Mysteel：地产政策稳量不举价，推动钢材需求增量有限lg...

【核心观点】

8月起，放松限购及宽房贷等楼市利好政策仅花一个月落地，速度力度均超预期，表明政府救市决心很强。然而虽现已不提“房住不炒”，但房地产主基调仍在稳住成交量，而非刺激房价上涨。政策目的托而不举，未来可期但不可过分乐观。且居民杠杆率高企，自主加杠杆动力有限，市场信心仍将缓慢恢复。

调降房贷利率及“认房不用认贷”两核心政策落地对购房需求一侧“松绑”，叠加金九银十传统旺季，将明显推动成交量复苏。此外，政策落地大背景为楼市供需关系生变，总体由供不应求转向供过于求。对于反映供需关系的房价，由于不同能级城市供求关系显著分化（高能级城市供不应求或供需相对匹配，低能级城市供过于求）因素扰动，政策对房价并非直线影响，另供需错配可能导致成交量改善程度有限，对房价推动作用更小。房价对政策正反馈存在滞后。

虽8月利率政策频出利好，但全国居民杠杆率高企，整体房地产提升驱动不足。落在钢材需求上，预计本轮楼市政策对钢材需求的推升作用也比较有限：1. 从销售企稳到形成房地产投资增长并形成新开工面积的时间链条较为缓慢；2. 短期内政策更多提振一线及强二线城市房地产市场，高能级城市或将出现结构性行情。但一线城市占全国商品房销售比小于3%，放眼整体楼市，复苏效果将大打折扣，对钢材需求修复作用受阻。

因此对后续楼市政策判断：政策出台节奏走一步看一步，若现有政策效果不大，后有进一步出台宽松政策可能。

【正文】

7月末政治局会议定调未来对房地产积极政策方向后，8月楼市利好政策组合拳密集出台；9月伊始，北上广深一线城市已全面落地“认房不认贷”政策，房地产需求侧松绑，截止9月8日发稿前，已有十余座城市落实、4个一线城市全面落地“认房不认用贷”政策。稳地产政策进入密集兑现期，落地速度之快、力度之大均表现了政府的强救市决心。

目前房地产底部已现，根据克而瑞房地产数据，2023年1-8月，前100房企销售总额已连续四月同比降幅扩大，同比下降8.6%。8月单月销售额同比连续三月大幅下降，环比下降8.9%。9月利好政策落地叠加金九银十传统旺季，将明显推动成交量复苏。

图1：22、23年1-8月TOP100房企单月及累计销售额同比增速

数据来源：CREIS

但需注意本轮政策落地大背景为楼市供需关系生变，中央政治局7月会议以及央行发声均提到房地产市场的供求关系已经发生深刻变化：总体已从供不应求转向供过于求。

房价反映供需关系，而整体房地产供求关系根据城市能级呈现分化状态。据民生证券研究所测算，北上广及浙江、天津五省市存量住房供不应求，总体来说大部分高能级城市为供不应求或供需相对匹配状态，而低能级城市供过于求。因此政策对房价并非直线影响，另供需错配可能导致成交量改善程度有限。

58安居客房产研究院院长张波表示，北京、上海二手房成交量必须明显超过荣枯线以上才有可能拉动房价上涨，以上海为例，其月度成交量至少在2万套以上房价才可能总体上扬，但目前来看，即便政策落地，成交量也很难快速井喷。因此房价对政策落地正反馈存在滞后。

调降房贷利率政策方面，8月宽信用政策频出，包括央行在8月15日下调1年期MLF利率15bps，下调7天逆回购利率10bps，下调隔夜、7天和1个月SLF利率10个基点，后在22日超预期调降1年期LPR为银行留出息差空间，以及31日央行发文要求银行降低存量房贷利率。但居民收入增速下滑加之杠杆率持续走高，整体房地产提升驱动不足。

预计本轮楼市政策对钢材需求的推升作用也较有限：

一、从销售企稳到形成房地产投资增长并形成新开工面积的时间链条较为缓慢。当下房地产开发企业趋于保守，力争加快竣工节奏，完成保交楼和销售回款，脱离了原来的“高周转，高杠杆”模式，短期内难以形成有效钢铁需求。

二、短期内政策更多提振一线及强二线城市房地产市场，高能级城市或将出现结构性行情。但一线城市占全国商品房销售比小于3%，非一、二线（中低能级）城市占比近70%，因此本轮政策刺激对一、二线城市提振作用明显，但放眼整体楼市，复苏效果将大打折扣。落在钢材需求上，对钢材需求修复作用同样有限。

数据来源：时瑞金融, Wind, Mysteel

因此对后续楼市政策判断：政策出台节奏走一步看一步，若现有政策效果不大，后有进一步出台宽松政策可能。

Mysteel黑色产业研究服务部原创