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中国房地产陷入困境！政府救房市再出招允部分涉房地产企业在A股融资

能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。中国房地产陷入困境在经济放缓和动态清零防疫限制下，中国住房销售和价格仍然低迷。消费者信心接近历史低点，央行最近的一项调查显示，73%的家庭预计房价在短期内将保持不变或下跌。即使是黄金周假期，通常是房地产的好时机，也未能带来火花，销售额下降了38%。从2.4万亿美元的新屋市场到52万亿美元的现有库存，中国住宅市场的巨大规模意味着有很多东西处于危险之中。房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的40%。对任何政府来说，在不引发金融危机的情况下戳破如此规模的泡沫都是困难的，日本1989年和美国2007-08年的尝试都被证明是灾难性的。国际货币基金组织(IMF)近期的一项分析显示，45%的开发商可能无法用收益偿还债务，如果它们的库存价值与当前房价挂钩，其中20%的开发商可能会资不抵债。一个衡量高收益债券的指标仍接近10多年来的最低水平，而主要房地产类股指数今年已下跌39%。在房屋销售回升之前，地产股和债券不太可能反弹。消费者也感受到了压力。这一动荡引发了前所未有的抗议，此前开发商的资金短缺导致中国各地的建设工期推迟，促使数十万房主在房屋建成之前拒绝支付房贷。对经济的潜在溢出效应是巨大的。随着新冠疫情封锁拖累了消费者信心，数百万家庭的储蓄正在迅速贬值。这意味着储蓄出现了创纪录的增长，而贷款需求则降至全球金融危机爆发前以来的最低水平。在截至9月份的一年里，银行发放的抵押贷款达到了2015年以来的最低水平。目前中国房市低迷已进入第二年，成为自上世纪90年代私人住房所有权开始以来最严重、持续时间最长的低迷。虽然北京、上海和深圳等大城市9月头几周的销售略有回升，但以美元计，中国100家最大开发商的整体市场上月仍较上年同期仍下降了25%。

Dan19772022-10-21

6个月净流出1010亿美元！452亿美元资金通过“秘密渠道”流出中国资金已对中国失去信心？

在降低贷款利率，以支持急剧放缓的经济。中国房地产市场正在急剧下滑，青年失业率也创下历史新高。资金涌向外国市场在外国投资者纷纷撤离之际，有迹象显示，在2016年上一个资本外流季之后，中国收紧了资本管制。截至8月底，通过连接中国内地、香港和全球市场的“跨境债券通”，对外投资总额达到人民币3015亿元(合420亿美元)，较前一个月增长34%，较3月份增长19倍。 “今年所有类型的资产都在下跌，除了少数盯住美元的货币型产品，”高腾国际资产管理公司营销经理刘耀龙表示。该公司一直在向中国投资者推广此类基金。允许境内投资者进入外国市场和产品的配额机制也越来越受欢迎。在截至8月份的8个月里，合格境内机构投资者(QDII)计划的认购规模增长了80%，达到3328亿基金单位。汇丰银行(HSBC)最近发布的一项调查也显示，85%通过跨境理财通计划投资外国产品的投资者计划在未来12个月增加投资。幕后通道未记录的资金流动的迹象较难发现，国民核算中的“错误和遗漏”数据具有不确定性。转移资金也非常困难，因为新冠疫情下对旅行的限制为资本管制增加了另一个层面。尽管如此，移民仍可以为转移资金提供一个借口，经纪商注意到，关于留学的咨询激增。咨询机构启德教育(Education International Cooperation)的数据显示，今年1月至7月，有关赴港留学的咨询较去年同期增长了41.5%。海外的家族理财室也可以成为全球投资中心。根据新加坡金融管理局的数据，去年新加坡新开设了约300家家族理财室。据新加坡中文报纸《联合早报》报道，今年前四个月，来自香港、澳门和广东的投资者占新加坡新设立家族理财室的44%，高于2021年全年的39%。在与内地边境仍然开放的澳门购买保险产品，是另一个颇受欢迎的幕后渠道，据传闻，这一渠道重新激起了投资者的兴趣。内地游客购买的产品通常以美元计价，可以对冲人民币走弱的风险，长期收益率也颇具吸引力。相关中介表示，除了人民币走弱之外，持续的封锁和中国房地产市场的不确定性也有影响。如果这种情况持续下去，开放中国边境可能会引发新的资金流动和货币抛售。 “我不会说人民币贬值是唯一的导火索，”保险公司友邦保险(AIA)的一名代理表示。由于话题敏感，该代理要求匿名。他们预计，当香港与内地边境重新开放时，香港产品将出现抢购潮。

