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刘纪鹏：中国股市有相当大的潜力股市涨起来就解决了缺钱、少资本的困难

万亿美元。美国房地产市值34万亿美元，中国房地产市值为64万亿美元。美国股市市值是房地产市值两倍，中国股市市值是房地产市值的0.2倍，美国股市市值是GDP的2.9倍，中国股市市值仅是GDP的0.7倍。　　“中国股市有相当大的潜力。”刘纪鹏强调，股市上涨1000点，我们的财富就会增加二十多万亿，股市涨起来，就解决了缺钱、少资本的困难。

金融界2022-12-26

刘纪鹏：股市上涨1000点，财富就会增加20多万亿

万亿美元。美国房地产市值34万亿美元，中国房地产市值为64万亿美元。美国股市市值是房地产市值两倍，中国股市市值是房地产市值的0.2倍，美国股市市值是GDP的2.9倍，中国股市市值仅是GDP的0.7倍。

金融界2022-12-26

刘纪鹏：建议推出积极的资本政策，使资本市场率先成为共同富裕的平台

万亿美元。美国房地产市值34万亿美元，中国房地产市值为64万亿美元。美国股市市值是房地产市值两倍，中国股市市值是房地产市值的0.2倍，美国股市市值是GDP的2.9倍，中国股市市值仅是GDP的0.7倍。　　“中国股市有相当大的潜力。”刘纪鹏强调，股市上涨1000点，我们的财富就会增加二十多万亿，股市涨起来，就解决了缺钱、少资本的困难。　　刘纪鹏表示，中国仅在高科技占领产业链高端是不够的，还要在价值链的高端把握资本市场和定价权，否则“你买什么人家就限制什么，你卖什么就砸什么”。　　除了大国博弈的需要，刘纪鹏认为，资本市场还关系到千家万户的利益。养老基金、企业年金进入股市，可以通过资本为人民服务。　　刘纪鹏指出，我们直接融资比重只有25％~30％，发达国家则占到70％甚至更高，所以推出积极的资本政策势在必行。刘纪鹏强调，创造公平正义的股市，可以从公司治理结构入手，提高上市公司质量。也可以从财富分配入手，开展融资者教育，也就是让券商、律师、会计师、评估师和交易所，这些层层在资本市场受益的机构接受再教育。　　刘纪鹏最后提到，民营企业家和资本也应该看到解决中国的问题并不难，就像中国解决疫情危机一样，只要尊重规律，实事求是，资本市场也一定能够建设好。

