靠近前海位置的新房,天花板预期调整到了8万出头一平。
供应毫无悬念
前海自从调规以后,南山的优质地段不缺供应已经成为市场的共识。
但入市步骤比较快的是返还用地的项目。
据了解,位于南山区兴海大道东侧、沿山路南侧的观山海家园已经在吹风,并且户型图已经曝光。
从实地考察来看,项目已经出地面五六层左右,工地施工作业也如火如荼。按照常规的施工进度测算,预计很快便可达到预售的条件。
项目总共12栋塔楼,总层高17-25层,规划户数870户,容积率2.75,结合地理位置,优势比较明显,是低容积的纯粹山景大社区花园。
周边的商业、地铁、学校等配套成熟,都能近距离享受。
比如商业,除了项目自带约6000㎡的社区商业,一路之隔就是泛海城市广场购物中心。
约750米有兴海湾肉菜市场,周边15分钟车程范围还能到达海上世界,K11购物艺术中心等大型商业中心。
比如交通方面,项目配建公交首末站,出门便是主干道兴海大道,月亮湾大道,步行约750米可到达5号地铁线“荔湾站”。
比如教育配套,项目西北侧一路之隔规划了1所36班制小学,约步行750米有南山实验教育集团荔湾小学,步行约1.1公里有深大附中初中部。
所以是低密度,有一定山景资源的纯粹大社区。
但项目的短板也比较明显。
1、周边整片环境面貌还有很大的提升空间,因为周边处于大面积的施工建设阶段。
2、项目归属于南山荔湾板块,靠近前海妈湾片区和蛇口片区,但属于边缘地带。而妈湾在去年新增十几宗住宅用地,一定程度上会受妈湾核心地段未来项目影响。
3、临近妈湾,紧挨兴海大道主干道,会有大货车车流容易拥堵以及道路的部分噪音影响。
4、从已经曝光的户型图来看有95—138平的面积段,但《深圳市前海管理局关于观山海家园项目工程规划许可变更的公示》显示,项目户型面积<90㎡的户数调整为747户。
5、项目由深圳市远荔实业有限公司开发建设,但股东中包含荔源实业,世星企业控股集团、众冠股份以及远洋集团。
其中远洋集团为最大股东占有48%的权益,但曾提出境外债务重组以及被申请清盘。
8万/平或许是天花板
虽然项目价格还未确定,但市场预期的价格已经有体现。
一方面,项目周边二手房目前成交的价格水平在8万-9万/平。
如2012年的泛海拉菲花园二期,今年7月成交一套136.86平户型,成交总价约1253万,折合单价约9.16万/平;
如2017年的万豪掬月半山今年4月成交一套85.17平的户型,成交总价762万,折合单价约8.95万/平;
比如2016年的前海港湾花园,今年8月成交两套88.93平户型,一套成交总价约700万,折合单价约7.87万/平,一套成交总价约756万,折合单价约8.5万/平。
再比如2010年的中海阳光玫瑰园,9月成交两套房源,一套71.75平房源,成交总价约688万,折合单价约9.59万/平,一套77.42平,成交总价约682万,折合单价约8.81万/平。
基本上可以看到,周边一些相对楼龄小一点的刚需户型房源,成交价格区间在7.8万-9万/平。
另一方面,购房群体释放出的预期放得非常低。
比如在社交平台上关于项目的价格,潜在购房者询问价格预计多少,给出的猜猜是“单价7W吗”;
比如本地的购房群体反馈,市场的价格预期大约是七八万一平,部分低预期的购房者则认为,未来打完折后价格区间在六万多一平才会考虑。
所以,若参考前海附近过去入市的项目价格,未来的去化压力是非常大的。
因为附近前海入市的新盘在10万+/平——
2019年11月,前海颐湾府备案均价约10.03万/平
2022年9月,颐城栖湾里备案均价约10.14万/平
2023年3月,万科瑧湾悦备案均价约10.55万/平
2023年10月,招商瑧玺家园备案均价约10.21万/平。
总的来说,项目未来的开盘结局会写在价格确定的那一刻。
作者 | 骑猪英雄