中国市场突传惊人逆转！《金融时报》访华：中国国有开发商在收购大量土地lg...

FX168财经报社(亚太)讯 英国《金融时报》(Financial Times)走访中国多个住宅项目后披露，中国国有开发商一直在购买住宅用地，尤其是在中国首都和其他富裕城市。自2022年以来，私人集团赢得大多数住宅拍卖的趋势发生了惊人逆转。

自2021年恒大违约引发的房地产危机以来，开发商一直在购买住宅用地，尤其是在中国首都和其他富裕城市，但买家已经发生了变化。

在经济低迷之前，北京的大多数住宅拍卖都是由私人或公私合营集团赢得的。但自2022年以来，这一趋势发生了逆转，国有开发商赢得了60%的竞标。#中国房地产危机#

(来源:Financial Times)

过去五年，国有集团在北京购买了130块土地。这些购买行为与更广泛的干预模式相吻合，因为国家试图遏制有史以来最严重的房地产低迷。

尽管中国房地产市场阴霾笼罩，但北京西北部的一个建筑工地上，工程仍在顺利进行。黄色和绿色的起重机在脚手架之间穿梭，一排排碎石灰石铺满了翻起的土地。

在私人开发商龙湖地产的支持下，此类项目为中国提供了30年的动力。但如今，此类开发项目很少由私营部门承建。

“龙湖基本上是目前(北京)唯一的民营企业，”附近一家展厅的销售人员表示。“主要的土地收购来自国有企业，他们有钱。”

英国《金融时报》回顾起30年前，中国放开房地产市场，开启了历史性的城镇化时代，如今，国家再次大举进军房地产市场。英媒对北京8年来440块地块的购买情况进行了分析，结果显示，过去3年政府支持的开发商获得的地块数量每年都超过私人开发商。去年，私人拥有的地块数量降至2018年以来的最低水平。在北京以外，也出现了类似的情况。

中国国有开发商可能是陷入困境的市场中的一个稳定因素，但他们所扮演的角色引发了问题：随着债务狂潮及其留下的残局让位于政府更严格管控的新时代，中国房地产市场将如何变化。

中国国家统计局在2023年初停止报告开发商整体土地采购数据，此前一年多，中国恒大违约引发了房地产行业的流动性危机。

私人开发商并未完全消失，国有及国有关联公司一直是中国房地产体系的一部分。但分析师的估计表明，在仍然举步维艰的市场中，它们正在发挥越来越大的作用。

研究公司CreditSights亚洲信贷策略主管Zerlina Zeng表示：“这是一种结构性变化。新冠疫情之后(2023年后)，这种变化变得越来越明显。”

Zeng的团队密切关注了6家开发商，其中5家是国有企业，并估计去年全国超过4/5的土地销售是由政府推动的。

土地市场是经济和政府财政模式的重要支柱，4年前中国房地产繁荣开始逆转时，土地市场是首批亮起红灯的指标之一。土地拍卖为地方政府提供收入，建筑业则为数百万工人提供就业机会。

过去，开发商会迅速回收新房销售筹集的资金，抢购更多地块。但自2021年以来，全国各地的政府土地销售收入几乎减少了一半，中国自1997年以来按建筑面积计算的房地产建设总体量自2022年开始首次下降，而且这种下降趋势还在加速。

新建公寓的价格在过去2年中大部分时间都在下跌，而现在也主要由国有开发商出售。咨询公司Capital Economics在报告中强调了2023年这种转变的早期证据，该报告表示，由国家主导的房地产行业“应该不太容易出现债务推动的繁荣”，但“可能更容易出现浪费和错误配置的投资”。

就像最近的抵押贷款削减和政府拟议的闲置土地回购一样，国有开发商的主导地位与政府恢复房地产信心的努力交织在一起。但它也凸显了中国房地产模式受到的严重损害。即使是财务实力最雄厚的国有企业也主要活跃在富裕城市，这表明其他地区仍存在挥之不去的挑战。

《金融时报》对北京市规划和自然资源委员会住宅用地拍卖的分析显示，2020年，私营开发商比国有企业和国有企业更为活跃，但此后有所回落。研究人员使用全球企业数据库Orbis对中标公司进行了分析，并根据所有权状况进行了分类。

金融服务公司晨星的分析师Jeff Zhang表示：“对于北京等一线城市和其他富裕城市来说，随着国有开发商抢占更多地块，这一趋势更加明显。”他表示，目前中国大约有20-30个这样的城市。“除这些城市外，我们对土地交易复苏并不那么乐观。”

也有迹象表明，地方国有银行和政府部门正在介入，帮助破产的私人开发商完成被推迟的项目，这增加了人们对政府将提供更多直接支持以避免违约的预期。

其他措施则更加微妙。晨星的Jeff续称，中国此前将北京的土地购买量限制为每年3块，但已取消了这些限制，他说这意味着“政府实际上是在鼓励开发商在高线城市竞标更多土地、投入更多资金”。

根据英国《金融时报》对北京多个政府支持项目的走访，这些待售公寓在很大程度上反映了北京市场仍然昂贵的现状，而且与私人开发项目几乎没有任何直接区别。这些项目的展示厅往往装饰精美，包括书法卷轴和游戏室，游戏室的屏幕沿着墙面延伸。其中一些项目大量借鉴了中国古代历史作为其商业品牌的一部分，或包括与同一主题相关的中央花园。

香山某地块的一位销售代表表示，“优质房屋越来越多”。但全国范围内也有迹象表明，优质房屋过多。高盛估计，中国未售出的住房库存(包括土地和公寓)高达30万亿元人民币。

“(中国)政府控制供应要容易得多，”Jeff补充说，“理想的情况”是通过国有开发商来控制供应，“他们在需求方面无能为力”。