金融界2022-12-26

盛松成：中国房地产为什么不会硬着陆

金融界2022-12-23

12月23日国内四大证券报纸、重要财经媒体头版头条内容精华摘要

柳暗花明又一村　　纵观2022年的中国房地产行业，多种多样的需求端宽松政策未能给销售带来明显起色，市场远超预期的深度调整让房企在流动性承压之下艰难喘息。　　40多家上市公司内幕交易曝光并购重组成“泄密”高发区　　内幕交易一直是监管“探照灯”聚焦的重点领域。据上海证券报记者初步统计，截至12月20日，今年以来约有42家上市公司的内幕交易当事人被证监会处罚，充分彰显了监管部门对操纵市场、内幕交易等证券违法活动零容忍的决心和态度。　　上交所五大措施深化改革提升资本市场服务实体经济能力　　近日，上海证券交易所党委召开党委会，认真学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实措施。上交所明确提出，坚定市场化改革方向，更好发挥市场在资源配置中的决定性作用。　　外资机构纷纷上调明年中国经济增长预期　　近期，多家外资大行上调对2023年中国经济增速的预测。不少外资机构认为，中央经济工作会议的召开、《扩大内需战略规划纲要(2022—2035年)》等文件的印发，都向外界传递了令人鼓舞的积极信号。　　证券时报　　证监会放行符合条件的房企“借壳”已上市房企股权融资新政助力优质房企改善资产负债表　　证监会日前开会落实中央经济工作会议精神，提出要大力支持房地产市场平稳发展，包括全面落实改善优质房企资产负债表计划，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。业内人士认为，改善房企资产负债表是近期监管一再强调的任务，而股权融资是最直接有效的改善方式。　　4S店岁末大促销新能源车成增长主引擎　　2022年堪称汽车经销商和4S店们的“渡劫”之年。从全国工商联汽车经销商商会(以下简称“全联车商”)的抽样调查结果来看，今年前三季度几乎所有经销商集团的经营利润都出现了不同程度的下滑，其中一半以上出现亏损。对很多汽车4S店来说，疫情防控放松的12月成了它们今年冲击销量目标的最后机会。　　风险警示股超130只 ST公司岁末开启保壳冲刺模式　　临近年末，不少风险警示类公司陆续开启保壳冲刺，自救动作花样百出。一方面，债务豁免、股东捐赠时有现身，成为上市公司救急“大礼包”；另一方面，多家公司重整推进提速，具有在年底前加速修复财务报表的迹象。在退市常态化、市场新陈代谢加速进阶的背景下，不少ST公司运作受到交易所火速关注。　　硅片价格本周跌幅再超10% 拉晶环节逼近盈亏平衡点　　光伏产业链价格正延续快速回落的势头，其中，硅片环节依然是重灾区，中国有色金属工业协会硅业分会甚至用上了“熔断式”下跌的字眼。从InfoLink Consulting披露的数据看，本周182硅片均价为5.5元/片，210硅片均价为7.2元/片，周环比跌幅分别为10.6%、11.1%。　　证券日报　　12月份以来公募自购超10亿元传递积极信号　　近期，在A股市场震荡加剧、基金短期净值大幅下跌背景下，多家公募基金公司加入“自购阵营”。据《证券日报》记者不完全统计，12月份以来，基金公司共自购旗下39只基金产品，金额合计超10.7亿元。对于自购原因，大多数基金公司表示在于两方面：一是对中国资本市场长期健康稳定发展的信心，二是对公司主动投资管理能力的信心。　　经济复苏在路上 A股估值修复待验证　　“复苏”已成为近期的高频词汇。从宏观经济的稳步向好到各行各业复工复产，再到消费领域的回暖，种种迹象显示，我国经济复苏已在路上。2022年12月15日-16日，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，明年经济运行有望总体回升，要坚定做好经济工作的信心。会议同时强调，“明年要坚持稳字当头、稳中求进”。稳的基调更加明确，进的要求更加积极，传递的信息十分丰富。　　人民币汇率双向波动韧性足稳定器功能持续显效　　2022年以来，在美联储激进加息、市场避险情绪上升等因素影响下，美元大幅走强，美元指数一度创下近20年来新高，主要非美货币显著承压，国际汇市“风云变幻”。