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买房小心!专家警告:加拿大“免费借钱”买房年代已痛苦终结

2023-06-10 06:03:04
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虽然加拿大人的拥房率是世界最高的国家之一,但很少加拿大人为房贷月供而苦苦挣扎,但 CBC新闻说, 随着实际 利率开始转正 上升,加拿大实际 免费借钱买房 的年代已 痛苦终结。
大流行期间,随着通胀大幅飙升,年通胀率远远高于贷款利率, 这就是经济学家所说的 利率 实际 负,所以向银行借钱买东西实际上比一年后再买便宜得多 。
即使本周加拿大央行将利率再提高 25 个百分点至 4.75%,该银行的基准利率仍仅略高于当前物价的平均上涨幅度。
正如加拿大央行副行长保罗·博德里( Paul Beaudry )昨天(6月8日)周四在维多利亚商会的一次演讲中解释的那样,自 1990 年代初以来,全球实际利率一直在大幅下降。
根据副行长的说法,这种情况可能即将改变,不仅是在通胀得到控制之前,而是从长期来看。
对于很多人来说,这个概念并不容易理解,但根据加拿大中央银行领域的顶级专家之一斯蒂芬·威廉姆森(Stephen Williamson)的说法,实际利率(real interest )和名义利率(nominal interest )之间的差距对储户、购物者和借款人的好处有着至关重要的影响。
为了帮助解释, 同时在 西 大略 大学任教 威廉姆森使用了买苹果的例子。
“假设我今年借了一个苹果,一年后我还给你一个苹果,这就是实际利率为零。”
换句话说,虽然你必须在新作物到来时用另一个苹果代替,但实际上,你一整年你都没有花钱去买这个苹果。
一般来说,这不是我们认为世界运作的方式。
但由于去年秋天的利率如此之低,以大约 3% 的利率借钱,但超市的物价却以 10% 的速度加价,所以,就算加上利息,你去年买的东西实际比今年买还便宜。
用苹果的术语来说,这有点像现在借一个苹果,然后少咬一口就还回去。
“这笔交易很划算,”威廉姆森在一年前的另一次采访中说。“所以我们应该疯狂地借钱。”
这正是加拿大人所做的,以低利率借钱,然后将房价推高至天文数字的高度,使加拿大消费者债务达到世界领先水平。
当时威廉姆森预测这是不可能持续的事情,但事实并非如此。
正如 Beaudry 周三解释的那样,近 30 年来,加拿大央行不必担心通货膨胀。 中国经济开放、经济全球化、婴儿潮一代的高储蓄率以及日益严重的不平等现象,使富人得以投资赚钱而不是消费花钱,这意味着到 2018 年实际利率已降至零以下,即实际利率为负。
图:加拿大(红线)实际利率在1994-2018年的走势
但由于一系列危机,包括 COVID-19 大流行,加拿大的通胀突然远远超过加拿大央行 2% 的目标范围之上。
威廉姆森说:“自 1991 年央行开始制定通胀目标制以来的整个时期,他们还没有见过这样的事件。” “加拿大从来没有持续高于通胀目标。”
相反,在那些日子里,当失业率上升时,央行会降息,而当失业率较低时,央行会稍微提高利率。
通胀本来一直就不是问题,直到在 2021 年底开始时,令世界各地的央行行长措手不及。
在那之前,许多人已经忘记了通胀是如何运作的。
一年前,当加拿大通胀达到 8% 时,那些似乎对工资增长 2% 感到满意的人可能会对工资削减 6% 感到愤怒, 但对经济学家来说,它们是一回事。
威廉姆森说,实际利率上升对抵押贷款也有类似的影响。
“买房的成本不仅仅是你现在支付的加元值(dollar value),随着时间的推移,它将包括所有这些利息成本,”他说。
“因此,如果实际利率很高,就购买力而言,即在还清抵押贷款过程中,你收入的原始购买力正在支付了更高的实际还款额。你将不得不牺牲更多,因为你本来可以用这些原始购买力来购买其他东西。”
他说,这对加拿大人来说是既新鲜也痛苦。
他们支付的抵押贷款 实际利率很低,同时眼睁睁地看着自己的房屋资产升值 10% 至 30%。“这是一笔非常划算的交易,”他说。
但是,由于现在央行政策基准利率为 4.75%,而最新的通胀率为 4.4%,预计将进一步下降,所以实际利率未来将会更高,而且还会上升。
这位西安大略大学的经济学家表示:“展望未来,如果你预计通胀将下降到 3%,或者如果我们在未来一年下降到 2% 甚至更好,那么这就是一个非常高的实际利率。”
“如果 实际利率高达 2.75 %,伙计,这是一个很高的实际利率。”
正如央行副行长 博德里周三解释的那样,当前由于短期影响而导致的实际利率上升,他称之为“泡沫部分”,预计这将是经济长期进程中短暂但痛苦的昙花一现。
但副行长警告说,一旦通胀得到控制,就无法确定实际利率是否会回落至零。相反,随着婴儿潮一代将储蓄用于退休,气候变化和人工智能创新驱动的企业寻求更多投资,全球储蓄可能会下降,从而在长期内推高实际利率。
看完CBC新闻报道的这个加拿大“免费借钱”买房的理论,现在才懂是不是太晚了?

作者:丁其

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