深圳向新，南山向北——汉园茗院所在片区的西丽湖国际科教城时代开启了lg...

从三月份开始，深圳已连续两个月二手房月成交量超过5000套。而此前，深圳二手房成交量长期彷徨在月成交2000套关口。曾经超跌的市场，正在逐步修复。

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。如果楼市的春天悄然而来，我们应该做出怎样的选择？地段论，永远的真理。地段的价值，就藏在规划中。跟着城市规划走，住家、投资永不愁。趁着“五一”小长假，团队深入地研究了深圳近一两年公布的各项规划。我们发现：半年前(2023年底)才公布规划的西丽湖国际科教城真真是个“宝藏区域”，值得期待。

首先来看看西丽湖国际科教城的地理位置：位于南山区北部，囊括西丽大学城、留仙洞总部基地、西丽高铁新城等片区，总面积约69.8平方公里(如下图)。

西丽湖国际科教城规划范围图

在这份长达28页的规划纲要里，我们总结出西丽湖国际科教城规划中至少有四大“兴奋点”：目标超高，机制王炸，基础深厚，条件拔萃。

规划提出：“要把西丽湖国际科教城建成影响力卓越的世界一流科教城，全球顶尖科技创新高地和大湾区高水平人才集聚区。”西丽湖建设的国际科教城，不是一般的科教城，其瞄准的是“世界一流科教城”，对标的是硅谷。而且，还旗帜鲜明地提出要成为“全球顶尖科技创新高地”。

请注意这里的用词，不是“重要”“高水平”，而是直接用了“顶尖”。纵览规划，全篇先后出现“世界一流科教城”“世界级创新平台”“全球顶尖”“世界眼光”“国际标准” “引进世界一流高校”等用语。

实拍图

在这么高规格的目标导向下，西丽将发生怎样的嬗变？我们怎么能不充满期待？

要把西丽湖国际科教城建成“世界一流科教城和全球顶尖科创高地”，离不开政府和政策的强大支持和赋能。

特别值得注意的是，西丽湖国际科教城全国范围内率先建立部省市三方共建机制。“部”指科技部和教育部，代表国家科技部门和教育部门。“省”为广东省，“市”为深圳市。

查阅所有资料，即便是国家级新区、自贸区等，都从未建立过部省市三方共建机制。这一机制，能把国家、省和市三级政府部门的政策资源调动起来，汇聚在西丽湖国际科教城六十多平方公里土地之上。我们梳理了过去三年半不到的时间里，部省市密集出台的支持政策：

● 2020年12月，科技部、教育部、广东省人民政府联合印发《深圳西丽湖国际科教城建设方案》，支持西丽湖国际科教城建设。

● 2021年2月，科技部发布《中国特色社会主义先行示范区科技创新行动方案》，明确支持西丽湖国际科教城建设。

● 2021年4月，广东省“十四五”规划公布，要求“规划建设西丽湖国际科教城，吸引国内外高水平科研机构和人才向粤港澳大湾区集聚”。

● 2022年3月，深圳市出台《关于支持西丽湖国际科教城建设的若干意见》。

● 2023年11月，深圳市发布《西丽湖国际科教城空间规划纲要》，正式全面推进建设。

西丽湖国际科教城，可谓是千万宠爱集于一身。集中力量办大事的机制体制优势，在国际科教城将再次得到验证。

示意图

在科技创新方面，深圳至关重要的有三个区域：西丽湖国际科教城、光明科学城和河套深港科技创新合作区。横向比较来看，西丽湖国际科教城基础深厚一目了然。

在官方的规划中，连续用四个“最”来评价国际科教城的基础：科教资源最丰富、高端人才最密集、科技创新能力最强、产业发展水平最高。请注意，只有“最”，没有“之一”。坚决不和稀泥，这样坚决表态的文件非常罕见。

之所以用四个“最”，实在是因为西丽湖国际科教城太出类拔萃了。请看以下数据：

● 国家、省、市各类创新载体达到458家，其中国家级创新载体26家，聚集了深圳50%以上的高校资源和60%以上的高层次人才。

● 国际科教城集中清华、北大、哈工大、南科大、深大、天大佐治亚等七家高水平高校，还将引入港大。

● 国际科教城拥有95名全职院士，4900名高层次人才(占全市60%以上)，超8.6万名在校师生，在站博士后超2000名，诺奖实验室9家，国家、省、市级创新载体超500家。

