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11月加拿大房屋销售量减少38.9% 平均房价下降12%，央行加息成最大影响因素

I同比上涨6.9%。为了应对这种情况，加拿大央行实施了量化紧缩计划，旨在减少支出和借贷。央行通过提高了强加给银行的隔夜利率，由于私人银行从央行借钱，这些利率上涨转嫁到消费者身上，导致抵押贷款利率上升，提高小企业贷款利率和更高的信用卡利率。 12月7日，加拿大央行宣布将隔夜利率上调50个基点，这是加拿大央行在2022年连续第7次加息。这导致利率从3.75%上升到4.25%。银行和贷款机构对此次加息的反应是将最优惠利率上调50个基点，至6.45%。虽然个人借款人的抵押贷款利率可能更高，但那些信用和财务状况良好的人(优质借款人)在申请抵押贷款时可以预期支付优质利率。例如，按照6.45%的利率，一笔50万加元的住房贷款一年将产生大约32250加元的利息。加拿大皇家银行(RBC)的分析师认为，加拿大央行可能会在2023年初继续加息，这可能会进一步提高抵押贷款利率。因此，许多人继续租房或继续住在现有的房子里，直到利率最终下降。与2021年底相比，这导致房屋需求大幅下降。供求规律表明，需求的减少通常伴随着价格的下降。根据CREA的报告和图表，从2022年11月到去年11月，加拿大全国平均房价下降了12%。 2022年11月，大多伦多地区的房屋销售量同比下降49%，住宅价格较2021年11月平均下跌5.5%。尽管温哥华的平均房价保持不变，但大温哥华地区2022年11月的房屋销售比2021年11月减少了52.9%，过去六个月的平均房价下降了10.2%。渥太华的平均房价同比下跌了约5%，2022年11月的房产销售减少了42%。由于加拿大人购买的住房减少，开发商暂停了新住宅和公寓的建设。反过来，这可能会导致建筑市场的萧条，从而对蓝领工人、材料供应商和依赖建筑市场的小型承包企业产生负面影响。虽然利率处于高位，但住房需求的减少已经导致许多房屋的价格下跌。进入2023年，房地产市场的未来悬而未决。如果加拿大央行继续加息，那么房地产市场可能会继续低迷。然而，如果利率逆转，那么随着借款人获得更优惠的贷款条款，房地产市场可能会出现轻微逆转。

Sue2022-12-23

CWG Markets：美元周三上涨日元在震荡交投中下跌回吐了前一天的部分涨幅

CWG Markets2022-12-22

CPT Markets：美国11月成屋销售低于预期限制美元涨势！欧委会批准德国经济支持计划

，今日开盘跌至1.3594附近，市场对加拿大央行是否会在1月进一步收紧政策不确定。近期尽管美元短线小幅承压，不过市场对今年美元整体走势是呈现强势，由于美联储快速加息以及地缘政治紧张局势加剧，导致市场纷纷寻求风险较小的货币避险，推动美元急升。昨日财经事件数据方面，美国抵押贷款银行协会MBA公布第三季度经常帐比预期改善至-2171亿美元，贷款上升预示房产市场好转，不过11月成屋销售年化月率低于预期至-7.7% (报409万户)，反映出单一家庭成屋销售成长有所下降。此外，美国咨商会公布12月各项消费者指数均高于前期，包含信心指数上升至108.3、预期指数上升至82.4及现况指数上升至147.2，显示出家庭对当前和未来经济条件看法表示乐观。在通胀数据方面，加拿大统计局公布11月CPI年月率皆比预期上升至6.8%和0.1%，显示出该国通胀压力有所上涨。从上行方向来看，上方压制(上方阻力) 1.3590，1.3630；从下行方向看，下方支撑1.3550。欧元/英镑 (EURGBP)：欧元兑英镑周三收盘大幅上涨后，今日开盘盘整在0.8772附近，由于欧盟委员会批准了一项490亿欧元的德国经济支持计划，使得欧元获得上行提振，相对英镑则受英国公共借款创下11月的纪录高位而下行承压，凸显了英国经济面临的挑战。昨日欧盟委员会批准了一项490亿欧元的德国经济支持计划。根据这项计划，经济援助将采取直接赠款的形式，通过能源供应商为符合条件的受益人减免电费、天然气费和取暖费后，再由德国政府报销能源供应商所提供的补贴。欧盟委员会执行副主席玛格丽特·维斯塔格表示，德国许多工业和商业部门都受到能源价格上涨的打击。这项490亿欧元的支持计划将使德国能够减轻能源成本上升对其经济的影响，并暂时保护电力、天然气和热力消费者免受价格极端上涨的影响。昨日财经事件数据方面，德国市场研究机构GFK公布1月消费者信心指数比预期改善至-37.8，消费者信心指数上升预示未来支出增加，有利经济增长。此外，英国工业联合会CBI公布12月零售销售比预期大幅上涨至11，零售销售差值高于零表明消费支出增加，市场对零售商品需求增加。从上行方向来看，上方压制(上方阻力) 0.8770，0.8810；从下行方向看，下方支撑0.8730。 CPT Markets风险提示及免责条款 : 以上文章内容仅供参考，不作为未来投资建议。CPT Markets 发布的文章主要根据国际财经数据报告及国际新闻为参考依据。

