re/Max 称，利息高企、通货膨胀、远程办公导致写字楼大量空置，这些因素促使投资者对商业房地产持谨慎态度，用于配送和仓储的工业建筑是该行业的亮点。 “写字楼行业在全加拿大各地的市场上继续挣扎。”Re/Max报告称， Re/Max补充说，一些公司急于减少他们的实体店以削减成本。接受调查的市场中有一半报告说，正在努力将商业办公室重新改建为住宅，以帮助DT市中心核心地段恢复活力。尽管报告指出并非所有建筑物都适合改造，但一些城市正在提供激励措施以鼓励改建为住宅。例如，卡尔加里向开发商提供每平方英尺 75 元的补贴，用于将办公室改造成住宅，目前已批准 10 栋建筑。根据 Re/Max 的报告，“通过改建，将建造 1,200 多套新住宅，并淘汰大约 100 万平方英尺的商业写字楼，为卡尔加里市中心注入新的活力。” 多伦多、哈利法克斯、渥太华、伦敦和温尼伯的建筑物也将进行类似改建。 Re/Max Canada 总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示：“改造和翻新活动不仅带来了急需的住宅产品，而且还支持周围的零售商店和餐馆、交通系统以及我们市中心社区的整体健康。” 该报告称，各省市政府审批的繁文缛节是最重要的“阻碍”，特别是考虑到联邦政府未来几年的移民目标，修改规划（Zoning amendments）、改建申请和批准被认为是症结所在。 Re/Max Canada 执行副总裁埃尔顿·阿什 (Elton Ash) 表示：“我们需要城市规划办公室的合作伙伴及时（数月而不是数年）简化申请和审批流程，以便将这些房产推向市场。” 该报告称，在大流行封锁期间，大批消费者寻求在线购物选择后，包括购物中心在内的商业房地产零售领域看起来比预期更有恢复能力。但在第一季度，包括配送和仓储中心在内的工业房地产几乎跑赢了所有其他资产类别，所有市场都报告了强劲的销售和租赁活动。除了安省和卑诗省，在三个月内，房地产价格和租赁价值攀升，因为投资者和最终用户希望在邻近省份获得更实惠的价格。 “来自这些省份和主要市场的需求溢出推动了埃德蒙顿、卡尔加里、里贾纳、萨斯卡通、伦敦-圣路易斯、托马斯、哈利法克斯和圣约翰的工业房地产销售。”报告称。 “虽然大多数加拿大市场的需求已从 2022 年报告的峰值水平回落，但考虑到工业房产遇到的不利因素，库存水平仍然非常低。” 作者：丁其

超级生活2023-06-03

警报拉响！两位大佬警告：这一市场的“灾难性崩盘”已开始我们正在建一大批“僵尸建筑”

率上升和地区银行业的动荡都加剧了人们对商业房地产崩盘的担忧。在过去的15个月里，美联储已经将借贷成本从接近于零提高到5%以上，这对房地产估值造成了压力。硅谷银行的倒闭也导致了其他地区性银行的倒闭，造成了流动性紧缩，许多人预计这将进一步损害商业房地产。 Cordova说，写字楼价格已经在下跌。他说，一栋以2.3亿美元购买的大楼现在可能仅卖到1亿美元。除了容易受到利率上升和银行业恐慌的影响外，该行业还受到疫情推动的在家办公趋势的影响，这种趋势减少了企业对办公空间的需求。 “你看过丹泽尔·华盛顿(Denzel Washington)主要的电影《迫降航班》吗?”嗯，飞机的机翼着火了，飞机正在坠落，”Cordova告诉《财富》杂志。“这只是一个打击有多严重的问题。这是启示录。” 明星投资人：商业地产面临洗牌，但着陆情况将比想象的要软《创智赢家》(Shark Tank)投资人Kevin O’Leary表示，商业房地产市场正面临20多年来的首次重大洗牌。尽管他预计商业地产市场将出现大幅回调，但他说回调要比想象的温和。 “这是一项硬资产，所有权发生了变化。愚蠢的经理破产了，他们失去了所有的股权，新的经理带着问题基金进来——现在已经筹集了数十亿美元，”O’Leary周四告诉福克斯商业频道。 “有很多钱在场外等待这场所谓的大屠杀。这将比你想象的要温和得多，”他补充道。 O'Leary等人警告称，由于美联储加息后借贷成本上升，以及疫情后办公空间需求下降，商业房地产正面临压力。 “不管你在办公室里怎么吹捧你的房地产书，世界已经变了。一方面利率上升，另一方面人们不想再在小隔间里工作了，”他说道。他还强调了这对地区性银行的潜在影响。据他估计，这些银行的投资组合中，商业房地产占比高达四分之一，而这个市场目前处于水下。 O’Leary此前曾表示，3月初硅谷银行的倒闭将是地区性银行终结的开始。他告诉福克斯，在未来五年内，4500家“小而糟糕的银行”将合并成大约800家资金充足的“超级地区银行”。 “这会很痛苦，但要克服它。它不会让美国经济陷入瘫痪。”