夏洛特2022-10-19

中国房地产泡沫破裂恐令经济陷入深渊！警惕噩梦情形：GDP仅增长1%、1100万人失业、15%小银行破产

美)讯周四(10月13日)，旨在重振中国房地产市场的一系列刺激措施——放松银行贷款、降息和对开发商的支持——对Echo卖掉她在上海附近的房子几乎没有任何帮助。这名媒体工作者在六个月里只收到了四份潜在买家的报价，她正考虑在330万元(约合46万美元)的要价上降价10%。她认为，中国近代史上最糟糕的房地产市场危机将持续多年。 “每个人都在等待房价大幅下跌，然后才下定决心买房，”Echo说，她要求只透露她的名字。“这将是一个恶性循环。” 尽管许多经济学家说，中国严重的房地产低迷不会变得更糟，刺激措施将在今年或明年生效，但对Echo这样的卖家来说，现实情况要暗淡得多。在经济放缓和动态清零防疫限制下，住房销售和价格仍然低迷。消费者信心接近历史低点，央行最近的一项调查显示，73%的家庭预计房价在短期内将保持不变或下跌。即使是黄金周假期，通常是房地产的好时机，也未能带来火花，销售额下降了38%。从2.4万亿美元的新屋市场到52万亿美元的现有库存，中国住宅市场的巨大规模意味着有很多东西处于危险之中。房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的40%。对任何政府来说，在不引发金融危机的情况下戳破如此规模的泡沫都是困难的，日本1989年和美国2007-08年的尝试都被证明是灾难性的。政策制定者正表现出越来越大的应对后果的紧迫性。在最近的举措中，中央政府允许近20多个城市降低房贷利率。金融监管机构已经要求最大的国有银行向该行业提供至少6000亿元的融资。北京甚至为那些在出售一年内购买新房的人提供了罕见的税收减免。到目前为止，这些举措都未能在恢复市场信心方面发挥太大作用。过去18个月里，房地产行业遭受了无尽的痛苦。中国恒大集团等开发商受到打击，引发了一波超过500亿美元的美元债券违约潮。国际货币基金组织(IMF)本周的一项分析显示，45%的开发商可能无法用收益偿还债务，如果它们的库存价值与当前房价挂钩，其中20%的开发商可能会资不抵债。一个衡量高收益债券的指标仍接近10多年来的最低水平，而主要房地产类股指数今年已下跌39%。在房屋销售回升之前，地产股和债券不太可能反弹。消费者也感受到了压力。这一动荡引发了前所未有的抗议，此前开发商的资金短缺导致中国各地的建设工期推迟，促使数十万房主在房屋建成之前拒绝支付房贷。对经济的潜在溢出效应是巨大的。随着新冠疫情封锁拖累了消费者信心，数百万家庭的储蓄正在迅速贬值。这意味着储蓄出现了创纪录的增长，而贷款需求则降至全球金融危机爆发前以来的最低水平。在截至9月份的一年里，银行发放的抵押贷款达到了2015年以来的最低水平。目前的低迷已进入第二年，已经打破纪录，成为自上世纪90年代私人住房所有权开始以来最严重、持续时间最长的低迷。虽然北京、上海和深圳等大城市9月头几周的销售略有回升，但以美元计，中国100家最大开发商的整体市场上月仍较上年同期仍下降了25%。上海房地产中介Lengmu自6月该市解除封城措施以来，只完成了两笔交易。他说，过去6个月里，一个街区出售的二手房平均数量已降至10套以下，而在年景好的时候，这个数字约为30至50套。客户要么离开了这座城市，要么在等待房价停止下跌。 “现在要撮合一笔交易真的很难，”Lengmu说，他只愿透露自己的名字，已经在房地产行业工作了四年。他希望降息后市场会有所改善。“如果你不能达成任何协议，你就只能领到基本工资。我觉得有压力。” 市场底部在何处？一些经济学家表示，这些政策举措，以及对新冠肺炎限制的逐步放松，可能有助于市场在今年找到底部，并在2023年保持平稳。很少有人认为市场会大幅反弹。包括Stephen张和Chloe Liu在内的摩根士丹利分析师在10月9日的报告中写道:“政府的措施旨在防止房地产市场的困难蔓延到更广泛的经济领域，而不是刺激房地产市场。”他们认为在明年第二季度之前不会出现复苏。德意志银行说，市场可能已经在8月份触底。乐观主义者指出，中国迅速壮大的中产阶级将推动消费达到新的水平。2010年，中国超越日本成为世界第二大经济体，这得益于历史上规模最大的城市化进程。不过，彭博经济表示，这一趋势正在放缓，大约65%的中国人口现在居住在城市。彭博经济首席亚洲经济学家Chang Shu表示，2031年住房供应需要下降约25%，才能与预计的基本需求保持一致。基本面需求剔除了投机买家。过去10年，恒大等开发商为建造更多公寓而疯狂举债，之后已经出现了充足的供应。彭博经济估计，目前约有28亿平方米的房地产空置，是曼哈顿面积的47倍。即使在北京采取措施提振市场之际，政府仍坚持“房住不炒”的口号，这表明中国政府无意回到上个十年的繁荣时代。修缮未完工的房屋更多的是为了减少社会动荡和维护金融稳定。伦敦绝对战略研究有限公司的新兴市场经济学家Adam Wolfe说:“中央政府可能必须做出某种公开的、可信的承诺，以确保住房建设能够完成。” 接受彭博社调查的经济学家中，没有一个人认为经济会很快陷入衰退：他们对2023年国内生产总值(GDP)增长的中值预计为5.1%，高于今年的3.4%。研究公司J. Capital research Ltd.联合创始人Anne Stevenson-Yang说:“中国作为一个国家将度过房地产低迷期——它总是这样。”J. Capital research Ltd.不看好中国房地产。“但人们将承担损失，银行将被要求减记。” 摩根士丹利的经济学家最近尝试预测如果北京方面拖后腿会发生什么，他们模拟了一个压力测试，结果是明年上半年中国经济增速仅为1%，失业人数将达1100万人。国际货币基金组织(IMF)则描绘了一幅凄惨的图景：房地产市场的低迷可能演变为银行业危机。在一种情况下，15%的小银行可能会破产。麦格理集团经济学家Larry Hu说:“你能做的就是回顾历史，做出有根据的猜测。”Hu去年预测北京的紧缩政策将持续到2022年。“如果当局能够容忍再持续12个月的下行周期呢？这就是你新的噩梦场景。”

