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上海一个重磅消息砸市！看清中国房地产：开发商无视救援不拿地 6亿栋房屋分配不均

在全球城市倒数第二。从这个重磅消息看清中国房地产，1月份新房价格一年来首次上涨，但房价超出承受范围，进而拉低生育率。中国政府在宽松政策下救援房市，但开发商却不买单，无论销售多热闹就是不拿地。6亿栋房屋分配不均引发市场恐慌，使得上海人大代表提出，政策应坚持房住不炒。中国育娲人口研究团队在2月发布《中国人口预测报告2023版》，报告显示，中国的生育率和出生人口都是总体呈现下降的趋势，尤其是最近几年呈直线下降的趋势。2020年的出生人口1200万，只有1990年代初的一半，生育率降到1.3，比日本还要低。而2022年，中国的出生人口已经跌破1000万，只有956万，生育率不到1.1。 “中国大城市的住房支出占据了一个普通工薪阶层的很大部分，例如根据《2019年全国50城房价收入比报告》的数据，深圳房价收入比是35，也就是说，对于深圳的普通人来说，即便不吃不喝，平均也需要35年才能买得起一套房子。中国其它大城市的房价收入比也几乎是世界最高的。这样的高房价，会极大地压抑城市夫妇的生育意愿。” 展望后市，报告中这样总结：“中国大城市现在的生育率已经只有0.7-0.9，上海和北京的户籍人口的生育率只有0.7，是世界最低的。随着年轻人口的进一步城市化，中国的生育率还会继续走低。” 没错，回想起2016年房价飙涨的巅峰时期，中国新生儿出生率就是在那时候开始，呈现断崖式的下滑。新冠清零解封后，中国启动量化宽松政策，特别是对房产市场伸出橄榄枝。但政策却出现差错，开发商无视救援政策，就是坚持不拿地。一年多前，当中国的私营房地产开发商开始陷入困境时，中国政府鼓励国有房地产公司介入并接管陷入困境的同行项目和资产。《华尔街日报》却评论称：“然而这一呼吁基本上无人理会，这是中国房地产市场持续低迷的一个重要原因。” “中国国家支持的房地产公司已经考虑并最终决定，不收购私人开发商开办的大量项目，他们在很大程度上也回避了旨在帮助他们为这些交易提供资金的并购债券计划，尽管有些人已经使用该计划来偿还自己的债务。” 这破坏了政府对房地产行业有序复苏的希望，由市场力量而非政府救助驱动，并增加了购房者的不确定性。如果没有市场解决方案，完成停滞项目的负担可能会进一步落在中国地方政府身上，这些政府在与大流行病抗争了三年后已经财政紧张。中国官员从未将国有和私营开发商之间的交易作为政府政策的官方支柱，但他们一再提到这个想法，大多数经济学家表示这是政府的目标。行业分析师表示，许多国有开发商分析了数百个私人开发商的项目，发现符合他们标准的项目寥寥无几。这些公司更愿意在例行公开拍卖中直接从地方政府购买土地，由于私人竞争减少，价格较低。中国国有开发商之所以不愿意，部分原因是他们自己也受到了房地产市场放缓的影响，尽管不如私营部门的开发商那么严重。该国严格的新冠清零措施直到2022年12月才撤回，严重打击了消费者信心。2022年新住宅物业的销售额下降28%至五年低点。价格下跌，新项目未完成。 “从现金流的角度来看，这是整个行业的紧缩，”穆迪投资者服务公司的高级分析师Kelly Chen提到说。“当主营业务规模收缩时，各家企业在并购机会上都会更加谨慎。” 仲量联行首席中国经济学家Bruce Pang表示，中国监管机构在呼吁房地产公司购买资产时的措辞也可能过于谨慎，只鼓励“优质”开发商收购“优质项目”。 “除非所有中国国有企业的直接监管机构，即国有资产监督管理委员会，或国资委要求国有开发商接管私人项目，否则很少有国有企业愿意改变他们的做法，野村首席中国房地产分析师Jizhou Dong提到。 “但我认为国资委不会强迫他们这样做，因为这可能表明国有资本使用不慎，并可能招致损失，”他补充说。“这是一条死胡同。” 中国基调不变：房住不炒为了不让中国的楼市重蹈日本的覆辙，中国在2016年就提出“房住不炒”的政策，而且内容围绕着房住不炒出台了限购、限售等等调控政策，目的就是减少炒房现象。但由于一方面房价上涨实在太快，投资炒房有着巨大利润吸引，光靠政策并不能阻止人们去投资炒房。另一方面对于投资炒房者来说，买房后除了要缴纳少量的物业费以外，没有太多的持房成本，因此只要房价上涨就有人投资炒房。而且越来越多的人参与投资炒房，也让中国的住房资源严重分配不均，造成少数人持有大量的房产，而多数人因为房价过高而买不起房子。兴业银行淮海支行业务人员说，根据该行现行规定，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过80岁。据他了解，这一政策调整已有一段时间。根据调整后的政策，举例来说，50岁的贷款者，便可申请30年房贷，80岁正好还完贷款。兴业银行淮海支行业务人员告诉记者，虽然该行调整了相关政策，但退休人员通常不满足贷款条件。也就是说，大部分年龄超过60岁的人，其实很难再申请购房贷款。业务员介绍，购房者的年龄50岁、60岁甚至更高，需要有稳定工作，例如自己开公司、返聘等，证明具有稳定的收入，便有机会申请贷款至80岁；而退休人员及没有稳定工作的人，无法享受房贷政策。对于部分银行调整房贷政策一事，上海市人大代表、上海恒建律师事务所律师潘书鸿认为，此举或许有利于提振楼市、促进经济，但住房政策首先还应考虑解决“刚需”，坚持“房住不炒”。潘书鸿认为，房贷、购房涉及社会资源的分配，应当有公平性原则。金融政策和房地产政策是一个组合拳，影响巨大，它的制定应当科学、精准、公平、高效。是不是真正解决居民“刚需”，实实在在保障居民权益，同时有利于经济发展，应是住房政策的出发点。前几日，《求是》文章对房地产的描述，先是强调房地产的重大影响，确保房地产市场平稳发展，再强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，最后总结强调房住不炒。中国《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中也表示，要促进居住消费健康发展。查看近期所有政策语言，都把买房都归为“消费”，而不是“投资”。房住不炒，意味着房子是消费，而不是一种投资。这表明房地产去金融化，当前是中国的大趋势，并没有因此改变。

