李宇嘉：深圳楼市回暖的真相lg...

　　本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　01.

　　深圳楼市再次回到视野。百亿货值豪宅“日光”，20套千万级法拍房也被“扫货”，深圳楼市掀起小热潮等等，有关深圳楼市升温的消息，再次被传播。怎么看待近期的深圳楼市呢？

　　首先，市场是很简单的。即便深圳的二手房交易量跌到谷底，即便新盘整体上还在打折促销，“零首付”频出，去化率不足50％，但如果某些核心区域的某些楼盘（比如南山蛇口、大学城的这两个楼盘），定价明显低于预期，并与周边的楼盘形成价格上的“绝对倒挂”，又有景观、装修、地段、配套、得房率上的绝对优势，买还是不买，这是没有任何悬念的。

　　这是个案。

　　只不过，富人看的更彻底，资金能迅速到位，行动更迅速而已。对这些现象，并没啥好讨论的！

　　新房限价，已成为深圳楼市的长效机制。如果一手房相对二手有明显的价差，还有品牌房企、景观特质、地段优势等加持，未来还有新房的“日光”行情。毕竟，深圳想搞钱的人太多了。

　　到目前，深圳楼市回调了一年多，“挤泡沫、降杠杆”，成交量趴在地上，负面情绪不断释放。恐慌后，对一些先知先觉的人来说，理性的情绪就战胜了恐慌。某些地段的某些项目，它的价位在某个水平上能获得支撑。政府限制的价格，很可能明显低于这个支撑的心理价位。

　　未来，即便周围的二手房价格还有下跌空间，还有交易成本，但也很难跌破现在的这个价差。至少从中短期来看是如此（至于长期，不确定性太大）。于是，最佳的策略就是拿下和持有。

　　但放眼整体楼市，还是一片冰冷！这就是当下的深圳楼市。

　　02.

　　中国楼市开启了下行周期，这一点大家都认可。过去加杠杆投资、过度炒作造就的非理性繁荣，开启了挤泡沫的过程。深圳表现更明显，当没有杠杆加持，当高收入行业（互联网、金融、地产等）受到重挫，当中产阶层因降薪、疫情而受到巨大冲击，楼市回调就更加明显了。

　　不过，从发达国家来看，即便城镇化率早已触及80％的顶部，即便房屋早已过剩，即便早已迎来深度老龄化，但核心城市、核心区域的房价仍然会在下跌后再次窜上来，有的区域房价还会创新高。这背后，与宽松的流动性，资本的流入，富人的集聚等等，有非常大的关系。

　　所以，看待楼市，要坚持结构深挖的分析逻辑。楼市越到总量过剩阶段，就越应该在结构层面做精细化解剖。任何一个城市，它有上百个独立板块，即便楼市大退潮，但有一些板块在价格上得到支撑。特别是，当我们对GDP有诉求，而货币明显宽松时，更容易出现这一现象。

　　深圳楼市这次“小热潮”，其实就是在房屋整体平衡阶段、成熟阶段，资金在大浪淘沙。或者说，被限价的蛇口招商玺家园，西丽大学城的宝能城等，产品特质配得上这个价格。

　　但很多区域（特别是外围）的房价，是得不到支撑的。

　　一方面，这几年各地都在不遗余力地发展房地产，规模上总体过剩，楼市向四面八方无限制扩张；另一方面，过去房价上涨，主要推动力并非是人口的城镇化、产业和服务的吸引，更多是财富效应推动下的加杠杆，还有被楼市升温裹挟进来的刚需、换房客，他们买不起或不想买，但不得不买。

　　所谓购买力源源不断，就是这么来的。

　　其实，现实很残酷：城镇化率没那么高，产业和服务无法落地，撤掉违规加上去的杠杆，购买力远没那么强大。所以，包括深圳在内，外围区域的新房，目前大尺度打折促销、“零首付”等普遍存在。但是，这些项目的去化率还是很惨，高的也只有50％，低的就在个位数了。

　　03.