夏洛特2022-10-14

中国房产市场危机加深或波及银行业？旭辉集团未能按时支付债券，引发外界担忧

自去年12月中国恒大集团发生违约以来，中国房地产行业出现了创纪录的债券违约潮，推动这波违约的是私人开发商，这些公司在中国国有银行主导的银行业获得的融资渠道十分有限。旭辉集团最新的还贷问题令中国开发商股票延续了跌势，周四(10月13日)彭博资讯的一项指标下跌了2.6%，可能是连续第6个交易日下跌。交易员表示，以开发商为主的中国高收益美元债券也走弱，推动彭博指数回落至8月份的创纪录低点。虽然碧桂园在香港上市的股票下跌了12%，但按合同销售额计，中国最大的开发商碧桂园控股有限公司的股价也下跌了11%，显示了中国房地产危机的进一步蔓延。根据彭博社编制的价格，碧桂园于2024年到期的6.5%美元债券在香港时间下午5点56分下跌3.5美分，达到26.7美分，逼近历史低点。周二旭辉集团的可转换港元债券受托人在发给全球顶级结算机构之一欧洲清算所的一份通知中表示，旭辉公司未能支付原定于10月8日到期的6.95%港元可转换债券的利息。受托人中国建设银行(亚洲)股份有限公司表示，逾期付款构成违约事件。旭辉公司在周四提交给香港交易所的一份文件中说，由于中国最近的长假，公司将现金汇往海外支付预定的利息和摊销款项出现了延迟。旭辉补充说，公司一直在积极与债权人接触解决问题，争取达成一致的解决方案。同时补充说，公司的商业运营仍然正常。不过，旭辉集团也警告称，如果不能及时履行离岸债务义务，或无法与债权人达成适当的共识解决方案，“可能会发生违约事件。” 另外，旭辉集团2027年到期的4.375%美元债券的两名持有者早些时候说，尚未收到原定于周三到期的票面价款。 Forsyth Barr Asia Ltd.分析师Willer Chen表示：“旭辉集团对可转换债券的违约可能会让投资者感到紧张，并将担忧扩散到其他发行了国家担保债券的优质私营开发商身上。” 根据彭博社收集的数据，旭辉集团的可转债在10月8日到期，利息为8800万港元(合1120万美元)，而公司2027年到期的美元票据票面金额为914万美元。根据美元债券发行通知，在宣布违约事件之前，中国建筑商有30天的宽限期来支付美元债券的利息。据《证券时报》(Securities Times)周四报道，作为提振房地产市场的最新举措，中国地方政府正从开发商手中大量购买住房，或鼓励国有实体这样做，这是中国住房需求低迷的又一个迹象。与此同时，国际货币基金组织(IMF)本周表示，中国房地产市场低迷可能演变为银行业的危机。国际货币基金组织在《全球金融稳定报告》中分析称，45%的中国开发商可能无法用收入偿还债务，如果他们的库存价值与当前的房地产价格挂钩，其中20%的开发商可能会破产。根据国际货币基金组织的数据，在这种情况下，15%的小银行可能会破产。

Sue2022-10-13

中国“维稳”房地产市场再出招！地方政府大手笔回购商品房

国有企业批量购入商品房，包括济南等。中国房地产交易平台贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，当前房地产市场承压的环境下，地方政府收购商品房的首要目的是稳定市场。首先政府批量购买商品房能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力。其次，房企回笼资金后大幅降价售房的动力降低，对于稳定房价有积极作用。许小乐补充道，政府回购商品房的用途较为灵活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是践行多主体供给的有益尝试，另一方面，市场回暖后部分房源既可以交给房企代售给消费者，也可以回售给房企，保障房地产市场平稳运行。