面对外部冲击，人民币对美元汇率全年有所贬值。截至12月22日20时23分，在岸人民币对美元汇率报6.9815，年初至今贬值约9.55%。　　五大首席经济学家畅谈2023年经济：GDP增速预计在5%以上 “三驾马车”动力足　　023年我国经济形势预期如何？又将有哪些核心增长点？在全球经济下行风险加大的背景下，我国外贸如何持续获得“新动能”？12月22日，《证券日报》记者就此采访了五大首席经济学家。他们普遍认为，2023年我国经济将出现整体好转，GDP增速预计将在5%以上，消费、投资和出口具有较强增长韧性。　　人民日报　　人民时评：让网络购药更安全更便捷　　随着药品网络销售活动日趋活跃，足不出户在网上购买常用药、急用药，成为很多人的新选择。相比线下售药，网上药店往往没有实体店铺，购药时也没有药师当面指导，销售行为的监管难度更大，因而更容易出现用药安全风险。近年来，网上违规出售处方药、非法销售违禁药的情况时有发生，需要加强对药品网络销售的监管。12月1日，《药品网络销售监督管理办法》(以下简称《办法》)正式施行。　　21世纪经济报道　　众生药业“新冠特效药”研发进入竞争“红海” 巧借退伙产业并购基金增厚业绩　　新冠概念突出的众生药业(002317.SZ)，成为股价涨幅的佼佼者。统计显示，从明显放量上涨的10月11日开始至12月22日，众生药业股价涨幅高达181.91%，其间不断创历史新高。众生药业股价持续维持强势，在于其备受关注的“新冠特效药”进入了III期临床研究，机构预测有望在2023年完成。“III期临床研究何时完成，目前无法确定。　　多国央行数字货币进入突破期短期内批发与零售二选一？　　多国央行数字货币现已进入拐点。近期，中国数字人民币试点再次扩容，截至目前，国内共有17个省市全域或部分地区开展数字人民币试点。跨境支付激增的需求与加密交易所FTX的冲击再次向央行数字货币(CBDC)的进展推力。英国央行副行长JonCunliffe表示，FTX的崩溃表明对数字资产进一步监管的必要性，鉴于此，央行发行的数字英镑或为必要。常规进展也在相应进行。　　第一财经　　多个强二线城市调整限购政策外地人南京购房不需社保　　近期以来，多个强二线城市的住房限购政策进行了调整。12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市住房保障和房产局发布一系列购房政策的调整。南京市住房保障和房产局介绍，近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%。　　前三季度中国股权投资总额超7千亿国资成最重要资金来源　　今年以来，中国股权投资基金募资总量同比回升，投资案例数和投资金额均有所下滑，其中，大额人民币基金均由国资背景的管理人发起设立。数据显示，截至2022年前三季度，中国股权投资市场的募资金额达1.67万亿元，同比上升11%；投资总额为7257亿元，同比下滑33.9%。行业方面，IT、半导体及电子设备、生物技术/医疗健康等硬科技投资热度保持高涨，投资金额均超千亿元。　　经济参考报　　四季度以来基金自购累计超27亿元　　四季度以来，包括公募基金、券商资管在内的多家机构密集自购旗下基金产品，自购金额也达到年内高峰。数据显示，10月1日至12月22日，基金机构共自购124次，自购金额为27.32亿元。此前的一、二、三季度，基金机构分别自购110次、111次、115次；自购金额分别为17.78亿元、14.86亿元、14.62亿元。　　解码中央经济工作会议推进高水平开放 2023年吸收外资将迎多重利好　　“要扩大市场准入，加大现代服务业领域开放力度”“要落实好外资企业国民待遇”“要积极推动加入全面与进步跨太平洋伙伴关系协定和数字经济伙伴关系协定等高标准经贸协议，主动对照相关规则、规制、管理、标准，深化国内相关领域改革”……日前召开的中央经济工作会议对2023年吸收利用外资作出系列部署，强调“更大力度吸引和利用外资”。业内专家表示，明年我国吸收外资面临新的形势，机遇和挑战并存。（文章来源：东方财富研究中心）