财经风云2023-06-03

美联储今年再加息2次！贝莱德：美国通胀太强压不住商业地产仍存在爆雷风险

息2次。他称，经济中仍存在问题，特别是商业房地产领域。《路透社》报道，芬克在德意志银行金融服务会议上表示，他预计美联储至少还会加息2次。但他淡化了美国经济衰退的风险，称即使发生经济衰退，也可能是温和的。据CME的Fed Watch工具显示，美联储6月加息25个基点、将利率调整为5.25-5.5%的概率，已经从70%下降至33.2%，暂停加息的概率则升至59.9%。 (来源:CME Fed Watch) 值得关注的是，近期被提名出任美联储副主席的Philip Jefferson周三表示，6月FOMC会议倾向维持利率水平不变，但暗示这不代表加息周期已结束。 “美联储将不得不更加警惕，经济比市场意识到的更有弹性，”芬克说。即便如此，芬克提醒投资者，经济中仍存在一些问题，例如商业房地产领域。他补充：“我只是没有看到通胀下降的证据，或者我没有看到美国将出现硬着陆的证据。” 芬克表示，他预计美国债务上限危机将得到解决，但围绕提高政府借贷上限的“戏剧性事件”削弱了人们对美元的信任。美国众议院周四(6月1日)正式通过债务上限法案，以314票对117票成功闯关。共和党领袖麦康奈尔在推特上指出：“今晚美国债务上限法案的通过，是朝着正确方向迈出的重要一步。现在，轮到参议院毫不拖延地通过这项协议了。” 这正好赶在财政部指出的6月5日“X”日期的最后期限前，届时政府可能会用尽现金来支付其所有债务。 “我相信我们会有一个解决方案，但让我们明确一点，美国正在危及其储备货币地位，”芬克强调说。他指出，围绕债务上限立法的旷日持久的辩论、美国违约的风险和可能的信用评级下调，实际上都是美元的“不稳定”因素，将影响美元作为世界主要储备货币的地位。芬克说，在与全球央行行长的谈话中，有人提出了美元风险过高，以及对美元过于重视的问题。 “我们正在削弱这种信任，从长远来看，我们需要纠正和重建这种信任，”他说。 ING首席国际市场经济学家James Knightley表示，由于消费者支出成长强劲、就业市场依然吃紧、通胀持续火热，当前几乎没有更多支撑来反制鹰派的立场。克里夫兰联储主席Loretta Mester稍早受英国《金融时报》专访时也表态，她认为继续加息没什么好等的。

秉哥说市2023-06-01

更多银行恐将爆雷？美国FDIC：第一季“问题银行”数量增加至43家存款总额创记录最大降幅

受限，”他补充说，并提到了写字楼支持的商业房地产贷款的具体挑战。 “这些将是FDIC持续关注的监管事项。”

夏洛特2023-06-01

小心金融市场平静突然被打破！美联储恐酝酿下一场“风暴”