Dan19772022-10-12

恒生科技指数早盘再跌超2%，继续刷新上市新低

：明源云集团控股有限公司是一家专注于为中国房地产开发商及房地产产业链其他产业参与者提供企业级ERP解决方案及SaaS产品的中国公司。其ERP解决方案使房地产开发商可以有效地整合及管理企业资源，并优化核心业务功能，包括销售及营销、采购、成本管理、项目管理、预算以及房地产资产管理。其SaaS产品为云软件应用程序，包含各种数字工具和功能，帮助房地产开发商及其他房地产产业参与者优化其采购、建造、营销及销售、房地产资产管理及其他房地产相关运营的方式。该公司的供应商主要包括云计算服务提供商、外包软件服务提供商、软件狗提供商及智能设备提供商。舜宇光学科技（02382.HK）公司简介：舜宇光学科技（集团）有限公司是一家主要从事光学及相关产品以及科学仪器的设计、研发、生产和销售业务的投资控股公司。该公司包括三个业务部门：光学零件、光电产品和光学仪器。该公司还通过其子公司从事红外线技术的研究和开发业务。该公司的产品销往中国国内与海外市场。阿里巴巴-SW（09988.HK）公司简介：阿里巴巴集团控股有限公司提供技术基础设施及营销平台。该公司运营七个业务分部。中国商业分部包括中国零售商业业务如淘宝、天猫、盒马等以及批发业务。国际商业分部包括国际零售及批发商业业务，如Lazada、速卖通等。本地生活服务分部包括基于位置业务，如饿了么、高德、飞猪等。菜鸟分部包括国内及国际一站式物流服务及供应链管理解决方案。云业务分部包括向国内外企业提供公有云服务和混合云服务，如阿里云及钉钉。数字媒体及娱乐分部包括优酷、夸克和阿里影业，以及其他内容和分销平台以及线上游戏业务。创新业务及其他分部包括达摩院、天猫精灵及其他业务。以上内容由证券之星根据公开信息整理，与本站立场无关。证券之星力求但不保证该信息（包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表）全部或者部分内容的的准确性、完整性、有效性、及时性等，如存在问题请联系我们。本文为数据整理，不对您构成任何投资建议，投资有风险，请谨慎决策。

证券之星2022-10-12

战争、能源、通胀三重压力袭来！国际货币基金组织将全球GDP增速下调2.7%

。这种“下行情景”的其他组成部分包括中国房地产行业投资大幅下降、新兴市场货币贬值带来的金融环境急剧收紧，劳动力市场持续过热导致潜在产出下降。国际货币基金组织认为，明年全球经济增长低于2%的可能性为25%，这种现象自1970年以来只发生过5次。国际货币基金组织表示，全球GDP收缩的可能性超过10%。美元的压力冲击可能会使通胀在更长的时间内保持在高位，进而可能给美元带来上行压力。美元目前处于本世纪初以来的最高水平。国际货币基金组织表示，这给新兴市场带来了压力，美元进一步走强可能增加一些国家出现债务危机的可能性。新兴市场债务减免将成为全球金融决策者在华盛顿会议上讨论的主要议题，Gourinchas称，现在是新兴市场“做好准备”应对更困难的情况的时候了。对大多数人来说，适当的政策是将货币政策放在价格稳定的优先位置，让货币进行调整，“保存有价值的外汇储备，以备金融状况真正恶化时使用”。

