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住房过剩遇上人口萎缩，中国的很多小区可能注定成为永远的鬼城

民银行提供高达420亿美元的低息贷款给中国银行，银行再向国有企业发放贷款，这些企业将购入空置房屋并将其转化为廉价住房。然而，截至6月底，银行仅使用了4%的额度。经济学家表示，即使有低息贷款，将空置房产转化为廉租房也没有意义，因为租金太低，企业无法盈利。北京最近加大了对低迷经济和房地产市场的支持措施，包括降低利率、下调二套房首付比例以及允许购房者再融资房屋贷款。然而，经济学家认为，还需要更多措施来帮助中国经济摆脱困境。摩根士丹利首席中国经济学家邢自强表示，中国政府应推出更全面的救助方案，购买中国30至50个最大城市的过剩房源，并转化为公共住房，而不考虑盈利问题。预计成本为4200亿美元。这一方案并不包括中国三线、四线和五线城市的空置房屋。许多经济学家认为，将更多资金投入这些房产没有意义，因为没有足够的人口居住。许多房产将成为城市和投资者的长期负担，他们将不得不面对无法出售、失去价值但仍需维护的资产。经济学家称，部分房屋最终可能会逐渐荒废。白菜价的房子在中国东北城市沈阳边缘的一个名为国宾府的废弃开发项目，展示了房地产危机可能的后果。这个项目的建设多年前就停止了，里面有超过100座未完工的欧式豪华别墅。最近一次探访中，山羊在这个废弃的住宅区内漫步。曾作为售楼展示厅的“宏伟之地”看起来像一座末日歌剧院，破旧的吊灯悬挂在天花板上。开发商因债务违约，这个项目的未来依然不明。在这个未完工的别墅区附近，牛群徘徊在建筑物之间。虽然沈阳的人口还在增长，但在与俄罗斯接壤的寒冷城市鹤岗，人口从2010年的109万下降到了94万。几年前，鹤岗的房地产市场火爆，房产爱好者在网上发布信息，称房价“便宜得像白菜”。如今，根据在线房地产经纪人的说法，房价比当时还低，销售几乎停滞。从2019年到2022年，鹤岗未售出的房屋库存增加了一倍多。根据官方数据，2022年鹤岗仅售出534套住宅，假设每套房子的平均面积为1200平方英尺（中国2020年普查的平均数据）。一套650平方英尺的市中心公寓，最近的挂牌价格不到9300美元。周永志（音）曾在鹤岗长大。他说，市中心的大多数高层公寓在晚上都是漆黑一片。“鹤岗是我的家乡，我希望它能繁荣发展。但我看不到它在未来10到20年内有太大的希望”。哈佛大学教授肯尼思·罗格夫认为，中国一些城市可能有四分之一的房屋是空置的。他表示，在这样的地方，“即使在中国，维护法律和秩序也非常困难。我认为这将在未来成为一个严重的社会和治理问题。” 复杂的问题中国的房地产过剩问题是在多年的建设热潮中逐渐形成的，直到2021年，北京因担心泡沫，收紧了对开发商的信贷。开发商很快发现，他们已经过度建设。要准确确定问题的规模非常困难。中国没有提供官方的空置单位统计数据，因此经济学家只能通过空置率、建筑许可等数据来源进行估算。他们估计空置房数量达数千万套，这些空置房屋分为几种类型，每种都是挑战。在多达9000万套空置房屋中，约3100万套房屋已经全部或部分建成，但从未出售。这类房屋可以被推倒重建，但许多项目因开发商破产而陷入诉讼。在许多情况下，城市和开发商希望完成这些房产。另有5000万到6000万套房屋已经售出，但仍空置。由于缺乏其他投资渠道，许多中国人将多余的资金投入到投机性房产，尤其是在房价较低的小城市，但他们并没有打算居住在这些房产中。根据花旗研究的最新调查，大约74%的中国一线和二线城市家庭在全国拥有多套房产，而近20%的家庭拥有三套或更多的房产。