　　因此，少数楼盘热销，甚至日光，而多数其他楼盘不温不火，持续低迷，这或许是深圳楼市未来的常态了，也将是多数热点城市的常态。一方面，富人受疫情影响小，但受货币宽松的外溢大。他们有更敏锐的眼光，更注重资产管理，也有能力在适当的时候入手合适的资产。

　　相反，疫情的持续性冲击，叠加史无前例的降薪潮，叠加创造高收入群体的“红利行业”（地产、金融、互联网、教培、创投、新零售等），这些行业是地产金融复合体或资本复合体。这么大的冲击下，中产人群受伤最重。刚需上车、改善群体换房的积极性，同步走弱。

　　同时，这几年，深圳住房供给侧改革开始见效，新房在扎堆儿上市。以这几个热销盘所在的南山区为例，2020年只推了8个项目，今年9月有5个新盘入市，都是限价盘。其他区域也一样！

　　过去，土地供不应求，一直是支撑深圳房价上涨的信念。近些年，产业外迁，新兴产业用地需求减少，闲置工业用地改居住功能，“土地供不应求”成了伪命题。每年6-7万套的新房供应，相当于2/3的二手房挂牌量。同时，人才和新市民开始转向公共住房，这个产品供应量更大。

　　深圳住房供给侧改革的思路很清晰：既然需求端的调控多年不见效，那就把价格高高在上、泡沫化突出的二手住房市场搁置一边，冷处理；在另外一边开新局，加大限价新房和公共住房的供应量，分流住房需求。这样，二手住房市场突然之间没有了购买力，需求断层了。

　　新房有限价优势，低成本优势（税费成本低），户型设计优势，加上教育均等化下，学位房到处都是，二手住房的“学位优势”土崩瓦解，更多的人自然会选择购买新房。换房的人，也选择“卖旧换新”，所以二手住房挂牌量创新高了，也越来越难卖出去了，价格就处于阴跌过程中。

　　04.

　　深圳楼市，开始进入纠偏到正轨的“阵痛期”了。

　　首先，“供应放量+限制价格”，创造了价格锚定效应。从供地开始，就知道未来的房子卖多少钱，而限价且批量供应，则定向创造出红利。作为购买主力的新市民、人才，之前一直在尽全力拼凑“6个钱包”，冲入商品房楼市。现在，他们开始转向限价新房或公共住房。

　　其次，过去繁荣期形成的存量房源，价格还高高在上。但是，需求转向低价新房、公共住房，导致被晾在一边的存量二手住房，进入到“慢泄气”的去泡沫过程中。导致的结果是，二手房价格在2020-2021年涨上来的虚高的部分，高出新房限价的部分将逐步回吐出来。

　　再次，新房限价和二手房价格下跌，导致整个楼市的价格预期会越来越理性，甚至悲观。由此，房产的财富效应急剧衰减，存量房产的拥有者，也会像富人一样，选择那些价格能撑得住的地段、住房产品。由此，存量房产腾挪、置换（类似于调仓）将是未来楼市的新现象。

　　另外，“卖旧买新”（包含卖旧买次新房）的换房行为也会持续迭代。前期重仓深圳楼市的投资客们，会加速挂牌手上的房子。于是，二手房挂牌量会不断攀升，而且次新房的挂牌量迅速增加，而告别“大拆大建”，也会进一步加速二手住房挂牌量（包括租赁挂牌量）。

　　据深房中协数据显示，截至9月1日，四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）共挂盘出售房源9.7万套，对比8月1日8.8套挂牌量增加9393套，一个月增长1万套，环比增长10.7％。相比今年初，翻了一倍还多。深圳楼市投资氛围太重，一旦价格不涨，出货通道就异常拥挤。

　　未来，深圳将不再是一个缺房的城市。

　　挂牌量增加，叠加存量二手房去泡沫，将会加速二手房价格回吐，这也将是一个持续的过程，直至达到限价新房所锚定的价格水平。驱动市场买新房的最重要的动力——价格倒挂，将越来越弱。

　　相比北上广，深圳楼市购买力，“金字塔”的结构更明显。早期来深的人，既享受到了高速发展的红利，也享受到了房改和楼市的红利。近20年地产繁荣，广东和全国有钱人来深圳创富。这两部分构成了金字塔的塔尖，他们是少数人；2500万管理人口中，占多数的非户籍打工人和新市民，构成了巨大的塔基。而处于中间的中产人群，人数比较少，金字塔的腰不行。

　　近期，北上广的楼市，之所以表现优于深圳，主要在于，他们的腰比深圳厚实。深圳推进住房供给侧改革，“供应放量+限制价格”，加大公共住房供应，就是要把这个腰做厚实一点。要达到这一目的，存量要去泡沫，向增量靠拢。深圳楼市，开始进入纠偏到正轨的“阵痛期”了。短期看，打新还有财富效应，但从长期看，都是深圳供给侧改革的铺路石。