Sue2022-10-11

当Web3轻轻掠过房地产

就是2021年8月，谁在朋友圈说一年后中国房地产三十强企业内的大部分民营公司，其债券价格都会跌到个位数，应该会被人举报成神经病并直接口诛笔伐到社死，毕竟彼时大家日子虽然不好过，可以好歹也是千亿资产，也是财富500强，也是各个金融机构的座上宾。可是这个看似荒谬而奇特的情况的确就这么发生了，眼睁睁看着一个行业从宴宾客到楼塌了，债券价格从95到5，一年不到的时间就走进了如此惨烈的救赎之路；再对比号称历史最大庞氏的加密世界，比特币从2021年11月的高点69000美元开始进入熊市，到现在的20000美元，哪个更魔幻？身边大量从事地产行业的朋友们处在至暗时刻的焦虑中，损失的不仅是财富，更多的是健康和对未来生活的信心。我们不妨把时间维度拉长，再把视野横向拓宽，可能会在貌似越走越窄的路上，进化出一条分叉轨道，可以通向一切皆有可能的未来。二，三千年来土地为王土地在人类发展史上一直是最重要的生产资料，也是财富的源泉，尤其在农耕文化为主的亚欧大陆南部，有了土地就有了财富的基础，历史上聪明的帝王在做改革的时候，经常会把以人头为主的人丁税变成土地为主的土地税，意思就是说，人跑的了，地跑不了。现代文明起源的欧洲大陆采用的是封建领主制度，公侯伯子男，国王一层层把土地分给你们，你自己管好土地上的人和钱就好，需要打战的时候我招呼你们一起干就对了，所以土地是对各层封建领主最大的赏赐。中国从周朝开始也是封建为主的，被后世的“托古改制”派改革家不断褒扬的井田制，就是把正方形的一块地分了九宫格，外边的八个都是农民自己的，中间的一块大家共同耕种，产出交给了国家。后续哪怕是秦始皇一统中华，行政制度上改了“分封制”为“郡县制”，但是在土地私有制度上并没有太多的变革。从秦朝到清朝，各个朝代都在土地私有制的大框架下做弹性调整，比如汉武帝的时候，因为打战打的没钱了，就把土地制度往公有制度上靠一靠，国家多撸点农民的羊毛；比如五胡乱华时期最后的北魏，因为要吸引人口，稳定民心，就开创了偏向私有制的“均田制”：都来北方开荒吧，这里大片的农田，来了就是你的，就和美国的西部大开荒差不多。民国时期孙中山先生也鲜明的提出了“平均地权”的口号，但是并没有真的实行，实在是反对的人太多了，国共第一次合作北伐时，原先一路顺利，快打到武汉时两党就闹崩了，共产党工作队一路进军一路土改，而土改的都是国民党军队里中下级军官家里的土地，前方打战，后方家里都被掏了，军队就不干了。解放后制度就明确了，一刀切，土地就是公有制，属于国家和集体所有，这就为了后来90年代开始的住房改革打下了基础，朱镕基总理用了住房改革拉起了国民经济改革的第一波热潮，土地是国家的，但是让你有使用权，还能买卖。这就让老百姓知道了什么是商品经济，持续到现在三十年了。所以在农耕民族的文化认知里，土地是一切财富的根源；在东方儒家传承中，土地还是中央政府的囊中之物：“普天之下，莫非王土”，别看表面上是私有制，我想动你的地，各种方法都有。为啥在西方世界里土地私有制被很好的贯彻了呢？其实也是搞了几次事儿才确定下来，比如800年前英国《大宪章》的确立，就是贵族造反了，逼着国王签订了协议，其中一条就是“私人财产神圣不可侵犯”，就是说哪怕我犯法了，你关我杀我可以，但不能动我家合法的钱和地。三，经济发展模式和WEB3的进击拉回到现在，可以说这次中国地产行业的全面停摆是一次“硬着陆”，类似日本在上世纪八十年代广场协议后的地产泡沫破裂，类似2008年美国的次贷危机，都是在经济大周期发展的下行过程中，以地产行业作为承载主体的纠偏方式。只是中国是在其特有的管理体系和公有制度下，原来应该早就开始的调整，被忽略和延长了，因为地产在我国前三十年的经济大爆发周期中，起到的是国民财富蓄水池的作用，不好大动乱动。用一句WEB3的话来说，房地产之于国民财富，类似于NFT （Non-Fungible Token）之于加密世界整体的TVL（Total Value Locked），都有资产沉淀性强，流动性差的特点。在2021年NFT普及之前，熊市到来比较迅速，因为大家手头持有的资产基本都是token，流动性好，该割肉就割肉，而这次熊市至少有一部分的资金被锁进了NFT，你觉的一个BAYC无聊猿能那么快出手吗？有的时候我异想天开，把中国这二十年的经济高速发展和2020年开始的区块链牛市做一个比较，发现了一些有意思的相同点。我国这20年改革开放路程的几个基础是：制造业基地的转移到中国； WTO的加入；电商的兴起；移动互联网颠覆所有民用行业的运营模式。导致的结果就是中国制造，外贸先行，积累财富，然后一部分财富沉淀在互联网领域，一部分财富转化成了房地产（蓄水池），因此前十年中国百富榜上的土豪，不是搞互联网的，就是搞房地产的。这个路径的前半段规律在这一百年来基本是雷同的，全球经济强者的第一步就是成为制造工厂：从工业革命发源地英国，到了一战左右转移到了美国，二战后美国转移到德国和日本，上世纪七八十年代转移到亚洲四小龙，之后就是中国大陆以迅猛的姿态成为了全球制造工厂的扛把子。而这个路径的后半段就因时制宜的加入了那个时代先进生产力的因子，出现了恰当的落地应用，从而普惠到了整个社会，从机械化，到电气化，到高端电子业，再到互联网。