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深成指、创指齐新低！经济积极信号频现，市场修复渐行渐近？国防军工、地产双双破位，布局时机到了？
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成份股超9成飘绿，张江高科下跌超4%，万科A下挫超3%，新城控股、保利发展均下挫超2.8%，多股再创阶段新低。代表ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，场内价格收跌2.04%，再次刷新上市新低！全天成交额为3523万元，较上一交易日放量近4成。 8月末以来，地产板块一路震荡下行，几乎抹掉7月底反弹以来的全部涨幅，政策对行情的催化为何没有持续？分析来看，本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情效果较弱。板块当前投资价值几何？ 1、政策面：仍在宽松期，期待年底政策释放今年1-9月销售和投资表现还没有出现明确的拐点。8月底出台认房不认贷政策之后，9-10市场销售表现能够给政策方一定的反馈，进而影响后续政策放松的力度大小。从目前销售表现来看，年底大概率还会有政策释放。 2、基本面：居民购房需求有所回升，微观项目层面出现复苏迹象从数据来看，9月居民中长期贷款新增5470亿元，同比多增2014亿元，较7、8月份显著修复。数据表明，在政策催化下，居民购房需求有所回升。整体来看，核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。 3、估值面：底部特征明显，向上修复空间大从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。浙商证券在最新研报中表示看好地产Q4投资机会。该机构表示，总体来看，综合政策+板块位置+业绩结算主力期（推动年底估值切换），看好地产Q4投资机会。标的选择上，地产这轮供给侧出清格局明确看好一二线城市地方国企和综合实力强的全国性房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：券商ETF被动跟踪中证全指证券公司指数，该指数基日为2007.6.29，发布于2013.7.15；国防军工ETF被动跟踪中证军工指数，该指数基日为2004.12.31，发布于2013.12.26；地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，券商ETF、国防军工ETF、地产ETF风险等级均为R3-中风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
深成指、创指齐新低！经济积极信号频现，市场修复渐行渐近？国防军工、地产双双破位，布局时机到了？
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成份股超9成飘绿，张江高科下跌超4%，万科A下挫超3%，新城控股、保利发展均下挫超2.8%，多股再创阶段新低。代表ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，场内价格收跌2.04%，再次刷新上市新低！全天成交额为3523万元，较上一交易日放量近4成。 8月末以来，地产板块一路震荡下行，几乎抹掉7月底反弹以来的全部涨幅，政策对行情的催化为何没有持续？分析来看，本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情效果较弱。板块当前投资价值几何？ 1、政策面：仍在宽松期，期待年底政策释放今年1-9月销售和投资表现还没有出现明确的拐点。8月底出台认房不认贷政策之后，9-10市场销售表现能够给政策方一定的反馈，进而影响后续政策放松的力度大小。从目前销售表现来看，年底大概率还会有政策释放。 2、基本面：居民购房需求有所回升，微观项目层面出现复苏迹象从数据来看，9月居民中长期贷款新增5470亿元，同比多增2014亿元，较7、8月份显著修复。数据表明，在政策催化下，居民购房需求有所回升。整体来看，核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政，微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，因网签滞后等因素，预期将在后续成交数据中有所体现。 3、估值面：底部特征明显，向上修复空间大从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。浙商证券在最新研报中表示看好地产Q4投资机会。该机构表示，总体来看，综合政策+板块位置+业绩结算主力期（推动年底估值切换），看好地产Q4投资机会。标的选择上，地产这轮供给侧出清格局明确看好一二线城市地方国企和综合实力强的全国性房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：券商ETF被动跟踪中证全指证券公司指数，该指数基日为2007.6.29，发布于2013.7.15；国防军工ETF被动跟踪中证军工指数，该指数基日为2004.12.31，发布于2013.12.26；地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中提及个股仅为指数成份股客观展示列举，不作为任何个股推荐，不代表基金管理人和本基金投资方向。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现！根据基金管理人的评估，券商ETF、国防军工ETF、地产ETF风险等级均为R3-中风险。销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。
金融界2023-10-16
继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF(159707)买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”
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份股超8成飘绿，“地产双雄”保利发展、万科A均下挫超2.5%。热门ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，现场内价格跌超2%，实时成交额超2200万元！值得注意的是，地产ETF（159707）盘中溢价明显，并且伴随放量，表明买盘资金活跃，或有资金流入。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。申万宏源最新研报指出，长期地产动能趋弱的趋势已逐步形成“共识”，但中短期地产需求或被市场过度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF（159707）买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”
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份股超8成飘绿，“地产双雄”保利发展、万科A均下挫超2.5%。热门ETF方面，地产ETF（159707）低开低走，现场内价格跌超2%，实时成交额超2200万元！值得注意的是，地产ETF（159707）盘中溢价明显，并且伴随放量，表明买盘资金活跃，或有资金流入。从估值来看，中证800地产指数估值底部特征明显。截至10月13日，该指数最新PB估值为0.73倍，历史百分位为0.16%，低于超99%的时间区间，估值向上修复空间大。申万宏源最新研报指出，长期地产动能趋弱的趋势已逐步形成“共识”，但中短期地产需求或被市场过度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
