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REITs会是一笔好的投资嘛?

2023-12-04 18:15:23
老虎证券
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REITs在很多人眼里都是一支“退休股”。而有外国分析师提出一个问题,花十万美金投资REITs会是一笔好投资吗?文中,他列举了REITs的历史数据,或许,能打破你对REITs的刻板印象。

作者:Jussi Askola

房地产投资信托,或者REITs,它们的估值目前处于过去10年来底部。那么,它们未来的回报会怎么样?要了解这个问题,或许需要先回顾一下它们的历史业绩。

从历史上看,REITs一直是整个资本市场中回报最丰厚的投资之一,甚至超过了标普500 和成长股(SPYG)。

在截止至疫情前,平均而言,它们在过去20年的期间实现了15%的年均总回报:

来源:NAREIT

但为什么REITs如此丰厚呢?很多人对于REITs的印象就是——无聊的退休股票。因此,当得知它们过去的表现,很多人都容易惊讶。

但实际上,REITs是总回报工具,它们之所以如此丰厚,是因为它们享有三个回报组成部分:

首先,它们从其物业中获得显著的现金流。投资者经常看着相对较低的股息收益率,并被误导认为REITs的收益不高,但这是因为它们保留了很多现金流用于增长。因此,股息收益率可能为5%,但REITs可能从其物业获得8%的现金流收益率。

其次,这些物业的现金流显著增长,这也导致了一些资产价格的上涨。如果同一物业的净营业收入(NOI)年均增长4%,而你的现金流收益率为8%,那么你就可以达到年均12%的总回报率。

最后,一些REITs还受益于外部增长,因为它们筹集了更多资金,并以正面差价再投资。Realty Income就是其中的佼佼者:

来源:Realty Income

一些其他REITs也通过逐渐改善其投资组合或资产负债表的质量,进而享受到一些多元化扩张的好处,这就是它们产生这些卓越回报的方式。

而且,这只是该行业的平均回报。它包括了好的、普通的和糟糕的REITs。这意味着如果你能够分辨出好的和坏的,你就可以实质性地改善你的投资结果,而这并不需要非常复杂。通过简单地跳过写字楼等困境的物业领域,并避免存在重大利益冲突的外部管理的REITs,你就已经超越了平均水平。

为了证明这一点,作者将自选股中的REITs作为一组,在过去的28年里实现了18.8%的年均总回报:

来源:National Storage Affiliates

这意味着28年前投资10万美元,现在将变成1244万1444.61美元。

但现在让我们再深入一步。

在历史上,REITs在市场崩盘后的时期表现特别出色,当时它们相对于其净资产价值被大幅折价。

投资公司Janus & Henderson的一项研究发现,历史上,当REITs在以24%的折扣定价后,在3年期间的总回报率为130.6%:

来源:Janus Henderson

今天,根据作者的估计,它们的价格接近30%的折扣,这意味着在其他条件不变的情况下,未来的回报可能比这还要高。

是不是觉得这很荒谬。但是,在过去两次市场崩溃之后,REITs实际上更加丰厚。

在金融危机之后,REITs在接下来的两年里几乎将投资者的资金增至三倍:

来源: YCharts

而在2020年因疫情而崩盘后,REITs在短短一年多的时间里将投资者的资金增加了一倍多:

来源: YCharts

今天,REIT的估值已经回到了2020年的崩盘水平。尽管它们的现金流增长了5-10%,但股价却下跌了36%:

来源: YCharts

此外,在最近的峰值之前,它们的表现一直低于平均水平,在调整了目前较低的杠杆率和对增长较快的物业领域的敞口后,它们的估值与历史平均水平一致。因此,这不仅仅是均值的回归或泡沫估值的修正。

实际上,在最近这次崩盘之前,REIT的资产负债表是有史以来最强大的。杠杆低,到期时间长,高通胀导致租金、现金流和股息支付迅速增长。

因此,REIT的崩盘并非是因为基本面差。

作者认为,这次崩盘只是因为投资者突然可以从固定收益中获得可观的收益,这导致了大规模的资本从REITs转向固定收益,而不顾它们强劲的基本面。

这一点的证据是,REITs的配置目前处于金融危机以来的最低水平:

来源:美国银行

因此,REIT相对于普通股票的估值目前处于金融危机以来的最低水平。所有股票都受到利率上升的影响,但REITs受到的影响要大得多,因为以收入为导向的投资者大量抛售股票,将资金重新配置到固定收益产品上:

来源:Principal Asset Management

这可能是一个历史性的机会,因为短期内利率可能会再次走低。

通货膨胀现在已经得到控制,因此,瑞银、德意志银行、摩根士丹利和许多其他机构现在预测,2024年将大幅降息。所以你认为你能从货币市场基金中赚到的5%可能只是一种错觉。比尔·阿克曼表示,他认为利率将在2024年第一季度下调。

作者认为这将会推动很多之前离开REITs的资本重新回到它们,然后这将引发一场史诗般的复苏。

随着利率开始走低,许多REITs可以很容易大涨,这还不包括现金流收益和增长。许多高质量的房地产投资信托基金现在提供6-8%的股息收益率,从长期来看,它们的现金流将增长3-5%。

6-8%的股息收益率 + 3-5%的年增长 + 10年内多重扩张50% = 15-20%的年度总回报

如果假设成立,那么这可能是改变生活的一笔投资。当然了,宏观经济的复杂性也会构成相当的风险。综上,对于REITs,你的看法是什么呢?

$Realty Income Corp(O)$ $标普500ETF(SPY)$ $SPDR Portfolio S&P 500 Growth ETF(SPYG)$

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