袭击市场，但潜在的脆弱性来源有很多，从商业房地产到货币市场基金。自从银行业动荡最糟糕的时期过去以来，市场已经稳定下来。经济仍有韧性的迹象也让更多投资者押注美联储可能在不造成太多经济痛苦或不稳定的情况下降低通胀。 5月早些时候，美联储主席鲍威尔(Jay Powell)表示，美联储的货币政策和金融稳定工具“配合得很好”，使其能够支持银行并追求价格稳定。但一些市场人士认为，不仅地区银行业仍处于压力之下，金融稳定面临的其他多重风险也依然存在。紧缩的货币政策很可能导致它们崩溃，或者加剧其他冲击的影响。这些突发事件可能会迫使政府采取更多干预措施，部分抵消收紧政策的影响。布鲁金斯学会(Brookings Institution)汉密尔顿项目(Hamilton Project)主任Wendy Edelberg说：“美联储不希望在金融危机中实施货币政策。因此，如果他们看到自己的行为造成了危机，他们就必须采取行动。然后他们需要减轻这种情况。” 在今年3月硅谷银行(Silicon Valley Bank)遭遇挤兑之后，美联储不得不介入，向银行体系提供了数百亿美元的紧急支持。一些人认为，这实际上是对美联储收紧货币政策的反击。经纪交易商South Street Securities首席执行官James Tabacchi表示：“市场对美联储是在紧缩还是在放松感到困惑。我们试图遵循他们的做法。而现在，市场不知道该遵循哪个美联储。” 系统性冲击既可能来自已知途径，也可能来自意外途径。在本月早些时候发布的最新金融稳定报告中，美联储列出几个令人担忧的领域，包括人寿保险以及某些类型的债券和贷款基金。明尼阿波利斯联储主席卡什卡利指出，尽管许多专家预计私人市场的风险有限，但缺乏透明度意味着官员们并不完全了解债务推动的押注的程度。金融机构是如何相互关联的，这一点也并不总是很清楚。卡什卡利说：“有很多复杂的东西我们还没有很好地了解。不幸的是，在真正的问题出现之前，这一点可能不会被揭示出来。”