金融界2023-10-16
又一核心城市加入“全域不限购”！房地产ETF基金(515060)现跌超1%
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码为008088/008089），囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。目前其所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.79，处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
今日重磅！杭州楼市大动作！房地产ETF基金(515060)早盘平开
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码为008088/008089），囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。目前其所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.79，处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-16
海南楼市新政！首付比例降至25%！房地产ETF基金(515060)现跌超1%
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布局房地产开发、管理、服务等行业，囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡（场外联接A/C类基金代码：008088/008089）。目前其所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.80，处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-13
重磅！超大特大城市城中村改造！房地产ETF基金(515060)小幅低开
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布局房地产开发、管理、服务等行业，囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡（场外联接A/C类基金代码：008088/008089）。目前其所跟踪指数的市净率PB（LF）为0.80，处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-13
地产再度刷新近9年新低！三重预期+估值底部，地产布局“甜蜜期”到了？
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经过1个月的回调整理，几乎又跌回起点，万科A、金地集团等近期纷纷创出阶段新低。地产行情的催化因素到底有哪些？本轮地产政策已经过去了吗？行业基本面又将如何影响行情？综合来看，影响地产行情的因素包括政策、基本面、主题性投资机会等三个方面。从历史复盘来看，政策一般是逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。基本面才是行情启动的重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度，而主题性投资机会是否兑现或真实受益决定涨幅。【中期需求担忧升温，政策宽松预期进一步增强】 1、历史回顾：政策逆周期调控节奏，为各阶段涨跌重要触发因素回顾2009-2023年各阶段板块表现，政策为行情重要影响因素，且整体遵循基本面弱政策宽松、基本面强政策收紧，政策交替松紧的周期变化。如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。部分时点即使政策最终落空，但预期变化仍带来板块大幅波动，如2018年年初行情。同时政策调控手段从早期注重需求端（限购限贷等），逐步过渡到供需并重，且通过系列举措，不断规范房企拿地、融资、销售等行为，引导行业降杠杆、房企稳健经营。资料来源：平安证券 2、本轮周期：市场对中期需求担忧升温，市场仍需政策托底本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其是2023Q3限制性政策加速退出，但无论是2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。资料来源：平安证券整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。【基本面为行情重要催化，超预期表现或能带来阶段性机会】 1、历史回顾：基本面为行情重要催化，且影响政策行情强弱除政策外，基本面亦是行情重要催化剂。基本面复苏与否决定政策松绑行情持续性及高度，政策最终也是影响基本面预期，如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现，板块均迎来二次上涨。资料来源：平安证券 2、本轮周期：楼市若超预期表现或能带来阶段性机会从今年来看，全国楼市呈现“先扬后抑”的态势，年初迎来一波小阳春，5月-8月销售持续探底。近期被赋予重望的“金九银十”楼市基本面仍偏向弱势。根据克而瑞数据，2023年1-9月百强房企全口径销售金额46567亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企9月单月销售额为4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%。资料来源：平安证券由于基本面迟迟未回暖，对板块表现形成明显的压制。即使在政策大环境偏紧，楼市若能超预期表现亦能带来阶段性机会。展望后市，机构普遍认为在多重支撑下，地产基本面四季度将迎来明显修复。国信证券指出，考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台，坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复。开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交或持续回暖。【主题性机会提振，城中村改造或激起千层浪】 1、历史回顾：主题性机会相继涌现回顾2009年以来各阶段行情，亦不乏出现主题性投资机会。主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如 2014年国企改革真实落地的天健集团、2017年三四线棚改货币化带来销售及业绩高增的新城控股等，当年均取得较大涨幅。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落。资料来源：平安证券 2、本轮周期：城中村改造机会多大？目前，全国范围内正在推进的城中村改造项目达到162个。在超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。