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楼市重磅！上海成首个公积金“认房不认贷”一线城市专家如何解读？

，“上海发布”对部分问题进行了解答：#中国房地产危机# 1.认定首套住房的具体条件：无住房和未使用或已结清两个条件需要同时满足。 2.第二套认定为改善住房的具体条件：无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的借款人家庭，且家庭成员(包括借款人、借款人的配偶及其未成年子女)名下在房管部门登记信息中查询结果为1套住房，该套住房人均建筑面积低于市统计部门公布的上年度本市城镇居民人均住房建筑面积，再次购买商品住房的，认定为住房公积金贷款购买第二套改善型商品住房。（自2023年3月31日起，本市购买第二套改善型住房申请公积金贷款的家庭，现持有住房人均住房建筑面积调整为不高于37.46平方米） 3.执行口径：已经贷款的按原政策口径执行，2023年10月30日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。若认定为家庭首套住房，可以享受上海公积金贷款首套住房贷款政策，首套住房贷款利率五年期以上3.1%（家庭二套五年期以上3.575%）。实际上，今年以来上海对于公积金政策一直在放宽， 4月上海增加了首套购房者的公积金额度，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，个人最高可贷72万，家庭最高可贷144万（要求必须二孩以上，其中至少一个未成年）；9月7日上海发布正式官宣调整公积金政策，延长公积金贷款年限，一些房龄在20年左右的二手房过去最多可以贷15年，但调整后可以贷到30年。此次上海公积金新政的调整对于很多购房者来说，将进一步降低了购房成本和购房门槛。通过放宽首套认定标准来实质上降低了每月公积金还款的支出，也是在一定程度上对刚需客群的政策倾斜，放宽认贷标准后，则可享受首套房3.1%的公积金贷款利率，其每个月的月供压力将直接减少262元至4270元，这对总收入较低的家庭来说，确实做到了实际的减负；同时后续也可以刺激购房者在承受力范围内，充分用足公积金贷款、享受利率优惠，释放合理的住房需求，带动新房甚至二手房市场。钛媒体整理发现，此前天津、珠海、中山、惠州、清远等地已经开始实行公积金“认房不认贷”政策。此次在商业贷款全国已全面落地“认房不认贷”的情况下，上海再次加码公积金，作为风向标的四大一线城市之一，此次新政起到一个较强的示范效应，给其他开了一个很好的头，也为其他城市提供了新的思路。未来一段时间，房地产政策有望继续宽松，各大城市或将积极跟进，将公积金政策发挥到实处，从而提振市场。在政策多重利好下，四季度房地产行业有望逐步企稳。机构如何解读？中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，继多个二线城市公积金实行“认房不认贷”政策后，上海成为首个实行的一线城市，此举将对改善或置换客户产生积极作用，预期未来将有更多城市跟进。同策研究院研究总监宋红卫指出:“新政策是与认房不认贷政策匹配的。9月初上海颁布认房不认贷政策的时候，只规定了商业银行贷款的政策，公积金政策是缺席的，最新出台的该项政策，打通了商业银行认房不认贷与公积金政策的通路。” 今年9月1日，上海执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。据中指院数据，上海新房实施商贷“认房不认贷”后，9月新房（不含保障房）成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。宋红卫认为，新政策的推出，将有助于释放置换及改善型需求，可有效降低此类群体的按揭贷款成本。中原地产首席分析师张大伟表示，公积金作为低利率购房工具，也执行认房不认贷有利于购房者降低购房成本。在商业贷款全国已经全面落地“认房不认贷”的情况下，公积金也逐渐开始落地，上海作为一线城市的代表，落地公积金“认房不认贷”也是顺应政策趋势。易居研究院研究总监严跃进分析认为，此前一线城市在认房不认贷政策方面有创新和突破，成为热点。但当时政策主要是从商业银行贷款的角度出发，而没有涉及公积金贷款。此次上海政策信号意义很强，有很强的示范效应。严跃进称，此类政策对于很多购房者来说，可以有机会纳入到首套房或二套房的认定标准，进而获得条件更好的公积金贷款，包括公积金贷款利率和公积金贷款额度，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。其他城市也要加快制定此类政策，确保公积金政策更好发挥惠民互助的效果，进一步促进各地房地产交易市场的提振和回暖。