这些房屋可能更难处理，因为主人仍希望房价升值。许多房产位于部分入住的建筑中，无法被拆除。另外2000万套房屋虽然已经售出，但由于开发商的资金问题和市场状况不佳，基本未完工。房主仍希望获得这些房屋，但开发商却没有资金完成建设。海上的威尼斯当经济形势好的时候，许多开发商将目光投向了较小的城市。大城市的房价越来越高，投资者似乎只要价格继续上涨，就愿意在任何地方购房。这些较小的城市也很积极。尽管中国人口已达到峰值的迹象明显，但许多城市仍发布了强劲的人口增长预测，因为这样有助于他们从省级政府获得更多资源，并为更多的建筑项目提供合理依据。在长江入东海的启东，当地官员多年来一直努力吸引大型投资项目，例如工厂。将土地出售给开发商帮助他们达到了经济增长目标。根据上海万得信息的数据，启东的土地销售收入从2017年的9.32亿美元翻倍至2021年的20亿美元。开发商则将启东宣传为上海的理想后花园，距上海仅两小时车程。启东市人口在2020年达到110万的峰值，随后连续三年下降。自2007年以来，当地的工作岗位数量也在减少。其中一个新项目“海上的威尼斯”拥有4万套住宅、一个人工沙滩和一个五星级度假村。居民可以享受仿威尼斯的运河和遍布希腊、罗马雕像的小径。房地产代理商向大宇（音）回忆起这些高峰年期间的狂热需求。一些买家甚至公开讨论为情人购买公寓。还有一些人愿意在未亲自检查房屋的情况下付款。但大多数人——主要是来自上海的购房者，将这些房产作为投资，长期空置。向大宇表示，如今，大多数房屋在一年中的大部分时间里都无人居住，只有在夏季高峰时，入住率才上升至约60%。许多业主正在试图出售房产，数十套房产被列在拍卖网站或通过抖音上进行推广。在最近发布的一段抖音视频中，一位房东带着房产中介参观了一套1030平方英尺的房子，房东表示他在2016年和朋友去启东度假时，以大约10.1万美元的价格购买了这套房子。 “当时我觉得这套房子视野不错，所以就买了。我从来没有住过这里，完全是为了投资。”他说道。他现在试图以约6.31万美元的价格出售。 “海上的威尼斯”由现已破产的中国恒大集团开发。其北边是另一大片几乎空置的住宅区，由已经违约的碧桂园开发；南边是中国融创集团开发的一个未完工项目，公司同样已违约；西边则是一大片农田。鬼城在其他房地产市场过度开发的国家，消化过剩房源有时需要数年，甚至可能永远无法完全吸收。在日本，1990年代的房地产泡沫破裂以及人口缩减和老龄化。导致数百万套房屋空置。拆除这些房屋变得困难，部分原因是法律障碍，比如找不到房主。空置房屋的数量从2018年的850万增长到去年的900万，遍布日本各地。在中国，许多空置房产的所有者，可能会继续维护这些房屋，因为中国的养房成本较低，房产税仅在特殊情况下征收。中国严格的个人破产法规使得房主很难放弃房产，许多人希望留住房产，以待市场反弹。然而，一些经济学家担心，这可能引发负面循环，房价下跌会促使更多房主试图出售空置房屋，从而进一步压低市场价格。根据国家统计局的数据，8月份，中国主要城市新房和二手房价格分别同比下降了5.7%和8.6%。高盛中国房地产研究负责人王毅表示，大多数城市的房价已经回到了2017年和2018年的水平。如果房价跌至2015年水平，更多房主可能会选择出售空置房屋。因为2015年是上一轮房地产繁荣的开始，早期购房者不愿看到房价跌破他们当初的购房价格。然而，考虑到中国人口的下降，这或许是不可避免的。 “我认为房地产供应过剩的问题实际上没有解决方案，”彼得森研究所的黄天磊说道。“根本问题是人口下降。鬼城将继续存在。” 来源：加美财经

