美国商业房地产“岌岌可危”？ 保险成本持续创新高 业主被迫“跳过”保险lg...

FX168财经报社(北美)讯 周二(9月26日)，商业地产业主已经在高利率和不断上升的空置率中苦苦挣扎，现在他们还面临着不断创出新高的保险成本。

自然灾害、通货膨胀和再保险市场萎缩已将保险费推至创纪录水平，与美国大部分地区家庭保险费率的飙升相呼应。这让很多房东陷入了困境。他们的建筑价值和租金收入下降，但支出却不断上升。

据穆迪分析，自2017年以来，商业房地产保险成本平均每年上涨7.6%。这些增加可能会导致每年数十万美元或更多的额外成本，具体取决于房产的位置和规模。这些额外支出可能足以抹去一年的利润。

（来源：穆迪）

虽然几乎所有地方和所有建筑类型的保险费都在上涨，但一些城市受到的打击更为严重，尤其是多户建筑。达拉斯出租公寓楼的保险成本平均每年上涨14.4%，洛杉矶上涨13%，休斯顿上涨12.6%。穆迪表示，一些业主很难找到愿意为他们的建筑物提供保险的人。

保险咨询公司Gallagher房地产和酒店业务负责人Alexandra Glickman表示：“我从未见过保险能力发生如此重大和快速的变化，以及价格的飙升。”

对于一些业主来说，保险费用上涨的影响比利率上涨更为严重。许多房东的债务成本仍然较低，因为他们在2022年之前签署了长期固定利率抵押贷款，并且在未来几年内都不会到期。但保险合同通常每年都会更新。这意味着几乎每个业主都被迫要么以更高的成本签署新保单，要么完全跳过保险。

CoStar Group的数据显示，自2021年底以来，价值2500万美元或以上的房产销售数量下降了 79%。保险费用的上涨是导致保险费用急剧下降的原因之一。

公寓业主Olive Tree Holdings的管理成员Ian Bel表示，保险费用过高，一些原本符合他们购买标准的交易现在已经取消或无法成交。他们聘请了风险建模公司来计算损失的可能性，并正在与贷款机构进行谈判，以让它们接受更高的免赔额的保险，这意味着物业所有者愿意自行承担更高的损失风险，以降低保险费用。

（来源：穆迪）

不断加剧的自然灾害是造成这一现象增加的一个重要原因，特别是在容易遭受野火、洪水或风暴袭击的城市。再保险成本也有所增加，导致财产保险费率上升。与此同时，通货膨胀推高了修复或重建受损财产的成本。在某些情况下，保险公司甚至选择不提供报价，这使得提供保险的公司可以自由定价并收取更高的保费。

出租公寓楼的业主尤其容易受到影响，因为他们必须支付保险费。会计和咨询公司Anchin合伙人Robert Gilman表示，商业房东通常可以将成本转嫁给租户。但这只有在他们有租户的情况下才有用。写字楼和零售店空置率的上升意味着许多业主必须自己承担大部分费用。

Robert Gilman补充道，抵押贷款机构通常要求业主购买涵盖重建房产全部费用的保险。一些业主现在正试图降低这一数额，认为整栋建筑不太可能被摧毁。房东和保险经纪人表示，银行通常对这一想法持开放态度，特别是在成本上升威胁到违约的情况下。

一些银行仍然坚持全面覆盖。直到2023年5月，房地产所有者Three Pillars Capital Group 每年支付630,474美元，为休斯顿拥有544个单元的Del Mar公寓大楼提供保险。但该公司在一份法庭文件中表示，当保险到期并且Three Pillars要求提供新保险的报价时，预计成本增加了两倍，达到180万美元左右。

Three Pillars表示，它试图让其抵押贷款机构Bancorp Bank同意降低覆盖范围。相反，该银行表示，贷款机构强迫其接受每年花费约230万美元的保单。

Three Pillars Capital Group首席执行官Gautam Goyal表示，由于保险费用激增，该建筑的收入已不足以支付费用和债务。本月早些时候，Three Pillars Capital Group采取了不同寻常的举措，起诉其贷款机构违反合同和违反信托义务，指控Bancorp强迫其购买不必要且过于昂贵的保险。