张波：2023房价不会全面上涨，复苏时点关注三大因素，房地产税落地试点有望重启lg...

　　金融界1月11日消息 近日，房地产政策在供给端、需求端同时发力。三支箭、金融16条、首套住房贷款利率政策动态调整机制，房地产支持政策密集发布。

　　住建部部长近日接受央视采访时表示，对于购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

　　银保监会主席郭树清近日也表示，努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

　　2023年房地产会不会迎来复苏？供需两端还有哪些发力点？“保交楼”工作将如何演绎？房企将面临哪些格局变化，老百姓购房又需要做好哪些准备？金融界《启程：百位首席预见2023》策划，特别连线58安居客房产研究院分院院长张波对此一一进行解答。

　　核心观点：

　　2023年房地产市场整体复苏是确定性的，预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现，但不同城市复苏的时点会有所差异。

　　只有房企稳定，“保交楼”工作才有序落地，同时各地需强化对“保交楼”过程监管，尤其是项目质量层面需要更多关注。

　　房地产税的落地试点有望重启，并推进土地财政向税收财政转变。

　　行业风险在2023年会进一步出清，但房企马太效应还将持续，房企优者更强，差者淘汰的趋势不变。

　　2023房价依然会走出分化行情，市场不会一片向好，房价不会全面上涨。

　　2023年房地产市场整体复苏是确定性事件，复苏时点关注三大因素

　　金融界：您认为 2023 年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？

　　张波：2023年房地产市场整体复苏是确定性的，预计二季度开始复苏的苗头将在一些城市出现，但不同城市复苏的时点会有所差异，以下几个因素值得关注。

　　其一是要关注城市市场的基本面，城市的供求状况、经济恢复情况以及开发投资的情况表现，一般来说市场基本面偏好的情况下，房价走稳并向上的态势会更为明显，市场复苏的节奏也会更快。

　　其二是关注市场总体成交量变化，量在价先，二手房成交量要保持在枯荣线之上，并有不断上涨的趋势，新房的成交量相对稳定，这些都是前提因素。

　　其三是关注区域性房企表现，虽然开发行业整体已经渐渐走出困境，但不代表房企都已上岸，如果一个城市的大部分房企依然信心不足，可能也会导致价格出现下行，市场复苏受阻。

　　稳定房企助力“保交楼”，房地产税落地试点有望重启

　　金融界：您觉得房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？

　　张波：政策空间不在同城市还存在着一定的差异，但总体表现在需求侧加大发力，供给侧强调落实，以及长效机制稳定构建层面。

　　从需求侧来看，一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。从三四线城市来看，结合多孩政策以及适老化还有政策的发力空间，需要结合城市的特点进行有针对性强化。同进，针对购房者的金融政策可进一步细化，尤其是房贷利率的整体调整，贷款成数的变化都需要结合实际进行优化。

　　从供给侧来看，针对开发行业的政策要进一步压实，强调政策的落地效果，推进政策的有效覆盖面，助力行业快速走出“困境”。只有房企稳定，“保交楼”工作才有序落地，同时各地需强化对“保交楼”过程监管，尤其是项目质量层面需要更多关注。

　　从长效机制来看，房地产税的落地试点有望重启，并推进土地财政向税收财政转变。对于保障性租赁住房的建设将会加大政策的配合力度，并强调政策的灵活性，以推进多渠道共建的房源体系。

　　行业风险会进一步出清，房企“马太效应”将持续

　　金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？

　　张波：12月底，中央经济会议中明确提出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。因此头部优质房企在今年会有着更多政策助力，相对应的支持性落地政策也会更具倾向性，这一点无疑也会推动房企分化的加剧。

　　头部房企，尤其是年销售额过千亿房企，在2022年面临的融资压力依然偏大，尤其是民营头部房企的融资大大弱于国央企。这一点在2023年会有所改善，从近期民营房企的融资趋势来看，目前头部的获得支持力度明显增强。

　　另外，对于优质房企的判断，以往多依据“三线红线”，预计后续在金融机构的实际落地过程中会有相应灵活调整，或依据年报审计情况，以及公开市场违约情况，筛选出信誉较好房企，并给予优先的融资支持。

　　总体来看，行业的风险在2023年会进一步出清，但房企的马太效应还将持续，房企优者更强，差者淘汰的趋势不变，预计由于商品房成交总量或出现稳中小幅上扬，加之行业的优化，千亿房企的数量相比2022年将会增多。

　　房价不会全面上涨，一二线热点城市上涨动力相对较强

　　金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？

　　张波：2023的市场房价依然会走出分化行情，换言之市场不会一片向好，房价不会全面上涨，只是上涨城市的数量不断增多，上涨的区域不断增多。

　　从城市来看，一二线热点城市房价上涨的动力相对较强，随着限购不断放开，以及针对改善需求的政策不断出台，将可能首先迎来复苏，这类城市的购房需求依然大量存在，只是缺少足够的政策刺激，一旦政策到拉，加之市场信心恢复，复苏将可能表现比较强劲。

　　对于2023年，将是个改善需求入市的好年份，中共中央、国务院12月印发的扩大内需战略规划纲要中明确提到，住房改善将是未来拉动内需的重点。因此，与此相配套的政策会同步跟进，降低改善需求入市的门槛，包括在首付、利率以及税费层面都有可能出台更多针对性政策。