加美财经10-02 00:00

节后见！道明证券：下周的经济政策是中国经济“分水岭”

下周将是所有与中国经济有关的资产的重大周，因为预计中国政府将提供重大政策刺激。

佳华16810-01 20:44

降息路径曝光！年内或再降息50个基点

R(贷款市场报价利率)同样有望下调。中国银行研究院发布的中国经济金融展望报告(2024年第4季度)提到，9月24日，人民银行宣布在本次调降政策利率的同时，将引导存款利率同步下调。预计下一步存款利率将下调0.2~0.25个百分点。报告还预计，9月降息后，贷款市场报价利率LPR将随之下调0.2~0.25个百分点，带动企业贷款加权平均利率等继续下降。至于降息的影响，潘功胜指出，此次利率调降对银行净息差影响总体中性，对银行收益影响中性。央行降准为银行直接提供低成本、长期资金，中期借贷便利、公开市场操作降息也将降低银行资金成本。预期贷款市场报价利率、存款利率也将对称下行。潘功胜透露，在这次利率调整方案设计中，人民银行技术团队经过多轮认真的量化分析评估，政策变化对银行收益影响中性，银行业净息差将保持基本稳定。

证券之星10-01 18:00

经济学家：中国“大规模刺激措施”缺少一个关键因素：重振国内消费者

存款准备金率。摩根大通估计，央行将向中国银行系统注入约 1 万亿元人民币。此外，还将提供其他流动性支持和建立股票稳定基金的计划。市场称赞这些措施是朝着正确方向迈出的一步，与迄今为止零敲碎打的支持举措相比，这是一个有意义的进步。受此消息影响，中国股市飙升，创下2008 年以来最大的单周涨幅。但经济学家尽管受到鼓舞，但也警告不要高估这些政策所能取得的成效。 SoFi 投资策略主管利兹·杨·托马斯 (Liz Young Thomas) 在书面评论中表示：“尽管数字听起来很大，而且努力似乎影响深远，但仅凭这一刺激计划可能不足以让整个中国经济走出低迷。” 想要改变？帮助消费者彼得森国际经济研究所研究员 Tianlei Huang 告诉《商业内幕》：“这个经济体存在许多深层次、结构性和根本性的问题，仅靠刺激计划无法扭转局面。我认为现在庆祝可能有点太早了。” Huang解释称，上周二的刺激措施将被该国大规模的财政紧缩政策所抵消。政府在消费者身上的支出根本不够，尽管经济复苏依赖于消费者。国内消费不足是中国经济动荡的症结所在：消费者过于注重储蓄，导致中国陷入通货紧缩漩涡。与此同时，买家不愿碰房地产，而房地产行业规模庞大，占中国 GDP 的 30%，Huang 说。尽管规模庞大，该市场仍受到债务、违约和未售出库存等问题的困扰。 Huang 认为，北京需要开始加大对人的投入，而不是一贯关注基础设施等领域。考虑到有多少人依赖房地产市场来获得工作，解决房地产市场下滑问题也可能提振信心。虽然刺激计划没有涉及财政支持，但中国官员似乎正在着手解决这个问题。上周五，路透社报道称，中国计划发行价值超过 2840 亿美元的特别主权债券，此举旨在支持新的刺激措施。此前一天，中国领导层指出需要支持家庭消费和稳定房地产市场。路透社称，这些罕见的评论是在政治局会议上发表的。与此同时，巴克莱指出，一些政策制定者最近主张实施更大规模的财政刺激计划，总额高达 1.4 万亿元人民币，将在两年内推出。巴克莱银行认为这是一个“火箭筒式”刺激方案，将抢购住房过剩，提振消费，并继续减轻债务负担和资助公共服务。根据巴克莱银行的估计，这可能会使 2025 年的 GDP 增长率达到 5%。周五报告的情景将引发更为温和的提振，将明年的经济增长率推升至 4.4%。至于今年的增长，经济学家们担心北京可能无法实现5% 的增长目标。Huang 说，即使中国承诺在短期内加大财政支持力度，今年改变现状可能也为时已晚。他指出，债券公告与实际债券发行之间存在滞后。冬季即将来临，这可能会减缓基础设施等刺激政策目标行业的活动。 “听起来很奇怪，但这实际上是为什么去年 10 月份增发的国债直到今年年初才花完的主要原因之一，”他说。可以肯定的是，财政扩张不足以完全支撑消费者信心。美国银行周三写道，政策需要解决消费者不消费的原因。世界银行表示：“我们认为，要拯救中国的经济困境，关键是要解决一个日益普遍的问题，即公共和私营部门微观层面缺乏积极的激励措施。”