● 国际科教城内科技创新企业扎堆入驻。国家高新技术企业达到11152家，全社会研发投入占GDP比重达到6.75%，每万人发明专利拥有量553.85件。

● 大疆、传音、乐普、和而泰、沃特、优必选、深信服、光峰光电、航天工业、天珑等超50家“独角兽"“隐形冠军”企业在国际科教城竞地独建或联建总部大楼。

这一长串数据，从已具备的科技、人才、产业基础方面，足够有说服力。基于此，我们对国际科教城的发展更有信心。

规划还概括西丽湖国际科教城独占“环山、抱湖、拥河、入海”生态资源禀赋。这样的资源禀赋，放眼整个深圳堪称卓越。

环山：整个国际科教城被群山环抱，东面和北面靠阳台山森林公园，南临塘朗山郊野公园，西接洞尾山和白坑山。

抱湖：国际科教城内有西丽湖、铁岗水库、石岩水库、长岭陂水库等四大湖泊资源。

拥河：国际科教城内水系发达，大沙河、白芒河、麻磡河、大磡河、丽水河、燕清溪等多条河流水系密布。

关键，这么好的自然资源竟然还汇聚在深圳黄金内核——南山区。因此，规划非常精准地总结国际科教城为“闹市桃花源”。

西丽，不仅是科教之城，更是自然与人文深度融合的宜居之城。

示意图

作为个人，置业不可不参与分享西丽湖国际科教城的发展红利。从自住来看，这里是闹市桃花源，左手自然资源，右手人文环境，为不可多得的宜居之所。

从保值增值来看，这里是深圳未来顶尖人才、顶尖创富群体汇聚之地。曾经有学者做出判断：南有深圳湾，北有西丽湖，南山的未来在西丽。

在国际科教城内如何选择项目？当然要选择重点发展建设片区。我们整理规划在建的项目，发现大部分项目都聚集在即将发售的汉园茗院所在片区。

汉园茗院区位示意图

汉园茗院周边在建重大项目包括：

南科大医学院及南方科技大学附属医院(校本部)项目位于汉园茗院北面。南科大医学院定位为世界一流的研究型医学院，首任院长王松灵教授为目前我国口腔医学领域唯一的中国科学院院士。南方科技大学附属医院(校本部)规划为三甲医院。

项目2023年已开工建设，占地面积约12万平米，建筑面积超过30万平米，投资约30亿元。

南科大医学院及南方科技大学附属医院(校本部)规划图

天大佐治亚理工深圳学院位于汉园茗院南面。天大佐治亚理工深圳学院由深圳市政府、天津大学、美国佐治亚理工学院(与麻省理工学院、加州理工学院并称为美国三大理工学院)合作共建的研究型大学 。

天大佐治亚理工深圳学院将打造成为我国中外高水平合作办学的典范，建设中国特色、地方特质的世界一流大学。项目2022年开工，占地面积约约17万平方米，总建筑面积约19万平米，总投资18亿元。

天大佐治亚理工深圳学规划图

深港科学园项目位于汉园茗院西南面。深港科学园作为深港合作重点项目，布局两家高端科研机构：一是南科大深港微电子学院，由南科大与港科大联合建设，重点培养国家稀缺的微电子领域高端人才；二是深港精准医疗创新转化中心，开展精准医疗国际合作研究及人才培养。

深港科学园预计2024年7月开工，占地面积约5.5万平米，建筑面积约14.6万平米，预计总投资约为14.4亿元。

南山红花岭基地位于汉园茗院西面，为深圳市重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，重点引进高精尖智造头部企业。企业入驻后，每年可产生营收上千亿元。

项目2022年开工，计划用地面积约11.8万平方米，总建筑面积99.2万平米，预计总投资近100亿元。

红花岭智造产业园规划图

以上四个项目，投资总额超过150亿元，将给片区带来高端产业、人才和医疗等公共配套。而且，规划要求，这一片区将来新增用地主要作为教育科研用地，为清华大学深圳国际研究生院、北京大学深圳研究生院、哈尔滨工业大学(深圳)等高校改扩建提供土地储备。

规划要求，科教用地原则上不安排住宅功能，仅提供宿舍和小规模过渡周转用房。因此，片区不再将有新的住宅供应。可以说，片区住宅将来非常稀缺(不像其他一些区域有相对较多住宅供应)。

效果图

稀缺决定价值。强烈建议考虑西丽湖国际科教城，考虑汉园茗院：

● 汉园茗院A区总建筑面积约17.7万㎡，他的身后是曾开发了海德园、汇城茗院等多个著名楼盘的新润园地产，准现楼销售，所见即所享。

● 项目接驳地铁5号线长岭陂站，一站直抵深圳北，东抵罗湖，西至前海；北站、西丽双高铁枢纽左右逢源。

● 窗前坐拥西丽湖一线景观资源，推窗塘朗山绮丽风光，远眺长岭陂水库秀丽景观，六重叠景园林移步易景，举步即达登山步道，惬意享受身心舒畅。

● 坐享楼下约4万㎡集中商业，以及周边约10万㎡宝能环球汇MALL、6万㎡塘朗城商业等，时刻纵享繁华。

● 优学资源环绕在侧，南方科技大学教育集团(南山)长源小学、道尔顿新华公学、南方科技大学教育集团(南山)实验一小、南方科技大学教育集团(南山)第二实验学校，深圳大学附属实验小学等满分成长。

实拍图

目前汉园茗院营销中心与美学样板间皆已开放

建面约109㎡—257㎡山湖臻邸静候发售

419席准现楼送精装，恭候莅临大赏

实拍图