国泰君安证券：2023年楼市预计略有恢复，待需求侧政策出台以提振楼市销量lg...

　　核心观点

　　经历了金融去杠杆，2022年出现了明显的供给侧出清，并带来信用收缩和类资产荒

　　针对金融防风险，3月和11月均出台了大量的房企端政策，但仍然出现了历史上第三次M2和社融增速的倒挂，主要就是由房企缩表带来的一系列连锁反应，包括资产价格下跌、居民预期转差、金融风险暴露、经济下行压力加大等

　　居民需求的支持从数据上看显得“政策失效”，但在2023年中，反而有变得极为重要

　　2022年是供给侧改革年份，在房企信用收缩之下，需求侧政策效果会大打折扣，但这样的看似“无效”并不能认为真正无效，在2023年这个供给侧不再成为主要矛盾的年份，需求侧的政策才显得更为重要和有意义。

　　平稳过渡到新发展模式是新的要求，预计供给侧偏紧、需求侧偏松的政策组合将是常态

　　将金融杠杆的主导权从房企端让渡给居民端，则可以实现房地产从投资属性转为商品属性，因此，对于要求平稳过渡到新发展模式，预计将持续采取供给侧维稳但偏紧、需求侧不断支持的政策组合。

　　展望2023年，楼市预计略有恢复，待需求侧政策出台以提振楼市销量

　　我们预计，中性假设下，地产投资+3％，销售金额/面积为-5％，新开工-10％，竣工+20％，乐观和悲观假设预计有3~5％的差异。

　　需求侧政策为主导时，个股开始分化，抓牢有信用、有产品的公司，持续获得销售改善

　　从产品角度，目前市场比较认可的包括龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团、中交地产等。