房地产再出利好，地产债延续上涨，需求端政策仍有优化空间lg...

　　金融界1月6日消息 1月5日晚，人民银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。同日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

　　事实上，“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的表述早在9月底央行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中就提到过，政策宽松力度没有变化，而9月底政策已于2022年底到期，本次政策正是彼时政策的常态化延续。

　　当前市场销售依然处于疲软状态，数据显示，2022年11月，全国商品房销售面积同比下滑32.5％，70个大中城市中51个城市房价持续下跌。

　　随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后，房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策的出台节奏上。

　　12月中央经济工作会议对于地产的描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面，预计在当前防范风险保交付的同时，刺激政策将逐渐出台和落地。

　　12月以来多个城市出台宽松政策，如厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。杭州公积金执行“认房不认贷”，且二套房首付比例下降至四成。重庆限购政策调整，自有住房用于长租可不计入套数。

　　随着杭州、成都、南京等二线城市均有政策改善，释放积极信号，而北京、上海作为中国楼市调控政策最为严格，也是需求最旺盛的城市，接下来是否会优化调控政策呢？对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，据统计，2022年，北京、上海新建商品住宅销售面积同比分别下降24％、4％，二手房成交套数同比下降分别超20％、40％，年底市场活跃度均有下滑，市场调整压力上升，需要释放政策利好促进需求入市。

　　尽管2022年北京、上海政策均有微调，但力度非常有限，在当下的市场环境下，北京、上海部分楼市政策亟需适度纠偏，促进合理住房需求释放。

　　她进一步指出，2023年京沪调控政策大概率将是渐进式推进。从支持合理住房需求的角度出发，降低购房成本、降低购房门槛是政策优化重要方向

　　国泰君安团队表示，12月以来，多个城市出台需求端放松政策，在“房住不炒”的框架下，市场预期更大范围的宽松政策。但是更大力度政策仍需在2023年一季度观察。

　　国金证券认为若基本面恢复仍不及预期，房贷利率下限或进一步打开，MLF/LPR利率或再度调降，这也是近期市场关注的交易主线。此外，结合倪虹部长的发言，未来或有需求侧宽松政策持续出台，如一线城市限购限贷放松、首二套房首付调降等。

　　昨日地产债多数上涨。“20旭辉02”“20龙湖04”涨超6％，“19远洋01”“15远洋05”涨超5％，“21龙湖02”涨5％，“20旭辉01”“20世茂04”“20世茂03”“20时代09”“20旭辉03”涨超4％；“21宝龙03”跌超17％，“21碧地03”跌超6％，“21碧地02”跌5％，“16龙湖04”跌近5％。