再对比下2020年开始的加密牛市，奠定了几个新的基础，以区别于之前的上一轮牛市：各公链的崛起；基础层应用DEFI生态的建立；破圈应用NFT和链游的启动；如果大胆的猜想这只是前半段，而后续应该还有更多的实际应用线路可以展开：公链等基建的交互和安全；DEFI对接传统金融；NFT的赋能；游戏，社交，娱乐等落地应用在WEB3共识下的蓬勃发展；硬件上AR+VR的突破和大生态的构建带动了元宇宙… 四， WEB3和房地产把思路收一收，回到WEB3和房地产。房地产这个品类在现实世界里是和NFT最类似的了，除了上文说到的资产沉淀属性强，流动性弱之外，他们的类似点在于：既有投资属性又有实用属性（NFT目前实用属性还在共识建立中，链游Passcard就是其中之一）；都需要确权；主要类别都是非同质化的资产；价值更多取决于人们的共识等等。那么一个新的领域就出现了，如果目前的加密圈都认可虚拟世界的土地是有价值的（Sandbox的元宇宙土地，Otherside的猴子地，Illuvium的游戏土地），那WEB3的大潮能给现实世界里的土地和房屋带来新的思路和变更吗？ W Labs的一个核心小伙伴在2016年就参与了一个现实地产项目对接区块链的项目，轰轰烈烈做了两年，无疾而终。他的结论就是所有链上的努力，其实在现实世界里还要重新走一遍流程，从定价，确权，清算再到融资，链上的那一套仿佛只是屠龙之技，或者说就是噱头，所有的流程链下该做的一个环节都没少。一个本身在传统行业中就属于中心化严重的地产行业，怎么可以和打着去中心化旗帜的WEB3去产生化学反应？我反而认为在五年前没有实现的事儿，未必现在不能再去尝试，毕竟2016年连ERC721的标准还没有建立。行业的变革是需要前一波参与者走投无路和痛定思痛后才能破局的，从新能源，到电动车，或者到我们专注的游戏行业，都可能是同样的路径。下篇我们再聊聊WEB3也许能给房地产行业破局的一些思路吧，比如能不能在去中心化和中心化的碰撞找到一个平衡点：用DAO （decentralized autonomous organization）共建替代传统开发商运营；用SBT（Soulbound token）验证链上身份的真实性；用NFT确权资产的归属；用区块链证券化的思路进行融资。谁能在虚拟世界和现实世界嫁接好第一座桥梁，谁就能获得通向自由之路。五，钱从哪里来？房地产是隶属于金融行业中的「另类投资」板块，核心就是现金流和杠杆。前十年中国的地产商把两套杠杆「运营杠杆 + 金融杠杆」运用到了极致，一个项目可以创造出无穷大的 ROE（Return of Equity 股权回报率），为什么？举个案例，一块土地价 1000 万美元的土地，开发商拍下来，首付 30%，300 万美元通过信托,私募或民间融资（「前融资金」）来支付，然后开始开发建设，建设资金建筑总包商还能垫付，工程到了一定阶段，银行开发贷下来了，继续盖楼，达到了预售条件，购房者的购房款（包括银行按揭）也来了。所以开发商计算了下，只要：前融资金 + 建筑商垫款 + 开发贷款 + 购房款>土地款 + 建筑款 + 其他费用，最后还有剩余，就是开发商的纯利，基于开发商是 0 成本，所以他的回报率可以是无穷大。这种中国特有的无本万利模式拍脑袋一想就是不可持续的，可是在赌场连下连赢，搞的风生水起，谁又能抵挡的住这种诱惑呢？从恒大集团开始的危局，各个快周转的开发商，因为战线太长，没有了现金流，基本都趴窝了。再看看截止目前，一些 WEB3 项目的现金流怎么玩的：项目立项，找机构融资，进行 IDO 和 INO，项目运营有支出有收入（交易手续费），因此只要：机构融资 +IDO+INO+ 项目收入>运营的成本 + 机构回款，就是纯利。有没有感觉到了什么？这比房地产还要暴利吧？项目团队想亏都难是不？有的恶意项目方更狠，为了逃避机构回款，就说钱包的资金被黑客端走了，反正都是黑客惹的祸。类比中国式房地产，长时间来看这种 WEB3 项目的捞快钱模式也是不可持续的，只是目前 WEB3 还处于早早期，大家都是边摸索边求证。如果把房地产的基本流程加入到 WEB3 的体系里，单从融资条线上来看，能不能变成这样：第一步：海外项目，立项「元宇宙综合体」，获得政策和地价的优惠；第二步：INO。面向机构和个人投资者销售 NFT，持有 NFT 者享有「元宇宙综合体」的产权（产权证券化），获得第一笔资金，用来支付土地成本。开发商团队持有创世 NFT，代表了一定比例的项目产权，绑定 SBT，不可转让；第三步：IDO 融资。发行的 token 代表了项目的部分收益权（收益权证券化），同时 token 可以在「元宇宙综合体」的实际场景里可以进行消费和支付，比如交纳物业费等，类似马斯克同学同意用狗狗币购买特斯拉一样。这样获得了第二笔资金，主要用来支付建筑款和运营费用；第四步：拿部分 token 到加密圈的金融机构抵押借出稳定币 U，获得第三笔资金，支付剩余的成本和费用。以上的四步可以配合起来操作，同时 token 和 NFT 可以根据当地的法律法规上到数字交易所进行交易，融资和退出环节就都打通了。六，各方角色如何重新定位？