Linlin09-30 20:04

低价股与破净股数量减半！长期破净股获重点关注

这之中，银行板块的工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大行，保利发展、万科A、新城控股等市值较大的房地产板块个股，还有钢铁、化工板块的宝钢股份、华菱钢铁、桐昆股份，交通运输板块的大秦铁路、宁波港、招商港口等个股均在此列。从市值分布来看，截至9月25日，市值低于100亿元的长期破净股有121只，占比接近50%；市值超万亿元的有4只，都是银行股；市值超千亿元的有28只，其中有18只为银行股；市值超500亿元的有43只，其中有23只为银行股。对于破净股的情况，南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，“对指数成份股和破净股做特殊要求是因为这些公司在市场上具有较大的影响力和代表性，其市值管理行为不仅影响公司自身，也对整个市场产生影响。特别是破净股，由于其市场价格低于净资产，可能会引起市场对公司价值的误解，因此需要特别关注和提升其市值管理能力。” 川财证券首席经济学家陈雳则指出，当前A股市场多股处于破净状态，意味着这些公司的股票市值低于其账面净资产的总和，通常被视为一种价值投资的机会。博星证券研究所所长邢星认为，政策助推加上公司发力，破净股或继续上涨。

证券之星09-30 14:37

换手率超80%！交易属性突出的上证综合ETF(510980)交投活跃高居同类第一，上证指数半日暴涨5.7%站稳3200点，成交历史天量1.67万亿！

4万元。 9月29日晚楼市迎重磅利好。中国银行发布关于存量住房贷款利率调整的公告称，坚决落实《中国人民银行公告[2024]第11号》要求，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。倡议提出，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。同一日，中国人民银行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策。住建部在重要会议上提出将全力促进房地产市场止跌回稳。此前，国海证券指出，地产政策表述由过往“防范化解重点领域风险”，转变为“要促进房地产市场止跌回稳”，政策重点由“防风险”转为“稳市场”，地产需求托底信号更加明确。预计接下来会有更多楼市“大招实招”推出，调整住房限购政策、一线城市限购放宽值得期待。光大证券指出，近期各类政策持续发力，当前可积极做多。新的政策“组合拳”显著超出市场前期的预期，显著增强了投资者信心。政策积极表态下，后续对应政策有望持续出台，利好或未完全出尽，当前仍可积极做多。海通证券指出，海外流动性环境已经改善，国内政策发力或已箭在弦上。叠加目前股市已处在大的底部区域，本周政策组合拳逐渐出台落地，A股已具备中级别行情的启动条件，未来静待财政政策落地开花。【低位布局大盘点位，相关产品上证综合ETF（510980）】上证综合ETF（510980）紧密跟踪上证综合指数。上证综合指数是A股历史最悠久、认可度最高、使用最频繁的指数之一，由在上交所上市、符合条件的股票组成样本，反映了上交所上市公司的整体表现，一直以来都有A股市场的晴雨表之称。汇添富上证综合指数A（470007）成立于2009年7月1日，汇添富在上证综合指数产品的投资管理上积累了丰富的经验。 3000点下方，低位布局大盘点位，直接关联上证指数产品——上证综合ETF（510980）！直接买大盘，涨跌即所得！汇添富上证综合ETF基金合同生效日为2023年11月22日，基金成立未满一年，业绩比较基准为上证综合指数收益率。基金成立以来的业绩和业绩基准分别为：0.78%/-3.28%（2024H1），数据来源：基金2024年第二季度报告，时间截至2024/6/30。风险提示：任何在本文出现的信息，包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，本公司亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。上证综合ETF属于中等风险等级（R3）产品，适合经客户风险等级测评后结果为平衡型（C3）及以上的投资者。标的指数并不能完全代表整个股票市场。标的指数成份股的平均回报率与整个股票市场的平均回报率可能存在偏离。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，投资需谨慎。请投资者关注指数化投资的风险以及集中投资于上证综合指数成份股的持有风险，请关注部分指数成份股权重较大、集中度较高的风险，请关注指数化投资的风险、ETF运作风险、投资特定品种的特有风险等。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云09-30 13:07