东方财富网2022-12-23

野村2023年全球和中国经济及主要市场展望

们对这些变化也备受鼓舞。　　我们相信中国房地产行业的“沃尔克时刻”终将结束，而中国的GDP增长也会迎来较大幅度的反弹，尤其是在2023年下半年。由于开放措施比我们预期来得要快，我们将2023年GDP增长预测从4.0％上调至4.8％。　　虽然我们对明年总体持乐观态度，但我们也认为重新开放的道路可能还是充满波折的，房地产行业离复苏可能仍然有一段距离，而出口——自2020年春季以来最大的单一增长动力——很可能会在2023年萎缩。因此我们建议对明年的经济复苏也不能过度乐观。　　Sonal Varma，野村亚洲及印度（除日本外）首席经济学家　　亚洲区未来的增长下滑幅度将超出预期。我们认为2023年上半年亚洲经济体将面临诸多挑战，美国和欧洲的经济衰退将加剧亚洲出口下滑、去库存周期即将到来、企业削减资本支出，因此亚洲各个经济体的增长均低于预期，除泰国将取得高于预期的增长外，韩国和澳大利亚可能会出现增长衰退。平均而言，我们预计亚洲（除日本外）的GDP增速将从2022年的4.0％放缓至2023年的3.1％，低于市场普遍预期的3.6％。　　同时亚洲经济也将大放异彩。一旦全球形势尘埃落定，我们预计亚洲将取得出色的表现，亚洲将因其更好的增长前景和更强劲的基本面吸引大量资本流入。而中国的周期性复苏可能会为东北亚经济体带来更加有利的前景，但我们认为印度和东南亚部分国家会是中期增长的冠军。亚洲2024年GDP增长将会反弹（4.3％），有别于我们对美国和欧洲温和的U型复苏预期。　　亚洲将出现通货紧缩和货币财政转向。我们预计2023年第二季度开始，发达市场的衰退将在亚洲引发更快的通货紧缩，使得中央银行在2023年下半年和2024年尽快暂停加息然后降低政策利率。然而，由于亚洲的政策利率更接近中性利率，而非限制性，政策宽松的程度也应该比美国小。在增长疲软的情况下，财政整顿计划有可能面临脱轨风险。　　George Buckley博士，野村欧洲首席经济学家　　过去一年大部分时间欧洲经济都由俄乌关系和欧洲的能源形势主导，虽然不太寒冷的冬季和充足的天然气存储可能在短期内保护欧洲免受气候影响，但明年冬天情况有可能会恶化。　　我们认为经济衰退将使欧元区的GDP在一年半内下降2.5％，其中德国和意大利经济将表现逊色。虽然我们预测欧元区内通胀将在2023年迅速下降，但它可能会表现出一定的粘性，因此从经济中挤掉过度的通胀从而实现2％的目标可能还需要一点时间。　　因此，我们认为央行需要进一步收紧货币政策，在欧洲央行12月加息50个基点之后，我们预计明年2月和3月将再度加息50个基点，然后最后两次加息25个基点，并在2023年年中达到3.50％的峰值。由于这高于中性利率，额外的利率会降低通胀，我们预计央行将于大约一年后降息100个基点。　　应对能源危机的财政支持一直很有力，欧盟的“下一代欧盟”计划也是如此——这两者以及中国积极的经济增长都应该有助于控制衰退的规模。虽然与2011-12年相似的债务危机并不在我们预期之中，但大量的政府负债和迫在眉睫的经济衰退结合在一起可能会使整个欧元体系的结构紧张。　　Aichi Amemiya，野村美国高级经济学家　　我们认为在2023年美国将出现新的经济衰退，一系列的经济指标将明显表现疲软，导致4季度实际GDP环比下降1.1％。　　然而，随着日益根深蒂固的通胀和现在较具粘性的工资通胀更加紧密地联系在一起，我们预计这种情况可能会使美联储在2023年上半年保持激进的态度，在3月之前将利率上调至4.75-5.00％。尽管如此，受劳动力市场状况大幅走弱的影响，失业率将达到6.4％的峰值，并导致9月份逐步降息，通胀在下半年应该会表现疲弱。此外，我们预计2024年核心个人消费支出通胀率将略低于2％。　　疫情期间推出的政策对美国经济而言已经从顺风转为逆风，这种转变可能会延长整体经济下滑的时间。相对于我们的预期，更有韧性的消费者活动不仅对增长构成风险，也可能对政策利率构成潜在风险。虽然我们预计周期性通胀的各项指标会随着劳动力市场而疲软，但我们认为中期结构性价格压力上升的风险会越来越大。　　森田京平博士，野村日本首席经济学家　　我们预计日本经济将勉强避免衰退，因为日本经济正处于复苏过程，这主要归功于受到经济重新开放、家庭储蓄积累、被压抑的资本支出需求得到释放，以及境内旅游增加等因素拉动，私人消费逐渐增加。　　由于资源和食品价格上涨，以及日元疲软导致通胀压力减弱，CPI通胀可能会在2022年12月见顶。　　我们预计岸田文雄首相的经济方案还将在2023年1月至9月将同比通胀率平均压低1.2个百分点。在这种情况下，与美联储政策转向不同的是，我们预计日本央行不会在2023年调整其政策。不过，我们需要考虑日本即将面临哪些风险，不同假设情景出现的概率有多大，以及日本央行如何调整收益率曲线控制政策等问题。　　Chetan Seth，野村亚太区股票研究部策略师　　我们对亚洲（除日本外）的股市持乐观态度，并预计该市场在2023年的表现会好得多，这得益于中国重新开放以及美联储接近其紧缩周期的尾声。　　然而，我们认为，由于美国和中国的数据疲软，以及美联储周期末加息可能导致风险情绪走软，2023年第一季度市场仍可能会出现波动。我们认为投资者应该利用这种波动性，作为增持亚洲股票的机会。　　正如野村宏观经济团队的预测，尽管2023年美国和欧洲可能会出现衰退，亚洲经济却仍在增长，这意味着亚洲区股市在2023年将有机会跑赢大市，而美元可能走软将为其提供额外的支持。