上篇的内容发表后，地产圈的朋友们讨论到了一些问题，其中最核心的就是：实物资产的开发和确权是要得到当地政府的确认的，那现实中是需要有一个法人实体去代表项目所有利益方去对外的，这个角色之前就是开发商设立的项目公司，如果 WEB3 了，那这个角色需要如何修正？这个角色的实际工作不需要有太多修改，六大条线（设计，报批报建，建设，市场销售，行政，财务）的专业工作还是交给专业的开发商去做，只是…原来的商业模式中，开发商是甲方，而 WEB3 的商业模式中，开发商变成了乙方。那谁是甲方？甲方就是 NFT 的所有持有者组成的一个 DAO 组织。还是举个例子来说明：一个有着元宇宙前瞻性的开发商准备买一块地尝试「元宇宙综合体」，在有了几块备选的土地后，开始向机构投资者和初始 DAO 社区用户进行 NFT 融资。开发商团队自己持有一定比例的创世 NFT。NFT 代表了项目所有权。土地确权后装入一个实体法人公司 A。 DAO 社区是全体持有 NFT 的用户做决策的组织，制定了 DAO 的基本大法白皮书，有了自己的议事规则，有了自己的决策机制。DAO 社区选举出治理委员会负责日常的管理，多签管理 DAO 金库；聘请开发商团队作为项目的开发者和项目公司 A 的管理者；同时聘请了律所或第三方管理机构对公司 A 监管，监督好开发商团队不做恶意动作（印鉴管理，账户管理，预决算机制等等）。这样钱由 DAO 社区掌控，资产在公司 A 里被监管，钱和物分离，尽量不给开发商作恶的机会。 DAO 社区的用户就是项目的参与者和粉丝，预计会有几类人组成：NFT 持有者，token 持有者，关注项目的投机者，开发商和监管机构的伙伴。对于发起提案者和投票表决者都会有资格规定：必须持有 NFT 或多少 token 以上的社区成员才有权利发起或表决。同时社区治理委员会负责日常对开发商和监管机构的沟通。这样就形成了三方的利益互相绑定，同时互相监督的机制：开发商还是操盘手，也有项目部分产权，但是他管理的公司 A 里只有土地等资产，资金需要从 DAO 金库里申请； DAO 社区代表了项目产权的持有方，是项目利益的最大获利者，聘请了专业机构对开发商进行监督； DAO 社区用户既是决策者，又是投资者。可以发起投票以及表决重大决策。七，WEB3 的实质是什么？在原有的房地产商业模式下，总存在购房者和开发商的对立，你赚了我就亏了，集中体现在价格和房屋质量上，房屋质量差一点价格高一点，开发商的利润就高，购房者的损失就大，所以总能见到各种维权的事件发生。而在以上假想的 WEB3 模式下，开发商身上的所有者和操盘手的两个角色进行了割裂，DAO 社区才是所有者，开发商可以持有一部分产权份额，但是你还不能随意转掉，因为有了 SBT 灵魂绑定；项目的重大决策得听 DAO 社区的，社区还请了监管机构监督你。有的开发商就觉得很憋屈，凭啥我在原来的商业模式下做的这么爽，在你 WEB3 模式下就要和小媳妇一样？对不起，你不接受这些，未来的用户就不买单。瓜哥大胆做个预测，今后用户的消费者身份和参与者的身份会越来越重合，就拿目前的链游项目来看，绝大部分的玩家本身就是社区的成员，哪个链游开发团队说不要社区，那就是死路。其实这也不是新鲜事儿，小米手机能做起来，不就是那本《参与感》里提到的参与者就是购机者吗？用户自主意识的觉醒是 WEB3 和 WEB2 最大的区别，可以预判 WEB2 大厂用了这么多用户的私有数据去赚钱的好日子一去不复返了。有的地产老韭菜就会说，瓜哥你说的这一套不就是前几年的地产「众筹模式」+「代建商小股操盘」+「私募基金」的混合模式吗？逻辑上是类似的，但是在 WEB3 加持了后的突破就是：用 token 确权去中心化的私有资产，用智能合约确保交易的公开公正，用玩家可以深入参与的应用场景完成用户的消费升级。这是我目前想到的 WEB3 的实质。原来的模式下要用一堆的文本协议去把各方的权利和义务规定好，谁违反了就打官司，鸡飞狗跳好几年，而 WEB3 的好处就是你的就是你的，都在你个人的钱包里，未来如何执行已经用代码编辑好了，自动的，谁都改变不了，实现了中本聪的「无需信任去执行」的精神。八，本文结语中国每年 100 万亿的 GDP，商品房销售额前三年都是将近 20 万亿每年，而今年估计 10 万亿差不多，直接腰斩，这对国民经济的打击也是巨大的。作为二十年的地产人，看着一个支柱产业在一年内进行了如此痛入骨髓的调整，也在琢磨这个行业的未来可能会在哪里。 WEB3 也许现在谈还是个太早的话题，毕竟从硬件和软件上都还很初期，Facebook 做了这么多年，连名字都改成了 Meta，砸了几十亿美元，也没溅出一点水花。目前的 WEB3 还是懵懂状态，骗子比用户多，热钱比项目多，但是已经形成了一定的共识，特别在年轻人的世界里。瓜哥上个月去感受了下「确保 WEB3 发生在大理」的 Dalifolia，上千的数字游民的聚会，年轻人的共识才是未来。想想看 25 年前还在用 486 电脑拨号上网的时候，能想象到现在的你可以用着一块小屏幕到处走着，刷各种视频和购物吗？本文就是基于目前 WEB3 项目的一些玩法，构思了一种能落实在具体地产项目上的模式，胡思乱想也罢，纸上谈兵也罢，但是市场潜力应该是大的，各个研究机构也都列举过很多数据，比如下面的 22.5 万亿的大蛋糕。目前更重要的要敢去试错，只有心中有未来，心中才有希望。来源：金色财经