圈内人2023-02-22

基金早班车|海外投资者看好A股！高盛：预计中国房地产将呈现“L”型恢复

金融界2023-02-22

中国“政府干预”初见成效？！汇丰CEO：中国经济和房地产已有所改善

关的费用的影响。占经济总量四分之一的中国房地产业去年受到严重打击，因为现金紧张的开发商无法完成建设，导致一些买家抵制抵押贷款。分析师预计中国宣布的降息和其他措施将在今年下半年启动该行业的复苏，同时数据显示市场正在企稳。 Quinn说：“在需求方面，随着时间的推移，中国在COVID-19后重新开放，将增加对商业房地产的需求。在供应方面，1月初宣布了一些重大政策措施，为商业房地产提供额外的流动性房地产行业。” 他补充说：“1月初出现了令人鼓舞的迹象。我们认为这对该行业有利，但我们认为在去年12月底采取一些额外准备金是明智的。我们现在的前景更加乐观。” 上周，渣打银行表示对中国房地产行业的前景充满挑战，并表示预计将出现“长期复苏”。该公司表示，对在建建筑物的抵押贷款风险敞口很小。渣打银行的法定信用减值费用在第四季度比去年同期增加了一倍以上，达到2.27亿美元，其中包括1.3亿美元的中国房地产风险敞口。

