士嘉堡房子想卖$250w，房主神秘称：房贷1.97%可转让！但专家这样说lg...

当房地产经纪杰弗里·格雷斯（Geoffrey Grace） 开始准备以250万挂牌出售多伦多士嘉堡的一套房屋时，他知道主要的卖点将是五大卧室、面积3,000 平方英尺和后院游泳池。

直到房主跟他提这个卖点：房主在5大银行签的房贷抵押按揭合约是“ 可转让抵押贷款”（assumable mortgage）， 利率低至 1.97%。

抵押贷款是“可转让”，这意味着房屋的下一个买家可能基本上会接手贷款。

既然五年期固定抵押贷款利率正在攀升至 6% ，为什么不提供这一卖点来吸引买家呢？

格雷斯先生与银行进行了交谈并深入研究了卖家按揭合约细则， 发现新买家需要清除许多障碍，包括向银行证明他们有能力承担抵押债务。

“这种情况并不能让所有人受益，”他说。“那个买家必须符合资格，而且贷方必须喜欢这个人。”

房主要搬到他们拥有的另一处房产，但不需要将抵押贷款转移到新房产。

格雷斯先生认为，在他的销售材料中，有机会承担低利率的可转让抵押贷款作为“额外奖励”，这至少会激发一些买家好奇心。

“可转让抵押贷款”是 20 世纪 80 年代的一项贷款计划，与“卖家反向抵押贷款”（vendor take-back mortgages ）和“可携带抵押贷款”（portable mortgages）的使用一起，在央行将关键利率提高到目前 5% 的水平后卷土重来。

格雷斯先生在2000年左右的时间里进入了房地产行业，当时低利率是常态，市场普遍强劲，卖家不需要这些贷款激励措施，所以格雷斯先生不懂“可转让抵押贷款”。

不过，格雷斯先生的母亲Gail Grace也是一名房地产经纪，据Grace女士回忆说，此类交易是在 20 世纪 80 年代末出现的，当时一些房主面临着高达 18% 左右的利率。

20世纪90年代，市场进入低迷时期，卖家不得不转变心态。

“这是你工具箱中的一种营销工具，”她在谈到房贷援助时说道。“如果你没有得到你想要的价格，也许你可以在融资方面做点东西。”

当到格雷斯先生推出士嘉堡这套房子的时候，在房子描述的最后，加上一句：“额外奖励：1.97% 的可转让抵押贷款！！！”

格 雷斯先生说，到目前为止，他已经接到了房产经纪的一系列电话。

不过，为了保护卖家的隐私，他一直守口如瓶，除非他收到开价 250 万加元的书面报价。然后他才会讨论抵押贷款金额、剩余期限、摊销以及转让是否产生相关费用等细节。

他指出，想要以承担抵押贷款的可能性为条件进行交易的买家可以提出有条件的报价，并且只有在确定细节后才会让合同生效。

在他看来，相比低利率转让抵押贷款的卖点，买家更容易受到房子本身和售价的影响。

“这是交易的催化剂，”他说。“有人不会因为利率较低而购买他们不喜欢的房子， 但它可能会消除刺痛。”

格雷斯先生目前没有发现提供可转让抵押贷款的房源数量激增，但他指出多伦多的库存非常低。如果未来几个月库存增加，并且某些地区的市场变得更加平衡，那么该策略可能会变得更加普遍。

Grace 女士表示，现在市场存在一些不确定性，因为买家不确定 7 月加息是否会是加息的最后一次。

贷款经纪 Jason Georgopoulos 表示，在央行7月12日再次加息 25 个基点后，他听到了房主 担忧的声音。

他补充说，三年期固定期限抵押贷款的利率接近6%。

但他表示，尽管人们现在面临着更高的利率，但可转让抵押贷款并不常见，因为买家的情况必须恰到好处。

此外，贷方通常要求他们提供额外资金。

但他补充说，所有抵押贷款都有条件，而且条件差异很大。例如，一些贷方坚持要求交割日期准确一致，以便将抵押贷款从一处房产转移到另一处房产。

有些变化还会带来高额费用和罚款。

抵押贷款专家 Victor Tran 指出，可转让抵押贷款意味着买方承担余额、剩余年限、利率和摊销年期。

他补充说，这些要求非常严格，而且转让良好的例子很少。

ref:

https://www.theglobeandmail.com/real-estate/toronto/article-an-assumable-mortgage-can-be-a-enticing-option-to-sweeten-the-deal/

作者：丁其