房地产ETF(512200)强势涨停！楼市不眠夜，存量房贷房利率批量下调

达5979.60万元。 9月29日晚，中国银行发布关于存量住房贷款利率调整的公告称，坚决落实《中国人民银行公告[2024]第11号》要求，积极响应自律机制倡议，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。倡议提出，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。同一日，中国人民银行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策。住建部在重要会议上提出将全力促进房地产市场止跌回稳。消息落定后，国有四大行——工行、农行、中行、建行第一时间火速响应！在时间安排上，四大行将于10月12日发布具体操作细则，在10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。天风证券认为，1）政策博弈带来的板块“躁动”行情有望延续，短期政策主要发力点或继续围绕：①一线城市限购宽松；②收储市场化激励机制落地；③税费优化等方面展开；具备相关区域优势的房企及超跌标的，短期估值弹性空间有望打开。2）中长期维度看，“止跌企稳”表述后，我们此前多次重申的房企“中长期估值修复”逻辑将更为畅通；困境反转及白马股标的在资金偏好下，具备进一步估值中枢的抬升空间。值得注意的是，该基金跟踪的中证全指房地产指数估值处于历史低位，最新市净率PB为0.76倍，低于指数近5年82.89%以上的时间，估值性价比突出。房地产ETF(512200)，场外联接(A类：004642；C类：004643)。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云09-30 09:38