CPT_Markets2022-12-22

英皇金汇即发：美元小幅上涨黄金高位徘徊

半的 11 月通膨数据後，投资人不确定加拿大央行是否会在下月进一步收紧政策。美元指数报 104.2598。油价动向原油期货价格周三收高，维持稳健涨势，主因美政府数据证实上周美国原油库存下降。WTI 原油期货价格上涨 2.06 美元或 2.7%，收每桶 78.29 美元。美国能源资讯署 (EIA) 公布，上周 (12/16 止) 美国原油库存减少 590 万桶、汽油库存增加 250 万桶，以及蒸馏油库存减少约 20 万桶。美国石油协会 (API) 周二晚上公布，上周美国原油库存下降 310 万桶，支撑原油早盘上涨。 ※ 参考资料：英皇金汇即网站新闻 www.nm23.com 21:30 美国至12月17日当周初请失业金人数 21:30 美国第三季度实际GDP年化季率终值 21:30 美国第三季度实际个人消费支出季率终值 21:30 美国第三季度核心PCE物价指数年化季率终值 23:00 美国11月谘商会领先指标月率入市策略：全球最大黄金上市交易基金(ETF)截至12月21日持仓量为913.88吨，较上日增持1.74吨，本月止净增持5.79吨。周三，美国公布的资料显示，12月消费者信心指数升至八个月高点，反映出对通胀的担忧减少，对就业和经济的乐观情绪增强；通胀下降提振了消费者信心，推高了风险资产。由於消费者对经济和就业的看法更加乐观，现状和预期指数也都有所改善，近期天然气价格下跌是主要推动力，但购买住房和高价家电的计画进一步降温。预计消费者偏好从高价商品转向服务的这种转变将在2023年继续下去，通货膨胀和加息的逆风也将继续下去。随着投资者消化好于预期的企业财报以及显示美国消费者信心上升的资料，美国股市周三大幅收高，录得三周以来最大单日百分比涨幅。这些虽对黄金有利，但在日本央行出人意料地决定放松对国内债券市场的控制後，日元继续飙升；衡量美元兑一篮子货币汇率的ICE美元指数上涨，日内黄金小幅下跌，最高触及1823.63美元/盎司，最低触及1811.67美元/盎司，尾盘现货黄金收报1813.90美元/盎司。今日建议伦敦金於1808 –1828间上落(波幅巨大,请留意帐户内资金情况) 港金於 16650- 17030 支持位 1735/1768 阻力位 1838/1845 入市策略一 :下方触及1812水平可做多，目标位于1822水准，止损设在1805水平。入市策略二 :逢高卖出，上方在1828元水平做空，止赚设在1815美元，止损设在1835。白银贵金属具有储值的传统角色，担忧货币贬值及通货膨胀，对其属利多。今日建议 :白银於22.80-24.90 支持位19.30/20.50 阻力位24.80 /25.60 (投资涉及风险，宜量力而为，不要过份进取，价格可升可跌) 英皇金融NM23卓越理财中心 www.NM23.com 全国免费热线: 4001 201 228 香港24小时热线: (852) 2838 3959 2022-12-22