Elva2023-02-22

【预见2023】南华期货首席经济学家朱斌：当前中国经济最大的挑战是企业恢复投资信心，消费者恢复消费欲望

消费者能不能重新恢复消费的欲望　　◎中国房地产市场进入下降周期，区域分化进一步扩大　　◎人民币市场会更加坚挺，大宗商品市场要区分看待中国需求和海外需求　　2023年，全球经济特别是美国和欧洲将面临非常大的考验　　金融界：目前，美国的通胀数据已经有了明显回落，但未来美国的通胀到底会怎么演变？　　朱斌：2023年，全球经济看美国，美国经济看通胀。我们认为美国的通胀回落越到后面越困难。美国通胀的起因不仅是供应冲击和商品价格上涨带来的通胀。最根本的逻辑是，2020年美国为了应对疫情危机引发了所谓的无限量QE，美联储发放了大量的货币，这是造成当前全球通胀特别美国通胀最根本的原因。在大量的钱收回去之前，美国的通胀很难从根本上解决问题。　　另外，我们也看到美国目前的就业市场非常强劲，失业率达到了历史的低点，在失业率如此低的情况下，美国工人谈判的积极性和优势是非常明显的，也就意味着美国工人工资上涨的能力非常强，对美国通胀的下降形成非常大的阻碍。　　目前，美联储的利率上升基本上接近顶点，这一点市场上基本上达到共识，关键要关注的是美联储的高利率会维持多长时间，市场上是有分歧的。有人认为下半年就会降息，但是我们认为美国的高利率至少维持一年以上。在2023年高利率的环境下，对美国经济乃至全球经济都会形成非常大的压力。特别是在通胀下滑利率高起的情况下，美国的实际利率从负转正，对我们整个经济的下压，带来真正的压力。所以说美国经济的真正考验是在2023年。从这个点角度来看，全球经济特别是中国以外的美国和欧洲经济2023年将面临非常大的考验。　　中国经济值得期待，股票市场上涨是大概率事件　　金融界：如何看待当前中国经济面临的挑战？请您展望一下2023年的中国经济？　　朱斌：三年疫情导致中国企业的投资节奏和消费者的行为习惯发生了巨大的改变，2023年我们政府重启经济的决心非常大。中国经济最大的挑战是企业能不能在政府的刺激下恢复投资信心，消费者能不能重新恢复消费的欲望，我们需要等待市场的变化。　　只有企业恢复信心敢于投资，就业市场就会好转，消费者信心就会恢复，这样就可以形成一个良好的循环。我个人对这个良性循环的形成还是比较乐观的，我相信中国企业会逐步恢复投资，随之就业市场也会逐步好转，老百姓的钱也会逐步释放到市场上来。　　资本市场上涨的驱动，一是估值驱动，二是盈利驱动。在中国目前的宽松货币政策下，中国资金的流动性越来越活跃，这对我们的股市估值会带来很大的刺激。　　从估值方面看，中国市场在2023年是非常好的环境。如果我国GDP增长能恢复到正常上升轨道的话，中国企业在大环境的推动下，盈利改善也是可以预期的。企业估值盈利都上涨，那么我们的股票市场上涨是大概率事件。　　另外，与西方发达国家资本市场相比，国际投资者认为中国资本市场估值比较便宜，近段时间很多北上资金不断涌入，海外的资金的不断涌入，意味着国际资本对中国资本市场投投下了赞成票。虽然现在已经有了不小的涨幅，但这仅是一个中转站，远远没有达到它的终点。　　中国房地产市场进入下降周期，区域分化进一步扩大　　金融界：中国房地产市场在2022年迎来断崖式的下跌，未来会不会有所改变？　　朱斌：中国房地产市场在2021年暴涨以后，2022年迎来了一个断崖式的下跌，从开工率、销售情况等都能看到整个房地产市场是备受摧残的。　　我国的房地产市场是一个特殊的市场，它不是完全市场化的，更多的受到政府政策的影响。我国房地产市场政策从2021年的收紧政策到2022年下半年的宽松政策，对房产的购买提供了很多优惠政策。目前来看，这一些政策还未在市场上发挥出想象中的作用，可能还需要更长的时间。　　从大周期来看，我国房地产已经从上升周期进入到下降周期，在这种下降周期要托住房市的话，难度比上升周期大很多。但由于政府出台的政策力度非常大，假以时日，还是会发挥作用的。所以说，房地产的反弹2023年是一个大概率事件。　　此外，我国的房地产市场目前已经进入了一个区域分化时代，房地产市场可能在未来一段时间内呈现一二线城市表现优秀，三四线城市去库的压力比较大的格局。所以，一二线城市房市与三四线城市房市的差距在未来的一段时间内会继续扩大。　　人民币市场会更加坚挺，大宗商品市场要区分看待中国需求和海外需求　　金融界：今年以来，人民币的持续升值是短暂的还是趋势性的回落？大宗商品市场将迎来怎样的行情？　　朱斌：人民币市场经历了从2022年人民币曾贬值到7.2到目前回落到6.7左右。从中国和美国之间的经济差来看，我们认为人民币市场在2023年会表现得更加坚挺。6.7现在来看，只是一个中场休息区域，未来人民币还有继续升值的空间，至少贬值压力不会太大。　　大宗商品市场需要分开来看。像原油等一系列以全球需求为驱动的大宗商品，由于全球的经济处在下降阶段，这类需求驱动的大宗商品会比较弱，在不出现大规模供应中断的背景下，原油市场很难有比较可观的上涨，可能进入相对比较疲软的震荡，上涨的动力很少。即使有地缘政治导致的短暂上涨，但这种短暂行情不可能形成一个趋势性的、稳定的上涨周期。　　而一些以中国需求为主的大宗商品，比如黑色金属、有色金属等，随着中国市场需求的缓慢恢复，它们下跌的时候会受到较强的支撑，今年会有一定机会走出一定的涨幅空间。

