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政策暖风催化REITs上涨行情,招商局商业房托(01503.HK)一季度经营符合预期稳步向好

2024-05-21 09:19:28
格隆汇
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1、经营稳中向好,一季度出租率全面提升,平均出租率上升至92.1%

近期,招商局商业房托(01503.HK)公布了一季度经营数据。

公告显示,截至2024年3月31日,招商局商业房托物业组合平均出租率上升至92.1%,而去年同期为86.8%。其中,写字楼平均出租率91.8%,零售物业花园城出租率93.4%。

从一季度的这一系列数据,不难发现,通过灵活的市场策略和持续的物业升级、高效的运营以及积极的市场推广,招商局商业房托在竞争激烈的市场中持续展现出稳健增长的步伐。

从整体出租率情况来看,可以看到其呈现出明显提升的趋势,这表现出公司项目在市场的吸引力和竞争力,以及持续优化运营带来的喜人变化。

具体而言,写字楼的出租率整体稳健,各项目间租金有涨有跌,突显了招商局商业房托在维系和增强与租户关系方面的积极作为。

其中,最为突出的当属科技大厦及科技大厦二期,两者基本处在满租状态,同时,科技大厦的租金更是逆市上扬,显示了其强劲的市场竞争力。

(来源:公司公告)

此外,在零售物业方面,花园城的出租率大幅提升,较上个季度末增长19.7个百分点至93.4%,不过租金则下降了14.4%。这一变动与商场为重新开业而采取的优惠条件和租金策略等有关。虽然短期内租金收入有所减少,但长期来看,通过吸引知名主力店和优化租户组合,花园城未来在提升客流量和销售额方面有望获得更大的增长潜力。

对此,公司也表示,年内还将通过营销推广、活动和更好的客户服务持续提高客流量,增强商场的竞争力,从而提高租户的销售额,为未来租金收入的提升奠定基础。

实际上除了租户管理策略上确保了低空置率外,在财务策略上招商局商业房托同样展现了其对市场机遇的把握能力。

过去一年,招商局商业房托利用人民币低息窗口,成功置换了大量债务,从而大幅降低了综合融资成本。2022年,公司的综合融资利率为3.55%,到2023年则降到了3.18%。其中,在2023年7月,公司完成24亿人民币的并购贷款的提前置换,将原利率从3.55%大幅降至2.93%。此外,公司原先100%的港币贷款也全部转换成为人民币贷款。这一系列举措不仅显著降低了融资成本,提高了财务效益,同时也有效增强了公司财务的稳定性,为股东带来提供更高的分红回报和资本增值机会。

不可否认,在当前的市场环境下,招商局商业房托作为一家聚焦商业资产运营的企业,无疑面临着一系列压力与挑战。

一方面,在商业运营上,公司需要应对租金收入的压力、租赁续期的不确定性、市场竞争的加剧以及宏观环境的变化等因素,这些都可能对公司的运营产生显著影响。另一方面,运营成本的上升和融资成本的压力也对公司的财务健康构成挑战。

不过,从公司的种种举措来看,不难看到招商局商业房托正在以积极的姿态积极应对这些挑战。其不仅持续关注市场动态,优化租户组合,还在提升服务质量、加强成本控制以及响应政策支持等方面做出了多方面的努力。

正如此前年报分析文章《招商局商业房托(01503.HK):资产提升释放成长动能,韧性增长展现价值潜》中所提到的,透过积极的租户管理策略与资产的精细化、数字化管理相结合,招商局商业房托不仅能够保驾护航其底层资产的质量和价值,更能够更快速地适应市场变化,持续创造稳健而可观的业绩回报。

可以预见的是,通过这一系列措施,招商局商业房托将不断提升运营效率,夯实健康的财务状况,增强市场竞争力,在不断变化的市场环境中实现稳健增长。

2、政策持续助力,REITs市场加速回暖下的投资新机遇

近期,多项政策利好为REITs市场注入了新的活力。

此前,国务院发布的新“国九条”就多次提及REITs,其中特别提到推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展、研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金税收政策等措施,展现出了高层对于加快建设和完善REITs市场制度、推动REITs市场高质量发展的决心。

对此中金公司指出,REITs在此纲领性文件中被3次提及,显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视,国务院层面的指引下,各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待,这两方面均有利于提升REITs的投资价值,税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

与此同时,在4月19日中国证监会发布5项措施,包括放宽沪深港通下股票ETF合资格产品范围、将REITs纳入沪深港通、支持人民币股票交易柜台纳入港股通、优化基金互认安排和支持内地行业龙头企业赴香港上市等。其中,将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的这一举措更是备受关注。业内相关观点指出,此举有望为两地REITs带来更多增量资金,沪深港通机制的优化也将有助于提升市场整体的稳定性和定价效率。

从市场表现来看,受一系列利好消息刺激,内地公募REITs和港交所REITs集体近期开启了强势反弹行情。其中,在5月2日,港交所相关REITs更是集体上涨,从截止5月20日数据来看,港交所相关REITs近10日涨幅均有所表现,其中招商局商业房托近10日涨幅达近15%。

(截止5月20日数据,来源:富途行情)

连续上涨,显示出市场信心的恢复。对此,相关分析指,REITs产品的近期强劲表现,基于前期市场超跌后的估值修复,加之在红利投资热潮下,REITs品种的高分红率吸引了投资者的关注。随着政策的加持和市场信心的逐步回升,预计前期流出的资金将回流,为REITs市场带来更多增长潜力。

3、结语

站在当下来看,随着全球资金对中国资产的配置意愿不断提升,港股市场牛市预期持续兑现,政策暖风下REITs市场迎来加速回暖,一系列利好叠加下也将推动相关REITs资产迎来投资新的机遇。

在此背景下,作为REITs市场中持续稳健表现的一员,招商局商业房托也将受益于整体市场的回暖,并凭借其持续兑现的业绩增长能力,收获其自身的“阿尔法”。

从股息率表现来看,截至目前招商局商业房托的股息率达到了8%,这不仅大幅高于一年期存款利率,同时也优于大部分国债收益率、甚至多数理财产品收益率。在当下高股息策略日益受到市场关注的背景下,这一表现已展现出足够强的吸引力。

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