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黑石房地产基金遭撤资130亿美元！投资者开始慌了？

约为120亿美元。加农表示，投资者对商业房地产价值下跌的担忧继续推动私募REIT的资金外流。如果私募REITs的估值合理，人们会蜂拥而入，市场告诉你“嘿，你知道吗？我不满意这个价格。” 在1月2日致股东的信中，黑石集团表示，12月份的赎回请求降至11亿美元，比11月份的18亿美元低41%，比2023年1月的高峰期低80%。 “我们很高兴看到12月份的赎回请求继续下降，”一位黑石集团发言人通过电子邮件写道。房地产市场最大的买家已停止行动私募REITs，以BREIT为首，在近年来是商业房地产市场最繁忙的收购者之一，吸纳了数百亿美元的仓库、公寓综合体、学生住房、数据中心、自助存储设施和其他物业资产。除了黑石集团外，其他知名资产管理公司，包括Starwood、KKR、Apollo、Ares和Brookfield，也在该行业成立了类似的工具，以吸引越来越多渴望投资由华尔街精英管理的快速增长房地产领域的日常投资者。但从2022年3月开始，美联储开始一系列加息，导致商业地产价值下降和销售活动减少。担心私募REIT的价值可能下跌，投资者现在寻求赎回以避免损失。这些事件几乎使该行业停止了过去的显著增长。截至2023年第三季度，BREIT报告的房地产收购仅为3700万美元，而2022年同期则是惊人的300亿美元。Starwood的私募REIT，作为行业第二大此类工具的SREIT，净资产为110亿美元，2023年前三个季度并未公布任何重要收购，而2022年同期为50亿美元。 “他们非常积极，”CBRE美国债务和结构化融资部门总裁詹姆斯·米伦(James Millon说，指的是近年来私募REIT买家，他们瞄准了房地产市场中在金融逆风中保持韧性的资产类别。黑石集团发言人指出，自2022年以来，BREIT已以高于净资产价值的溢价出售了160亿美元的房地产资产。米伦表示，尽管赎回浪潮削弱了私募REIT的购买活动，但该行业收购活动的减少也表明商业房地产市场整体放缓，因为市场上的买家和卖家在更高利率下难以协调物业定价。 “2023年发生的是很少的交易活动，无论是私募REIT、公开REIT、私人资本还是机构资本，”米伦说。“没有人在交易。” 根据CBRE的数据，第三季度全国共发生了近820亿美元的商业地产销售交易，较2022年第三季度的1779亿美元交易额下降了54%。从202年第四季度开始到2023年第三季度结束的一年里，共完成了近4000亿美元的销售，比前12个月的9277亿美元交易额下降了56.9%。估值私募REITs 私募房地产投资信托行业的部分问题可以追溯到其参与者如何评估其股票。与投资者需求决定股票定价的公开交易房地产投资信托基金不同，大多数私募房地产投资信托基金使用每月投资组合评估作为股票价值的基准。专家表示，与更广泛的房地产市场相比，该行业对商业地产价格下跌的反应速度似乎较慢。加农表示，2023年私募REIT的资产价值“平均下降了不到5%”，而公共 REIT 的普遍资产价值下降了15%。截至 2023 年11月，MSCI 的 CPPI 全国所有房地产指数（该指数以各种房地产类型的商业房地产价值为基准）已比上一年下降了8%。据 Stanger 称，BREIT 的资产净值在2022年增长了3.7%，到2023年11月将下降3.4%。加农表示，投资者对私募房地产投资信托基金的“资产净值并不乐观。一位因无权讨论该行业而不愿透露姓名的前私募房地产投资信托基金经理表示，摩根士丹利和瑞银等已成为投资者资金进入私募房地产投资信托基金重要渠道的主要财富管理公司可能会在最近发生的事件。该人士表示，例如，他们曾与一位投资经理交谈过，该经理“拥有10亿美元的BREIT风险敞口”，但最近“将其降至3亿美元”。对此，摩根士丹利拒绝置评。瑞银也没有回应置评请求。黑石集团辩称，BREIT房地产投资组合中租金的上涨弥补了利率上升带来的房地产价值下降，并且其持有的资产以阳光地带等强劲市场中充满活力的房地产类型为基础。截至2023年第三季度，该公司的现金流较2022年同期改善了6%。预期降息可能会刺激经济好转私募房地产投资信托行业已经存在了几十年，但因管理平庸和费用高昂而名声扫地。黑石集团试图通过向普通投资者提供同样引以为豪的管理方式来重振这一领域，而黑石集团曾用这种管理方式从富有的个人和机构客户那里吸引了数千亿美元到其基金中。该公司于2017年推出了BREIT，并在短短几年内积累了超过1000亿美元的房地产资产组合（包括债务），专注于房地产市场的各个领域，例如仓库、公寓和数据中心，事实证明这些领域利润丰厚。一些人认为该基金和整个行业的困境都是暂时的。美联储表示将在2024年降低基准利率，这可能会缓解商业地产价格的下行压力。例如，期货市场已经消化了即将降息的多达125个基点，即美联储利率下降1.25%。 CBRE的米隆（Millon ）表示“每个人都会开始对房地产交易（包括私募房地产投资信托基金）进行支持竞标”。他认为“相对于2023年，2024 年——这并不完全是想象的——将是更好的一年。” 有迹象表明正在解冻。12月，BREIT和另一家公司基金Blackstone Real Estate Debt Strategies 与其他投资者合作，收购了联邦存款保险公司 (Federal Deposit Insurance Corporation) 扣押的近 170 亿美元高级抵押贷款组合中20%的股份来自失败的贷方Signature Bank。 BREDS全球负责人乔纳森·波拉克 (Jonathan Pollack) 在一份声明中表示：“我们期待与借款人和合作伙伴合作，最大限度地发挥这些资产的潜力。”