tqttier2023-05-31

加拿大五大银行拉响警报！这类房产投资者超50%每月赔钱！

erg 所有加拿大五大银行都指出，北美商业房地产（CRE）行业风险升高是提高信贷损失准备金的原因之一。随着越来越多的工人在疫情期间进入远程办公或混合办公模式，对办公空间的需求下降，给办公室租金和估值带来压力。与此同时，利率的飙升也推高了偿债成本。加拿大皇家银行（RBC）表示，与疫情前的水平相比，其商业房地产贷款损失准备金增加了一倍，而TD银行表示其商业房地产准备金是疫情前的2.5倍。图源：ft.com 尽管加拿大住房机构警告该国家庭债务水平是所有G7国家中最高的，但银行在处理加拿大抵押贷款和个人贷款组合时表现出更加自信的态度。在多伦多和温哥华等地地区，平均房价超过110万加元，即将到期的一波抵押贷款将以更高的利率进行续约，这将使每月的抵押贷款成本增加数千元。巴克莱银行（Barclays）加拿大研究主管John Aiken表示：“从信贷质量的角度来看，加拿大银行账面上的住房抵押贷款是非常稳固的，几乎不受经济衰退的影响。高贷款比例的抵押贷款——在理论上有风险的那些，都是经过保险的，所以银行在这方面基本上是无懈可击的。” 五大银行中有四家未达到分析师的盈利预期，因为较高的开支和低迷的收入挤压了利润率。只有加拿大帝国商业银行（CIBC）作为第五大借款人超出了预期。总体而言，它们的表现不如美国的大型银行，后者的利润超过了华尔街的预测，这得益于更高的借贷成本，增加了净利息收入并弥补了投资银行业务收入的下降。对于在美国市场拥有大量业务的蒙特利尔银行（BMO）和TD银行来说，其业绩不及预期与其美国扩张计划有关。BMO收购加州西部银行的整合成本对其盈利产生了影响，其92%的履约贷款准备金是从这笔交易中继承而来，这表明美国境内的信贷风险更大。与此同时，TD降低了其盈利预期，部分原因是由于其未能成功收购美国地区银行First Horizon所产生的费用。由于少数几个大型银行占据主导地位，加拿大银行业历来被认为比美国银行业更安全、更具利润。今年，美国地区银行业因硅谷银行和第一共和银行的倒闭而动荡，这进一步强化了这种印象。总部位于多伦多的Veritas投资研究公司的分析师Nigel D’Souza和Roshan Paunikar写道：”与美国银行相比，加拿大银行的股本回报率更高，并且交易的账面倍数也更高。自1840年以来，加拿大没有经历过银行危机，而且自1923年以来只有两家银行倒闭……而美国银行体系自19世纪40年代以来经历了12次重大银行危机。” 巴克莱银行的Aiken表示，投资者仍然会对追求国际增长的加拿大银行给予回报。尽管TD在收购First Horizon方面出现了问题，但该行首席执行官Bharat Masrani在本周表示，他们将继续寻找交易机会。然而，Aiken表示，在经济不确定时期，加拿大银行不太可能对陷入困境的美国银行采取行动。他说：”我们从历史上来看，加拿大银行在危机时期很少有机会主义行动。我认为，总的来说，他们更倾向于对经济前景有更好的可见性。” 多伦多前所未有的”临界点” 超过一半公寓投资者在亏钱市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets的一份最新联合报告称，利率上升正将多伦多地区新建公寓市场推向一个临界点。去年，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，这是有史以来第一次。图源：51记者拍摄《2023年大多伦多地区公寓投资报告》警告说，这可能会危及对新住房的需求，并可能加剧本地区的住房危机。报告称，四分之三的公寓投资者持有房贷。2020年，这些买家的月平均利润为63元。去年变成了平均亏损223元。报告称，今年情况进一步恶化，第一季度平均亏损400元。14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者至少亏损400元。图源：51记者拍摄情况会变得更糟。这份报告由Urbanation总裁Shaun Hildebrand和CIBC World Markets副首席经济学师Benjamin Tal共同撰写。 2021年底和2022年初以峰值价格购买的公寓楼花即将完工，这些公寓的投资者将以更高的利率交房。 Hildebrand表示：“轻松获得回报和现金流的辉煌时代可能已经结束。” “一方面，投资活动减少意味着价格上涨压力减少。但我认为更重要的是，这将减少供应，考虑到我们正在面临的租房的巨大短缺，这是一个非常大的问题。” 报告中的普查数据显示，大多伦多地区39%的公寓由投资者持有和用于出租，其中59%的公寓是去年建成的，数字在过去10年里上升了20%。 “这又回到了完全依赖小投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在人们比以往任何时候都更需要租房的时候，你会面临巨大的供应缺口。” 他说，人们经常诋毁公寓投资者，但如果没有他们，租房供应会糟糕得多。 “事实是，我们未来继续需要，因为传统的租赁开发仍然不够。” 在2018年的一份报告中，Urbanation和CIBC发布了大多伦多地区公寓投资者的简介，其中大多数是40至60岁的当地移民。只有大约10%的买家是国际买家。近日，加拿大统计局称，绝大多数房地产投资者都居住在安省，大多数人年龄在55岁以上，收入在11万元以上。报告的作者说，周一的报告是对投资者经济状况的分析，而不是对市场的预测。 Hildebrand说，投资者现在更看好小户型和郊区，那里价格较低，现金流前景更好。 2022年，一居室公寓占投资者持有单位的55%。其中56%仍在盈利。但是拥有一居室加书房公寓的投资者中，大多数每月都在亏损。Studio公寓仅占投资单位的4%，但其中57%的现金流为正。他表示，依靠公寓投资者来推动90%的租赁供应，并不是在大多伦多地区开发租赁住房的好策略。考虑到今年第一季度末有10.1万套住房在建，未来几年市场将保持供应充足。但是这些单位的资本状况只会变得更糟。如果投资者今天不买，很明显，建筑开工率将很快开始下降，交付量将在几年后开始大幅减少。今天新建筑单位的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。根据建筑工业和土地开发协会(BILD)今年2月发布的一份报告，多伦多地区未来10年需要约30万套租赁单元，但计划只建造12.5万套，租房缺口为17.5万套。

加拿大乐活网2023-05-31

马斯克：美国商业地产正迅速崩溃接下来是房价

出警告，今年3月底他在回应一条有关美国商业房地产债务的推文时称，“这是目前最严重的、迫在眉睫的问题，抵押贷款也是如此。” 　　在上个月的一次采访中，马斯克再次就商业地产可能引发的危机作出警告，称“今年再过一阵子这将成为一件非常严重的事。”马斯克指出，居家办公趋势大幅减少了全球办公楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空置率率都创下了历史新高，银行业可能因此陷入危机。　　马斯克表示，商业地产曾经是A级资产，如果有银行持有商业地产，那将被认为是一家很安全的银行，但现在情况已经不同，许多公司破产或者取消租约不再续租，身为房东的银行也无可奈何，“这是很可怕的画面，银行倒闭已成为头条新闻，如果他们再因商业地产衰退遭受进一步打击，整个系统可能面临风险”。