相对于美国股市，亚洲股市具有：（a）该地区最大经济体——中国重新开放/经济复苏；（b）估值支持；（c）2023年和2024年的经济和盈利前景都将会好得多，而未来盈利评级下调的风险较小；（d）轻型全球投资者定位；（e）上市公司强劲的资产负债表应有助于抵御利率上升的压力。　　中国的复苏/重新开放也意味着北亚股市相对于东盟/印度将获得更大幅度的提振，因此我们对于前者更有信心。我们预计在2023年重新开放和越来越有力的政策支持的推动下，中国经济将走向复苏，尽管复苏道路不平坦。　　唐圣波，野村中国金融和金融科技研究主管　　随着房地产行业融资相关的关键政策变化和重新开放，我们对中国金融业整体持乐观态度，尤其对过去受这两个原因打击的企业或子行业。　　受制于2018年年初以来对房产行业的限制政策，以及2021年年初以来疫情防控措施，中国金融业的估值在过去近5年内一直下降。随着2022年11月“三支箭”的相继宣布，房地产行业融资政策转向放松，而且疫情防控措施正重新放开，我们已经看到了曙光。我们认为，中国经济在疫情后的逐渐复苏，可能是中国金融业持续多年行业重新评级的开始。　　史家龙，野村中国互联网与新媒体研究主管　　随着中国重新开放，即使短期内宏观环境可能仍充满挑战，中国互联网行业2023年的前景看起来更为乐观。抛开短期的不确定性，我们认为本地服务（例如外卖和店内服务）和旅游业务可能会率先复苏，因为这两者已经是许多国内消费者生活的重要一部分。　　在线医疗保健行业也处于有利地位，可以抓住中国重新开放带来的增长机会。此外，重新开放也为在线医疗平台提供了新的培养用户在线购买医疗保健商品和寻求医疗咨询习惯的机会，这将有助于加快在线医疗服务在中国互联网用户中的渗透。　　在我们看来，由于消费者信心可能需要一段时间恢复，电子商务行业也可能会以较慢的速度复苏。同样，鉴于疫情的影响触及各行各业的业务，我们认为在线广告商可能是最后踏上明显复苏道路的行业。　　段冰，野村中国科技及电讯行业分析师　　我们认为中国软件/SaaS公司将受惠于几个积极因素而复苏，包括中国逐步重新开放和取消相关的防疫措施，以及对房地产等重量级行业的政策支持。　　具体而言，我们认为IT解决方案需求将从2023财年的二季度开始提升，在第一季度季节性疲软之后，政策支持将有机会在年初（预计2023年3月）召开的“两会”之后出现。　　对于领先的软件/SaaS公司，我们预计未来几年他们的增长引擎将来自于产品和行业的垂直扩张，并且得益于国产替代加速和“信息技术应用创新”项目，政府和国有企业仍将是它们的主要客户。　　张佳林，野村中国医药研究主管　　展望2023财年，我们更加乐观，中国医疗保健行业将有望触底反弹，我们预期：（1）受同比基数较低且医院活动正常化的驱动，第二季度增长可能会回升；（2）带量采购和国家医保药品目录的降价可能会更温和，有利于创新；（3）地缘政治紧张局势可能会缓和一段时间；（4）中国研发的创新药物有望在2023财年进入美国市场。　　我们认为子行业的关键主题分别是：（1）医疗器械：带量采购扩张，低息贷款，需求复苏；（2）合同研究机构、合同定制研发生产机构：未验证清单的进展，全球生物技术融资，2023财年盈利指引和结果；（3）医疗保健服务：患者流量恢复，并购交易，政策动向；（4）制药：第八次带量采购，业务发展和国家医保药品目录谈判（续签）；（5）生物技术/医疗技术：首次公开发行股票动态，临床和商业进展，可用现金，合作交易。　　董季舟，野村中国房地产研究主管　　根据国家统计局的官方数据，在严厉的行业降温政策、主要房地产开发商的信贷违约和持续的疫情压力下，中国的房地产销售在2022年同比下降超过25％。我们认为房地产行业的供给侧调整即将结束，而国有开发商将巩固其主导地位，只有少数民营开发商依然独立运营。　　2022年下半年政府房地产政策的放宽（被称为“三支箭”）主要集中于为少数信贷状况良好的民营企业提供额外的信贷支持，以恢复金融机构对这些开发商的信心，并防范房地产开发相关的系统性风险增加。　　然而，为了稳住房地产行业，让其更加自给自足，我们预计政府将出台更多政策来刺激住房需求。我们预计适度的需求侧宽松只会温和地影响房地产销售势头，因此我们预计2023财年的房地产销售情绪将在年初保持疲软，并且只有在2023财年二季度之后或更晚才会开始有力复苏。　　我们预计中央经济工作会议后中央政府将出台更多需求侧刺激政策，并在2023财年一季度落实政策。　　肖凯希，野村消费行业分析师　　就中国运动鞋服而言，我们对其中长期行业前景保持乐观，受公众健身和健康意识增强以及政府支持政策的推动下，行业市场规模继续稳步扩大。　　多样化的体育活动刺激了消费者对更加差异化运动鞋服产品的需求，我们也留意到户外运动的增长趋势。在2023财年，我们认为一些顶级国际品牌将逐渐走出困境并开始重新夺回市场份额，而品牌资产较高的国内公司更有可能脱颖而出。　　就中国餐饮业而言，我们认为中国餐饮市场的结构性增长良好，因为：（1）大众持续追求更高品质生活；（2）随着城镇化进程的稳步推进，低端市场的增长潜力可观；（3）在快节奏的生活环境中，大众外出就餐和外卖的频率将会增加。　　中国重新开放应该对投资者情绪有相当的积极影响，我们预计消费行业还会迎来更大的复苏。我们认为，与其他消费行业相比，餐饮业受到疫情的影响更大，由于其业务集中于线下服务，随着线下流量的恢复，餐饮业将有更大的复苏空间。凭借更加灵活的单店模式，餐饮企业现在拥有更强大的运营和扩张能力，我们相信这将有助于行业维持长期增长。