Sissi01-04 08:29

美国房市警铃响起！穆迪称224座办公楼陷“再融资困境” 英国《金融时报》：纽约、旧金山负担最重

llington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。” 在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。 “办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。

秉哥说市01-03 16:30

哥伦比亚资产管理CEO Bill博士专访：如何有效防控房地产基金的风险

哥伦比亚资产管理公司由商业物业收购和管理精英组成，聚焦于高回报商业物业机会的筛选，收购潜力巨大的商业大楼和商场、增强项目管理程序，通过优化升值以及对不动产资产管理全方位的服务，与合伙人一起创造更高的价值，加速资产增值。且听Bill老师深度解析房地产基金的风险以及该公司的应对策略。

哥伦比亚资产管理01-02 03:58

专家预测：损失5,900亿美元后商业地产能否走出困境？

”，据研究公司凯投宏观估计，2023年商业房地产价值损失了5,900亿美元。#2024投资策略# 正如穆迪分析公司商业房地产分析主管告诉《财富》杂志的那样，“办公楼的故事并不是一个大规模废弃的故事，它更像是一个‘它需要时间才能正常化并发现它的未来’的故事。” 然而，这种正常化的前景变得越来越具有挑战性。今年夏天，凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichur预测，到2025 年底，写字楼价值将暴跌 35%。截至12月初，他的预测变得更糟。凯投宏观目前预计，到2025年底，写字楼价值将从高峰到低谷下降 40% 以上，甚至到2040年也不会恢复。 Raichura指出，长期利率高于最初预期。他的团队预计到2030年代这一比例将约为 1.5%至 2%。尽管他预计美联储2024年将降息，但他认为利率最终将回到目前的水平。目前，Raichura表示，办公楼行业的崩溃仍处于一半左右：“明年肯定会出现一些困难，或者更多的困难。” Raichura解释说，一个明显的迹象是，由于借款人无法支付贷款，办公室拖欠率增加，这出现在商业抵押贷款支持证券的数据中。“我认为明年还有很长的路要走，因此我们预计这一数字将继续上升。” Raichura在谈到办公室拖欠率时表示。随着时间的推移，他怀疑银行或其他贷款机构将接管其中一些拖欠的房产，更多的办公空间将进入市场，其中一些会大幅折扣。穆迪分析公司(Moody's Analytics)商业房地产分析主管Kevin Fagan表示，“明年的推动因素很多是持续到期”，或者是在再融资不那么便宜的时候到期的债务。Fagan说，今年，银行和其他贷款机构向业主提供了大量延期和解决协议，但这种慷慨不会永远持续下去。在他看来，职位空缺将在2025年之后开始下降。不过，无论如何，我们还不清楚。“明年对于公职人员来说将是艰难的一年……随着即将到期的债券的到期，我们看到大约 75% 的债券将陷入困境，”他表示，相对于贷款金额，他们的收入（以租金的形式）可能较低，以及贷方认为不受欢迎的其他因素，并且如果不投入更多股本，将很难为借款人进行再融资，这是相当血腥的头条年。