英皇金汇即发2022-12-22

美股收盘：道指涨逾500点中概股多数上涨新氧大涨28%

高不下，但核心通胀指标趋于走高，增加了加拿大央行再次升息的可能性。　　加拿大统计局周三在渥太华发布数据称，CPI同比上涨6.8％，高于经济学家预期的6.7％，低于10月的6.9％。按环比计算，该指数11月升幅0.1％，预期为维持不变。该报告显示，尽管经济放缓，且借贷成本上升开始抑制国内需求，但物价压力仍然顽固。通胀的持续性可能促使加拿大央行行长Tiff Macklem再次加息以恢复物价稳定。　　木头姐连续五日买入特斯拉　　作为特斯拉的最坚定多头，木头姐凯茜·伍德的基金自上周三以来一直在买入该公司的股票。周二，伍德的ARK Innovation ETF买入了超过1.9万股特斯拉股票，价值超过260万美元。目前特斯拉是该基金的第三大重仓股，占其投资组合的权重为7.44％。　　特斯拉将暂停招聘并进行新一轮裁员　　据Electrek，特斯拉将实施冻结招聘和新一轮裁员；特斯拉告诉员工，它正在实施招聘冻结，并证实下个季度将出现另一波裁员。　　小鹏再成立动力电池公司，此前曾否认自研电池　　小鹏汽车在电池领域又有新的动作。天眼查显示，近日，广州鹏悦动力电池有限公司成立，法定代表人为小鹏汽车联合创始人之一夏珩，注册资本50亿元人民币，经营范围含电池制造和电池零配件生产等。

金融界2022-12-22

加拿大11月核心通胀居高不下央行面临继续升息压力

高不下，但核心通胀指标趋于走高，增加了加拿大央行再次升息的可能性。　　加拿大统计局周三在渥太华发布数据称，CPI同比上涨6.8％，高于经济学家预期的6.7％，低于10月的6.9％。按环比计算，该指数11月升幅0.1％，预期为维持不变。　　该报告显示，尽管经济放缓，且借贷成本上升开始抑制国内需求，但物价压力仍然顽固。通胀的持续性可能促使加拿大央行行长Tiff Macklem再次加息以恢复物价稳定。　　花旗经济学家Veronica Clark表示，CPI数据支持1月份加息25基点。她说，“我仍然预期3月份会再加25基点，加拿大央行首要关注的还是通胀问题，显然现在通胀没有朝着他们希望的方向取得很大进展”。　　加拿大央行密切关注的两项关键年度指标，即通胀率截尾均值和核心通胀率中值均小幅走高， 11月平均为5.15％，10月数据上修为5.1％。　　按季调整后的CPI环上升0.4％，低于10月的0.6％。

金融界2022-12-22

加拿大通胀高悬不下核心物价压力保持粘性

不下，衡量核心通胀指标趋于走高，增加了加拿大央行再次升息的可能性。　　加拿大统计局周三在渥太华发布数据称，CPI同比上涨6.8％，高于经济学家预期的6.7％，低于10月的6.9％。按环比计算，该指数11月升幅0.1％，预期为维持不变。　　该报告显示，尽管经济放缓，且借贷成本上升开始抑制国内需求，但物价压力仍然顽固。通胀的持续性可能促使加拿大央行行长Tiff Macklem再次加息以恢复物价稳定。　　央行密切关注的两项关键年度指标，即截尾平均通胀率和核心通胀率中值均小幅走高， 11月平均为5.15％，10月数据上修为5.1％。　　按季调整后的CPI环上升0.4％，低于10月的0.6％。