金融界2023-02-21

突发重磅利好！一则“中国证监会重大宣布”轰响房市瑞银：A股准备再起飞 “看涨人民币、澳元”

秉哥说市2023-02-21

准备润了！新加坡主权基金“暂停对中国的私人投资” 大幅撤资重估中国布局战略

king) 但GIC在中国的投资受到了中国房地产危机和北京对本国科技公司打压的打击，它没有对其进行量化。该基金一直是中国房地产的重要投资者，并持有蚂蚁集团的股份，蚂蚁集团计划在2020年进行的370亿美元首次公开募股(IPO)被中国监管机构叫停。其中一位知情人士表示，该基金因对蚂蚁集团的打压而“精疲力尽” ，并已对北京方面可能会影响其投资或退出投资的能力的其他意外举措持谨慎态度。投资者表示，GIC高管表示他们正在暂停投资并放缓对中国的决策承诺，但对未来的讨论持开放态度。 “这与许多主权财富基金和养老基金正在做的事情是一致的，”其中一位知情人士说。“如果他们是第一批回来的人，请不要感到惊讶，他们比其他人更了解中国。” 根据Preqin的数据，以中国交易为目标的私募股权和风险投资基金在2021年共筹资1080亿美元，高于2010年的230亿美元，这表明随着中国经济的蓬勃发展，资本如何涌入该国。但去年全球筹款活动放缓，因为投资者对将现金锁定在流动性差的基金中变得更加谨慎。根据彭博社的数据，截至2022年12月，新加坡GIC公开披露的中国上市公司股权规模下降了4.4%，但此后已上涨11%，该数据不包括低于披露阈值的股份。在上海和北京设有办事处的GIC表示，它在中国仍有大量敞口，并“继续探索长期机会”。根据GIC的年度报告，在截至2022年3月的一年中，GIC整体投资组合的四分之一投资于亚洲，不包括日本。随着GIC增加整体投资，中国的投资减少。根据行业追踪机构Global SWF的数据，它去年部署了403亿美元，比2021年增加了17%。随着与美国的紧张关系加剧，其他大型投资者也对中国更加警惕。据彭博社上个月报道，安大略省教师退休金计划已暂停对该国私人资产的直接投资，部分原因是地缘政治风险。

