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任泽平:房地产步入存量分化时代,我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”

2022-12-21 10:24:25
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摘要:金融界12月21日消息 任泽平发布2023中国经济十大预测,他的第十大预测为:房地产步入存量分化时代,区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显,都市圈城市群时代来临,房地产税替代土地财政是大势所趋。   演讲摘录:   2022年中国经济令人瞩目的大事件,是房地产大开发时代的落幕,1-10月商品房销售面积同比-22.3%,大幅负增长,创历史新低。   我研究了下2022年的胡润

  金融界12月21日消息 任泽平发布2023中国经济十大预测,他的第十大预测为:房地产步入存量分化时代,区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显,都市圈城市群时代来临,房地产税替代土地财政是大势所趋。

  演讲摘录:

  2022年中国经济令人瞩目的大事件,是房地产大开发时代的落幕,1-10月商品房销售面积同比-22.3%,大幅负增长,创历史新低。

  我研究了下2022年的胡润富豪榜,发现地产领域从原来的占半壁江山到现在只有10%,而且财富大幅缩水。为什么房地产出现了这么大的转折?

  我曾经提出过“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。客观讲,当前房地产市场的形势,是长短期、国内外多重因素叠加的结果。

  我们判断,当前房地产周期出现了长期大拐点,五大原因:

  第一大原因,中国房地产市场从增量时代步入存量时代,供求已基本平衡,大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》,2020年中国城镇住房套户比为1.09,一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12,中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长,房子建得差不多了。

  未来主要需求来自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租赁房等,未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的20%的都市圈城市群面临一定住房短缺,大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市,已经出现供给过剩。

  行业进入存量时代,意味着进入洗牌阶段,未来90%的房企将消失,房地产产业链上的建材、家具、家电等也将大洗牌。

  由于房地产大开发时代落幕,土地财政难以为继,因此房地产税替代土地财政是大势所趋。

  第二大原因,中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值,这是跟过去20年的最大不同,也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求,自2014年以来,置业人群见顶后开始回落,购房需求迎来峰值。

  第三大原因,人口老龄化少子化加速到来,导致未来购房需求大幅萎缩。中国人口老龄化速度和规模前所未有,少子化加速到来,中国出生率持续下降,这导致购房需求持续减少。

  第四大原因,中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高,挤压了居民消费和实体经济投资。根据我们的《全球一线城市房价比较报告》国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。从房价收入比看,以使用面积算,北上广深市中心房价收入比高于纽约、伦敦和东京。从绝对房价看,全球前十大高房价城市,中国已占一半。

  第五大原因,城镇化步入尾声,人均住房面积已接近发达国家水平。从城镇化进程看,2015-2021年,中国城镇化率由56.1%增至64.72%。国际经验表明,城市化发展大致分为三个阶段:缓慢发展期(30%以前)、快速发展期(30%-70%)、稳定发展期(70%之后)。中国城市化已接近稳定发展阶段。

  根据我们测算,1978-2020年城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米,接近发达国家的水平。

  十次危机九次地产,全球历次大的金融危机大部分都是由于房地产泡沫崩盘所致。

  房地产作为国民经济第一大支柱行业、地方财政最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口,关系国计民生,如何处置非常考验智慧,根据国际经验,实施以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举”为主的长效机制,有望实现中国房地产市场软着陆,避免硬着陆,2023年见分晓。

  未来中国房地产向何处去?哪里的房价涨,哪些跌?这对我们每个人都很重要。回答这个问题还是要回到基本分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,长期来说,人口往哪里流动,哪里才有需求,所以“跟着人口流动去买房”。

  那么,未来中国人口往哪里流动呢?这个事争议很大,有的同学认为应该去大城市,机会多,更精彩。但是呢也有同学认为大城市竞争压力大,交通拥堵,空气差,存在“大城市病”,还是回中小城市比较好,但是呢好山好水好寂寞,机会太少。

  其实,这个问题在过去几十年的空间规划和国土规划也这一很大,分为两派,“小城镇派”和“城市群派”。过去几十年中国城市化模式长期存在争论:小城镇模式还是都市圈城市群模式?“小城镇派”认为,“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”,初衷是为了避免其他国家走过的城市化弯路,比如欧美的大城市病、拉美的贫民窟。那么,世界各国人口流动的基本趋势是什么?

  我们采用近百年的跨国数据,涵盖美国、英国、法国、德国、意大利、日本、韩国、印度、巴西、中国等不同类型国家。

  研究发现,除了德国等少数国家,绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚。发达国家城市化一般经历两个阶段:从城镇化到都市圈城市群化。

  我们再来看中国,从城市群看,中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人,成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人,但东北、西部等区域近年呈现人口流出趋势。

  从省份看,2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南,此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩。

  从城市看,人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万,郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市。

  无论是国际经验,还是国内经验,我们发现,由于规模效应、学习效应等,大多数产业具有集聚效应,人随产业走,人口自然向城市群都市圈集聚。大城市为那些有才华的年轻人,提供了实现梦想的机会。

  但是长期以来,在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下,人口向大都市圈集聚,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、供求错配,这是一线二线高房价、三四线高库存的根源。

  因此,未来应尽快确立中国城市群都市圈的城市化模式,实现人地挂钩。

  从买房的角度,跟着人口流动去买房,未来70%的城市面临人口流出和房子过剩,只有20%左右的都市圈城市群人口流入。所以,分化是未来房地产市场的最大特征。未来我们将会首次见证房地产的“分化式复苏”。

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