财经风云2023-10-19

中国房地产销售和投资出现两位数降幅！支持措施未能提振信心，碧桂园违约倒计时

日前，中国房地产销售和投资出现了两位数的下降，原因是支持大城市的举措未能提振人们对房地产行业的信心，尽管房地产萎缩的步伐有所放缓。

风起2023-10-18

一场前所未有的房地产危机！中国地产股逼近2009年最低水平，碧桂园恒大处风暴中心

债务危机加剧，该行业的压力继续上升。#中国房地产危机# 彭博行业研究(Bloomberg Intelligence)开发商股指数周三一度下跌1%，逼近2009年以来的最低收盘水平。时代中国控股有限公司和中国恒大集团领跌。此次抛售正值中国前最大建筑商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co.)面临支付利息的最后期限，并避免首次出现美元债券违约。该公司的支付困难，以及同行恒大日益加大的清算风险，突显出当局有必要出台更强有力的措施，以遏制一场前所未有的房地产危机。 “随着碧桂园潜在的美元债违约，市场正变得更加看跌，”彭博行业研究分析师Patrick Wong说。该行业的未来“实际上取决于任何进一步的宽松措施来支持房地产市场。” 碧桂园处于中国房地产危机的中心，它必须在10月17日至18日的30天宽限期结束前支付1,540万美元债券的票面利率，否则就会被称为违约。该公司没有澄清哪一天是宽限期的正式结束，因为最初错过的9月17日截止日期正好是周日。 2025年到期的美元债的两名持有者表示，截至香港时间周二下午12点，他们尚未收到利息。与此同时，恒大面临着曾经难以想象的资产清算的可能性，10月30日将举行一场重要的法庭听证会。对该公司进行清盘的裁决将对这家苦苦挣扎的房地产巨头造成严重破坏，该公司正试图敲定一项重组计划，以偿还债权人。

风起2023-10-18

中国房市“大雷”即将引爆？！债息支付宽限期到期、票据持有人称没收到钱碧桂园恐已违约

#中国房地产危机#FX168财经报社(香港)讯英国路透社周三(10月18日)最新报道称，碧桂园(Country Garden Holding)1500万美元债息支付的宽限期已经到期，这加剧外界的预期，即这家中国最大的私人房地产开发商已经在其离岸债务方面出现违约。 (截图来源：路透社) 这批债券的一位持有人表示，宽限期结束后，他还没有收到债券的付款。由于涉及机密信息，这位持有人拒绝透露姓名。碧桂园没有立即回应路透社置评请求。此外，据美国彭博社周三最新报道，陷入困境的中国建筑商碧桂园暗示，随着美元债券利息宽限期即将结束，该公司将首次出现违约。当彭博社询问碧桂园关于其1540万美元到期债券利息的计划时，该公司表示，不太可能按时兑付离岸债利息款项。 (截图来源：彭博社) 彭博社引述这只票据的一位持有人说，截至香港时间周三上午9点，他们还没有收到钱。碧桂园的总负债达1870亿美元，是全球负债最重的房地产商之一。该公司必须在10月17日至18日的30天宽限期结束前支付息票，否则可能会被宣告违约。由于原定付息日9月17日是个周日，使得实际付款期限顺延至9月18日，从而导致宽限期的截止时间比较模糊，碧桂园一直未明确正式的截止日期。彭博社称，这是碧桂园自上周警告称预计无法履行未来所有离岸支付义务以来首次面临重大考验。碧桂园已成为中国更广泛房地产债务危机的一个象征。如果在没有与债权人达成协议的情况下，错过美元债票息的支付，将意味着碧桂园加入了其他数十家违约的中国开发商的行列，从而加深困扰房地产行业的危机。房地产行业约占中国这个全球第二大经济体的四分之一。碧桂园上周警告称，它无力履行离岸债务，称这包括“在相关宽限期内”，该公司并补充说，不付款可能导致债权人要求加速付款或采取强制行动。碧桂园拥有近110亿美元的离岸债券，如果违约，将为中国规模最大的企业债务重组之一奠定基础。碧桂园在过去几周还错过了其他离岸付款，不过这些付款的30天宽限期仍未到期。然而，该公司在岸债务状况较好，通过延期付款获得了一些喘息空间。 10月10日，碧桂园在港交所发布公告称，行业销售环境未明显得到改善的形势下，本集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计本集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。截至本公告日，本公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项，将积极推进境外债务管理措施。公告称：“本公司也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于本公司发行的美元债券项下的偿付义务。该等未付款项可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。” 碧桂园称，公司将积极推进境外债务管理措施，在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。本公司高度重视此次境外债务管理工作及全体债权人的利益，谨恳请债权人给予时间以供本公司客观评估目前所面临的挑战并与其顾问共同为所有持份者制定务实可行的最佳解决方案。彭博社称，碧桂园的任何违约或混乱的重组都可能使中国房地产行业陷入更深的动荡，因为它的项目数量是中国恒大集团(China Evergrande Group)的数倍。两年前，中国恒大的违约给中国市场带来了冲击波。