金色财经2022-10-09

亚洲经济风向标！李嘉诚出手投资越南看好其或取代中国成为世界工厂

能在高点离场，早在2013、2014年中国房地产产业开始蓬勃发展之际，耕耘多年的李嘉诚逐渐降低对大陆的投资，也成功避免近年的危机。近日，由于英镑和欧元大幅贬值，重仓欧洲市场的李嘉诚家族企业遭受重创。李嘉诚也降低投资英国比重，被认为是想躲开欧洲能源危机对经济产生的冲击。近期李嘉诚减持中国邮储银行股份，其持股比例已经从11.42%降至11%以下，负责管理资产与操盘的李嘉诚基金会对外表示，基金会成立宗旨是推动公益活动，所有买卖投资都是以此为目标，投资所得之收益全部用在慈善用途。由香港首富李嘉诚创办的长实集团9月28日在股市收市后公布，以207.66亿港元向新加坡华瑞资本出售山顶一个超级豪宅项目余下的152个住宅单位及车位，为香港历来最大额住宅单一成交，呎价6.2万元，较该楼盘已售单位平均呎价低约三成。

Dan19772022-10-08

麻烦重重！英媒：中国经济陷入困境这五大问题犹如泰山压顶

政府对经济疲弱的反应相当温和。” 3.中国房地产市场正处于危机之中毫无疑问，疲弱的房地产活动和房地产行业的负面情绪减缓了经济增长。这对中国经济造成了沉重打击，因为房地产和其他产业占中国GDP的三分之一。 Kuijs表示:“当房地产市场信心疲弱时，人们会对整体经济形势感到不确定。” 购房者一直拒绝为未完工的建筑支付房贷，一些人怀疑他们的房子永远不会完工。对新房的需求下降，这减少了对建筑用大宗商品的进口需求。尽管中国政府努力支撑房地产市场，但几十个城市的房价今年已经下跌了20%以上。在房地产开发商面临压力的情况下，分析人士表示，有关部门可能需要付出更多努力来恢复人们对房地产市场的信心。 4. 气候变化使情况变得更糟极端天气开始对中国的工业产生持久影响。今年8月，一场严重的热浪，紧接着是干旱，袭击了四川省和重庆市。随着空调需求的激增，这一几乎完全依赖水电的地区的电网不堪重负。包括iPhone制造商富士康和特斯拉等主要制造商在内的工厂被迫缩短工作时间或完全关闭。中国统计局今年8月表示，与去年同期相比，仅钢铁行业的利润在2022年前7个月就下降了80%以上。北京最终出手相助，拿出数百亿美元支持能源公司和农民。 5. 中国的科技巨头正在失去投资者对中国科技巨头的监管打击已经持续了两年。腾讯和阿里巴巴最近一个季度的营收首次出现下滑，其中腾讯的利润下降了50%，而阿里巴巴的净收入也下降了一半。成千上万的年轻人失去了工作，加剧了就业危机，16岁至24岁的年轻人中有五分之一失业。从长远来看，这可能会损害中国的生产力和经济增长。投资者也感受到北京方面的转变：随着中国领导人对权力的掌控增强，中国一些最成功的民营企业受到了更严格的审查。随着国有企业似乎得到青睐，外国投资者正在撤资。日本软银(Softbank)从阿里巴巴撤出了巨额现金，而股神巴菲特(Warren Buffett)的伯克希尔哈撒韦(Berkshire Hathaway)正在出售其在电动汽车制造商比亚迪的股份。仅在今年下半年，腾讯就撤回了逾70亿美元的投资。美国正在打击在美国上市的中国公司。标普全球评级(S&P Global Ratings)最近在一份报告中表示:“一些投资决定被推迟，一些外国公司正寻求在其他国家扩大生产。”

夏洛特2022-10-06

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