摩根大通商业地产主管Al Brooks表示，这个时代对于写字楼来说绝对是一场翻天覆地的变化。“我不认为我们会回到过去，” Brooks说，较旧、不太理想的办公室已经受到最大的打击，这些办公室可能需要重新调整用途。与许多人一样，Brooks并不认为办公室会被大规模改建为住房，因为这样做的成本很高。 Cohen & Steers 房地产策略和研究主管Rich Hill估计，写字楼仅占房地产投资信托市场的 3%，占商业房地产市场的20%左右。然而，在某些情况下，租金正在下降，资本支出正在增加，资产负债表也不佳。 Fagan预测，对于商业房地产的买卖来说，今年是艰难的一年，明年这种情况将在某种程度上继续下去。Fagan表示：“这是一个[困境]与利率密切相关的周期，而不是基本面……这是非常不寻常的。”而且由于利率影响房地产的定价方式，价值受到了打击。这种情况明年还将继续，但随着创造性的融资选择失去动力，可能会以拖欠的形式出现。 “虽然商业房地产市场和商业房地产贷款市场肯定面临逆风，但它还远未崩溃，” Hill说，这看起来更像是一场缓慢的磨难——市场已经消化了这种磨难，而且可能没有人们六个月左右预期的那么糟糕。他认为房地产投资信托市场是经济衰退和复苏的领先指标，在创下新低后也同样大幅复苏。 Hill表示，虽然随着租赁市场疲软，公寓面临挑战，但从中长期来看，它是一项强大的资产。在大流行的低利率环境下，公寓估值很高，而且对于许多房产来说，估值可能被高估。随着当今利率的上升和风险的增加，这些价值已经暴跌。除此之外，在许多地区，尤其是阳光地带，这些建筑供过于求。然后是浮动利率债务，这对选择多户住宅构成了巨大的风险。一些以最高估值购买并以短期浮动利率债务融资的公寓的贷款即将到期，而此时租金正在放缓，利率也大幅上涨。去年，借贷成本上升，租金持平。这种情况可能会持续到明年，这意味着业主的收入流不会增加。Raichura说，“除了办公室之外，短期内我最担心的肯定是多户住宅”。他补充说，“我们预计明年会出现更多问题。” 他预计，从去年年中到明年年底，公寓价格将下降 20%。

佳华1682023-12-31

洛杉矶一写字楼折价52%出售！专家预警：2024年或迎来下一波下跌

有更糟糕的情况出现。” 尽管写字楼仅占商业房地产市场的五分之一，但最近华尔街发出了对其前景的严峻预警。本月初，凯投宏观分析认为，写字楼价格仍将再暴跌 20%，并补充说，美国写字楼价值从峰谷到谷底的总体跌幅将达到 43%，并可能需要二十年或更长时间才能回到2020年初的高点。同样在本月，南加州大学、哥伦比亚大学、斯坦福大学和西北大学的研究人员发表的一份工作论文表示，商业房地产行业面临自 2008 年以来最严重崩溃的风险。他们估计，由于利率上升和远程工作趋势，大约14%的写字楼贷款和44%的办公贷款为负资产。这意味着当前价值低于未偿抵押贷款余额。随着市场压力的加剧，预计所有商业房地产贷款的10%-20%可能会违约，给银行带来约1600亿美元的潜在损失。这一趋势不仅反映了写字楼市场的不稳定性，也凸显了整个商业房地产的困境。