会员

tqttier2023-10-18

不到24小时！碧桂园未偿还110亿离岸债务息票逼近“交叉违约”恐引爆海外倒债潮

无力履行离岸债务义务，”报道警告说。#中国房地产危机# (来源:Twitter) 中国陷入困境的房地产市场健康状况的最新指标将于周三公布，届时将公布按建筑面积计算的房地产销售情况，全国9月份新房价格将于周四公布。碧桂园拥有近110亿美元的离岸债券和60亿美元的境内贷款，一旦违约，将为碧桂园债务重组奠定基础。碧桂园在过去几周也错过了其他离岸付款，尽管这些付款的30天宽限期仍未到期。如果违约，这些债务将需要重组，公司或其资产也有被债权人清算的风险。违约将为碧桂园的海外债权人开始与该公司的财务顾问进行谈判开辟道路，以启动重组程序，考虑到债务规模，重组程序可能需要数月时间。 CreditSights周二发布的报告发现，中国的国有开发商仍然可以进入融资市场，而私营企业则在寻找新资本方面遇到了最大的困难。报告称：“由于购房者仍然偏向与政府相关的开发商，那些尚未违约的私营开发商可能会发现，由于合同销售不足和融资困难，维持生存的前景越来越具有挑战性。” 上周，印刷电路板制造商建滔控股成为首批对碧桂园采取法律行动的知名上市公司之一，当时其旗下欠债16亿港元的子公司发出法定要求偿还债务。摩根大通提到，自2021年以来，占中国房屋销售量40%的发展商已拖欠债务。CreditSights数据显示，自2021年以来，中国发展商已在未偿美元债券1750亿美元中，违约逾1146亿美元。碧桂园已任命Houlihan Lokey、中金公司和盛德律师事务所为顾问，审查其资本结构和流动性状况，并制定整体解决方案。