金融界2022-12-22

加拿大CPI数据“不温不火” 央行加息很难按下暂停键

较夏季8.1%的峰值进一步回落。考虑到加拿大央行首选的核心通胀指标本月平均为5.7%，而10月为5.5%，这意味着可能需要更多需求受到抑制和通胀降温的迹象，才能排除2023年进一步加息的可能性。加拿大丰业银行资本市场经济副总裁Derek holt评加拿大11月CPI月率：在我看来，最重要的是传统的核心CPI(不包括食品和能源)上涨了十分之三，所以与我的猜测一致，年化增长率为4.1%。因此，关键是不要只看整体数据。基本核心指标仍然表明，我们已经超过了非常高通胀数据的峰值，但也没有完全冷却，仍然在加拿大央行的目标之上。我认为这只是强化了对加拿大央行1月政策决定的定价，市场在暂停加息和再次加息25个基点之间犹豫不决。加拿大央行行长：加息力度不足是“更大的风险” 加拿大央行行长Tiff Macklem上周在温哥华的一场年终演讲中表示，虽然加息幅度过高可能会导致经济陷入超出必要程度的衰退，但“更大的风险”依然是融资环境未能受到充分的限制。 “我们正在试图平衡货币政策紧缩过度和紧缩不足的风险，”Macklem在事先准备的讲稿中表示。“如果通胀居高不下，则将需要显著上调利率以恢复价格稳定，而经济将不得不更急剧放缓。” 这些言论表明，尽管加拿大央行的货币政策已转向微调，但官员们宁愿承担借贷成本过度收紧的风险，而不愿面临通胀预期失控的情况。 Macklem上周决定将基准隔夜贷款利率上调50个基点，同时暗示决策者不排除停止激进的紧缩周期。在接受调查的经济学家中，略超一半的人预测到了加息幅度态，但少有人预料到央行会暗示可能按下暂停键。今年年初时，加拿大央行的基准利率压低到创纪录的0.25%，而当时央行预测，到今年年底时通货膨胀率都会保持在2%左右，直至疫情结束，加拿大的经济回到正轨。因为加拿大的通胀率达到了7%，达到过去40年来的最高。央行为了遏制通胀，今年3月以来连续加息7次，而且加息幅度很大，甚至在7月时一次就加息1%，将基准利率迅速提高至4.25%，这也是过去15年以来的最高利率。 Macklem重申，“是继续加息还是暂停并评估现状”的决定将取决于未来的经济数据，并表示该行依然致力于实现2%的通胀目标。 “我们的决心绝不动摇。我们将为全体加拿大人民恢复价格稳定，”Macklem说。这位央行行长在演讲中也强调了从2022年吸取的教训，包括承认央行此前低估了经济中存在的供应挑战。在经济过热的情况下，供应挑战也更容易导致通胀。

Dan19772022-12-21

【时代财富课堂开年盛典】2023地产高峰论坛 ·温哥华站--北美地产如何强势回归?

了魔幻式的一年，通胀火热异常，促使包括加拿大央行在内的多国央行大幅加息以给过热的经济降温，经济衰退担忧与日俱增。随着央行持续激进加息，房贷利率飙升，疫情期间火热的房地产市场也瞬间降温。高通胀和高利率下，房地产市场将何去何从？维多利亚教育集团携手FX168财经集团隆重推出“2023地产高峰论坛 ·温哥华站--北美地产如何强势回归?”时代财富课堂开年盛典，帮您看清2023加国房地产的“迷离”走势！时间:2023年1月8日（周日）10AM 主办方：维多利亚教育集团、FX168财经集团、温哥华地产投资俱乐部支持方：CCSA 、CCRPA、COLUMBIA资产公司、创信财富我们很荣幸邀请了到了多位房地产专家，他们在各自的领域都有非常深入的研究。一场又一场精彩独到的演讲，将为您带来一次非同寻常的思想盛宴，并为您接下来的投资之旅提供更加明确的指引。报名方式：扫码（见以上海报）加好友，回复“地产” 门票价格：188/位前50名免费，先到先得报名电话： 604-670-2122 604-728-1717 给自己一个再塑财富辉煌的机会！