小萧2023-02-20

【黄金收盘】黄金上演漂亮V型反转！上海黄金溢价飙升、中国两大城市抗议引发关注

产研究院智库中心研究总监严跃进的话说，中国房地产的低迷已导致一些银行向70岁及以上的老年借款人提供房贷。 “基本上，这是一种刺激住房需求的政策工具，”他在谈到这些所谓的“接力贷款”时表示。这种贷款在借款人死亡后将债务转嫁给购房者的子女。上周，广西南宁部分银行将“购房年龄+贷款年限“从原来的不超过70年放宽至不超过80年，掀起了轩然大波。但这还没有结束。2月16日，南宁一张地产公司“百岁贷”营销海刷屏了。海报上写着：“重磅利好，贷款年龄最长达100岁”。在海报上，这家名为建发房产的公司合作方为“南宁合作银行”，宣称住房按揭贷款年龄加贷款期限放款，子女作为共同借款人，最长可贷至100岁。对此，某股份制银行个贷人士表示：“从银行风控的角度看，也不可能贷款到100岁，万一借款人离世，会产生很多纠纷，很麻烦的”。中原地产首席分析师张大伟指出，上述类似的放宽按揭贷款年龄期限，背后的实质多是“接力贷”，即子女不符合限购限贷条件，但父母名下可能没有房产或者没有贷款的，父母作为申请人，也就是房贷的包装替身，帮助子女（或子女与其配偶）作为共同借款人，贷款购买住房。 “简单说，年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件，就可按最高30年期限申请房贷。甚至有70周岁还可以申请30年房贷。因此，‘贷款人年龄+贷款年限最长达100岁’也是一直可以操作的。”张大伟认为，贷款年龄超过70岁的背后真相其实是接力贷。后市展望 1.本周，17位华尔街分析师参与了Kitco News黄金调查。在参与者中，有13位分析师(76%)看空金价。与此同时，只有1位分析师(6%)看好下周黄金的走势，3位分析师(18%)认为黄金将横盘震荡。与此同时，网上投票共有831人参加。在这些受访者中，有374人(45%)预计金价下周将上涨，另有327人(占39%)认为金价会走低，130人(占16%)在短期内持中性态度。 2.Bannockburn Global Forex董事总经理Marc Chandler表示，他预计金价近期将跌至1800美元;不过，他补充称，较低的价格可能会吸引一些寻求避险资产的投资者。 “人们对美国经济的信心过头了。”“经济在11月和12月似乎停滞不前，当时零售销售和制造业产出每月下降约1%。1月份的反弹不太可能重现，”他表示。“我认为，在金价进一步走软、止损位跌破1800美元时买入(黄金)，可能会带来诱人的风险回报。” 3.SIA财富管理公司首席市场策略师Colin Cieszynski表示:“美国消费者和生产者价格指数下降速度不如人们预期，零售销售强劲，鸽派官员布雷纳德离开美联储前往白宫，克利夫兰联储主席梅斯特呼吁进一步加息，本周人们越来越感觉到美联储可能不得不保持鹰派立场。”因此，美联储“可能需要继续加息的时间比之前预期的要长”。 “这推高了美国10年期国债收益率和美元，”他说道。 Cieszynski说:“随着黄金的宿敌(美元)不断上涨，黄金最近开始面临越来越大的逆风，这种逆风可能会在短期内持续下去，直到我们看到美元反弹或美国国债收益率攀升暂停或见顶的迹象。” 下一交易日重点关注美国适逢华盛顿诞辰日假期休市加拿大适逢家庭日假期休市 09:15 中国一年期及五年期贷款市场报价利率 23:00 欧元区2月消费者信心指数终值次日03:00 英国央行副行长伍兹发表讲话

