200亿，“第二只箭”加速落地输血民营房企，地产股债齐涨lg...

　　11月10日，中国银行间市场交易协会官网信息显示，交易商协会受理龙湖集团200亿储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。这是央行此前称支持约2500亿元民营企业债券融资落地的首单。

　　在此利好消息刺激下，11日，地产股债双双发力，截至收盘，旭辉控股集团大涨超70％，新城发展、大发地产、龙光集团、合景泰富集团均涨幅超过35％。地产债更是在市场绽放出耀眼的星光。当日，因盘中多只地产债交易出现异常波动，上交所发布了18次临停公告，其中“21旭辉01”、“21龙湖05”、“20龙湖04”更是被实施二次盘中临时停牌。

　　其实前两日，金科、碧桂园、旭辉、龙湖等多只地产债已经上演了连超20％行情，并一度触发盘中临时停牌。

　　截止收盘，“21旭辉03”涨超33％，“21金地01”、“21旭辉01”涨30％，“21融01优”、“20龙湖04”和“20旭辉01”涨超29％，“21龙湖05”涨超28％，“16金地02”涨超27％，“21旭辉02”涨超25％，“20时代02”涨超24％。

　　据悉，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月9日，中债信用增进公司发布通知，公布填写表格申请方式，表明支持民营房企发债融资措施迅速落地。

　　同时，通知指出，中债增公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈， 10日，交易商协会就受理龙湖集团储架式注册发行。

　　 “龙湖集团200亿元发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。受理发债规模较大，而且采用储架式注册发债方式，企业可在注册有效期内结合需求分次发，该模式可便利企业、投资人把握发行窗口，提升市场投融资效率。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水说。

　　“第二支箭” 2500亿，未来仍有扩容空间

　　“三支箭”的政策组合始于2018年，是针对部分民营企业遇到的融资困难问题，人民银行会通有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的政策组合，支持民营企业拓展融资。

　　具体的第二支箭是指由人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

　　明明团队指出，本次“第二支箭”有三方面变化值得关注：①在支持方式上，新增了“直接购买债券”，相较于原有的信用风险缓释工具和担保增信，这一举措对于企业融资的帮助更加直接——购买债券可以直接增强债券的配置力量，为民营房企提供融资支持，通过增大需求来稳定地产债的估值；如果是二级市场买债，还可以避免出现非理性抛售和错误定价等问题，总体上可以提升民企债流动性、促进风险分散分担。②在支持对象上，明确提到了房地产企业，但是从工具的设立目的来看，依然是面向“流动性暂时遇到困难的民营企业”，且会在合适的时机有序退出。③在支持规模上，具体提到了2500亿元，且表明未来仍有进一步扩容的空间。

　　龙湖房企债市风向标

　　龙湖作为 “第二支箭”利好落地的首家房企，也是首轮中债增担保民营房企业债券发行的第一家民营房企。龙湖是一家怎样的企业呢？

　　从经营方面，行业下行周期中龙湖集团表现出较强的经营能力和盈利能力。其一，1-9月龙湖集团实现地产开发合同销售额1455.6亿元，三季度为598亿元，同比增速回正，销售端出现修复迹象；其二，1-9月龙湖集团实现经营性收入约171.8亿元，其中投资性物业租金收入约88.6亿元，对投资性物业的提前布局在当前背景下对集团收入起到较大支撑作用。1-6月龙湖集团实现主营业务收入948亿元，同比增长56.4％，显示其保持了较好的盈利能力；其三，1-6月龙湖集团地产开发合同销售额为858.1亿元，同期龙湖集团土储面积为6767万平方米，显示出土储资源丰富，今年1-7月，龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为260万平方米，侧面反映出龙湖集团流动性较好。

　　此外，龙湖集团多次提前偿还债务以稳定市场预期，向市场持续释放公司流动性充足、财务稳健的信号。10月31日、11月1日宣布提前偿还两笔银团贷款，合计金额达85.5亿港元；11月9日宣布提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。短短10天之内，累计提前归还债务超过100亿港元。

　　正如业内人士所说，龙湖作为本轮民营房企债务危机中最有担当的房企，也是监管两次施救的首单，龙湖已经成为房企债券市场的风向标。

　　据悉，除龙湖集团外，还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向，交易商协会、中债信用增进公司正在积极推进受理评议工作。

　　如何看待“第二支箭”对民营房企救助？

　　地产股债大涨的背后原因，是监管层再度出面表态，继由中债增担保发债之后，持续加大对民营房企融资的支持力度。

　　中债增支持房企发债的相关规定显示，有增信发债需求的民营房企需要明确是否有境内外债券违约和展期的情况，同时还需明确拟提供的风险缓释方式。在《项目需求意向表》明确列出5种“拟提供的风险缓释方式”：金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。

　　对此，天风固收团队分析指出，从当前的房地产的实际情况来看，提供充足的反担保物，可能比较困难。而且，在房地产市场基本面仍然偏弱的情况下，逆势为弱资质房企提供纯信用担保，最终的信用风险谁来承担，可能也是政策在思考的内容。另外，他们指出，从前期的信用风险缓释工具、担保增信发债情况来看，对单只债的作用非常显著，但是对于主体信用资质的改善比较有限。

　　1-9月房地产累计销售额下滑幅度达26.3％，房贷利率持续降低，各地限购、限贷政策也在持续放松，但似乎对于购房者的刺激作用并不明显，11月1-7日，30大中城市日均成交套数为3313套，去年11月为日均5052套，上月为日均3159套，可以看出市场回暖信号仍未出现，房企销售端压力不减。

　　明明团队称，居民预期仍有待改善，期房交付担忧情绪抑制居民加杠杆意愿。近期地产政策边际放松持续，但地产销售高频数据仍未明显好转，政策效果尚待进一步观察。