Sissi2023-12-28

日本2023年空置房达1000多万套地产商狂买海外地产

物资产的数据显示，来自日本的资本为全球商业房地产交易贡献了74亿美元，是过去15年来年均水平的3倍多。虽然今年日元疲软，兑美元汇率已接近数十年来的最低点，海外收购成本十分高昂，但日本房地产商依然前赴后继。分析认为，这是因为这些地产商面临日本国内人口减少和住房过剩的局面。根据日本总务省今年4月公布计数据，截至2022年10月1日，不计在日本居住的外国人，日本人口总数为1.22031亿，较上年减少75万，创1950年以来最大跌幅。日本总务省发布的土地住宅统计报告显示，日本全国各县2023年的空置房数量多达1000多万套。日本国立社会保障和人口研究所预测，日本空置房屋数量将在20年内激增至2000万套。更少的人口和更多的空屋，未来在日本本土投资房地产回报率只会更低。房地产商只能将目标放眼于海外，期望多元化的投资能够带来更大的收益。

金融界2023-12-26

【宝星环球】盘点2023七大财经事件：世界经济的波澜壮阔

继宣布破产，引发了对美国银行业的担忧。商业房地产行业的低迷状态也可能成为未来危机的导火索。 4. 瑞信被瑞银收购：百年历史的终结瑞士信贷因丑闻、违法问题和管理层变动饱受打击，最终在2023年被瑞银收购。瑞信股价多年低迷，经历一系列财务问题后，最终走向破产。这标志着一家百年老行的终结，也反映了银行业面临的多重挑战。 5. ChatGPT引爆AI热潮：科技的新风向 ChatGPT作为OpenAI开发的聊天机器人，自去年问世以来引发了人工智能热潮。对大模型开发的兴趣上升，各大科技公司纷纷投资研发自己的AI。然而，AI的发展也引发了对就业和安全的担忧，导致欧盟通过《人工智能法案》等法规进行规范。 6. 中东局势：巴以冲突升级与石油市场的担忧俄乌冲突未解，中东地区的紧张局势再度升级，特别是在哈马斯突袭以色列后。巴以冲突的爆发引发了对“石油大禁运”的担忧，伊朗呼吁对以色列实施石油禁运，使得全球航运业受到影响。美国组建红海护航联盟以保护船只，但风险仍然存在。 7. 石油市场的波动：欧佩克+的减产与美国的崛起欧佩克+成员国在2023年宣布减产，并由于全球石油需求下滑、非欧佩克+国家产量增加等因素，油价经历了一波起伏。美国则在石油产量方面创下历史新高，达到1300万桶/日。安哥拉退出欧佩克+，进一步加剧了对减产效果的担忧。结论 2023年十大财经事件呈现出世界经济的动荡与复杂。货币政策的波折、银行业危机的爆发、科技领域的创新、对全球经济产生深远影响。未来对AI的规范、中东冲突的发展以及能源市场的变化将是市场和政府持续关注的焦点。

宝星环球投资2023-12-26

美联储“转向”了但加息的影响还在持续

才阻止了危机进一步的蔓延。此外，随着商业房地产贷款的恶化，未来几年许多小型银行的发展都将受到拖累。根据Trepp Inc．的数据，从明年到2028年，美国将有超过2.8万亿美元的商业地产债务到期，其中大部分由银行持有。自顶峰以来，办公楼价值下跌35%，这意味着银行将面临数十亿美元的损失。惠誉预测，2024年美国商业地产抵押贷款拖欠率将飙升至8.1%，2025年将达到9.9%。美国国家经济研究局本月在一篇论文中提到，“只要利率保持在高位，美国银行体系就将长期面临破产风险。” 在廉价资金时代结束后，破产周期重新回归，这可能吞噬一些CCC级债券发行人，他们原本在疫情期间依靠较低的利率得以生存。虽然债券规模很小，只有不到1760亿美元，但仍远高于金融危机期间破产飙升的水平。在美联储主席鲍威尔上周发表鸽派言论后，这些违约风险相对较高的债券与其他公司债券之间的利差未能收窄，这表明债券持有人仍对风险持谨慎态度。摩根大通资产管理公司分析师Oksana Aronov本月表示，由于信贷市场整体上比以往任何时候都更倾向于低质量的债券，清算将在某个时候到来，并伴随着戏剧性的重新定价。