今日大盘稳了！四大行存量房贷利率大调整10月底前完成，或影响数百万家庭

月29日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行以及中国建设银行共同发布了关于调整存量住房贷款利率的公告。均表示，将于2024年10月12日发布具体操作细则，并在10月31日前完成批量调整工作。这一举措预计将影响数百万家庭的房贷成本，对房地产市场和整体经济都可能产生深远影响。此次存量房贷利率调整的主要目的是促进房地产市场平稳健康发展，同时助力扩大内需、促进消费。中国人民银行在9月29日发布的公告中明确提出，要完善商业性个人住房贷款利率定价机制。四大行响应这一号召，开展存量房贷利率调整工作，体现了国家对房地产市场的重视和支持。这一举措不仅有助于降低居民的融资成本，也能为房地产市场注入新的活力，进而推动整体经济的稳定发展。中国工商银行在其官方声明中提到，此次调整旨在响应党中央和国务院的政策部署，适应房地产市场的供需变化，满足公众对于优质住房的需求，并保障住房消费者的合法权益。工行将遵循市场规律及法治精神，依法开展存量房贷利率调整工作，并将在官网、微信公众号、线下网点以及客服热线95588等渠道发布详细的执行指南。中国农业银行也在其公告中强调，此举是为了促进房地产市场的稳定健康发展。农行表示将依照市场定价自律机制的建议，依法依规推进存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。农行将于10月12日公开具体的调整流程，并承诺在10月31日前对所有存量商业性个人住房贷款利率进行统一调整。相关公告信息将会在中国农业银行的官方平台、微信公众号、办理贷款的分行以及客服热线95599上发布。中国银行则在其公告中指出，此举是为了支持房地产市场的健康运行，并推动内需和消费的增长。中行承诺将根据中国人民银行发布的〔2024〕第11号公告要求，积极响应自律机制的倡议，依法推进存量商业性个人住房贷款利率的下调工作。该行将在10月12日通过官方网站、微信公众号、分行及客服热线95566发布详细的调整规则，并在10月31日前完成存量房贷利率的批量调整。此外，客户可以通过多种渠道获取咨询服务。中国建设银行在其公告中表示，为了响应国家政策，减轻居民的财务负担，建行将根据中国人民银行的公告要求，积极参与存量商业性个人住房贷款利率的批量调整。建行目前正在拟定具体的实施方案，并计划于10月12日对外公布，确保在10月31日前完成所有调整。相关的信息将会在中国建设银行的官方平台上更新。中国人民银行此前也发布了公告，从2024年11月1日起，符合条件的借款人可以与商业银行协商调整房贷利率的加点幅度以及重新定价周期。与此同时，央行还指导市场利率定价自律机制发布了倡议书，呼吁各大商业银行原则上应在2024年10月31日前对所有的存量房贷（无论首套还是非首套房）实行批量利率调整。尽管此次利率调整的目标明确，但在实施过程中仍面临诸多挑战。调整涉及的范围广泛，可能影响到数百万家庭，利率调整也可能引发市场波动，需要银行和监管部门密切关注市场反应。为应对这些挑战，四大行均表示将遵循市场化、法治化原则，通过多种渠道为客户提供便利服务。各行将通过官方网站、微信公众号、客户服务热线等渠道及时发布相关信息，确保客户能够充分了解调整细则，并得到必要的咨询和服务支持。此外，四大行还强调将严格按照监管要求，依法合规开展调整工作，以维护金融市场的稳定和客户的合法权益。

金融界09-30 08:58

存量房贷利率大降30BP，月供或减少数百元

大提高了调整效率。工商银行、农业银行、中国银行等六大行已表示将在10月12日前发布具体操作细则，并在多个渠道提供便捷服务。此外，央行有关负责人表示，市场利率定价自律机制将引导商业银行在规定时间内完成批量调整。这种自上而下的推动机制，加上便利的操作方式，有望确保政策能够迅速、全面地惠及广大房贷借款人。政策影响深远这次存量房贷利率的调整，是自2024年5月17日央行取消全国范围内个人住房贷款利率下限以来，又一项重大的房贷政策调整。此举不仅直接降低了现有房贷借款人的还款压力，也间接影响了整个房地产市场的融资成本。从宏观角度来看，此次调整有利于提振房地产市场信心，刺激消费需求。对于个人而言，每月节省的还款额度可能会转化为更多的消费或投资，进而带动经济增长。从银行的角度来看，虽然短期内可能面临利息收入减少的压力，但长远来看，有助于改善贷款质量，降低不良贷款率。综上所述，此次存量房贷利率调整政策的出台，体现了监管部门因应市场变化、扶持实体经济的决心。通过降低房贷成本、简化调整流程，政策有望在短期内见效，为房地产市场注入新的活力。然而，我们也需要密切关注政策实施后的市场反应，评估其长期影响，以确保房地产市场的健康可持续发展。

金融界09-30 08:58

中国突发重磅消息！中国主要城市在刺激政策推动下放宽购房规定

中国央行发表声明后，包括中国工商银行、中国银行、交通银行和中国农业银行在内的国有银行都立即宣布了它们的规定。

tqttier09-30 07:43

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