金融界2022-12-22

任泽平：房地产步入存量分化时代，我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”

期大拐点，五大原因：　　第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房子建得差不多了。　　未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70％的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的20％的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩。　　行业进入存量时代，意味着进入洗牌阶段，未来90％的房企将消失，房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。　　由于房地产大开发时代落幕，土地财政难以为继，因此房地产税替代土地财政是大势所趋。　　第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。　　第三大原因，人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。　　第四大原因，中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看，以使用面积算，北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看，全球前十大高房价城市，中国已占一半。　　第五大原因，城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看，2015-2021年，中国城镇化率由56.1％增至64.72％。国际经验表明，城市化发展大致分为三个阶段：缓慢发展期（30％以前）、快速发展期（30％-70％）、稳定发展期（70％之后）。中国城市化已接近稳定发展阶段。　　根据我们测算，1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，接近发达国家的水平。　　十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。　　房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，关系国计民生，如何处置非常考验智慧，根据国际经验，实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制，有望实现中国房地产市场软着陆，避免硬着陆，2023年见分晓。　　未来中国房地产向何处去？哪里的房价涨，哪些跌？这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，长期来说，人口往哪里流动，哪里才有需求，所以“跟着人口流动去买房”。　　那么，未来中国人口往哪里流动呢？这个事争议很大，有的同学认为应该去大城市，机会多，更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大，交通拥堵，空气差，存在“大城市病”，还是回中小城市比较好，但是呢好山好水好寂寞，机会太少。　　其实，这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大，分为两派，“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论：小城镇模式还是都市圈城市群模式？“小城镇派”认为，“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路，比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么，世界各国人口流动的基本趋势是什么？　　我们采用近百年的跨国数据，涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。　　研究发现，除了德国等少数国家，绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段：从城镇化到都市圈城市群化。　　我们再来看中国，从城市群看，中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人，但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。　　从省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。　　从城市看，人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。　　无论是国际经验，还是国内经验，我们发现，由于规模效应、学习效应等，大多数产业具有集聚效应，人随产业走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人，提供了实现梦想的机会。　　但是长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配，这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。　　因此，未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式，实现人地挂钩。　　从买房的角度，跟着人口流动去买房，未来70％的城市面临人口流出和房子过剩，只有20％左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。