夏洛特 1评论2023-02-18

利率上涨业主积极提前还贷！分析师：预付贷款已接近八分之一，中国银行面临巨大压力将进一步动摇房市

企稳，但降低抵押贷款利率和其他旨在帮助中国房地产行业的措施尚未带来有意义的复苏。中国房地产行业受到需求暴跌和主要开发商现金短缺的打击，分析师预计，经济复苏在今年下半年才会开始。上海房地产服务公司易居中国研究发展研究院(E-house China Research and Development Institution)分析师Yan Yuejin表示：“从银行的角度来看，提前偿还抵押贷款意味着资金归还给银行，可能有助于为新的抵押贷款提供资金，但问题是购买情绪不佳。” 目前人们对新房购买的兴趣下降与前几年过热的房地产市场形成鲜明对比，当时有关部门将抵押贷款利率维持在高位，从而冷却投机活动。花旗集团(Citigroup)银行业分析师Judy Zhang表示，2017年第四季度至2022年第一季度期间发放的抵押贷款约为17.7万亿元人民币，占目前未偿抵押贷款总额的近一半，利率相对较高，为5.26%至5.72%。去年年中在开发商的流动性危机导致房价和销售陷入螺旋式下降之后，监管机构开始降低基准抵押贷款利率，从而提振房地产需求。根据中国抵押贷款数据提供商融360 在1月份的一项调查，12月份首次购房者的平均抵押贷款利率为4.16%，较上年同期下降137个基点，为2015年调查开始以来的最低水平。房地产不景气房屋业主通过提前偿还抵押贷款来应对旧的、更高的利率，根据中国央行的数据，花旗集团的Zhang估计，去年预付抵押贷款总额为4.68万亿元，而中国截至2022年底的抵押贷款余额为38.8万亿元。 Zhang在最近的一份报告中写道，高利率抵押贷款的高额提前还款可能会持续下去，在最坏的情况下，中国各银行今年的收益最多将减少5%。据当地媒体报道，一些银行试图通过增加繁文缛节和放慢申请处理速度来遏制提前还款的浪潮，迫使一些借款人等待数月才能获得批准。一家商业银行北京分行的员工表示，约有20%的现有客户申请了提前还款，他所在的银行已将审批过程延长至半年左右。穆迪(Moody's)银行业分析师Nicholas Zhu表示，提前还款的热潮一直持续到今年，股票和债券等投资回报前景黯淡，也鼓励了现金充裕的借款人偿还债务。他预计这种去杠杆化将削弱人们对房地产市场的信心，流动性危机和销售下滑已经严重动摇了中国房地产市场。政府支持的《中国银行保险报》(China banking and Insurance News)报道称，有关部门已对提前还款增多表示担忧。上周中国央行和最高银行业监管机构与银行举行了会议，讨论如何解决这一问题。据报道，监管机构表示，他们将加大对滥用商业和消费贷款的调查和处罚力度。监管机构同时表示，银行不应限制符合条件的房主提前偿还住房贷款，应保护银行客户的合法利益。

Sue2023-02-17

信号！中国1月70城房价指数亮了连续下跌16个月后企稳

在农历新年期间在家乡寻找房产。然而，中国房地产信息集团的数据显示，100 家最大的房地产开发商的销售额继续下滑，同比下降 33%。

marsh2023-02-16

上坤：让“会成长的产品”陪伴成长

年前深入长三角、珠三角和中部城市，成为中国房地产行业百强企业。在面对行业的深度盘整及转型中，上坤积极应对，行稳致远，“好房子专家”的初心不改。“天道酬勤”，行业转型颇艰，但是对于心中有道，一丝不苟的奋进者而言，一切才刚刚开始。来源：经济观察网（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-02-15

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