圈内人2023-10-18

民众愤怒了！经济学人：许家印成全民笑话中国楼市会重蹈美日崩盘覆辙吗？

科技中心杭州则出现了不明原因的增长。#中国房地产危机# （图源：经济学人）中国互联网上只出现对国家政策的隐晦批评。在8月的一篇讽刺社交媒体帖子中，门户网站网易的官方账号建议中国人不要结婚，不要生孩子，少花钱，不买房不买车，待在家里不要出去旅游。这条导致账户被暂停的信息，是对旨在重振经济的中央措施无效的一种讽刺：消费者的行为与政府的意愿背道而驰。但这样的声音很少见。网民有时甚至对有关房地产市场的严肃讨论也持谨慎态度。10月9日在网上发表的一项分析将中国的住房政策与美国进行了比较。作者曾是一名银行职员，她说，当她试图在一些社交媒体平台上发布这篇文章时，它被屏蔽了。另一个令人沮丧的根源是中国最大的房地产公司的混乱。网民对许家印被拘留嗤之以鼻。但他的困境，以及他的少数同事被围捕和逮捕，表明恒大的麻烦将长期持续下去。经过近两年的谈判，该公司于9月突然取消了债务重组。10月9日，一个欠恒大约60亿美元的债权人集团表示，重组的失败“完全出乎意料”。同一天，中国最大的房屋建筑商碧桂园表示，它已经拖欠了6000万美元的离岸债务，并且可能无法偿还其他以美元计价的债务。这样的消息不会鼓励买家。随着越来越多的大型开发商未能偿还债务，他们也停止向建造房屋的承包商和材料供应商付款，这不可避免地导致烂尾。担心更多开发商会屈服于这些压力，可能阻止了许多中国公民今年购买新房。据研究公司Gavekal的分析师称，上市开发商欠中国人约7万亿元人民币（9600亿美元）的未建成房屋。这些担忧在中国互联网上得到了回应。在10月在网上发布的一段短视频中，一位视频博主表达了购房者越来越担心碧桂园将成为下一个恒大的担忧。如果预测是正确的，影响可能是巨大的：碧桂园估计将建造约100万套公寓。高盛指出，二手房市场看起来比新房要健康得多，部分原因是人们不想冒险购买可能尚未完工的房屋。那些购买新公寓的人也更不愿意预先支付费用。在2021年年中预付款达到所有新房交易的89%的峰值后，这一数字在今年8月份降至76%。《经济学人》指出，房价暴跌的前景继续让普通人感到担忧。但是，尽管许多大城市的价格逐渐下降，但它们并没有崩溃。这使中国的房地产危机与2008年的美国和1992年的日本不同。原因之一是政府牢牢控制着新房的销售价格。许多地方都禁止降价。去年5月至12月期间，约有20个城市出台了限制开发商降价的政策。在一个南方城市，一个绝望的开发商将价格削减了50%，以吸引买家。然而，地方政府叫停了这次甩卖。据报道，在国庆假期期间，一些地方的官员介入取消了建筑商提供的特别优惠。他们有充分的理由这样做。首先，当买家发现他们支付的费用比后来购买的人多时，降价可能会导致抗议。他们经常要求政府采取行动，并让开放商返还现金。更令人担忧的是价格下跌失控的前景。根据澳新银行的分析，如果房地产价值下降30%，中国贷款总额的约12%，即4.7万亿元人民币，将遭受负资产的影响。50%的价格暴跌将使全国一半的房贷陷入水下，导致全面危机。《经济学人》总结道，中国领导人面临着一种困境。价格下降对任何已经购买房屋的人来说都是坏事。但城市房价的难以负担，是穷人面临的另一场危机。例如，北京的平均房屋价格是平均年薪的34倍，使其成为世界上最负担不起的地方之一。中国年轻人对日常生活的压力直言不讳。从他们的角度来看，目前房地产市场正在发生的灾难听起来并不那么糟糕。在杭州最近上涨之后，一位年轻的网民在社交媒体上恳求说：“我所希望的只是杭州的房价不要再开始上涨了。”