金融界2022-12-21

房地产：供稳需松的政策，平稳过渡新模式

重要意义。我们曾经反复提出，土地信用是中国房地产行业的本质，也是有别于海外房地产市场的最显著特征，在指标上的呈现就是房企的杠杆率水平远高于海外房企、而居民杠杆率又低于海外居民，原因就在于中国信用派生的源头在于房企通过融资的方式去拿地。本次会议，对新模式的表述，变为了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，具备重要意义，通过限制资产的重复抵押来降低房企杠杆率水平，以减少囤地的可能性，同时，降低居民购房门槛和降低贷款利率，能够有效降低居民的购房压力，最终可以让房地产市场的金融属性逐步的从房企端金融向居民端金融过渡，也即从投资端、切换为消费端，实现更为良性的循环。　　本次会议，对房地产提出了更高的要求，需求侧政策之后，不仅仅是信用能力，还有产品能力也将摆在房企面前，对有信用、有产品的房企来说将迎来重大的历史机遇。在确保信用的前提下，从产品角度，推荐目前市场比较认可的包括龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团，受益建发股份；同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

金融界2022-12-20

REITs市场扩容对房企的三大影响

　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定现金流入。　　▍C-REITs市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待。　　12月8日，证监会李超副主席表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目落地”。标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容。本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响。　　▍影响一：有效改善房企资产负债表。　　我们测算，截止2022年6月，A股房地产企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值已超过万亿。我们测算，8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额，享受原始资产70％的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进的，但其行业影响却是巨大的。　　▍影响二：持续增厚企业利润水平。　　持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产3％的速度计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在20％以上。　　▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。　　截止2022年12月14日，已上市C-REITs产品23支，合计总市值847亿，流通市值369亿，我们测算当前市场综合现金分派率5.47％，其中产权类3.33％，经营权类6.91％。我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。　　▍风险因素：　　REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待恢复。　　▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房企的未来。　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快却会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则有望持续贡献业绩和稳定现金流入。

金融界2022-12-16

马斯克再度出售价值35.8亿美元特斯拉股票，一年减持已达到近400亿

励措施。马斯克表示，特斯拉正在努力应对中国房地产市场暴跌、欧洲能源危机和美联储加息对需求的影响。马斯克花了几个月时间试图退出推特的交易，但最终失败了。为了为收购提供资金，他在交易完成前抛售了超过150亿美元的特斯拉股票，4月份约85亿美元，8月份为69亿美元。去年11月，他又卖出了39.5亿美元的股票。作为收购的一部分，马斯克在推特的资产负债表上增加了大量高息债务。公司的债务负担从交易前的17亿美元膨胀至约130亿美元，现在面临着每年接近12亿美元的利息支付。它的借款成本可能会更高，因为其中约一半债务的利率没有锁定，而且会随着市场的上涨而上升。马斯克本周在推特上写道：“在宏观经济动荡的情况下，要小心债务，尤其是在美联储不断加息的情况下。” 根据彭博社的数据，马斯克最近的股票出售使他在公司的股份减少到大约13%。截至周三收盘，他的资产为1609亿美元，在彭博亿万富翁指数中排名第二，仅次于法国的伯纳德·阿尔诺。他的财富今年减少了1094亿美元。

Sue2022-12-15

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