加拿大五大银行拉响警报！这类房产投资者超50%每月赔钱！lg...

由于对经济放缓和商业地产违约的担忧不断加剧，加拿大五大银行在本周公布的财报中，集体为贷款损失准备金预留了自2020年以来最多的资金。

在2023年的头三个月，加拿大五大银行的贷款损失准备金合计33.7亿加元（24.8亿美元），比上个季度增加了10亿加元，同比增长了近13倍。

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“高额拨备逐季增加的原因原因是对宏观经济前景更加不利的展望，”加拿大丰业银行（Scotiabank）首席风险官Phil Thomas在银行的财报电话会议上表示。”这是基于我们对以下潜在不利因素的假设：经济衰退风险增加以及信贷周期可能更具挑战性。”

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所有加拿大五大银行都指出，北美商业房地产（CRE）行业风险升高是提高信贷损失准备金的原因之一。随着越来越多的工人在疫情期间进入远程办公或混合办公模式，对办公空间的需求下降，给办公室租金和估值带来压力。与此同时，利率的飙升也推高了偿债成本。

加拿大皇家银行（RBC）表示，与疫情前的水平相比，其商业房地产贷款损失准备金增加了一倍，而TD银行表示其商业房地产准备金是疫情前的2.5倍。

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尽管加拿大住房机构警告该国家庭债务水平是所有G7国家中最高的，但银行在处理加拿大抵押贷款和个人贷款组合时表现出更加自信的态度。

在多伦多和温哥华等地地区，平均房价超过110万加元，即将到期的一波抵押贷款将以更高的利率进行续约，这将使每月的抵押贷款成本增加数千元。

巴克莱银行（Barclays）加拿大研究主管John Aiken表示：“从信贷质量的角度来看，加拿大银行账面上的住房抵押贷款是非常稳固的，几乎不受经济衰退的影响。高贷款比例的抵押贷款——在理论上有风险的那些，都是经过保险的，所以银行在这方面基本上是无懈可击的。”

五大银行中有四家未达到分析师的盈利预期，因为较高的开支和低迷的收入挤压了利润率。只有加拿大帝国商业银行（CIBC）作为第五大借款人超出了预期。总体而言，它们的表现不如美国的大型银行，后者的利润超过了华尔街的预测，这得益于更高的借贷成本，增加了净利息收入并弥补了投资银行业务收入的下降。

对于在美国市场拥有大量业务的蒙特利尔银行（BMO）和TD银行来说，其业绩不及预期与其美国扩张计划有关。BMO收购加州西部银行的整合成本对其盈利产生了影响，其92%的履约贷款准备金是从这笔交易中继承而来，这表明美国境内的信贷风险更大。与此同时，TD降低了其盈利预期，部分原因是由于其未能成功收购美国地区银行First Horizon所产生的费用。

由于少数几个大型银行占据主导地位，加拿大银行业历来被认为比美国银行业更安全、更具利润。今年，美国地区银行业因硅谷银行和第一共和银行的倒闭而动荡，这进一步强化了这种印象。

总部位于多伦多的Veritas投资研究公司的分析师Nigel D’Souza和Roshan Paunikar写道：”与美国银行相比，加拿大银行的股本回报率更高，并且交易的账面倍数也更高。自1840年以来，加拿大没有经历过银行危机，而且自1923年以来只有两家银行倒闭……而美国银行体系自19世纪40年代以来经历了12次重大银行危机。”

巴克莱银行的Aiken表示，投资者仍然会对追求国际增长的加拿大银行给予回报。尽管TD在收购First Horizon方面出现了问题，但该行首席执行官Bharat Masrani在本周表示，他们将继续寻找交易机会。然而，Aiken表示，在经济不确定时期，加拿大银行不太可能对陷入困境的美国银行采取行动。

他说：”我们从历史上来看，加拿大银行在危机时期很少有机会主义行动。我认为，总的来说，他们更倾向于对经济前景有更好的可见性。”

多伦多前所未有的”临界点”

超过一半公寓投资者在亏钱

市场研究公司Urbanation和CIBC Capital Markets的一份最新联合报告称，利率上升正将多伦多地区新建公寓市场推向一个临界点。去年，超过一半购买楼花用于出租的投资者出现了亏损，这是有史以来第一次。

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《2023年大多伦多地区公寓投资报告》警告说，这可能会危及对新住房的需求，并可能加剧本地区的住房危机。

报告称，四分之三的公寓投资者持有房贷。2020年，这些买家的月平均利润为63元。去年变成了平均亏损223元。

报告称，今年情况进一步恶化，第一季度平均亏损400元。14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者至少亏损400元。

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情况会变得更糟。这份报告由Urbanation总裁Shaun Hildebrand和CIBC World Markets副首席经济学师Benjamin Tal共同撰写。

2021年底和2022年初以峰值价格购买的公寓楼花即将完工，这些公寓的投资者将以更高的利率交房。

Hildebrand表示：“轻松获得回报和现金流的辉煌时代可能已经结束。”

“一方面，投资活动减少意味着价格上涨压力减少。但我认为更重要的是，这将减少供应，考虑到我们正在面临的租房的巨大短缺，这是一个非常大的问题。”

报告中的普查数据显示，大多伦多地区39%的公寓由投资者持有和用于出租，其中59%的公寓是去年建成的，数字在过去10年里上升了20%。

“这又回到了完全依赖小投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在人们比以往任何时候都更需要租房的时候，你会面临巨大的供应缺口。”

他说，人们经常诋毁公寓投资者，但如果没有他们，租房供应会糟糕得多。

“事实是，我们未来继续需要，因为传统的租赁开发仍然不够。”

在2018年的一份报告中，Urbanation和CIBC发布了大多伦多地区公寓投资者的简介，其中大多数是40至60岁的当地移民。只有大约10%的买家是国际买家。近日，加拿大统计局称，绝大多数房地产投资者都居住在安省，大多数人年龄在55岁以上，收入在11万元以上。

报告的作者说，周一的报告是对投资者经济状况的分析，而不是对市场的预测。

Hildebrand说，投资者现在更看好小户型和郊区，那里价格较低，现金流前景更好。

2022年，一居室公寓占投资者持有单位的55%。其中56%仍在盈利。但是拥有一居室加书房公寓的投资者中，大多数每月都在亏损。Studio公寓仅占投资单位的4%，但其中57%的现金流为正。

他表示，依靠公寓投资者来推动90%的租赁供应，并不是在大多伦多地区开发租赁住房的好策略。考虑到今年第一季度末有10.1万套住房在建，未来几年市场将保持供应充足。但是这些单位的资本状况只会变得更糟。如果投资者今天不买，很明显，建筑开工率将很快开始下降，交付量将在几年后开始大幅减少。今天新建筑单位的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。

根据建筑工业和土地开发协会(BILD)今年2月发布的一份报告，多伦多地区未来10年需要约30万套租赁单元，但计划只建造12.5万套，租房缺口为17.5万套。