市场焦点2023-10-18

会员

最凶险的是“债务悬崖”！路透：国有银行拟出手“兜底” 提供超长期贷款纾地方债压力

地收入历来是地方政府收入的主要来源。#中国房地产危机# 自 2021 年年中，该行业债务危机爆发以来，许多开发商已无力购买更多土地，占中国房屋销售量 40% 的公司已经违约，其中大多数皆是私人开发商。澳新银行研究部分析师上周在一份报告中表示，要在 20 年内逐步偿还地方政府债务总额，每年需要支付人民币 6.5 万亿元。他们表示，这高于中国预计的未来十年名义国内生产总值年增长率。消息人士称，中国央行将重点化解天津、贵州、广西等12个“高风险”地区的债务风险，重点关注今明两年到期的公开市场债券和非标债产品。消息人士还表示，将鼓励银行向地方政府融资平台发放新贷款，以偿还债券和非标准债务。陷入债务悬崖瑞银的一份研究报告显示，地方政府融资平台在 2023 年和 2024 年上半年将面临巨大的债券到期压力。报告称，2023年上半年，超过 2.1 万亿元的地方政府融资平台债券到期。今年下半年，还有 1.75 万亿元人民币、2024 年上半年 1.69 万亿元人民币到期，到期压力达到历史最高水平。此外，两位消息人士称，中国央行将与其他银行建立紧急工具，向地方政府融资平台提供贷款，以解决短期流动性压力。另一位消息人士称，地方政府融资平台需要在两年内偿还贷款。第二位消息人士称，在 12 个高风险地区，一些地方政府将需要将其在当地国有企业的部分股权质押或转让给银行，以换取银行贷款展期的帮助。去年，贵州省西南部的一家中国政府融资机构将价值 23 亿美元的贷款延期 20 年，并将利率调整至每年 3% 至 4.5%。

marsh2023-10-17

今天！若碧桂园不能支付到期利息，全部离岸债将被视作违约

偿美元债券中违约超过1146亿美元。#中国房地产危机# 随着越来越多的开发商转向债务重组，在中国房地产行业前景不断恶化的情况下，预计他们的海外债权人将获得更为不利的条款。

风起2023-10-17

中国“无视他们学到的一切”？！前日本政府官员警告：世界第二大经济体面临“日本化”可能性

被认为是全球增长面临的最大风险之一。#中国房地产危机# 这个世界第二大经济体作为一个处于“日本化”边缘的国家而受到关注，“日本化”一词描述了日本在20世纪90年代末资产膨胀的泡沫破灭后经历的15年低增长和通货紧缩时期。一些日本政策制定者表达了担忧，部分原因是日本最大贸易伙伴，中国的长期衰退将对其依赖出口的经济造成巨大打击。日本央行董事会成员野口朝日( Asahi Noguchi)上周四表示：“正在迅速出现的是中国陷入通货紧缩或经济‘日本化’的风险。” 他在日本表示：“目前尚不清楚中国是否正在走向与日本类似的情况。但中国经济支柱——房地产行业确实正在下滑，年轻人失业人数正在上升，通货膨胀正在减弱。” 国际货币基金组织在其《世界经济展望》中将中国今年的经济增长预测从4月份的5.2%下调至5.0%，并警告称，随着全球溢出效应，中国房地产业的危机可能会加深。预计明年增长率将放缓至4.2%。周五公布的数据显示，中国9月份消费者通胀持平，未达到增长0.2%的预期，突显了中国面临的通货紧缩压力，尽管其他许多国家都在应对过高的通胀。早在1998年至2013年的通货紧缩时期，日本的核心消费者价格平均下降了0.2%，原因是房地产价格暴跌打击了银行资产负债表并冷却了投资。诚然，中国的情况与日本的经验存在差异。其一，中国的资产负债表压力和债务负担仅限于房地产行业，尤其是陷入困境的开发商和地方省份。这与日本形成鲜明对比，日本房地产价格暴跌导致全国银行出现大量不良贷款，导致广泛的信贷紧缩，从而延长了经济低迷期。国际货币基金组织亚太部主任克里希纳·斯里尼瓦桑(Krishna Srinivasan)在周五在马拉喀什举行的国际货币基金组织和世界银行会议期间的新闻发布会上表示，目前，在需求复苏的支持下，国际货币基金组织认为中国不存在陷入通货紧缩的巨大风险，而通胀则在加速。但他敦促北京采取措施，例如支持陷入困境的开发商的重组，并为当地省份提供指导，以避免问题扩大。当被问及中国“日本化”的可能性时，斯里尼瓦桑表示：“总体而言，我们相信，通过正确的政策，中国可以避免长期低于标准的增长。”“我们想要表达的观点是，正面解决房地产危机很重要，这样它就不会成为一个更大的问题。”

Linlin 2评论2023-10-15

香港房价将持续低迷至2024年！摩根士丹利放弃“过于乐观”预测，原因是……

日前，摩根士丹利改变此前乐观预测，认为香港房价将持续低迷至2024年。

风起2023-10-14

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