据机构乐观统计，销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。投资端，总体预计城中村改造5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。哪些房企受益？西部证券认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企；2）具备地方资源的地方国企；3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司。【三重预期+估值底部，地产布局“甜蜜期”或来临】综上，在政策宽松、基本面改善、主题性机会等三重预期下，地产行情向上修复可能性较大。另外，从估值的角度看，中证800地产指数当前PB估值为0.73倍，历史分位点为0%，已跌至冰点，底部特征突出。地产布局“甜蜜期”或来临。哪类房企值得关注呢？平安证券指出，2009年至今尽管地产板块受政策及基本面交替变化，呈现周期波动，但仍不乏优质头部房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。叠加城中村改造三类受益房企，头部优质房企+央国企组合或能脱颖而出。从配置上看，投资者较难精准把握个股机会，借道ETF配置一篮子股票不失为一种良策。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-10-12
地产再度刷新近9年新低！三重预期+估值底部，地产布局“甜蜜期”到了？
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经过1个月的回调整理，几乎又跌回起点，万科A、金地集团等近期纷纷创出阶段新低。地产行情的催化因素到底有哪些？本轮地产政策已经过去了吗？行业基本面又将如何影响行情？综合来看，影响地产行情的因素包括政策、基本面、主题性投资机会等三个方面。从历史复盘来看，政策一般是逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。基本面才是行情启动的重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度，而主题性投资机会是否兑现或真实受益决定涨幅。【中期需求担忧升温，政策宽松预期进一步增强】 1、历史回顾：政策逆周期调控节奏，为各阶段涨跌重要触发因素回顾2009-2023年各阶段板块表现，政策为行情重要影响因素，且整体遵循基本面弱政策宽松、基本面强政策收紧，政策交替松紧的周期变化。如宽松带来的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。部分时点即使政策最终落空，但预期变化仍带来板块大幅波动，如2018年年初行情。同时政策调控手段从早期注重需求端（限购限贷等），逐步过渡到供需并重，且通过系列举措，不断规范房企拿地、融资、销售等行为，引导行业降杠杆、房企稳健经营。资料来源：平安证券 2、本轮周期：市场对中期需求担忧升温，市场仍需政策托底本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其是2023Q3限制性政策加速退出，但无论是2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策催化行情弱于过往。未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。资料来源：平安证券整体而言，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。【基本面为行情重要催化，超预期表现或能带来阶段性机会】 1、历史回顾：基本面为行情重要催化，且影响政策行情强弱除政策外，基本面亦是行情重要催化剂。基本面复苏与否决定政策松绑行情持续性及高度，政策最终也是影响基本面预期，如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现，板块均迎来二次上涨。资料来源：平安证券 2、本轮周期：楼市若超预期表现或能带来阶段性机会从今年来看，全国楼市呈现“先扬后抑”的态势，年初迎来一波小阳春，5月-8月销售持续探底。近期被赋予重望的“金九银十”楼市基本面仍偏向弱势。根据克而瑞数据，2023年1-9月百强房企全口径销售金额46567亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企9月单月销售额为4419亿元，同比-29.5%，环比+17.1%。资料来源：平安证券由于基本面迟迟未回暖，对板块表现形成明显的压制。即使在政策大环境偏紧，楼市若能超预期表现亦能带来阶段性机会。展望后市，机构普遍认为在多重支撑下，地产基本面四季度将迎来明显修复。国信证券指出，考虑到当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，仍可继续期待类似限购解除、房贷利率下调、税费减免、普宅认定标准上调等“组合拳”出台，坚持看好地产基本面在四季度“政策+基数”双重支撑下迎来明显修复。开源证券表示，9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交或持续回暖。【主题性机会提振，城中村改造或激起千层浪】 1、历史回顾：主题性机会相继涌现回顾2009年以来各阶段行情，亦不乏出现主题性投资机会。主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如 2014年国企改革真实落地的天健集团、2017年三四线棚改货币化带来销售及业绩高增的新城控股等，当年均取得较大涨幅。部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落。资料来源：平安证券 2、本轮周期：城中村改造机会多大？目前，全国范围内正在推进的城中村改造项目达到162个。在超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。据机构乐观统计，销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。投资端，总体预计城中村改造5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。哪些房企受益？西部证券认为三类公司会明显受益：1）具备低资金成本和城中村改造和持有物业运营经验的全国型央国企；2）具备地方资源的地方国企；3）具有租赁公寓类资产运营能力的公司。【三重预期+估值底部，地产布局“甜蜜期”或来临】综上，在政策宽松、基本面改善、主题性机会等三重预期下，地产行情向上修复可能性较大。另外，从估值的角度看，中证800地产指数当前PB估值为0.73倍，历史分位点为0%，已跌至冰点，底部特征突出。地产布局“甜蜜期”或来临。哪类房企值得关注呢？平安证券指出，2009年至今尽管地产板块受政策及基本面交替变化，呈现周期波动，但仍不乏优质头部房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。叠加城中村改造三类受益房企，头部优质房企+央国企组合或能脱颖而出。从配置上看，投资者较难精准把握个股机会，借道ETF配置一篮子股票不失为一种良策。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
金融界2023-10-12

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