金融界2023-05-30

马斯克警告：美国房地产市场正面临一场可能走向崩溃的危机

，美联储正在进行的加息可能会打击银行、商业房地产和政府债务，马斯克本人也对这场危机发表了看法。据《商业内幕》报道，马斯克在推特上回应了这些评论：“同意。” 银行业危机的一个副作用是，金融机构收紧了贷款标准，这使得获得抵押贷款变得更加困难。今年3月底，马斯克在回应一条有关美国商业房地产债务的推文时表示：“这是目前最严重的、迫在眉睫的问题，抵押贷款也是如此。” 在今年4月份的一次采访中，马斯克再次就商业地产可能引发的危机作出警告，称“今年再过一阵子这将成为一件非常严重的事。”马斯克指出，居家办公趋势大幅减少了全球办公楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空置率率都创下了历史新高，银行业可能因此陷入危机。美国金融、投资界大佬近期频频对商业地产发出警告。穆迪分析(Moody 's Analytics)的数据显示，今年第一季，美国商业地产价格出现10多年来的首次下跌，突显出银行业面临更多财务压力的风险。 5月17日，穆迪的数据显示，今年第一季，美国商业地产价格自2011年以来首次出现下跌，跌幅不到1%，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累。 (图片来源：彭博社) 穆迪分析首席经济学家Mark Zandi表示：“更多的价格下跌即将到来。”危险在于，这将加剧许多银行面临的困难。在过去一年利率急剧上升的情况下，这些银行正努力保住存款。 “股神”巴菲特的“黄金搭档”查理·芒格(Charlie Munger)日前发出警告称，美国商业房地产市场正在酝酿“一场风暴”，随着房地产价格下跌，美国银行业“充斥着”他所说的“不良贷款”。这位伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)副董事长在接受英国《金融时报》采访时表示：“情况远没有2008年那么糟糕。但银行业会遇到麻烦，就像其他地方会遇到麻烦一样。在好的时候，你会养成坏习惯…当不景气来临时，他们损失惨重。” 美国亿万富翁、阿波罗全球管理公司联合创始人罗文(Marc Rowan)近期表示，美国银行业危机只是部分结束了，下一波危机可能很快就会到来，来源就是美国商业房地产市场。他解释道，预计银行业将收缩贷款，导致信贷环境紧缩。摩根士丹利首席投资官兼首席美国股票策略师威尔逊(Mike Wilson)则警告称，美国商业房地产价格可能会从峰值水平暴跌40%。该跌幅比2008年全球金融危机时更加严重，当时的跌幅约为35%。

tqttier2023-05-30

马斯克评论美国商业地产正迅速崩溃，此前国内有专家称救楼市才能救内需

　　一些调查显示，基金经理已经削减了对商业房地产的配置，并认为商业房地产是可能引发系统性事件的诱因。美联储也加强了对商业地产贷款的监控，并收紧了商业房地产贷款的标准。商业地产市场的变化可能对银行体系产生金融冲击，导致信贷紧缩。　　业内人士表示，办公地产是美商业地产市场的重要组成部分，当前面临较大的风险。然而，一些观点认为办公地产的潜在损失不足以削弱银行体系资本总额，并认为银行有能力处理潜在的损失危机。不过，其他人对商业地产市场的前景表示担忧，认为美国银行体系可能面临困境。　　总之，美国商业地产市场特别是办公地产市场面临着严重的危机，但不同观点存在分歧。这种危机可能对银行体系产生金融冲击，但目前尚不清楚其规模和后果。

金融界2023-05-30

美国银行危机开始扩散，房地产市场也撑不住了？

　　一些调查显示，基金经理已经削减了对商业房地产的配置，并认为商业房地产是可能引发系统性事件的诱因。美联储也加强了对商业地产贷款的监控，并收紧了商业房地产贷款的标准。商业地产市场的变化可能对银行体系产生金融冲击，导致信贷紧缩。　　业内人士表示，办公地产是美商业地产市场的重要组成部分，当前面临较大的风险。然而，一些观点认为办公地产的潜在损失不足以削弱银行体系资本总额，并认为银行有能力处理潜在的损失危机。不过，其他人对商业地产市场的前景表示担忧，认为美国银行体系可能面临困境。　　总之，美国商业地产市场特别是办公地产市场面临着严重的危机，但不同观点存在分歧。这种危机可能对银行体系产生金融冲击，但目前尚不清楚其规模和后果。

金融界2023-05-29

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