FX168财经集团2022-12-21

值得地产投资者反思的2022年

利维坦失灵，让所有人背锅的闹剧。打开加拿大央行的官方网站，映入眼帘的第一句话就是“We are Canada's central bank. We work to preserve the value of money by keeping inflation low and stable.”我认为，这两句话中的第二句，不应该使用句号，而应该使用问号。我个人的观点是，短期看，利维坦有能力解决眼前问题，靠暴力加息平息失控的通胀，并缓慢把利率降下来，从长期看，央行没有能力维护币值稳定，因为经济体中，财政部的花费并不受央行制约，尤其是在加拿大，花钱买选票，讨好部分选民的行为，让既得利益者乐此不疲。作为家庭，我们需要在市场上找到一条属于自己财务安全的路，至少要保证我们的劳动所得不贬值，靠央行这种利维坦，靠不住。 02 理性人与动物精神 “宁可从众地犯错，也不愿孤独地正确。”这是2022年给我感触最深的现象之一。2021年的时候，人们集体认为买房是一项好的投资，直到2022年3月，又集体地认为买房是件危险的事儿，这个转变是让人吃惊的。我在今年4月的文章和视频节目里鼓励大家继续买房，结果被某些人贴上了无良的标签。我看不出2月和4月买房有什么区别，直到7月份房贷借款能力大幅下降，人们依然无法理解这样一个简单的事实：房价下降，既然是加息造成的，那么加息也能造成借款能力下降，在哪个月买房，你的首付和月供都是随着利率此消彼长的，房价降了，首付少了，但随着利率上涨月供增加了，对于同一个家庭来说，变化不大。到了年底，人们终于明白了，但也不愿承认，借款能力下降的幅度，比部分房产的价格下降还大，本可以在2至7月上车的人，因为恐惧不幸错过了上车机会。所谓“理性”是指，能够搞清楚利弊得失的“算计”，而那些失算的人，是没有理性的人。“动物精神”这个词组是凯恩斯最先使用的，但领教动物精神的人里却有大名鼎鼎的牛顿，他很早就说过，“我可以计算出天体运行的轨迹，却计算不出人们内心的疯狂”。动物精神在投资中的研究，近些年得到了长足发展，诺贝尔经济学奖得主，心理学家丹尼尔·卡尼曼在对人们的行为心理研究后表明，不仅人们的疯狂无法计算，恐惧更无法计算。卡尼曼勉为其难地给了一个大致的数字，恐惧比贪婪大2.5倍。即，如果一个赌局，邀请你参加，输了损失1元钱，赢了获得2.5元，这个时候才会有人愿意下注。卡尼曼把这种非理性称为“损失厌恶”。房价正在下跌的时候，人们把房价视作为正在下落的刀，接不好就会伤到自己，但却忘记了，刀落地之后，自己可能抢不到了。 2021年，GTA，大多伦多地区成交的10万笔二手房交易中，有3.6万笔是影子银行和民间借贷支持的。这个比例是史无前例的，只有2/3的买家通过了大银行的压力测试，取得了大银行的贷款。人们只有极度狂热的时候，才会借高利贷买房，完全不顾这些贷款都是短期合同，而自己买入的是一个需要长期持有的资产。可见，2021年买房的气氛有多疯狂。与之相反的是，2022年7月3号之前，压力测试利率与2021年相同，去年能贷款买房的人，今年上半年也能借到大银行的贷款买房，不幸的是，很多人被恐惧控制了，完全动弹不得，而且完全听不进去理性的分析。从8月到11月期间，房价逐渐稳定，但人们的恐惧心理稍有解除之后，才发现借款能力已经大幅下降。恐惧，是人类从狩猎时期发展来的本能，也是自我保护的重要特性，但是，恐惧在投资上是成本，而不是收益，没有人因为恐惧而获利。狂热，是一种激情，尤其是在人群中容易受到感染，不是本能，更像是一种传染病。狂热，是导致损失的主要原因。巴菲特说的“别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。”，我们普罗大众就是他说的“别人”。反躬自省，我们确实做不到巴菲特说的冷静和理智，所以依然是芸芸众生。现在，我们不仅仅面临的是一个“做不到”的问题，更严重的是，整个经济学的基础是建立在“理性人假说”之上的，如果我们做不到理性，那么教课书都白看了，因为道理都懂，却无法指导行动。行为经济学之所以近年来受到重视，是因为这个分支承认了人们的理性时有时无，人们的动物精神难以克服。