【预见2023】长城证券蒋飞：降息是推动房地产筑底回升有效手段，预计2023年5年期LPR或降息50BP以上lg...

　　房地产政策在供给端、需求端同时发力！三支箭、“金融十六条”等政策已经推出。近日，央行、银保监会又建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。央行、银保监会联合发文通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　住建部部长近日接受央视采访时表示，对于购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

　　银保监会主席郭树清近日也表示，努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

　　1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议。会议要求努力促进金融与房地产正常循环。坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　2023年房地产会不会迎来复苏？对居民购房、“保交楼”以及房地产支持政策有哪些建议？金融界《启程：百位首席预见2023》策划，特别邀请长城证券首席宏观分析师蒋飞对此一一进行解答。

　　核心观点

　　房地产需求端政策的目的之一在于稳房价，也旨在改善销售和投资。

　　在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段，预计2023年5年期LPR利率可能降息50BP以上。

　　2022年房地产投资累计同比持续走弱，11月降幅已经扩大至9.8％。

　　在房价下行趋势中，利率下降速度只有超过房价，实际利率才能持续降低，销售才可能得到提振。

　　2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算，商品房销售面积累计同比或从5月开始回升。

　　预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升，2023年房地产开发投资额同比-4.8％。

　　房地产供给端政策一定程度促进了“保交楼”

　　金融界：房地产政策在供给端、需求端持续发力，您认为地产“三支箭”落地后都取得哪些成效？

　　蒋飞：2022年房地产调控政策开始逐渐放松，从供给端看，8月份2000亿“保交楼”专项借款、11月地产“三支箭”（信贷、债券和股权）依次落地，房企融资环境有所改善。

　　房地产供给端政策一定程度促进了“保交楼”。房屋竣工面积累计同比自2022年7月达到最大降幅-23.3％以后就在收窄，2022年9月-11月房屋竣工面积单月值逐步回升，显示房企“保交楼”工作不断推进，不过由于去年同期高基数原因，11月房屋竣工面积累计同比降幅重新扩大至-19％。据观察，符合9月底下调首套房贷利率的23个城市中只有4个城市房价环比出现正增、同比明显改善，其他19个城市仍然维持负增长，其中10个城市下降速度在加快。截至22年11月新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市个数提高到38个。从销售面积来看，在已公布的11个城市数据中，我们发现9月至11月出现明显好转的城市也不多。其中：泉州商品房销售面积累计降幅从-9.4％收窄至-6.1％；岳阳-37.7％收窄至-32.8％。其余城市销售面积累计降幅没有明显收窄。

　　在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段

　　金融界：新的一年，对居民购房、“保交楼”以及房地产支持政策有哪些建议？

　　蒋飞：面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。

　　具体政策上来看，可以分为如下几个：

　　首先是继续实施降息政策。当前中国房地产市场长周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期。在这个周期阶段，房价下行压力逐渐增大，购房预期逐渐减弱，房价收入比和房价租金比将向合理水平回归。在房地产投资和销售都不济时，降息是推动房地产筑底回升的有效手段，并且根据我们研究，在房价下行趋势中，利率下降速度只有超过房价，实际利率才能持续降低，销售才可能得到提振。23年1月份的新一轮差别化信贷政策虽然扩大了城市数量、延长了政策时间、提高了城市自主性，但力度仍略显不足。预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，我们认为2023年可能降息50BP以上。

　　其次是继续因城施策放松限制。除了降低首付比例、下调房贷利率、增加贷款额度、放松限购限贷以及放宽落户政策等方面之外，部分城市可能取消限购限贷政策。

　　另外，政府继续增强市场信心，继续“保交楼、稳民生”。如央企收购或者并购部分民企的部分项目资产、加大商业银行放款窗口指导、加强对民营开发商融资渠道的支持。

　　除此之外，也应加大改革力度，以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化，把握房地产周期留给我们这几年改革窗口，否则可能造成后续再改革难度加大，央行可能通过QE进行不良资产的处理等。

　　改革的切入点有多个方面：一、在住房融资模式方面，扩宽融资渠道，摆脱过去通过银行贷款、发行企业债券融资的单一模式。二、在住房开发模式方面，预计政府将主动参与房地产市场建设，加大政策性住房支持力度。我国不缺住房需求，缺的是合理的住房制度。因此保障性住房建设会加快推进。三、在住房消费模式方面，大力发展完善房屋租赁市场，推行租购并举。

　　房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升

　　金融界：您认为2023年房地产会不会迎来复苏？

　　蒋飞：我们认为2023年的商品房销售大概率会回暖。根据测算，商品房销售面积累计同比或从5月开始回升，全年累计同比增速或为-10％左右（较22年11月份的-23.3％已有大幅改善），另外预计2023的整体房价或也继续下跌3-5％。

　　商品房投资方面，在“三稳”目标要求下，“因城施策”、“保交楼”政策持续推进，对民营房企的融资支持也在增加，效果将逐步显现，房地产投资下行速度有望逐步趋缓。由于商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。

　　根据我们对房地产销售的预测来推导房地产投资的预测，我们预计房地产投资累计增速同比或在2023年一季度见底，然后逐步回升，2023年房地产开发投资额同比-4.8％。