金融界2023-12-24

美股恐对降息预期太“上头”！股市与经济有温差，宏观风险被无视

已经发现更难获得信贷，而区域性银行则因商业房地产估值不断恶化而面临巨大打击。现在的问题是，曾低估了通胀威胁的各大央行是否会太晚转向降息，从而为经济放缓打下基础。花旗经济学家今年早些时候的分析发现，美国和欧元区贷款调查显示的信贷供应恶化，可能会在明年年底前将这两个地区的经济实际增长率拉低约1%至2%。彭博经济学家Stuart Paul预计，随着货币政策的影响继续扎根，对利率敏感的类别的支出将继续疲软。尽管如此，一些经济学家对收紧货币政策带来的痛苦将持续下去的观点不以为然，而且预测衰退的悲观阵营已经缩小。无论如何，对于家庭来说，这是一个特别可怕的时期，他们的收入被飞涨的商品和服务成本、更高的租金成本和信用卡债务利率所吞噬。雀巢公司首席执行官Mark Schneider在接受采访时表示，经过两年的通货膨胀，消费者在维持收支平衡方面遇到了一些困难，这是可以理解的。此外，央行的紧缩政策“正在进入实体经济”。你看到抵押贷款利率上升、你看到租金上涨，所以所有这些都增加了消费者的谨慎态度。” 消费者，尤其是那些收入较低的人，受到的挤压可以从信用卡拖欠率和次级汽车拖欠率中看出，信用卡拖欠率已飙升至疫情前的水平，次级汽车拖欠率也达到了历史最高水平。富国银行分析师Shannon Seery Grein称“我们看到银行收紧贷款标准的速度历来与经济衰退的速度一致。即使美联储开始放松政策，更宽松的环境在经济中蔓延并影响到消费者借贷成本，也需要时间。” 企业也开始感受到前景不确定带来的痛苦，并开始挤压收入。玩具制造商孩之宝（HAS.US）计划在假日销售下滑之际裁员20%，而福特汽车正在削减其标志性电动汽车的生产目标，部分原因是消费者对高价望而却步。穆迪本月将沃尔格林联合博姿（WBA.US）的评级下调为垃圾级，理由是消费者环境疲软等因素。包括Vishwas Patkar在内的摩根士丹利策略师表示，“随着限制性利率政策的滞后影响继续蔓延”，并损害业绩不佳公司的现金流及其偿债能力，将有更多公司债券评级遭到下调。 “宏观经济中枢”银行的系统风险犹存尽管华尔街的说法是“今年什么都没发生”，但在2023年仍然出现了重大风险事件：全球系统性银行瑞士信贷倒闭；而美国的地区性银行遭遇挤兑，需要大型银行、政府和监管机构的干预，以防止危机进一步蔓延。今年的银行挤兑是在证券投资组合出现亏损之后发生的，而商业房地产贷款的恶化将在未来几年拖累许多规模较小的银行。根据Trepp公司的数据，超过2.8万亿美元的美国商业房地产债务将于明年至2028年到期，其中大部分由银行持有。商业办公楼价值相较峰值下跌了35%，这意味着贷款机构面临着数十亿美元的损失，而当借款人在贷款到期时交还房产进行再融资时，这些损失将会具体化。惠誉预测，到2024年，美国办公室商业抵押贷款拖欠率将跃升至8.1%，到2025年将升至9.9%，这将影响到银行金融系统。在美国国家经济研究局本月发表的一篇论文中，包括Erica Xuewei Jiang在内的研究人员表示：“只要利率保持在高位，美国银行体系就将面临长期的重大破产风险。” 欧元区的贷款环境也发生了变化，银行大幅减少了放贷，同时也面临商业地产损失。信贷标准一直在收紧，因为不断恶化的经济前景削弱了银行对风险的容忍度。随着市场利率渗透到实体经济，银行要求提高贷款利率，而借款人正试图减少债务，而不是寻求获得额外信贷来为投资融资。主要央行从量化宽松转向紧缩，也影响了信贷状况，银行预计这一趋势将持续到明年，削弱流动性。穆迪9月份警告称，这为现金充裕的私人信贷提供商创造了机会，它们可能在全球范围内引发一场逐底竞争，从而引发系统性问题。在廉价资金时代结束后，破产周期的回归也可能吞噬一些CCC级债券发行人，这些发行人在疫情期间依靠较低的利率得以生存。虽然债券规模很小，不到1760亿美元，但仍远高于金融危机期间破产飙升的水平。拥有这一评级的公司将面临更高的借贷成本，因为它们的债务需要再融资，此外，如果经济走弱，客户可能会减少，这将打击它们的盈利。在美联储主席鲍威尔上周发表鸽派言论后，这些违约风险相对较高的债券与其他公司债券之间的利差未能收窄，这表明债券持有人仍对风险持谨慎态度。摩根大通资产管理公司分析师Oksana Aronov本月表示，由于信贷市场整体上比以往任何时候都更倾向于低质量的债券，清算将在某个时候到来，并伴随着“戏剧性的重新定价”。她称：“有没有一些公司本不应该撑过2020年，现在却因为美联储不支持而撑不下去？”