从2022年观察的现象中，我自己思考的结果是：人们对财务目标要有一个长远的打算，有血有肉的普通人无法做到时时都理智，我们必须接受这一弱点，只有树立了长远目标，并不断向一个目标努力，才能克服恐惧和贪婪给我们带来的干扰。如果你把地产投资定为对抗利维坦不靠谱的目标，定为对抗货币购买力不断贬值，实现平衡一生收入的长期投资标的，就不要随便改换目标。在房价涨的时候认为房产值得投资，在房价跌的时候弃之如敝履，是投机者的做法，不适合长期投资。我认为墙头草投资者的行为模式需要纠正，同时也理解本能的恐惧给投资者造成的困扰。其实，从2018年到现在，地产投资的路一直是起伏不平的，2018年提高了压力测试利率，而且全年加息；2019年衰退的阴影面积越来越大，股市一片阴霾；2020年疫情爆发，租金骤降；2021年投机者大举进入市场抬高了买房成本，2022年政策急转弯，高通胀、高利率，导致市场愁云惨淡。就是在这样不平静的5年里，我的客户中依然有人完成了多套房的累积目标，夫妻中的一方已经在考虑提前7年退休了，我们的私人银行客户经理正在帮他们测算如果一个人退休，现金流是否支撑退休后生活。提前退休，是对努力工作，诚实报税的人的最高奖赏。一个普通的，IT双职工家庭，没有经济学理论背景，在短短5年时间里奋力累积房产，不听噪音，不把“合法避税”当成投资中最重要的事，只是在5年前听了我的一次讲座就付诸行动的家庭，能取得这样的成果，让我觉得我所做的一切都是值得的，我为能服务于这样的家庭而感到骄傲。我认为他们这么快实现目标的最重要原因不是时机，不是收入高，更不是运气，而是因为确定了长期投资目标并付诸行动。加拿大存在着货币政策，住房政策和移民政策的长期错配，导致住房危机在未来30-50年都无法解决。这个时间长度，足够有志于地产投资的家庭购买并长期持有多套房产，安全地提前退休。地产投资者，在大多地区想获得财务安全，需要的时间并不会太长，但需要坚持长期目标不懈怠，不犹豫，不能三心二意，不能随波逐流，各位读者加油。 03 拔掉鲜花，浇灌杂草今年2、3月份盛行一种逃顶的说法。退休后卖投资房，可以利益最大化，用长时间持有房产，去平摊交易成本，并尽可能地获取住房危机红利。相信逃顶说法的家庭，即使成功实现了目的，在整个2022年也很难找到更好的替代性投资品。把卖房款存成GIC，相当于拔掉鲜花，浇灌杂草。地产投资回报的确定性，来自于长期无法解决的人口增长与新房建设速度不匹配的矛盾。即使人们普遍认为存在房价泡沫，也无法否定房子确实不够住。什么时候新增人口与新建住房数量匹配了，地产投资的红利也就消失了。换句话说，在住房危机没有解决之前，投资房产以外的其他资产的机会成本，就是投资房产的收益。买房需求被压制后，租金大幅上涨，就说明了住房危机是客观存在的，租金上涨，就是在消化房价泡沫，让房价和租金比更加合理。房价泡沫过大的地区，正在被加息效应去杠杆，GTA部分地区这个去泡沫的力度是非常大的。在泡沫最大的地区逃顶，是合理的，但哪些地区泡沫最大，事后才能知道。先知先觉是很难做到的。逃错了顶，可能一辈子也买不回卖掉的房产了，很可能因卖早了而实现阶层降级。当房价大涨泡沫很大时，最好的做法不是卖掉房子，而是借着高房价加按，从高房价中套取现金。2017年3月，我曾建议一位同事加按自己在NEWMARKET的自住房，套现做首付，买下一个自住房，留着原自住房做投资房，我建议的时候房子市场价100万，过了4个月，同事告诉我，因为没有立刻行动，去估价的时候房价已经80万了，无法套现。5年过去了，我这位同时还住在那个自住房里。从房主到房东的一跃，是有时机的，而每个人的时机是不同的，房价涨了，且有加按能力的时候，就是财富跃迁的时候，而不是请人掐指算算哪有价值洼地，什么时候适合买房。没有人知道你该什么时候买房，买房，换房的时机是因人而异的，这个时机是专属的，出现在可以加按房产的时刻。明白这个道理的人太少了。今年2-3月最适合加按，是实现阶层跃迁的大好时机，然而，95%的人退缩了，因为加息的火苗已经依稀可见，恐惧笼罩了市场，少数人反其道而行，拔掉了鲜花，开始浇灌杂草。有2017年我同事的经验和教训，我直到4月份依然公开表达我的想法，不要卖房，要加按，但已经没几个人不受恐惧操纵了。 