房地产真不行了？利率上升，加拿大投资者挥泪甩卖高价房产lg...

FX168财经报社(北美)讯 去年加拿大房地产市场结束了历史性的牛市，投资者占了购房者的五分之一。现在一些人认为加拿大迎来了可能最近历史上最严重的房地产市场低迷，投资者开始争相抛售房产。

7月初多伦多抵押贷款经纪商Ron Butler的客户打电话给他，谈到了一个进退两难的问题：4个月前他刚刚购买了一套郊区公寓作为投资物业，现在他的财务状况不佳。在央行利率飙升6倍之后，房租已经无法支付房贷的利息。

Butler建议客户卖掉房产，以免每月都赔钱。仅仅一周后，加拿大央行又将基准利率上调了一个百分点达到2.5%，Butler正准备迎接更多类似的客户。

“现在就要开始了，” Butler说：“每个季度都有更多的坏消息，更多的新闻，更多的负现金流，更多的问题：“继续持有房产有意义吗？’”

Butler预计，只要利率保持在高位，投资者就会变成源源不断的被迫抛售者，从而进一步压低房价，因为“未来两年的经济形势根本说不通。”

过去的一年里，随着投资者在购房者中所占的比例越来越大，加拿大央行多次就投资者给市场带来的风险发出警告。投资者不仅被认为更有可能在经济低迷时期抛售房产，而且所持有的债务数量和类型特别是浮动利率贷款，可能使他们更有可能在利率上升和价格下跌时经历财务紧缩。现在看来，这就是目前正在发生的事情。

经济学家David Rosenberg借用了扑克中的一个术语：“住宅房地产投资者通常是所说的‘弱手’。这种势头可能会自我发展，由于这些杠杆较弱的手被迫抛售房产，较低的价格会导致更低的价格出现。”

尽管租金上涨，但年度涨幅仍赶不上加拿大央行加息的步伐。

到目前为止，加拿大基准房价的跌幅还算温和，截至6月的3个月里仅下跌了3.3%，但在此期间房价跌幅有所加快。根据多位私营部门经济学家预测，加拿大平均房价可能会从2月的峰值水平下跌10%至20%。但Rosenberg表示，投资者的强制抛售可能会将价格压低至多40%。加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue则表示，加拿大正走向一场“历史性”衰退，规模将超过过去40年的任何一次。

“当利率走向反面，泡沫就会破裂，”Rosenberg说：“问题是拐点什么时候到来？现在拐点已经到来了。”

去年年底加拿大的房价已经接近峰值，在包括投资者在内的各类购房者中，有超过一半转向了可变利率贷款，抵押贷款的利率与央行的基准贷款成本保持一致。

与此同时，其他银行研究显示，近五分之一的投资者以旧房产为抵押贷款，为购买新房产提供资金。这类债务被称为房屋净值信贷额度，通常也有浮动利率。

这使得投资者的整体负债更高，加拿大央行的研究显示，投资者的总债务负担很有可能达到收入的10倍。可能还有更多的投资者借了首付款和抵押贷款，买了一套新房子，房价的100%都是负债。就在过去几个月里，这些债务都变得相当昂贵。

对一些投资者来说，情况甚至更加糟糕，他们在利率上升之前就在房地产上亏钱了。在多伦多和温哥华的投资界，负现金流通常是合理的，可以在一定程度上每月支付抵押贷款的本金，增加投资者作为增值资产的权益。

温哥华房地产经纪人萨雷茨Steve Saretsky说，现在他接到了投资者的电话，他们的月损失从200加元增加到了400加元，原因是浮动利率债务还款增加了。他们不能再忍受这种负现金流了，尤其是在房价下跌的情况下。

Saretsky说：“我绝对认为，将会出现相当程度的不安因素。不管当时购入的房价是多少，这些人都将不得不卖出。”

近年来投资者活动有所增加，但自有住房仍是房产市场的最大组成部分，这些人有更多的理由保留房产。但过去两年中，这些普通购房者也未能幸免，整个市场转向了可变利率抵押贷款，许多人的月供正在上升。

根据加拿大央行的研究显示，固定支付计划占可变利率抵押贷款持有人的40%左右，这部分人也可能无法长期躲避风险。

抵押贷款从每月费用中抽取额外的利息，保持借款人的月供不变，而这些利息通常会被用于偿还本金。现在利率上升得非常快，月费用中可能已经没有多少本金可供偿还了。

蒙特利尔银行经济学家Robert Kavcic表示：“我们正非常接近一个临界点，连固定支付也将不得不开始上调，很可能只会加剧近期的低迷。”