金融界2023-12-24

商业地产面临2008年来最严重崩盘美国银行业恐再损失1600亿美元

商业房地产行业面临着自2008年以来最大的崩盘风险，这可能给美国银行业带来高达1600亿美元的损失。这是根据来自南加州大学、哥伦比亚大学、斯坦福大学和西北大学的研究人员的一份新工作论文得出的结论，该论文评估了长期较高利率对商业房地产行业和美国银行系统的影响。该论文的标题为《货币紧缩、商业房地产困境和美国银行脆弱性》，研究人员使用了早期开发的框架来研究美联储在2022年进行的激进加息，这些加息导致了股票、债券和商业房地产等资产的压力增加。据估计，由于利率上涨和远程办公导致房地产价值下降，大约14%的所有贷款和44%的办公楼贷款处于负资产状态，即当前价值低于未偿还贷款余额。因此，根据该论文的估计，商业房地产贷款中有10%至20%可能违约，这一比例处于大规模金融危机期间估计的违约率的较低端，银行可能会面临大约1600亿美元的损失。这一证据表明，“如果利率保持较高水平且房地产价值无法恢复，违约率有可能达到甚至超过大萧条期间的水平。”其他专家也警告商业房地产领域可能面临麻烦，因为该行业有大约1.5万亿美元的债务将在未来几年到期。银行额外损失的前景引发了对另一次银行挤兑的担忧，类似于今年早些时候冲击了硅谷银行和其他贷款机构的情况。在这份工作文件中，研究人员估计，在一种情况下，即一半未投保的存款人清空他们的账户，与商业房地产相关的损失可能导致31至67家较小的地区银行破产。另外，由于利率上升导致的损失，还有340家银行可能面临破产。研究人员表示，“如果这种商业地产贷款困境在2022年利率低的时候显现出来，即使在我们最悲观的情况下，也不会有任何一家银行倒闭。然而，2022年货币收紧导致银行资产价值大幅下降，严重削弱了银行应对不利信贷事件的能力。”“这种风险使银行容易受到重大偿付能力风险的影响，”该论文随后补充道。投资者一直关注美国银行体系的稳定性。今年8月，评级机构穆迪降低了对10家大型和中型美国银行的信用评级，并将另一组银行列入审查范围，部分原因是银行资产风险增加。

金融界2023-12-23

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