04 针对你的专业意见与道听途说地产和贷款经纪说地产投资最好，稳赚不赔；股票经纪说金融资产投资最好，因为流动性强；保险经纪说保险也有投资功能还兼具保险功能；会计师说合法避税头等重要。这是我们现在面临的真实环境，专业人士都需要赚钱养家，所以都自卖自夸。只有把专业人士看作是自己财富诺亚方舟的水手，自己来当船长，这一叶扁舟才会有方向，有目的，有时间表，而不是任凭各位水手把小船划得东摇西晃，永远到不了目的地。 2022年是一个再投资的时间窗口，股价，房价和债券价格都在下跌，很多人已经蜷缩到了GIC里面，完全不敢投资。虽然互联网让信息更加廉价和快速传播，但甄别信息的成本却越来越高了。任何一种说法，理论，建议，都能找到相反的说法，理论，和建议。这一年里，观念，理念的冲突非常大，是我们分析和反省这个问题的好时机。首先，我们必须承认并接受，好的，量身定做的建议是有价值的。很多人直接发微信问我利率选择的问题，你不是我的客户，我不了解你，怎么给你建议？专业人士的专业意见看似只有只言片语，但那时多年经验的累积，是有价值的。没有对价，就没有一对一的、量身定做的建议。其次，迎合你想法的意见和服务不一定适合你。2021年很多人推崇加按自住房，套现买投资房。因为提前退休的前提是自住房没有贷款，所以这样的建议与提前退休的目标南辕北辙。然而，这样的建议正迎合了一些人的想法，被采纳了。专业人士的建议，需要自己甄别，是否符合长期目标。第三，免费建议，无法针对你的特殊情况，自己多保重。疫情期间很多人问贷款利率选择问题，我回答说投资房选浮动利率。有些人拿着这个免费建议去其他银行申请了自住房贷款，加息开始之后，每次加息月供都涨。我们银行的浮动利率加息后月供是不变的，投资房增加的利息支出可以抵税，我给的建议当然是针对我们银行的贷款产品，我没建议你去其他银行申请贷款，也没说自住房要选浮动利率。很多人，出了问题之后怨天怨地，怨空气，就是不反省自己，为什么没有一对一地去咨询自己需要的解决方案。第四，很多自相矛盾的建议，是因为投资的目标自相矛盾。霍华德马克斯在一次专访中说，有人向他咨询投资建议时，他会问对方，你是要资产增值还是保值，主持人很诧异，问他，难道这有区别吗？霍华德说，当然有，保值和增值是完全不同的两回事，且不能两全，因此建议也截然不同。合法地、最大化地避税，与贷款金额最大化，就是不能两全的，方向相反的目标，所以建议也正相反。节税放在首位的，都贷买房会受到限制，因此资产增长速度极慢，多数情况下需要花费一生的时间与财务焦虑相伴。第五，投资出现损失，是船长不称职，与水手关系不大。切记，专业人士只是水手，是工具，不是船长，不是使用工具的主人。不同专业领域的不同意见，恰恰是投资者丰富自己思考范围，打破信息茧房的工具。每个专业人士都有专业局限性和自利性偏差，手里只有一把锤子的人，看什么都是钉子，而作为投资者，手里需要拎着工具箱，而不仅是一把铁锤。结语：趁着2022年还没结束，我们当场，原地总结经验教训，让互联网记忆帮我们记住这难忘的一年。历史不会简单重复，但韵脚都差不多。2022年像极了2018年，而回头看2018年，是非常好的地产投资时间窗口。今年我们更加清楚地看清了央行对我们的影响，用切肤之痛感受了利维坦的真实存在。诚实地回答自己，这一年里，我们自己到底是羊群里的一只无脑的羊，还是敢逆行的孤勇者？坚定地向长期目标迈进了，还是被恐惧征服了？在动荡时期，有没有被吓得晕了头，拔了鲜花去浇灌杂草？有没有尊重过专业人士的专业意见？有没有诚实地把自己看作是诺亚方舟的船长，识别和调度好自己的船员？每个人都有属于自己的2022年，如果你有值得纪念的宝贵经验或教训，想分享给其他读者，请在文后留言。孔子在夸自己的弟子颜回时，用了六个字“不迁怒，不贰过”。学习者的最佳品质是：自己错了不迁怒他人，犯过的错误不犯第二次。我们每个人都在学习投资的路上，你并不孤单，犯错并不可怕，可怕的是迁怒；不能容忍的不是犯错，而是重复地犯一摸一样的错误。两旦之际，祝所有读者，身体健康，投资有收获。明年一月我再为大家奉献2023年投资展望。特别注明：本文作者：王红雨作者个人微信：14168805089

多伦多房地产2022-12-21

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